Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-4536/2022

г. Благовещенск

20 октября 2022 года

решение изготовлено в полном объеме

 

13 октября 2022 года                   резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Ивановой Е.В., 

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании величины рыночной стоимости имущества недостоверной и урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

третьи лица: администрация города Благовещенска (ОГРН 

<

***>,                           ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Амуроценка»                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 01.08.2022, диплом о высшем образовании, паспорт,

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска ФИО3, представитель по доверенности от 14.06.2022 №29-исх/3933, диплом о высшем образовании, служебное удостоверение,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (далее – истец, ООО «Автопредприятие») с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр») о признании величины рыночной стоимости имущества недостоверной и урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

В отзыве на иск Комитет заявленные требования не признал, указал, что выкупная стоимость определена на основании отчетов оценщика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Благовещенска (далее – администрация), общество с ограниченной ответственностью «Амуроценка» (далее – ООО «Амуроценка»).

Определением от 11.08.2022 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Содействие» –  ФИО4 и ФИО5 (далее – ФИО4, ФИО5).

Данным определением суд также приостановил производство по делу                           № А04-4536/2022 до окончания экспертизы и предоставления в суд экспертного заключения, назначив судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу на 14.09.2022.

12.09.2022 в материалы настоящего судебного дела поступило экспертное заключение № 22/292. 

Определением от 14.09.2022 производство по делу возобновлено, на основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялись перерывы, в том числе до 13.10.2022.

29.09.2022 истец представил пояснения, в которых указал, что считает возможным установить в пункте 3.4. договора процент, равный актуальному размеру ключевой ставки Банка России на день подачи заявки о намерении выкупить имущество, а также на момент вынесения решения судом, в размере 7,5%, и пояснил, что распоряжение об условиях приватизации муниципального имущества было принято Комитетом 28.04.2022, подлежащее согласно пункту 3 опубликованию в газете «Благовещенск» и размещению на официальном сайте администрации города Благовещенска - www.благовещенск.рф, однако в материалах дела отсутствуют сведения о том, когда это распоряжение было опубликовано на сайте администрации г. Благовещенска. В газете «Благовещенск» распоряжение опубликовано 06.05.2022 (№ 17), на дату публикации в газете ставка рефинансирования составляла 14 % годовых на основании Информационного сообщения Банка России от 29.04.2022. В связи с тем, что указанное распоряжение не является объявлением о продаже и не опубликовано до настоящего времени, условие договора о размере процентов необходимо определить с учетом ключевой ставки, действующей на дату вынесения решения суда по настоящему делу. На текущий момент ключевая ставка составляет 7,5 % годовых. Также истец заявил, что ключевая ставка, действовавшая на дату принятия распоряжения об условиях приватизации, не подлежит применению, поскольку в целях регулирования кредитно-денежной политики и преодоления в условиях возникшей кризисной ситуации Центральным банком РФ было принято решение о повышении ключевой ставки с 9,5 до 20 %, то есть в два раза. Средневзвешенная ставка по кредитам в рублях для субъектов малого и среднего предпринимательства составила 13,11%, а за июль 2022 года уже 10,11%, что существенно ниже 17%, установленных проектом договора. 

03.10.2022 ООО «Аналитик Центр» представило пояснения и указало, что не является субъектом по выкупу муниципального имущества г. Благовещенска, к нему не могут быть адресованы материально-правовые требования истца в части урегулирования разногласий о стоимости выкупаемого имущества по договору купли-продажи, в связи с чем общество является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу и подлежит привлечению к участию в деле как третье лицо, так как оценка, данная оценщиком имуществу, носит рекомендательный характер и не является обязательной. 

10.10.2022 от истца поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы (с приложением документов о согласии экспертной организации и платежным поручением о внесении денежных средств на депозитный счет суда), мотивированное тем, что при формулировании вопроса о дате оценки суд исходил из того, что заявление ООО «Автопредприятие» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества было направлено 27.04.2022, вместе с тем предметом спора является, в частности, требование истца о признании недостоверными отчетов об оценке, которые выполнены ООО «Аналитик Центр» по состоянию на 06.04.2022. При этом Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений о том, по состоянию на какую дату должна быть произведена оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем обстоятельство, имеющее юридическое значение – достоверность отчетов ООО «Аналитик Центр», осталось не выясненным. Также истец заявил, что даты оценки 06.04.2022 и 27.04.2022 относятся к одному периоду времени и имеют незначительное расхождение. На странице 17-18 заключения эксперта приведен анализ данных о ценах сделок и предложений с объектами аналогами за годовой период с 27.04.2021 по 27.04.2022. Данный период включает в себя дату 06.04.2022, в связи с чем объем собранной и проанализированной экспертом информации позволяет на основе дополнительного исследования определить стоимость объектов по состоянию на указанную дату. 

