Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А64-8501/2018

25 февраля 2021 года

г. Тамбов

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 февраля 2021 года

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи С.О. Зотовой, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лужайской А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Индивидуального предпринимателя ФИО1, Тамбовская область, г. Мичуринск (ОГНИП 309682701900011, ИНН 

<

***>)

ФИО2, Тамбовская область, г. Мичуринский  район

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, Тамбовская область, г. Мичуринск, (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317682000029746)

третьи лица:

администрация города Мичуринска Тамбовской области, 

муниципальное унитарное предприятие «Мичуринские городские электрические сети»,

ООО «Комфорт»,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области

о взыскании 9 192 195 руб. 33 коп.

при участии в заседании: 

от ИП ФИО1 – ФИО1, паспорт,

от ФИО2 – ФИО4, доверенность от 31.08.2018г.

от ответчика – не явился, извещен; 

от третьих лиц: 

от администрации города Мичуринска Тамбовской области – ФИО5, представитель по доверенности от 30.11.2018,

от муниципального унитарного предприятия «Мичуринские городские электрические сети» - не явился, извещен,

от ООО «Комфорт» - не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - не явился, извещен, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Мичуринск Тамбовской области (ОГНИП 309682701900011, ИНН 

<

***>), ФИО2, Мичуринский район Тамбовской области, обратились в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к ФИО3, г. Мичуринск Тамбовской области о взыскании 9 192 195,33 руб., из них:

- о соразмерном уменьшении покупной цены объекта на 5 000 000,00 руб. в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, назначение: нежилое, площадь: общая 501,2 кв.м, этаж:1 и подвал, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126 (магазин «Ника»);

- о взыскании излишне уплаченной по договору купли-продажи от 15.09.2015 суммы в размере 5 000 000,00 руб.;

- о взыскании расходов по ремонту объекта недвижимости в сумме 3 810 170,33 руб.;

- о взыскании убытков в виде расходов на оплату временного проживания жильцов квартир второго этажа здания в размере 382 025,00 руб.

Определением арбитражного суда от 12.11.2018 указанное исковое заявление принято к производству арбитражного суда, возбуждено производство по делу №А64-8501/2018. 

К участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Мичуринска Тамбовской области, муниципальное унитарное предприятие «Мичуринские городские электрические сети», ООО «Комфорт», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Определением арбитражного суда от 23.10.2019 по делу №А64-8501/2018 по ходатайству истцов назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации «Строительная Судебно-Экспертная Лаборатория», эксперту ФИО6. 

25.03.2020 в арбитражный суд поступило заключение эксперта ФИО6 от 20.03.2020 №1513/50.

В процессе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования (уточнение от 10.09.2020), просили в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, назначение: нежилое, площадь: общая 501,2 кв.м, этаж:1 и подвал, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126 (магазин «Ника»), соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 5 000 000,00 руб. и взыскать указанную сумму с ответчика. Уточнения иска рассмотрены судом и приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением арбитражного суда от 13.10.2020 по делу №А64-8501/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертиз» ФИО7.

Определением арбитражного суда от 28.12.2020 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз», эксперту ФИО8.

29.01.2021 в материалы дела поступило заключение дополнительной экспертизы АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» от 28.01.2021 №12/50.

В судебное заседание 15.02.2021 представители ответчика, МУП «Мичуринские городские электрические сети», ООО «Комфорт», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. ст.123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных представителей.

Представители истцов поддержали уточненные исковые требования, представитель администрации города Мичуринска Тамбовской области возражает против иска.

В судебном заседании оглашены выводы экспертизы АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» от 28.01.2021 №12/50.

В целях изучения сторонами экспертного заключения от 28.01.2021 №12/50 в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 18.02.2021, после окончания которого судебное заседание продолжено, представители ответчика, МУП «Мичуринские городские электрические сети», ООО «Комфорт», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области также не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. ст.123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных представителей.

Представители истцов, исходя из выводов экспертных исследований, уточнили исковые требования (заявление от 18.02.2021), просили в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, назначение: нежилое, площадь: общая 501,2 кв.м, этаж:1 и подвал, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126 (магазин «Ника»), соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 9 289 878,80 руб. и взыскать указанную сумму с ответчика. 

Представитель администрации города Мичуринска оставил рассмотрение заявления об уточнении иска на усмотрение суда.

Заявление об уточнении иска от 18.02.2021 рассмотрено судом и принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представители истцов поддержали уточненные исковые требования, представитель администрации города Мичуринска возражает против иска, возражений относительно результатов дополнительной судебной экспертизы не заявил.

В процессе рассмотрения дела ответчик в порядке ч. 3 ст. 49 АПК РФ признала заявленные истцами требования в полном объеме. Указанное заявление рассмотрено судом и принято. 

Суд, не выявив обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в судебном заседании 18.02.2021, рассмотрел дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как следует из материалов дела, первоначально собственником объекта недвижимого имущества: нежилое помещение №5 (магазин «Ника»), площадью 501,2 кв.м., этаж 1 и подвал, кадастровый номер 68:26:0000135:1126, расположенного в городе Мичуринске Тамбовской области по ул. Советская, д. 284, являлся город Мичуринск Тамбовской области - городской округ.

Согласно инвентарной карточке учета объекта основных средств от 28.02.2015 объект имел следующие характеристики: год постройки - 1880 год, документ о вводе объекта в эксплуатацию - акт № 1 от 26.02.2015, фактический срок эксплуатации - 135 лет, сумма начисленной амортизации - 473623 руб., остаточная стоимость - сведения об остаточной стоимости отсутствуют, сведения о переоценке отсутствуют. 

В 2009 году указанный объект недвижимого имущества был передан Администрацией города Мичуринска Тамбовской области в хозяйственное ведение МУП «Мичуринская городская недвижимость».

В 2015 году указанный объект передан в хозяйственное ведение МУП «Мичуринские городские электрические сети» (письмо исх. № 388/06-16 от 20.06.2019, т. 4 л.д. 83).

На основании постановления администрации города Мичуринска Тамбовской области от 27.05.2015 №1132 МУП «Мичуринские городские электрические сети» (далее - МУП «МГЭС») разрешено произвести отчуждение указанного муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи названного объекта согласно действующему законодательству через публичные торги (аукцион), открытые по составу участников и по форме подачи предложения о цене с определением первоначальной цены в размере 13 600 000,00 руб. (т. 6 л.д. 66).

