АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-820/18 

Екатеринбург

31 января 2019 г.

Дело № А76-5631/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рогожиной О.В.,

судей Артемьевой Н.А., Кудиновой Ю.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» и Думашевой Любови Емельяновой, Абакумовой Ларисы Николаевны, Воронина Николая Михайловича, Ворониной Евгении Ильгизовны, Гареева Виталия Евгеньевича, Гареевой Юлии Бердиеровны, Исанова Ильи Алексеевича, Исановой Оксаны Бердиеровной, Шарогиной Юлии Викторовны, Панариной Ольги Викторовны (участники строительства) на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2018 по делу № А76-5631/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Определениями Арбитражного суда Уральского округа от 18.12.2018, а также от 25.12.2018 судебное заседание суда округа откладывалось.

В судебном заседании 24.01.2019 принял участие временный управляющий должника Свистунов А.Ю.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.04.2017 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» (далее – общество «Речелстрой», должник).

Определением суда от 02.02.2018 в отношении общества «Речелстрой» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Свистунов Антон Юрьевич, член союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих». Этим же судебным актом к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 10.02.2018.

Думашева Любовь Емельяновна, Абакумова Лариса Николаевна, Воронин Николай Михайлович, Воронина Евгения Ильгизовна, Гареев Виталий Евгеньевич, Гареева Юлия Бердиеровна, Исанов Илья Алексеевич, Исанова Оксана Бердиеровна, Шарогина Юлия Викторовна, Панарина Ольга Викторовна (далее - заявители, участники строительства) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (вх. от 04.04.2018), в котором просили суд:

1. Признать за Думашевой Любовью Емельяновой право собственности на 65/10000 доли в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 105, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-67,43 кв. м, находящейся на 5 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1355/15 от 18.08.2015;

2. Признать за Абакумовой Ларисой Николаевной право собственности на 25/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74-36-0209017-501, соответствующую жилому помещению - однокомнатной квартире № 75 проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-25,84 кв. м, находящейся на 8 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1035/15 от 29.06.2015;

3. Признать за Ворониным Николаем Михайловичем, Ворониной Евгенией Ильгизовной право собственности на 65/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74-36-0209017-501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 20 проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-67,05 кв. м, находящейся на 6 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-177/16 от 25.02.2016;

4. Признать за Гареевым Виталием Евгеньевичем, Гареевой Юлией Бердиеровной право совместной собственности на 56/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект -многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу. Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению -двухкомнатной квартире № 108. проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-58,53 кв. м, находящейся на 5 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1423/15 от 29.09.2015;

5. Признать за Исановым Ильей Алексеевичем, Исановой Оксаной Бердиеровной право общей совместной собственности на 56/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект -многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 120, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-58.53 кв. м, находящейся на 8 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1001/15 от 29.09.2015;

6. Признать за Шарогиной Юлией Викторовной право собственности на 25/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - однокомнатной квартире № 222. проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-26.02 кв. м, находящейся на 7 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1143/15 от 14.07.2015.

7. Признать за Панариной Ольгой Викторовной право собственности на 4/1000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 122, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-43.16 кв. м, находящейся на 9 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1323/15 от 01.09.2015.

Определением арбитражного суда от 18.07.2018 (судья Бушуев В.В.) заявленные требования удовлетворены: за Думашевой Любовью Емельяновной признано право на долю в размере 6743/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501; за Абакумовой Ларисой Николаевной признано право на долю в размере 2584/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501; за Ворониным Николаем Михайловичем, Ворониной Евгенией Ильгизовной признано право на долю в размере 6705/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501; за Гареевым Виталием Евгеньевичем, Гареевой Юлией Бердиеровной признано право на долю в размере 5853/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501; за Исановым Ильей Алексеевичей, Исановой Оксаной Бердиеровной признано право на долю в размере 5853/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501; за Шарогиной Юлией Викторовной признано право на долю в размере 2602/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект: многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501; за Панариной Ольгой Викторовной признано право на долю в размере 4316/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект: многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501.

Постановлением апелляционного суда от 17.09.2018 (судья Калина И.В., Матвеева С.В., Сотникова О.В.) определение суда первой инстанции  от 18.07.2018 изменено, абзацы 2-7 определения изложены в редакции, позволяющей соотнести долю в праве общей собственности каждого из участников строительства, заявивших свои требования, с конкретной квартирой, за исключением Панариной Ольгой Викторовной, в остальной части определение суда от 18.07.2018 оставлено без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы временного управляющего общества с «Речелстрой» Свистунова А.Ю. отказано.