В письменных пояснениях от 10.10.2022 Комитетом указано, что последним осуществлено самостоятельное инициирование процедуры приватизации муниципального имущества, вызванное отсутствием со стороны ООО «Автопредприятие» заявления о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем ссылка истца на заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления не подлежит применению. 27.04.2022 директор ООО «Автопредприятие» обратился в Комитет для предоставления рассрочки на 5 лет, при этом данное обращение не может быть расценено как заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поскольку подано без документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, при этом в обращении указана лишь необходимость предоставления рассрочки. 28.04.2022 Комитет принял распоряжение об условиях приватизации имущества и направил в адрес ООО «Автопредприятие» проект договора купли-продажи, в связи с отсутствием задолженности  ООО «Автопредприятие» перед Комитетом требование о ее погашении не направлялось. Также Комитет заявил, что отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 12.04.2022 являются законными и обоснованными, основания для изменения цены отсутствуют, так как экспертным заключением от 31.08.2022 не выявлена недостоверность величины рыночной стоимости нежилых помещений, установленная отчетами ООО «Аналитик центр». Кроме того, ответчик пояснил, что основания для внесений изменений в пункт 3.4. договора отсутствуют, поскольку ключевая ставка по состоянию на 28.04.2022 составляла 17 % и заявил, что преамбулу договора следует изложить в редакции: «на основании решения Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-4536/2022 и дата», пункт 3.1. договора: «Цена настоящего договора установлена решения Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-4536/2022 и дата», условия по внесению досрочных платежей имеются в проекте договора купли-продажи в пункте 3.7., в связи с чем ответчик просил оставить редакцию продавца. Комитет возражал относительно внесения изменений в пункт 3.4. в редакции покупателя и просил, в случае изложения пункта 3.7. в редакции истца, дополнить договор пунктом 3.10 следующего содержания: «В случае ежемесячного перечисления денежных средств покупателем в сумме, превышающей размер платежа указанного в графике рассрочки платежа, продавец направляет покупателю уведомление с новым графиком платежей. Заключение дополнительных соглашений к договору купли-продажи в данном случае не требуется». Также ответчик заявил о невозможности внесения в пункт 4.3.4. договора изменений, поскольку до полной оплаты имущества покупатель не имеет права производить перепланировку, переустройство и реконструкцию объектов, которые могут привести к изменению площади технических характеристик объектов. Отсутствуют и основания, по мнению ответчика, для внесения изменений в пункт 4.3.10 договора, так как срок, указанный в договоре в количестве 10 дней, является разумным для предоставления продавцу любой запрашиваемой информации о наличии и состоянии объектов. 

Судебное заседание проводилось в отсутствие ООО «Аналитик Центр» и третьих лиц на основании статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении ходатайства о проведении дополнительной судебной экспертизы, пояснил, что первое заявление на выкуп было подано при наличии задолженности, в первоначальном ходатайстве содержалось требование о проведении оценки по состоянию на 06.04.2022. 

Представитель ответчика заявил, что предъявленные Комитету заявления не соответствуют установленным требованиям, инициатором включения имущества в план приватизации был Комитет, о данном факте общество уведомлялось 29.11.2021 (о начале проведения процедуры) и 27.04.2022, заявил, что при досрочной уплате должен составляться новый график, внесение платежей должно производиться в соответствии с графиком, просил добавить в договор позицию о направлении уведомления в случае внесения большей суммы платежа, возражал относительно проведения дополнительной экспертизы, предположил, что дата оценки относится к одному периоду и не имеет значительных расхождений, настаивал на стоимости, определенной Комитетом. 

На основании статьи 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до 13.10.2022.

11.10.2022 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в которых истец потребовал урегулировать разногласия в следующей редакции:                          1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 752,8 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:212, определенную отчетом            ООО «Аналитик Центр» от 12.04.2022 № 2482/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 49,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу:                               

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:210, определенную отчетом ООО «Аналитик Центр» от 12.04.2022 № 2483/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 3. Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 1 912,8 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:209, определенную отчетом ООО «Аналитик Центр» от 12.04.2022 № 2484/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 4. Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 366,8 кв.м, этаж 1,2, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:205, определенную отчетом                           ООО «Аналитик Центр» от 12.04.2022 № 2485/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 5. Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 328,6 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу:                                  