 Размер первоначальной цены объекта установлен на основании отчета специалиста-оценщика индивидуального предпринимателя ФИО9 №0035/Н, в соответствии с которым рекомендуемая рыночная стоимость нежилого помещения №5 (магазин «Ника»), площадью 501,2 кв.м, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки 02.02.2015, составляет 13 599 059,00 руб. (выводы отчета т. 6 л.д. 68).

В соответствии с п. 1 аукционной документации МУП «МГЭС» от 15.06.2015 существенным ограничением (обременением) права на нежилое помещение №5 (магазин «Ника») являлось наличие заключенного между МУП «Мичуринская городская недвижимость» (арендодатель) и ООО «МООХИМ-Сервис» (арендатор) договора аренды от 09.01.2014 №1 сроком с 01.01.2014 по 31.12.2018 (т.2. л.д. 27-31).

05.08.2015 состоялся аукцион на право заключения договора купли-продажи нежилого помещения №5 (магазин «Ника») площадью 501,2 кв.м, по адресу: 

<

...>. Победителем аукциона стала ФИО3.

На основании результатов аукциона 17.08.2015 между МУП «МГЭС» и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта - нежилого помещения №5 (магазин «Ника»), площадью 501,2 кв.м, расположенного по адресу: Россия, 

<

...> (т. 2 л.д. 34 – 37).

В силу п. 2.1. указанного договора рыночная стоимость объекта составляет 13 599 059,00 руб., в том числе НДС. Продажная цена объекта установлена в сумме 18 088 000,00 руб., в том числе НДС (п. 2.2. договора от 17.08.2015).

Как сообщают истцы, спорное помещение передано ФИО3 27.08.2015 по акту приема-передачи.

Государственная регистрация права собственности ФИО3 на нежилое помещение №5 (магазин «Ника») осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 17.08.2015, о чем в ЕГРН внесена запись №68-68/013-68/013/293/2015-766/3.

15.09.2015 между ФИО3 (продавец) и ФИО2, ФИО1 (покупатели) заключен договор купли-продажи доли недвижимого имущества (т. 1 л.д. 21), согласно условиям п. 1 которого продавец обязался продать и передать в общую долевую собственность 2/3 доли помещения, назначение: нежилое, площадью 501,2 кв.м, этаж 1 и подвал, кадастровый номер 68:26:0000135:1126, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, а покупатели обязались купить и оплатить в долевую собственность (по 1/3 доли каждый) помещения, в результате отчуждения у ФИО3 возникает право общей долевой собственности на 1/3 доли вышеуказанного имущества. 

В соответствии с п. 3 договора от 15.09.2015 отчуждаемая доля нежилого помещения №5 (магазин «Ника»), общей площадью 501,2 кв.м, оценивается сторонами в 12 058 700,00 руб., уплаченных полностью наличными деньгами до подписания настоящего договора, без составления передаточного акта.

Государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 30.09.2015, о чем в ЕГРН внесены записи №68-68/018-68/018/204/2015-510/4, №68-68/018-68/018/204/2015-510/3, №68-68/018-68/018/204/2015-510/2.

К моменту заключения договора купли-продажи истцы, руководствуясь принципами добросовестности, полагали, что приобретаемый ими объект, в силу наличия там жилых помещений и обязанности управляющей организации ООО «Комфорт» в соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ обеспечивать надлежащее состояние общего имущества, находится в надлежащем качестве, то есть в том состоянии, которое позволило беспрепятственно эксплуатировать данный объект, в том числе в качестве многоквартирного жилого дома.

Согласно позиции ФИО1 и ФИО2, на момент приобретения спорного помещения по договору купли-продажи от 15.09.2015, истцы не имели возможности провести осмотр и обследование технического состояния помещения, в том числе состояние перекрытий, поскольку помещение находилось в фактическом владении арендатора - ООО «МООХИМ-Сервис» по договору от 09.01.2014 №1.

Как указывают истцы, только после освобождения арендатором помещения у них появилась возможность провести обследование строительных конструкций с целью определения возможности дальнейшей эксплуатации приобретенного недвижимого имущества.

Согласно пояснениям истцов при освобождении приобретенного нежилого помещения арендатором ООО «МООХИМ-Сервис» акт приема-передачи не составлялся.

После получения возможности осмотреть приобретенный объект в июле 2016 года в целях определения состояния строительных конструкций нежилого помещения для проведения работ по капитальному ремонту по его дальнейшей безопасной эксплуатации, истцы обратились в ООО «МичуринскАрхитектура». 

Для обследования объекта были вскрыты установленные в помещении потолки «Армстронг», в результате чего открылся доступ к балкам межэтажных перекрытий.

В соответствии с техническим заключением ООО «МичуринскАрхитектура» от 2016 г. (т. 2 л.д. 3 – 22) специалистами ООО «МичуринскАрхитектура»  рассмотрены все конструкции помещения доступные для обследования, определена принципиальная схема и состав работ по обследованию, которые позволяют объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций, опасность внезапного разрушения и, в случае необходимости, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям или способам усилений, либо обосновать решение по демонтажу здания.

ООО «МичуринскАрхитектура» в процессе обследования выявлено, что перекрытия осматриваемого помещения деревянные, накатом по деревянным балкам. В ходе ремонтных работ в нежилом помещении №5 в торговых помещениях были разобраны подвесные потолки, частично отбита штукатурка, что обеспечило возможность проведения осмотра состояния деревянных перекрытий. Для определения состояния и остаточной несущей способности балок перекрытия необходимо разобрать полы второго этажа в местах опирания балок.

При визуальном осмотре было установлено неудовлетворительное состояние деревянных перекрытий в двух торговых помещениях, доступных для обследования, а также в помещении склада (№13 согласно техпаспорту ГУПТИ).