Временный управляющий общества «Речелстрой» Свистунов А.Ю. и участники строительства обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по настоящему делу.

Участники строительства в своей кассационной жалобе указывают на необходимость признания права собственности Панариной О.В.  в общей долевой собственности с учетом площади конкретной квартиры.В обоснование своей позиции заявители жалобы ссылаются на  пункт 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017), полагают, что, исходя из принципа равенства,  построен ли фактически соответствующий этаж или нет значения не имеет и не препятствует признанию права.

Временный управляющий Свистунов А.Ю. в своей жалобе просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать участникам строительства в удовлетворении требований в полном объеме.

Свистунов А.Ю. указывает, что установление права собственности на причитающееся недвижимое имущество, которое возводил должник, не должно происходить в индивидуальном порядке, поскольку это влечет обход процедуры передачи жилых помещений (объектов незавершенного строительства), а также преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами. Кроме того, конкурсный управляющий указывает на то обстоятельство, что в отношении указанного дома № 3.25 строительной экспертизой выявлены существенные нарушения при строительстве. Указанное, по мнению временного управляющего, свидетельствует о том, что возможность возведения дома № 3.25 в полном объеме и ввод в эксплуатацию, то есть создание в натуре квартир, пригодных для проживания, право собственности на которые признано судами первой и апелляционной инстанций, маловероятен. Права и законные интересы участников строительства защищены посредством включения их требований в реестр требований по передаче квартир.

В отзыве на кассационную жалобу временного управляющего Свистунова А.Ю. участники строительства по доводам Свистунова А.Ю. возражают, просят в указанной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу Свистунова А.Ю. – без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу участников строительства временный управляющий Свистунов А.Ю. по доводам указанных лиц возражает, просит в указанной части обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении требований участников строительства – отказать.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «Речелстрой» (застройщиком) и Думашевой Л.Е. заключен договор участия в долевом строительстве № Р-1355/2015 от 18.08.2015.

В соответствии с условиями указанного договора с учетом дополнительного соглашения № 1 от 27.08.2015 застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 105 (строительный) общей проектной площадью 67,43 кв. м.

Цена по договору была определена в сумме 2 248 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31.08.2016 года.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 21.08.2015.

Факт оплаты по договору № Р-1355/2015 от 18.08.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» № 1803 от 06.02.2018 о полном расчете, чеки ордера № 13 от 22.08.2015 и № 58 от 24.08.2015.

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком) и Абакумовой Л.А. заключен договор участия в долевом строительстве № Р-1035/2015 от 29.06.2015.

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № 75 (строительный) общей проектной площадью 25,84 кв. м.

Цена по договору была определена в сумме 810 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31.08.2016.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 21.07.2015.

Факт оплаты по договору № Р-1035/2015 от 29.06.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» № 512 от 29.07.2015 о полном расчете, чек-ордер № 4950 от 27.07.2015.

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком), Ворониным Н.М. и Ворониной Е.И. заключен договор участия в долевом строительстве № Р-177/16 от 25.02.2016.

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 20 (строительный) общей проектной площадью 67,05 кв. м.

Цена по договору была определена в сумме 2 971 250 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31.08.2016.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 29.02.2016.

Факт оплаты по договору № Р-177/16 от 25.02.2016 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» № 1703 от 07.11.2017 о полном расчете, чек-ордер № 5004 от 11.03.2016, платежное поручение № 128 от 03.03.2016.

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком), Гареевым В.Е. и Гареевой Ю.Б. заключен договор участия в долевом строительстве № Р-1423/15 от 29.09.2015.

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 108 (строительный) общей проектной площадью 58,53 кв. м.

Цена по договору была определена в сумме 1 992 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31.08.2016.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 20.10.2015.

Факт оплаты по договору № Р-1423/15 от 29.09.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» № 1681 от 02.11.2017 о полном расчете, платежное поручение № 789490 от 03.11.2015.

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком), Исановым И.А. и Исановой О.Б. заключен договор участия в долевом строительстве № Р-1001/15 от 29.09.2015.

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 120 (строительный) общей проектной площадью 58,53 кв. м.

Цена по договору определена в сумме 1 992 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31.08.2016.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 01.10.2015.

Факт оплаты по договору № Р-1001/15 от 29.09.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» № 1218 от 04.03.2016 о полном расчете, платежное поручение № 785516 от 03.11.2015.

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком) и Шарогиной Ю.В. заключен договор участия в долевом строительстве № Р-1143/2015 от 14.07.2015.

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № 222 (строительный) общей проектной площадью 26,02 кв. м.

Цена по договору была определена в сумме 992 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31.08.2016.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 20.07.2015.