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:206, определенную отчетом ООО «Аналитик Центр» от 12.04.2022 № 2486/22  об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 6. Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с                     ООО «Автопредприятие» договор купли-продажи недвижимого имущества: - нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 752,8 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:212; - нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 49,5 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:210; - нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 912,8 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:209; - нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 366,8 кв.м, этаж 1,2, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:205; - нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 328,6 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:206, на следующих условиях: - Изложить преамбулу договора купли-продажи в следующей редакции: «Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, действующий на основании Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, утвержденного постановлением администрации города Благовещенска  № 3445 от 05.08.2011, от имени муниципального образования города Благовещенска, в лице председателя Комитета ФИО6, действующей на основании распоряжения администрации города Благовещенска № 759рк от 08.10.2012, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и субъект малого или среднего предпринимательства – Общество с ограниченной ответственностью «Автопредприятие», в лице директора ФИО7, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», на основании постановления администрации города Благовещенска от 20.03.2009 № 464 «О приватизации муниципального недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение» (в редакции от 31.03.2022            № 1561), распоряжения Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от 28.04.2022 № 29-р/197 «Об условиях приватизации муниципального имущества», заключили настоящий договор о нижеследующем:» - Изложить пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена настоящего договора составляет 52 391 000 (пятьдесят два миллиона триста девяносто одна тысяча) рублей, без НДС. Оплата цены осуществляется в рассрочку. Сумма основного долга разделена равными частями на 60 платежей. Размеры платежей и сроки их оплаты определены в приложении к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью». Изложить пункт 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цену договора составляет рыночная стоимость помещений: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 752,8 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:212 – 12 472 000 (двенадцать миллионов четыреста семьдесят две тысячи) рублей, без НДС; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 49,5 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу:                   

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:210 – 993 000 (девятьсот девяносто три тысячи) рублей, без НДС; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 912,8 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу:                              

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:209 – 26 419 000 (двадцать шесть миллионов четыреста девятнадцать тысяч) рублей, без НДС; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 366,8 кв.м, этаж 1,2, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:205 – 6 597 000 (шесть миллионов пятьсот девяносто семь тысяч) рублей, без НДС; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 328,6 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:206 – 5 910 000 (пять миллионов девятьсот десять тысяч) рублей, без НДС. Изложить пункт 3.3. договора купли продажи в следующей редакции: «Первый платеж в размере 873 183 (восемьсот семьдесят три тысячи сто восемьдесят три) рубля 30 копеек Покупатель вносит в срок, не позднее последнего календарного дня месяца, в котором заключен настоящий договор». Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «На сумму денежных средств, указанных в пункте 3.1. настоящего договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, покупатель уплачивает продавцу проценты, определимые исходя их ставки, равной одной третьей савки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Размер ставки рефинансирования Банка России приравненной к значению ключевой ставки Банка России устанавливается настоящим договором в размере 7,5 % годовых. Проценты на первый платеж не начисляется. Проценты начисляются начиная со второго платежа на сумму оставшейся задолженности. Изложить пункт 3.7. договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае досрочного перечисления покупателем платежей, данные суммы засчитываются в счет погашения основного долга, при этом проценты, предусмотренные пунктом 3.4. настоящего договора, в дальнейшем начисляются на остаток основного долга с учетом досрочных платежей». Дополнить договор купли-продажи пунктом 3.10. следующего содержания: «В случае перечисления денежных средств Покупателем в сумме, превышающей размер платежа, предусмотренного графиком рассрочки платежа, Продавец направляет Покупателю уведомление с новым графиком платежей. Заключение дополнительных соглашений к договору купли-продажи в этом случае не требуется». Изложить пункт 4.3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «До полной оплаты не производить без письменного согласования с продавцом перепланировку, переустройство или реконструкцию объектов, которые могут привести к изменению площади объектов и (или) изменению их технических характеристик». Изложить пункт 4.3.10 договора купли-продажи в следующей редакции: «Обеспечивать Продавцу возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Объектов. В течение 30 (тридцати) дней с даты получения письменного запроса предоставлять Продавцу информацию, относительно наличия и состояния Объектов».

В судебном заседании, продолженном 13.10.2022 после объявленного перерыва, представитель истца на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал, пояснил, что первый платеж рассчитывался исходя из формулы: 52 391 000 руб./60 мес., поддержал ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, требования к ООО «Аналитик Центр» не поддержал, просил признать величину рыночной стоимости недостоверной. 

На основании статьи 49 АПК РФ суд принял уточнение исковых требований к рассмотрению.

Представитель ответчика пояснил, что соглашается с внесением в договор пункта 3.10 договора в случае удовлетворения требования об урегулировании разногласий в редакции истца, просил установить стоимость, определенную отчетами от 12.04.2022, заявил, что ответ на заявление общества от 27.04.2022 предоставлен 28.04.2022 путем направления проекта договора, настаивал на том, что со стороны общества заявления на выкуп имущества не поступало, имелось только заявление о предоставлении рассрочки на 5 лет, заявление общества от 27.04.2022 по форме не соответствует административному регламенту. 