В торговом помещении, над которым располагаются квартира №20, а также часть помещений кв.№19 и 22, видны деформации перекрытий. Для предотвращения дальнейшего  провисания деревянной балки перекрытия когда-то была поставлена колонна из пустотелого керамического кирпича без армирования. Колонна  опирается  не  на несущие стены подвала, а на сводчатое перекрытие подвала, которое не рассчитано на восприятие подобной нагрузки. В деревянных конструкциях перекрытий обнаружены остатки кирпичной кладки печи, разобранной ранее на 2-ом этаже. На момент осмотра кирпичная кладка находилась в подвешенном состоянии, опираясь лишь на деревянный накат, пришедший в негодность. В связи с неудовлетворительным состоянием перекрытия в данном помещении, оставшиеся конструкции печи представляли  собой угрозу и требовали проведения страховочных мероприятий.

На втором этаже в квартире №19 обнаружены деформации полов, проседание возле печи. Печь расположена по центру торгового помещения и опирается на поперечные металлические балки (швеллера) с накатом из досок. На металлических швеллерах имеются следы коррозии. Деревянный  накат  из  досок  находится  в  ветхом  состоянии. Ситуация в данном случае осложняется тем, что печь расположена в месте наиболее вероятного прогиба балок от статической нагрузки.

В результате обследования междуэтажных перекрытий здания со стороны торговых помещений первого этажа обнаружены признаки коррозионного поражения конструкционных элементов деревянных частей объекта и деструкции - потери прочности, наличии комплекса продольных и поперечных трещин, изменении  анизотропной структуры древесины на трещиноватую призматическую, при этом древесина легко разнимается на части и растирается в порошок.

При обследовании помещения №10 (согласно техническому плану ГУПТИ, назначением «Кухня») магазина, видны металлические конструкции, установленные в качестве страховочных мероприятий для перекрытия. Визуально наблюдается прогиб перекрытий в местах опирания балок на внутренние стены.

ООО «МичуринскАрхитектура» отмечает, что необходимо проведение работ по капитальному ремонту перекрытий этой части здания, так как перекрытия находятся в недопустимом техническом состоянии, характеризующимся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Капитальный ремонт перекрытий должен включать разборку полов 2-го этажа с открытие концов деревянных балок и усилением их опорной части, при условии отсутствия на балках следов коррозионного поражения, или замена потерявших несущую способность деревянных балок новыми.

Либо необходимо проведение страховочных мероприятий - устройство дублирующих перекрытий. Техническое предложение по способу устройства страховочного перекрытия в приложении к техническому заключению.

Над помещением склада (№13) располагается место общего пользования (терраса), которое используется жильцами второго этажа для дополнительного входа в здание со стороны внутреннего двора и обеспечивает доступ в квартиры правого крыла здания. На  полу и стенах помещения склада имеются следы постоянных протечек, что грозит нарушением прочности и пространственной жесткости здания. Перекрытие склада находится в аварийном состоянии, характеризующимся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Необходим полный демонтаж перекрытий данного помещения и монтаж новых балок, обрешетки, теплоизоляции, гидро- и пароизоляции, кровельного покрытия и системы водоотведения. Также необходимо предусмотреть защиту стен от намокания, так как конструкция пола террасы не предусматривает гидроизоляцию.

В результате обследования ООО «МичуринскАрхитектура» установлено, что выявленные дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности здания, соответствуют выше представленной классификации стены и фундаменты здания - ограниченно работоспособному состоянию; недопустимому и аварийному состоянию.

Следовательно, по мнению ООО «МичуринскАрхитектура», дальнейшая эксплуатация двухэтажного здания без проведения работ по капитальному ремонту и выполнению страховочных и противоаварийных мероприятий не представляется возможным.

ООО «МичуринскАрхитектура» разработаны рекомендации для дальнейшей эксплуатации здания, в том числе, по выполнению капитального ремонта перекрытий здания с предварительным выселением жителей второго этажа или обеспечением безопасности при производстве страховочных и противоаварийных мероприятий.

В целях устранения указанных ООО «МичуринскАрхитектура» недостатков, 05.10.2016 ФИО1, ФИО2 с ООО «А.С.Т.» заключен договор подряда б/н, согласно которому подрядчик принимает на себя выполнение работ по капитальному ремонту магазина «Ника» согласно полученного технического задания и в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной ООО «МичуринскАрхитектура» по договору № 131016/1 от 13.10.2016 на разработку проектной документации по капитальному ремонту нежилого помещения № 5 (магазин «Ника») по адресу: 

<

...> (заказчик ФИО1)

Пункт 17.3 Технического задания предусматривает выполнение работ по перекрытиям как существующим (над подвалом-сводные кирпичные, над 1 этажом - по деревянным балкам), так проектируемым (конструктивное решение - металлические стойки, прогоны, балки). Пункт 26 Технического задания «Исходные данные для проектирования» - обмерные планы здания, выполненные в ходе предпроектных работ, и технический паспорт здания, поэтажные планы. Пункт 27.3 Раздел 4 - чертежи характерных размеров зданий и сооружения с изображением несущих и ограждающих конструкций; планы перекрытий, покрытий, кровли. 

В июле 2016 года ФИО3 обратилась в ООО «Комфорт» (управляющая компания МКД № 284 по ул. Советская) с претензией о выполнении работ и восстановлению работоспособности несущих конструктивных элементов. К претензии приложено техническое заключение о состоянии строительных конструкций, выполненное ООО «МичуринскАрхитектура», согласно которому установлена аварийность межэтажных перекрытий.

Как следует из ответа от 24.08.2016, ООО «Комфорт» отказало в проведении капитального ремонта перекрытий здания с предварительным выселением жителей второго этажа.

Согласно ответу № 2310ж-2016-47 от 01.11.2016 прокуратуры города Мичуринска, в деятельности ООО «Комфорт» были выявлены нарушения, в частности, нарушения ст.ст. 44, 45, 161 Жилищного кодекса РФ (общее собрание по вопросу проведения капитального ремонта управляющей организацией не инициировано, порядок проведения капитального ремонта в ответе на претензию не разъяснен).

10.08.2017 в ходе выполнения работ по восстановлению работоспособности несущих конструктивных элементов нежилого помещения № 5 (магазин «Ника») по адресу: 

<

...>, произошло неконтролируемое обрушение несущей стены межэтажного перекрытия между первым и вторым этажом. 