Факт оплаты по договору № Р-1143/2015 от 14.07.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» № 521 от 30.07.2015 о полном расчете, платежное поручение № 470176 от 24.07.2015.

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком) и Панариной О.В. заключен договор участия в долевом строительстве № Р-1323/15 от 01.09.2015.

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 122 (строительный) общей проектной площадью 43,16 кв. м.

Цена по договору определена в сумме 1 860 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31.08.2016.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 03.09.2015.

Факт оплаты по договору № Р-1323/15 от 01.09.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются платежные поручения № 468 от 11.09.2015, № 236224 от 15.09.2015.

Из представленного в материалы дела апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 22.11.2017 по делу № 11-151113/2017 следует, что по состоянию на 16.11.2017 степень готовности многоквартирного дома № 3.25 (строительный) составляет 51%, смонтировано 8 этажей, частично установлено остекление (50%), начат монтаж внутренних инженерных сетей (35%).

Согласно ответу Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области № 3754 от 11.04.2018, строительство многоквартирного дома № 3.25 (строительный) приостановлено.

Сведений о выдаче обществу «Речелстрой» разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - жилого дома № 3.25 (строительный номер) в материалах дела не имеется.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что права и законные интересы участников строительства подлежат судебной защите путем закрепления за ними наряду с иными гражданами - участниками строительства, статуса участника общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Апелляционный суд, пересмотрев дело, с выводами суда о возможности признания права собственности за участниками строительства согласился. Изменяя определение суда первой инстанции путем определения доли в праве общей собственности каждого из участников строительства, заявивших свои требования, с конкретной квартирой, апелляционный суд исходил из необходимости  обеспечения справедливого рассмотрения настоящего дела, в данном случае права и законные интересы заявителей подлежат судебной защите путем закрепления за ними наряду с Кыштымовой Е.В. статуса участника общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Суд округа, рассмотрев  доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и обжалуемые судебные акты, приходит к выводу о наличии оснований для их отмены в силу следующего.

Как следует из радела II «Право собственности и другие вещные права» Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности относится к вещному праву, под которым подразумевается абсолютное субъективное право, позволяющее его обладателю использовать принадлежащее имущество, в своих интересах извлекать выгоду из распоряжения имуществом. 

В статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Требование  о признании права собственности - это требование, направленное на формализацию отношений по поводу конкретного объекта собственности, юридический статус которого не определен. То есть признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

 В пункте 5 постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации  от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»  даны разъяснения, согласно которым продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). 

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Указанная позиция (невозможность по общему правилу регистрации права собственности на объект недвижимости за покупателем до момента возникновения соответствующего права у продавца) соотносятся с правилами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подпунктом 3 пункта 1 статьи 201.9, 201.10, 201.11 Закона о банкротстве, из совокупного толкования которых следует, что объект строительства находится в залоге у участников строительства, что исключает одновременное возникновение право собственности на соответствующий объект у указанных лиц (собственник имущества не может заложить вещь перед самим собой).

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При банкротстве застройщика обращение взыскания на не завершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке статьи 8 указанного Закона в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора, признания права собственности. Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (статья 201.4 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным.

В тоже время в целях соблюдения принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) из указанного общего  правила правоприменительной практикой выработано исключение, предусматривающее  возможность признания права собственности участника строительства при наличие значительного числа судебных решений  об удовлетворении требований о  признании права собственности  на квартиры за участниками строительства, вынесенных в отношении того же дома.

Между тем, доказательств наличия значительного числа судебных решений о признании права собственности  на квартиры за  участниками строительства спорного объекта в материалах дела не имеется,  мотивируя, необходимость соблюдения принципа равенства, суды ссылаются на решения о признании права собственности только за Собачкиной Я.В. и  Кыштымовой Е.В., имеется ли значительное число судебных решений  об удовлетворении требований о  признании права собственности  на квартиры за участниками строительства спорного объекта (дом № 3.25) суды в предмет судебного исследования не включили.

Поскольку все значимые для настоящего обособленного спора обстоятельства не исследованы и не установлены,  суд округа полагает, что выводы судов о возможности признания права собственности за обратившимися участниками строительства  являются преждевременными.

Учитывая изложенные обстоятельства, исходя из того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде  округа в силу его полномочий, дело в соответствии с  пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать правовую оценку всем установленным обстоятельствам, доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и  разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289, 290  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2018 по делу № А76-5631/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по тому же делу  отменить, обособленный спор направить  на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей  291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						О.В. Рогожина 

Судьи						Н.А. Артемьева 

                                             					 Ю.В. Кудинова