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В рамках настоящего дела материально-правовое требование истца к ответчику вытекает из обязанности муниципального органа обеспечить преимущественное право арендатора на заключение договора по приобретению арендуемого имущества, размер стоимости которого устанавливается посредством оценки его текущей рыночной, при этом пунктом 2 части 8 статьи 4  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрена возможность обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно отчетам от 12.04.2022 №№ 2482/22, 2483/22, 2484/22, 2485/22, 2486/22, оценка рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимости определялась по заданию Комитета по состоянию на 06.04.2022, в то время как при назначении по делу судебной экспертизы суд определил провести оценку по состоянию на 27.04.2022.

Ходатайство истца о назначении дополнительной судебной экспертизы обосновано несогласием с датой, установленной определением суда от 11.08.2022, о проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 27.04.2022.

Между тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах, независимо от того, кто выступает инициатором приватизации недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ: уполномоченный орган или субъект малого или среднего предпринимательства, определение рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется исходя из даты получения уполномоченным лицом заявки субъекта малого или среднего предпринимательства о приватизации.

Таким образом, назначая определением от 11.08.2022 проведение по делу судебной оценочной экспертизы, суд исходил из даты подачи обществом заявления о выкупе – 27.04.2022 (заявление от 01.12.2021 не может быть признано надлежащим, так как имелась задолженность).

Утверждение Комитета о том, что заявление общества «Автопредприятие» от 27.04.2022 не может быть расценено как заявление о выкупе, а является всего лишь заявлением о предоставлении рассрочки, мотивированное ссылками на несоответствие заявления форме, судом признается несостоятельным, поскольку доказательств информирования общества о несоответствии его заявления административному регламенту в материалы дела не представлено, при этом из буквального содержания заявления от 27.04.2022 исх. № 13 (входящий штамп № 29-вх/2430), следует, что общество сообщает Комитету о его намерении выкупить арендуемой имущество с предоставлением рассрочки. В письме от 28.04.2022, которым Комитет направил в адрес общества проект договора купли-продажи,  также не содержится каких-либо пояснений о несоответствии заявления общества административному регламенту. Следовательно, оснований считать, что обществом не подавалось заявление на выкуп у суда не имеется.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В процессе исследования и оценки доказательств по настоящему делу, включая заключение судебной экспертизы, судом неясности или неполноты в заключении экспертов выявлено не было, как следствие, оснований для проведения дополнительной судебной экспертизы в целях установления оценки по состоянию на 06.04.2022 не имеется.

Судебное разбирательство проводилось в отсутствие представителей                              ООО «Аналитик Центр» и третьих лиц на основании статьи 156 АПК РФ. 

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе в материалах электронного дела в Картотеке арбитражных дел сервиса «Электронное правосудие», суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.11.2021 ООО «Автопредприятие» исходящим  письмом № 83 направило в адрес Комитета заявление на приобретение арендуемого муниципального имущества по договору от 21.12.2001 № 150/1, общей площадью 3 410,50 кв.м. 

В ответ на данное письмо Комитет проинформировал общество о наличии задолженности по арендной плате.

27.04.2022 общество повторно обратилось с заявлением, в котором сообщило о намерении произвести выкуп арендуемых помещений.

28.04.2022 Комитет направил в адрес заявителя исходящим письмом № 29-исх/2864 проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, копию распоряжения от 28.04.2022 № 29-р/197 «Об условиях приватизации муниципального имущества» и уведомил о необходимости обращения в уполномоченный орган в тридцатидневный срок для заключения договора купли-продажи. 

13.05.2022 общество исходящим письмом № 012 сообщило Комитету о несогласии с условиями представленного в свой адрес договора купли-продажи, направив протокол разногласий, содержащих иную оценку выкупаемого имущества, установленного на основании отчета от 23.03.2022 № 065-22, проведенного обществом с ограниченной ответственностью «АмурОценка» (далее – ООО «АмурОценка»), а также положений об отсутствии начисления НДС, уменьшении ставки рефинансирования, порядке начисления процентов, возможности проведения перепланировки и сроков предоставления информации о состоянии объекта. 

Поскольку Комитет в ответе от 02.06.2022 (исходящий номер 29-исх/3703) на предложение  ООО «Автопредприятие» о подписании договора купли-продажи в редакции от 13.05.2022 ответило отказом, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о признании величины рыночной стоимости имущества недостоверной и урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом              № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда в целях их устранения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695).