18.08.2017 администрацией города Мичуринск принято распоряжение № 17 о создании экспертной комиссии по факту проседания балок перекрытия и деформации перегородок в двухэтажном многоквартирном доме по адресу: ул. Коммунистическая, д. 62/ Советская, д. 284 г.Мичуринска, в состав которой, кроме прочих, вошли представители ООО «МичуринскАрхитектура» и представители экспертной организации ООО «ЕархПроект». 

После чего, представителями экспертной организации ООО «ЕархПроект» дано техническое заключение № 5-МО-08.17-П «Проект технического обследования здания по адресу: 

<

...>». 

18.09.2017 администрацией города Мичуринск издано распоряжение № 117-р «О принятии мер по факту проседания балок перекрытия и деформации перегородок в двухэтажном доме по адресу: ул. Коммунистическая, д. 62/Советская, д. 284 г.Мичуринска», согласно которому в целях ликвидации последствий проседания балок перекрытия и деформации перегородок собственнику нежилого помещения № 5 магазина «Ника» силами специализированной строительной организации необходимо приступить к противоаварийным мероприятием.

21.09.2017 между ФИО1 и ЗАО «Отделочник» во исполнение распоряжения администрации г.Мичуринска № 117-р от 18.09.2017 заключен договор подряда № 01/09/2017 на выполнение строительных работ в целях ликвидации последствий проседания балок перекрытия и деформации перегородок в соответствии с техническим заключением № 5-МО-08.17-П и проектом ООО «МичуринскАрхитектура» -«Капитальный ремонт нежилого помещения № 5 магазин «Ника» по адресу: 

<

...>. Противоаварийные работы № 131016/1».

В период с 21.09.2017 по 30.07.2018 истцами проведены работы по восстановлению объекта недвижимости к состоянию, обеспечивающему его нормальную эксплуатацию.

Ссылаясь на передачу по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества с недостатками ФИО1 и ФИО2 обратились в арбитражный суд с иском к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта на 5 000 000,00 руб., о взыскании излишне уплаченной по договору купли-продажи от 15.09.2015 суммы в размере 5 000 000,00 руб., о взыскании расходов по ремонту объекта недвижимости в сумме 3 810 170,33 руб., о взыскании убытков в виде расходов на оплату временного проживания жильцов квартир второго этажа здания в размере 382 025,00 руб.

Исходя из первоначально заявленных требований, по ходатайству истцов определением арбитражного суда от 23.10.2019 назначена экспертиза по вопросам:

«1. Какова причина неконтролируемого обрушения дома № 284/62 по ул. Советская/Коммунистическая г. Мичуринска, произошедшего 10.08.2017?

2. Явилось ли причиной неконтролируемого обрушения дома № 284/62 по ул. Советская/Коммунистическая г. Мичуринска, произошедшего 10.08.2017, отсутствие проектных изысканий и согласований по перепланировке помещения магазина «Ника», с учетом имеющейся технической документации ГУПТИ Тамбовской области за 1959, 2006 и 2008 года?

3. Соответствовали ли работы по капительному ремонту, проводимые в помещении магазина «Ника» в доме № 284/62 по ул. Советская/Коммунистическая г. Мичуринска проектно-сметной документации, разработанной ООО «МичуринскАрхитектура», строительным нормам и правилам безопасности при проведении капитального ремонта зданий?

4. Если нарушения при проведении работ по капитальному ремонту имели место, то состоят ли данные нарушения в причинно следственной связи с причиной неконтролируемого обрушения».

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации «Строительная Судебно-Экспертная Лаборатория», эксперту ФИО6. 

25.03.2020 в арбитражный суд поступило заключение эксперта ФИО6 от 20.03.2020 №1513/50 (т. 5 л.д. 42 – 65), согласно выводам которого:

Вопрос №1. Причиной неконтролируемого обрушения конструктивных элементов части дома №284/62 по ул. Советская/Коммунистическая г. Мичуринска Тамбовской области, произошедшего 10.08.2017г., является недопустимая нагрузка на перекрытие (между 1-м этажом и подвальным этажом) в помещении №11, выраженная в складировании мешков с грунтом/песком/строительным мусором на перекрытия магазина «Ника» при производстве ремонтных работ. Также косвенным признаком потери несущей способности опорных (несущих) стен/столбов в подвальном помещении являются земляные работы выполняемые по подвалу путем увеличения высоты подвала и обкапыванию фундамента/стен подвала.

Вопрос №2. С учетом ФЗ-384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», также косвенной причиной неконтролируемого обрушения дома № 284/62 по ул. Советская/Коммунистическая г.Мичуринска Тамбовской области, произошедшего 10.08.2017г., является отсутствие проектных изысканий и согласований по перепланировке помещения магазина «Ника».

Вопрос №3. Работы по капительному ремонту, проводимые в помещении магазина «Ника» в доме № 284/62 по ул. Советская/Коммунистическая г. Мичуринска Тамбовской области не соответствовали Статьи 7,10,11 Требования гл.2 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12.2009 г.

На дату обследования, при проведении судебной экспертизы, установить соответствовали ли работы по капительному ремонту, проводимые в помещении магазина «Ника» в доме № 284/62 по ул. Советская/Коммунистическая г. Мичуринска проектно-сметной документации, разработанной ООО «МичуринскАрхитектура», не представляется возможным.

Вопрос №4. Зафиксированы нарушения при производстве работ по капитальному ремонту магазина «Ника» повлекшие обрушение части конструкций здания. Данные нарушения связаны: с отсутствием изысканий и проектных решения до выполнения ремонтных работ и с недостаточными профессиональными знаниями в области строительно-монтажных работ при усилении конструкций которые имеют износ.

В процессе рассмотрения дела истцы уменьшили исковые требования (уточнение от 10.09.2020), просили в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, назначение: нежилое, площадь: общая 501,2 кв.м, этаж:1 и подвал, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126 (магазин «Ника»), соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 5 000 000,00 руб. и взыскать указанную сумму с ответчика. Уточнения иска рассмотрены судом и приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Предмет иска представляет собой материально-правовое требование истца к ответчику. Основание иска – это факты, которыми истец обосновывает свое материально-правовое требование.

Предусмотренное ч.1 ст. 49 АПК РФ право истца (заявителя) при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, изменить основание или предмет иска вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, допускающего возможность возникновения, изменения и прекращения процессуальных отношений в гражданском судопроизводстве исключительно по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2007 года N 2-П и от 26 мая 2011 года N 10-П).