В данном случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи и части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ покупателю как субъекту малого предпринимательства предоставлено право обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В связи с тем, что отношения при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, возникли между арендатором помещения и уполномоченным органом муниципальной власти, при этом представителем истца в судебном заседании 13.10.2022 требования к ООО «Аналитик Центр», выполнившему отчеты от 12.04.2022 №№ 2482/22, 2483/22, 2484/22, 2485/22, 2486/22 не поддержаны, суд рассматривает настоящий спор применительно к отношениям сторон в лице ООО «Автопредприятие» и Комитета. 

Из материалов дела следует, что ООО «Автопредприятие» является арендатором муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровые номера помещений: 28:01:130069:212, 28:01:130069:210, 28:01:130069:209, 28:01:130069:205, 28:01:130069:206), что подтверждается договором на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 и дополнительными соглашениями от 09.07.2002, от 10.06.2003, от 19.04.2006, от 31.10.2012, от 10.04.2014, от 22.01.2015, от 23.11.2015, от 21.08.2017, от 22.11.2017, от 20.04.2018 и от 25.04.2022 к нему, что подтверждает право на преимущественное приобретение указанных объектов в собственность.

Согласно части 3 статьи 9 З № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Заявление о намерении заключить договор купли-продажи направлялось обществом в адрес Комитета 29.11.2021 (исходящий номер 83), получено последним 01.12.2021, о чем свидетельствует входящий штамп. 

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ввиду того, что по состоянию на 01.12.2021 – дату поступившего заявления о намерении приобрести арендуемое помещение, у истца имелась задолженность по арендной плате и пене, что обществом не оспаривалось, суд отклоняет 01.12.2021 в качестве даты определения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с несоблюдением субъектом предпринимательской деятельности положений пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ в части отсутствия задолженности по обязательным платежам.

Распоряжение № 29-р/197 о приватизации объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровые номера помещений: 28:01:130069:212, 28:01:130069:210, 28:01:130069:209, 28:01:130069:205, 28:01:130069:206), принято Комитетом 28.04.2022, при этом заявление общества о намерении выкуп помещений получено Комитетом 27.04.2022.

Рассматривая возникшие между сторонами разногласия относительно условий договора, суд установил, что, как истец, так и ответчик, предлагают собственные редакции договора не только в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, но и в отношении порядка внесения платежей, уплаты процентов и их размера, необходимости указания на возможность внесения конструктивных изменений в объекты недвижимости  (преамбула, пункты 3.1-3.4, 3.7, 3.10,  4.3.4, 4.3.10 договора).  

В этой связи суд в настоящем решении дает оценку только тем условиям, по которым заявлены возражения с нормативным и мотивированным обоснованием таких возражений. 

В статье 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона № об оценочной деятельности).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В материалы дела сторонами представлены отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого помещения: ООО «Автопредприятие» – отчет от 23.03.2022 (дата оценки 16.03.2022), выполненный ООО «Амуроценка», Комитетом – отчеты от 12.04.2022                      № 2482/22, 2483/22, 2484/22, 2485/22, 2486/22 (дата оценки 06.04.2022).

Поскольку, как указано выше, оценка подлежала проведению на дату подачи субъектом заявления о выкупе, постольку установленная отчетами от 12.04.2022                      № 2482/22, 2483/22, 2484/22, 2485/22, 2486/22 рыночная стоимость в целях реализации Закона № 159-ФЗ является недостоверной. Требования истца в данной части обоснованы.

В этой связи для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Содействие» (далее – ООО «Содействие», экспертная организация). На разрешение экспертов  ООО «Содействие» поставлены вопросы об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> кадастровыми номерами 28:01:130069:212 (пом. 20002), 28:01:130069:210 (пом. 22003), 28:01:130069:209 (пом. 22001), 28:01:130069:205 (пом. 22005), 28:01:130069:206 (пом. 22004) по состоянию на 27.04.2022. 

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 22/292, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 752,8 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:212, по состоянию на 27.04.2022 составляет 12 472 000 руб., нежилого помещения общей площадью 49,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: ул. Ленина, д.60, пом. 22003, с кадастровым номером 28:01:130069:210 – 993 000 руб., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1912,8 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:209 – 26 419 000 руб., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 366,8 кв.м, этаж 1,2, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:205 –  6 597 000 руб.,  рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 328,6 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:206 – 5 910 000 руб.

Экспертное заключение сторонами не оспорено, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, ходатайство истца о проведении дополнительной экспертизы, обоснованное необходимостью установления рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 06.04.2022, отклонено как необоснованное по вышеизложенным мотивам, в связи с чем у суда отсутствуют основания для критической оценки представленного в материалы настоящего дела экспертного заключения                           № 22/292.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровые номера нежилых помещений: 28:01:130069:212, 28:01:130069:210, 28:01:130069:209, 28:01:130069:205, 28:01:130069:206), в части стоимости выкупаемых нежилых помещений подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемых помещений, определенных экспертным заключением № 22/292 по состоянию на 27.04.2022, то есть в общей сумме                              52 391 000 руб.

Кроме того, поскольку условиями договора предоставляется истцу рассрочка оплаты приобретаемого имущества, при этом истцом самостоятельно выбран срок рассрочки, который составил пять лет, а сумма в размере 52 391 000 руб. не может быть поделена равными платежами на 60 месяцев (873 183,3333 руб.), обоснованным будет являться расчет за 1 месяц в сумме 873 183,53 руб., со 2-го по 60-ый месяц по 873 183,33 руб. ежемесячно, постольку суд считает возможным изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена настоящего договора составляет 52 391 000 (пятьдесят два миллиона триста девяносто одна тысяча) рублей, без НДС. Оплата цены осуществляется в рассрочку. Сумма основного долга разделена равными частями на 60 платежей, за исключением 1 платежа. Размеры платежей и сроки их оплаты определены в приложении к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью», а пункт 3.3. в следующей редакции: «Первый платеж в размере 873 183 (восемьсот семьдесят три тысячи сто восемьдесят три) рубля 53 копейки покупатель вносит в срок, не позднее последнего календарного дня месяца, в котором заключен настоящий договор». 

Далее, истец просил изложить пункт 3.4. договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, указанных в пункте 3.1. настоящего договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, Покупатель уплачивает продавцу проценты, определимые исходя их ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Размер ставки рефинансирования Банка России приравненной к значению ключевой ставки Банка России устанавливается настоящим договором в размере 7,5 % годовых. Проценты на первый платеж не начисляется. Проценты начисляются начиная со второго платежа на сумму оставшейся задолженности», 

Требование о размере ставки, составляющей 7,5 % годовых, истец обосновал уровнем инфляции и отсутствием в материалах дела сведений о публикации распоряжения на дату, указанную ответчиком, а также тем, что в газете «Благовещенск» распоряжение опубликовано 06.05.2022 (№ 17), при этом на дату публикации в газете ставка рефинансирования составляла 14 % годовых. В связи с тем, что указанное распоряжение не является объявлением о продаже и не опубликовано до настоящего времени, условие договора о размере процентов необходимо определить с учетом ключевой ставки, действующей на дату вынесения решения суда по настоящему делу.

Суд не может признать данные доводы обоснованными в силу следующего.

Согласно части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 

В пункте 3 распоряжения от 28.04.2022 № 29-р/197 «Об условиях приватизации муниципального имущества» указано, что его официальное опубликование осуществляется в газете «Благовещенск» и размещается на официальном сайте администрации города Благовещенска www.благовещенск.рф.

Из материалов дела следует, что в газете Благовещенск № 17 (1680) указанное распоряжение размещено 06.05.2022, на официальном сайте администрации – 28.04.2022.

 Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) под информационным обеспечением приватизации государственного и муниципального имущества понимаются мероприятия, направленные на создание возможности свободного доступа неограниченного круга лиц к информации о приватизации и включающие в себя размещение на официальном сайте в сети «Интернет» прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества, перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, сформированный и утвержденный в порядке, предусмотренном подпунктами 3.1 и 3.2 пункта 1 статьи 6 настоящего Федерального закона, решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества, информационных сообщений о продаже государственного и муниципального имущества и об итогах его продажи, ежегодных отчетов о результатах приватизации федерального имущества, отчетов о результатах приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, муниципального имущества. Официальным сайтом в сети «Интернет» для размещения информации о приватизации государственного и муниципального имущества, указанным в настоящем пункте, является официальный сайт Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенный Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт в сети «Интернет»). Информация о приватизации государственного и муниципального имущества, указанная в настоящем пункте, дополнительно размещается на сайтах в сети «Интернет».

Таким образом, поскольку положения Закона № 178-ФЗ позволяют осуществлять публикацию решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества сети «Интернет» в качестве информационного источника обеспечения деятельности муниципального органа власти, при этом сайт www.благовещенск.рф является официальным источником информации администрации г. Благовещенска, суд отклоняет довод истца о невозможности установить дату опубликования распоряжения от 28.04.2022 № 29-р/197, поскольку данная информация опубликована на сайте www.благовещенск.рф 28.04.2022.

Также суд не усматривает в качестве оснований для указания в договоре ставки в размере 7.5 % годовых вследствие инфляции, поскольку частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ прямо определен порядок определения размера ставки для начисления процентов, поименованная норма Закона является императивной и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора. 