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК не допускает. Однако АПК допускает в рамках одного процесса изменение предмета или основания иска, равно как и увеличение или уменьшение исковых требований

Первоначальные исковые требования по настоящему делу направлены на уменьшение покупной цены объекта на 5 000 000,00 руб. в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, назначение: нежилое, площадь: общая 501,2 кв.м, этаж:1 и подвал, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126 (магазин «Ника»); взыскание указанных денежных средств в сумме 5 000 000,00 руб.; взыскание расходов по ремонту объекта недвижимости в сумме 3 810 170,33 руб.; взыскание убытков в виде расходов на оплату временного проживания жильцов квартир второго этажа здания в размере 382 025,00 руб.

Заявленные истцами уточненные требования от 10.09.2020 направлены на уменьшение покупной цены объекта на 5 000 000,00 руб. в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, назначение: нежилое, площадь: общая 501,2 кв.м, этаж:1 и подвал, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126 (магазин «Ника»), и взыскании указанных денежных средств в сумме 5 000 000,00 руб.

Таким образом, истцы уменьшили исковые требования, исключив убытки в виде расходов на капитальный ремонт и расходов на оплату временного проживания жильцов квартир второго этажа здания и оставив только требования об уменьшении покупной цены и взыскании данной разницы с ответчика.

Указанные уточнения направлены на уменьшение размера исковых требований, без изменения предмета и основания иска, в связи с чем рассмотрены судом и приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

В процессе рассмотрения дела также произведены судебная экспертиза и дополнительная  судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта по состоянию на дату заключения договора купли-продажи 15.09.2015.

В судебном заседании 18.02.2021 представители истцов, исходя из выводов данных экспертных исследований, уточнили исковые требования (заявление от 18.02.2021), просили в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, назначение: нежилое, площадь: общая 501,2 кв.м, этаж:1 и подвал, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126 (магазин «Ника»), соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 9 289 878,80 руб. и взыскать указанную сумму с ответчика. 

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

В силу требований ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

По правилам ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 и п. 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, до этого момента.

В силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Пунктами 1 и 2 статьи 477 ГК РФ предусмотрено, что покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Из приведенного следует, что указанное последствие нарушения договорного обязательства применяется при ненадлежащем исполнении отдельных условий договора и преследует цель сократить потери кредитора и восстановить тем самым баланс интересов сторон исходя из фактического результата, то есть предоставленного должником кредитору ненадлежащего исполнения.

Условием применения требования о соразмерном уменьшении покупной цены является положение, когда при определении цены не было учтено снижение качества передаваемого имущества.

По смыслу названных норм закона требование о соразмерном уменьшении покупной цены может быть заявлено покупателем при существенном нарушении требований к качеству товара, при предъявлении такого требования покупатель должен доказать обоснованность уменьшенной цены.

Таким образом, бремя доказывания причин возникновения недостатков лежит на истце, который должен доказать, что приобретенное им нежилое помещение имеет недостатки, которые возникли до передачи ему нежилого помещения или по причинам, возникшим до этого момента.

В качестве доказательств наличия выявленных недостатков в переданном объекте недвижимости, о которых покупатели не были предупреждены продавцом (не оговорены в договоре), и соответственно, уменьшения покупной цены за товар, истцы представили в материалы дела Техническое заключение о состоянии строительных конструкций двухэтажного здания по адресу: г. Мичуринск, уд. Советская/Коммунистическая, №284/62, подготовленное ООО «МичуринскАрхитектура» в 2016 году (т.2. л.д. 3-22).

В результате проведенного  обследования двухэтажного здания специалистами ООО «МичуринскАрхитектура» было установлено, что здание двухэтажное с подвалом расположено на пересечении улиц Советской и Коммунистической, имеет сложную конфигурацию в плане. Нежилое помещение № 5 занимает часть первого и подвального этажа здания. Над нежилым помещением № 5 на втором этаже расположены жилые помещения (квартиры) № 13, 19, 20, 22 и помещения общего пользования.

Согласно выводам ООО «МичуринскАрхитектура», изложенным в Техническом заключении, стены и фундаменты здания признаны соответствующими работоспособному состоянию; перекрытия – недопустимому и аварийному состоянию. Дальнейшая эксплуатация двухэтажного здания без проведения работ по капитальному ремонту и выполнению страховочных и противоаварийных мероприятий не представляется возможным.

Согласно условиям договора купли-продажи доли недвижимого имущества от 15.09.2015, заключенного между ФИО3, ФИО2, ФИО1, какие-либо условия о качестве передаваемого недвижимого имущества он не содержит.

На основании пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В то же время в соответствии с п. 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Понятие "качество товара" подразумевает совокупность свойств, признаков продукции, товаров, услуг, работ, обусловливающих их способность удовлетворять потребности и запросы заказчика, соответствовать своему назначению и предъявляемым требованиям. Качество определяется мерой соответствия товаров, работ, услуг условиям и требованиям стандартов, договоров, контрактов, запросов потребителей.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что здание по адресу: 

<

...>, в котором находится приобретенное ФИО2 и ФИО1 нежилое помещение, является многоквартирным жилым домом, на втором этаже которого расположены жилые помещения - квартиры.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила № 354) "нежилое помещение в многоквартирном доме" - это помещение, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

В связи с чем, по мнению суда, по правилам п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ в связи с отсутствием в договоре купли-продажи от 15.09.2015 условий о качестве передаваемого недвижимого имущества (нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>), предметом исследования по настоящему делу является соответствие качества переданного нежилого помещения требованиям, предъявляемым законодательством к многоквартирным жилым домам, на момент заключения договора купли-продажи от 15.09.2015.

Как было указано выше, в многоквартирном жилом доме на момент заключения договора купли-продажи от 15.09.2015 постоянно проживали граждане – собственники и пользователи жилых помещений. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Соответственно, презюмируется, что на момент заключения договора купли-продажи от 15.09.2015 указанный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, должен быть пригоден для постоянного проживания граждан и отвечать требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.

В силу существенной специфики такого объекта гражданских прав, как многоквартирный жилой дом, обусловленной повышенными требованиями безопасности мест постоянного проживания граждан, законодательство предусматривает специальную регламентацию отношений, складывающихся при пользовании помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (ч. 10 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с указанной нормой Жилищного кодекса РФ Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (далее – Положение № 47).