Следовательно, указанная Комитетом в проекте договора купли-продажи ставка рефинансирования 17 процентов является правильной. Предложенное истцом определение размера процентов по договору купли-продажи по ставке рефинансирования на дату принятия судом решения, является неправильным, противоречащим положениям Закона № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах, пункт 3.4. договора следует изложить в следующей редакции: «На сумму денежных средств, указанных в пункте 3.1. настоящего договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, Покупатель уплачивает продавцу проценты, определимые исходя их ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Размер ставки рефинансирования Банка России приравненной к значению ключевой ставки Банка России устанавливается настоящим договором в размере 17 % годовых. Проценты на первый платеж не начисляется. Проценты начисляются начиная со второго платежа на сумму оставшейся задолженности».

Далее, рассмотрев разногласия сторон по пункту 3.7 договора, суд признает в этой части обоснованными доводы истца. 

Рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, - процентами за пользование займом.

На основании части 4 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Следовательно, начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, фактически уплаченных покупателем, как на том настаивает Комитет, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже получил продавец, что не соответствует правовой природе названных процентов.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях ВАС РФ от 03.12.2013 №ВАС-17178/13, от 21.10.2013 № ВАС-13000/13.

Таким образом, пункт 3.7. договора суд излагает в редакции истца: «В случае досрочного перечисления покупателем платежей, данные суммы засчитываются в счет погашения основного долга, при этом проценты, предусмотренные пунктом 3.4. настоящего договора, в дальнейшем начисляются на остаток основного долга с учетом досрочных платежей».

Заявление истца о дополнении условий договора пунктом 3.10. договора «В случае перечисления денежных средств Покупателем в сумме, превышающей размер платежа, предусмотренного графиком рассрочки платежа, Продавец направляет Покупателю уведомление с новым графиком платежей. Заключение дополнительных соглашений к договору купли-продажи в этом случае не требуется» суд удовлетворяет. Разногласий в этой части у сторон не имеется.

Рассматривая разногласия сторон относительно пункта 4.3.4. договора, суд полагает необходимым указать следующее.

В силу части 1 статьи 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Положениями абзаца 2 части 4 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно части 1 статьи 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

В силу положений статьи 34 Закон № 102-ФЗ залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами (часть 1 статьи 341 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, в том числе, не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества (пункт 3 части 1 статьи 343 ГК РФ).

Таким образом, поскольку на момент рассмотрения судом настоящего спора осуществление права собственности в полном объеме невозможно в связи с существованием ограничительных мер, пункт 4.3.4. договора суд полагает необходимым изложить в редакции истца: «До полной оплаты не производить без письменного согласования с Продавцом перепланировку, переустройство или реконструкцию Объектов, которые могут привести к изменению площади Объектов и (или) изменению их технических характеристик».

Пункт 4.3.10 договора суд излагает в редакции ответчика: «Обеспечивать Продавцу возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Объектов. В течение 10 (десяти) дней с даты получения письменного запроса предоставлять Продавцу любую запрашиваемую информацию относительно Объектов», поскольку предложенный продавцом десятидневный срок является разумным (статьи 314 ГК РФ) и в силу близкой территориальной расположенности сторон является достаточным для обмена информативными сообщениями. 

Преамбулу договора суд излагает в редакции истца: «Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, действующий на основании Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, утвержденного постановлением администрации города Благовещенска № 3445 от 05.08.2011, от имени муниципального образования города Благовещенска, в лице председателя Комитета ФИО6, действующей на основании распоряжения администрации города Благовещенска                          № 759рк от 08.10.2012, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и субъект малого или среднего предпринимательства – Общество с ограниченной ответственностью «Автопредприятие», в лице директора ФИО7, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», на основании постановления администрации города Благовещенска от 20.03.2009 № 464 «О приватизации муниципального недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение» (в редакции от 31.03.2022 № 1561), распоряжения Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от 28.04.2022 № 29-р/197 «Об условиях приватизации муниципального имущества», заключили настоящий договор о нижеследующем:».

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» следует отказать.

Все иные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ). 

Как указано в статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судом установлено, что истцом в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о проведении экспертизы, на депозитный счет суда внесены денежные средства в размере 100 000 руб.

Поскольку в основу принимаемого судебного акта положено экспертное заключение № 22/292, признанное допустимым доказательством, расходы по уплате данных судебных расходов подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В связи с отклонением ходатайства о проведении дополнительной экспертизы уплаченные платежным поручением № 291 от 10.10.2022 денежные средства в размере                  20 000 руб. подлежат возврату истцу из федерального бюджета.  