В Положении № 47, в том числе, формулируются обязательные требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего в целях обеспечения безопасного пребывания граждан).

Так, в соответствии с п. 10 Положения № 47 несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

В соответствии с пп. 1 п. 1.1. ст. 161 Жилищного кодекса РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома.

Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

 Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и иными ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

В то же время, с целью определения возможности дальнейшей безопасной эксплуатации  нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>/Коммунистическая, д. 284/62, было проведено обследования данного помещения специалистами ООО «МичуринскАрхитектура», по результатам которого подготовлено Техническое заключение о состоянии строительных конструкций двухэтажного здания по адресу: 

<

...>/Коммунистическая, № 284/62 (регистрационный номер 31 от 18.07.2016) (т.2 л.д. 3- 22).

При проведении обследования спорного объекта недвижимости специалистами ООО «МичуринскАрхитектура» было установлено неудовлетворительное состояние деревянных перекрытий в двух торговых помещениях, доступных для обследования, а также в помещении склада (№ 13 согласно техпаспорту). В частности, установлено, что в торговом помещении, над которым располагаются квартира № 20, а также часть помещений кв. № 19, № 22 видны деформации перекрытий. В деревянных конструкциях перекрытий обнаружены остатки кирпичной кладки печи, разобранной ранее на 2-ом этаже. На данный момент кирпичная кладка находится в подвешенном состоянии, опираясь лишь на деревянный накат, пришедший в негодность. В связи с неудовлетворительным состоянием перекрытия в данном помещении, оставшиеся конструкции печи представляют собой угрозу и требуют проведения страховочных мероприятий. 

На втором этаже, в квартире № 19 обнаружены деформация полов, проседание возле печи. Печь расположена по центру торгового помещения и опирается на поперечные металлические балки (швеллера) с накатом из досок. Деревянный накат из досок находится в ветхом состоянии. Ситуация в данном случае осложняется тем, что печь расположена в месте наиболее вероятного прогиба балок от статической нагрузки.

В результате обследования междуэтажных перекрытий здания со стороны торговых помещений первого этажа обнаружены признаки деструкции – потери прочности, изменения анизотропной структуры древесины на трещиноватую призматичную, при которой древесина легко разнимается на части и растирается в порошок.

При обследовании помещения № 10 магазина установлен прогиб перекрытий в местах опирания балок на внутренние стены.

На основании вышеизложенного обследования сделан вывод о необходимости проведения работ по капитальному ремонту перекрытий этой части здания, т.к. перекрытия находятся в недопустимом техническом состоянии, характеризующимся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования.

Также при проведении обследования ООО «МичуринскАрхитектура» было установлено, что над помещением склада (№ 13) располагается место общего пользования (терраса), которое используется жильцами второго этажа для дополнительного входа в здание со стороны внутреннего двора и обеспечивает доступ в квартиры правого крыла здания. При этом установлено, что перекрытие склада находится в аварийном состоянии, характеризующимся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий). Необходим полный демонтаж перекрытий данного помещения и монтаж новых балок, обрешетки, теплоизоляции, гидро- и пароизоляции, кровельного покрытия и системы водоотведения. 

Выявленные дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности здания, соответствуют выше представленной классификации стены и фундаменты здания -  ограниченно работоспособному состоянию; перекрытия – недопустимому и аварийному состоянию.

Следовательно, дальнейшая эксплуатация двухэтажного здания без проведения работ по капитальному ремонту и выполнению страховочных и противоаварийных мероприятий не представляется возможным.

Установлена необходимость выполнения капитального ремонта перекрытий здания с предварительным выселением жителей второго этажа или обеспечения их безопасности при производстве страховочных и противоаварийных мероприятий.

Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений», М. 2004, аварийное состояние – категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

В соответствии с ч. 1 ст. 89 АПК РФ иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. 

С учетом положений пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Исследовав заключение ООО «МичуринскАрхитектура», суд установил, что данный документ аргументирован, содержит рекомендации, фотоматериалы, выводы специалиста не противоречат иным представленным доказательствам.

Доказательств, опровергающих выводы представленного истцом внесудебного заключения ООО «МичуринскАрхитектура» 2016г., ответчик и третьи лица в материалы дела не представили.

ООО «МичуринскАрхитектура» имеет свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное СРО НП «Межрегиональное объединение проектных организаций» 12.11.2015. 

Оснований сомневаться в обоснованности и достоверности выводов специалистов ООО «МичуринскАрхитектура» у суда не имеется.

Таким образом, проведенным ООО «МичуринскАрхитектура» обследованием установлено, что перекрытия спорного нежилого помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, находятся в недопустимом и аварийном состоянии, эксплуатация приобретенного помещения без проведения работ по капитальному ремонту невозможна.

Доказательств обратного в материалы настоящего дела не представлено.

Данное обстоятельство подтверждается также подготовленным позднее Техническим заключением ООО «ЕАРХ-ПРОЕКТ» № 5-МО-08.17-П-Т3 от 2017 года, согласно выводам которого, состояние перекрытий над нежилым помещением № 5 (магазин «Ника») до начала работ по капитальному ремонту аварийное. В результате самовольных перепланировок предыдущих собственников магазина «Ника» на протяжении с 1959 по 2008 год площадь сечения несущих стен уменьшилась в несколько раз, был демонтирован дымоход на 1-м этаже, на 2-м этаже и на крыше существует по настоящее время, была демонтирована несущая стена толщиной 510 мм, примыкающая к дымоходу, в следствии чего резко уменьшилась остаточная несущая способность опорной колонны и критично увеличилось ее давление на стену подвала. В виду более позднего возведения, эта стена не имела перевязки с внешними стенами. Отсутствие перевязки и наличия проемов на всю высоту стены впоследствии во время работ по укреплению аварийного фундамента повлияло на выпадение крайнего элемента и проседанию опорной колонны (т.1. л.д. 134-188).

Кроме того, согласно представленному органами технической инвентаризации по запросу суда Техническому паспорту на жилой дом по адресу: 

<

...>/Коммунистическая 284/62, процент износа дома указан равным 70 %. (т.3 л.д. 35).