Кроме того, истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина за рассмотрение судом трех требований в размере 12 000 руб., которая также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

решил:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 752,8 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:212, определенную отчетом общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» от 12.04.2022               № 2482/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 49,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:210, определенную отчетом общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» от 12.04.2022                № 2483/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 1 912,8 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:209, определенную отчетом общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» от 12.04.2022              № 2484/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 366,8 кв.м, этаж 1,2, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:205, определенную отчетом общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» от 12.04.2022                № 2485/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 328,6 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:206, определенную отчетом общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» от 12.04.2022                № 2486/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

2. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, определив его спорные условия в следующей редакции:

- Преамбула: «Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, действующий на основании Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, утвержденного постановлением администрации города Благовещенска № 3445 от 05.08.2011, от имени муниципального образования города Благовещенска, в лице председателя Комитета ФИО6, действующей на основании распоряжения администрации города Благовещенска № 759рк от 08.10.2012, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и субъект малого или среднего предпринимательства – Общество с ограниченной ответственностью «Автопредприятие», в лице директора ФИО7, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», на основании постановления администрации города Благовещенска от 20.03.2009 № 464 «О приватизации муниципального недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение» (в редакции от 31.03.2022 № 1561), распоряжения Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от 28.04.2022 № 29-р/197 «Об условиях приватизации муниципального имущества», заключили настоящий договор о нижеследующем:» 

- пункт 3.1.: «Цена настоящего договора составляет 52 391 000 (пятьдесят два миллиона триста девяносто одна тысяча) рублей, без НДС. Оплата цены осуществляется в рассрочку. Сумма основного долга разделена равными частями на 60 платежей, за исключением 1 платежа. Размеры платежей и сроки их оплаты определены в приложении к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью».

 - пункт 3.2.: «Цену договора составляет рыночная стоимость помещений: 

нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 752,8 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:212 – 12 472 000 (двенадцать миллионов четыреста семьдесят две тысячи) рублей, без НДС;

помещение, назначение: нежилое, общей площадью 49,5 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:210 – 993 000 (девятьсот девяносто три тысячи) рублей, без НДС;

помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 912,8 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:209 – 26 419 000 (двадцать шесть миллионов четыреста девятнадцать тысяч) рублей, без НДС; 

помещение, назначение: нежилое, общей площадью 366,8 кв.м, этаж 1,2, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:205 – 6 597 000 (шесть миллионов пятьсот девяносто семь тысяч) рублей, без НДС; 

помещение, назначение: нежилое, общей площадью 328,6 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 28:01:130069:206 – 5 910 000 (пять миллионов девятьсот десять тысяч) рублей, без НДС. 

- пункт 3.3.: «Первый платеж в размере 873 183 (восемьсот семьдесят три тысячи сто восемьдесят три) рубля 53 копейки покупатель вносит в срок, не позднее последнего календарного дня месяца, в котором заключен настоящий договор». 

- пункт 3.4.: «На сумму денежных средств, указанных в пункте 3.1. настоящего договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, Покупатель уплачивает продавцу проценты, определимые исходя их ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Размер ставки рефинансирования Банка России приравненной к значению ключевой ставки Банка России устанавливается настоящим договором в размере 17 % годовых. Проценты на первый платеж не начисляется. Проценты начисляются начиная со второго платежа на сумму оставшейся задолженности».

- пункт 3.7.: «В случае досрочного перечисления Покупателем платежей, данные суммы засчитываются в счет погашения основного долга, при этом проценты, предусмотренные пунктом 3.4. настоящего договора, в дальнейшем начисляются на остаток основного долга с учетом досрочных платежей».

- пунктом 3.10.: «В случае перечисления денежных средств Покупателем в сумме, превышающей размер платежа, предусмотренного графиком рассрочки платежа, Продавец направляет Покупателю уведомление с новым графиком платежей. Заключение дополнительных соглашений к договору купли-продажи в этом случае не требуется».

 - пункт 4.3.4.: «До полной оплаты не производить без письменного согласования с Продавцом перепланировку, переустройство или реконструкцию Объектов, которые могут привести к изменению площади Объектов и (или) изменению их технических характеристик». 

- пункт 4.3.10: «Обеспечивать Продавцу возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Объектов. В течение 10 (десяти) дней с даты получения письменного запроса предоставлять Продавцу любую запрашиваемую информацию относительно Объектов.»

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН 

<

***>,                           ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 100 000 руб.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области обществу с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН 

<

***>,                             ИНН 

<

***>) денежные средства в размере 20 000 руб., уплаченные по платежному поручению № 291 от 10.10.2022.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяЕ.ФИО8