При этом согласно Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного Фонда, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 02.12.1996 N 17-152, 2) степень износа жилого дома более 60 % соответствует аварийному или ветхому дому.

Материалами дела подтверждается, что, несмотря на аварийное состояние перекрытий в вышеуказанном многоквартирном жилом доме, до момента заключения договора купли-продажи от 15.09.2015 указанный дом аварийным и подлежащим капитальному ремонту или реконструкции в установленном порядке не был признан. 

Распоряжение администрации города Мичуринска о признании многоквартирного жилого дома № 284 по ул. Советской/№ 62 по ул. Коммунистической г. Мичуринска Тамбовской области подлежащим капитальному ремонту в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, было принято только 13.07.2018 за № 111-р. При этом Акт обследования помещения № 6 от 06.07.2018 и заключение комиссии № 5 от 06.07.2018, утвержденные Распоряжением администрации города Мичуринска № 111-р от 13.07.2018, основываются, в том числе, на выводах вышеуказанного Акта обследования ООО «Мичуринскархитектура» (т.2. л.д. 40-42).

Таким образом, выявленное ООО «Мичуринскархитектура» аварийное состояние нежилого помещения в любом случае не может быть признано качественным состоянием объекта жилищного фонда, отвечающим требованиям п. 10 Положения № 47, и, как следствие, такой объект не может быть признан пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется в контексте нормы п. 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ.

В результате вышеуказанных недостатков приобретенного помещения, ответчики лишились возможности эксплуатировать данный объект без проведения восстановительных противоаварийных работ.

Согласно позиции ФИО1 и ФИО2, на момент приобретения спорного помещения по договору купли-продажи от 15.09.2015, истцы не имели возможности провести осмотр и обследование технического состояния помещения, в том числе состояния перекрытий, поскольку помещение находилось в фактическом владении арендатора - ООО «МООХИМ-Сервис».

Как указывают истцы в исковом заявлении, только после освобождения арендатором помещения у них появилась возможность провести обследование строительных конструкций с целью определения возможности дальнейшей эксплуатации приобретенного недвижимого имущества.

Проверяя данный довод истцов, судом установлено следующее.

Согласно представленному в материалы дела Договору аренду объекта № 1 от 09.01.2014, заключенному между МУП «Мичуринская городская недвижимость» (арендодатель) и ООО «МООХИМ-Сервис» (арендатор), арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование на основании отчета об оценке № 23-12-13 от 16.12.2013, нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> этаж и подвал, общей площадью 501,2 кв.м., для использования под торговлю промышленными и продовольственными товарами (п. 1.1. Договора) (т.2. л.д. 27-31).

Согласно п. 1.6. Договора  срок аренды определен с 01.01.2014 по 31.12.2018.

Согласно пояснениям администрации города Мичуринска, спорное помещение было передано в 2009 году в хозяйственное ведение МУП «Мичуринская городская недвижимость», а в 2015 году – в МУП «Мичуринские городские электрические сети» (письмо исх. № 388/06-16 от 20.06.2019, т. 4 л.д. 83).

В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Факт обременения спорного нежилого помещения правами аренды отражен также в аукционной документации МУП «МГЭС» по проведению открытого аукциона по продаже нежилого помещения общей площадью 501.2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (абз. 3 п. 1 аукционной документации) и в п. 1.2. Договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.08.2015, заключенного между МУП «Мичуринские городские электрические сети» и ФИО3 (т.6 л.д. 77; т.2 л.д. 34). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Муниципальное унитарное предприятие «Мичуринская городская недвижимость» (ОГРН1086827000886, ИНН 

<

***>) ликвидировано 29.08.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «МООХИМ-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ликвидировано 08.08.2018.

Согласно пояснениям истцов при освобождении приобретенного нежилого помещения арендатором ООО «МООХИМ-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) акт приема-передачи не составлялся, в связи с чем определить точную дату освобождения арендатором нежилого помещения не представляется возможным.

В то же время, согласно размещенным в общедоступной картотеке арбитражных дел сведениям, решением арбитражного суда Тамбовской области №А64-1287/2016 от 09.08.2016 с ООО «МООХИМ-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу администрации города Мичуринска взыскана задолженность по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности г. Мичуринска от 26.09.2011, в размере 132 956,56 рублей. Согласно описательной части решения арбитражного суда Тамбовской области №А64-1287/2016 от 09.08.2016 указанная задолженность образовалась за пользование земельным участком, находящимся по адресу: 

<

...> (вид разрешенного использования – для размещения магазина), за период с января 2014 года по июнь 2016 года. При этом судом было установлено, что земельный участок не был возвращен арендатору и находился во владении ООО «МООХИМ-Сервис». 

При этом лица, участвующие в деле, подтверждают, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, задолженность по арендной плате за который взыскана решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу № №А64-1287/2016, расположен под арендованным спорным помещением.

Таким образом, по мнению суда, решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу №№А64-1287/2016 также подтверждается, что по состоянию на июнь 2016 года ООО «МООХИМ-Сервис» занимало спорное помещение.

После получения возможности осмотреть приобретенный объект в июле 2016 года были вскрыты потолки «Армстронг», в результате чего открылся доступ к балкам межэтажных перекрытий для их обследования ООО «МичуринскАрхитектура».

При этом судом принимается во внимание, что проведение обследования перекрытий нежилого помещения объективно возможно только после открытия непосредственного доступа к перекрытиям путем демонтажа декоративного потолочного покрытия типа «Армстронг», что в свою очередь возможно только после прекращения арендатором ООО «МООХИМ-Сервис» деятельности в данном помещении.

Кроме того, до 31 декабря 2017 года организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны размещать информацию о деятельности в соответствии с требованиями стандарта раскрытия информации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" (далее - Стандарт), в том числе и на сайте www.reformagkh.ru. 

С 1 января 2018 года управляющие организации размещают информацию на официальном сайте ГИС ЖКХ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.dom.gosuslugi.ru. 

Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ №504 и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №934/пр от 30.12.2014 определен адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.dom.gosuslugi.ru.

Судом установлено, что в общедоступных информационных системах в сети Интернет по адресам: www.dom.gosuslugi.ru. и www.reformagkh.ru. информация об аварийном состоянии многоквартирного дома по адресу 

<

...>/Коммунистическая, № 284/62 (на вышеуказанных сайтах значится по адресу: 

<

...>) и о необходимости капитального ремонта дома либо его частей, не значится. 

На основании вышеизложенного, суд полагает, что совокупностью доказательств подтверждается довод истцов о том, что на момент приобретения спорного нежилого помещения по договору купли-продажи от 15.09.2015 отсутствовала реальная возможность его надлежащего осмотра и выявления его технического состояния.

Выявленные в результате обследования недостатки нежилого помещения отражены в Техническом заключении о состоянии строительных конструкций двухэтажного здания по адресу: 

<

...>/Коммунистическая, № 284/62 (регистрационный номер 31 от 18.07.2016) (т.2 л.д. 3- 22).

При таких обстоятельствах, учитывая, что безусловных доказательств, свидетельствующих о том, что причиной выявленных ООО «МичуринскАрхитектура» недостатков, явилось нарушение истцами правил пользования помещением, либо действия третьих лиц, либо непреодолимой силы, в материалы дела не представлено, суд, руководствуясь п. 2 ст. 476 Гражданского кодекса РФ, приходит к выводу о том, что оснований для освобождения ответчика от негативных последствий указанных недостатков помещения в виде уменьшения покупной цены и взыскания соответствующей разницы не имеется.

При этом суд учитывает позицию, изложенную в Определении Верховного Суда РФ от 11.12.2018 года N 16-КГ18-49, согласно которой право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ (отказ от договора с возвратом уплаченной цены или требование замены некачественного товара), не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи (соразмерное уменьшение покупной цены, требование о безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок или возмещение своих расходов на устранение недостатков). Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Как было указано выше, пунктом 1 статьи 477 ГК РФ предусмотрено, что покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 статьи 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. 

Как было указано выше, недоставки приобретенного объекта недвижимости были выявлены истцами по результатам проведенного ООО «МичуринскАрхитектура» обследования и подготовки Технического заключения о состоянии строительных конструкций двухэтажного здания по адресу: 

<

...>/Коммунистическая, № 284/62 (регистрационный номер 31 от 18.07.2016).

Непосредственно после получения Технического заключения (регистрационный номер 31 от 18.07.2016) истцы обратились к ответчику с соответствующим требованием об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, о чем свидетельствуют письма от 25.07.2016, от 30.01.2017 (т. 7. л.д. 17-22).

Таким образом, недостатки приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества и направление ответчику соответствующего требования было осуществлено истцами в пределах вышеуказанного двухгодичного срока.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 557-О нормы п. 2 ст. 477 ГК РФ позволяют покупателю (потребителю) обратиться в суд с требованиями к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю). В этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Таким образом, недостатки обнаружены истцами в пределах двух лет со дня передачи им долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи от 15.09.2015, в связи с чем отсутствует пропуск истцами срока для предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством переданной вещи (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).

По мнению третьего лица администрации города Мичуринска, рыночная стоимость спорного нежилого помещения в том состоянии, в котором оно было продано по договору купли-продажи от 15.09.2015, подтверждается отчетом № 0035/Н, подготовленным «Экспертно-оценочным отделом» г. Мичуринска, специалистом-оценщиком ИП ФИО9, по заказу МУП «Мичуринские городские электрические сети», согласно которому по состоянию на 02.02.2015 года рыночная стоимость нежилого помещения № 5 (магазин «Ника») по адресу 

<

...>, составляет 13 599 059 рублей. Данный отчет был подготовлен при проведении МУП «Мичуринские городские электрические сети» аукциона по продаже спорного нежилого помещения.

По мнению третьего лица при проведении рыночной оценки спорного нежилого помещения должны были учитываться все факторы, в том числе качественное состояние нежилого помещения.

Как указано выше, заключение внесудебной экспертизы на основании ст. 89 АПК РФ может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства.

Доказывание осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (ст.ст. 7 – 9 АПК РФ), что означает принятие судом мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по делу, для выявления и истребования доказательств в целях правильного разрешения дела.

С целью ознакомления с содержанием отчета № 0035/Н, подготовленного «Экспертно-оценочным отделом» г. Мичуринска, специалистом-оценщиком ИП ФИО9, по заказу МУП «Мичуринские городские электрические сети», об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 5 (магазин «Ника») по адресу: 

<

...>, судом по ходатайству истцов были направлены запросы об истребовании данного отчета в порядке ст. 66 АПК РФ в адрес лиц, у которых данный отчет мог находиться.

Согласно письменному ответу администрации города Мичуринска № 408 от 25.02.2019 копией отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 5 магазин «Ника», расположенного по адресу: 

<

...>, администрация не располагает, так как указанное нежилое помещение реализовывалось на аукционе балансодержателем – муниципальным унитарным предприятием «Мичуринские городские электрические сети» (т. 2 л.д. 127, 128).

Согласно ответов МУП «Мичуринские городские электрические сети» от 12.04.2019 и от 21.05.2019 исх. № 15 представить отчет № 0035 от 02.02.2015 об определении рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: 

<

...>, не представляется возможным в связи с истечением срока хранения данной документации (т.2. л.д. 175, т. 4 л.д. 72).

В соответствии с ответом индивидуального предпринимателя ФИО9 отчет об оценке здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в архиве за последние три года (срок хранения копий отчетов и копий документов) отсутствует  (т. 2 л.д. 173).

Письмом исх. № 3.07-1143 от 14.07.2020 Управление Росреестра по Тамбовской области представило в материалы дела копии документов, представленных на государственную регистрацию и хранящихся в реестровом дела № 68:26:0000135:1126, среди которых имеются только титульный лист Отчета № 0035/Н и заключительный лист, содержащий вывод о рыночной стоимости спорного помещения (т. 6 л.д. 67-68). Отчет № 0035/Н в полном объеме в Управлении отсутствует.

В связи с вышеизложенным, установить содержание указанного отчета об оценке, в том числе определить, учитывалось ли оценщиком при оценке аварийное состояние недвижимого имущества, какие методы были использованы оценщиком, какие объекты-аналоги использовались, не представляется возможным.

Таким образом, позиция администрации города Мичуринска о том, что при проведении рыночной оценки спорного нежилого помещения учтены все факторы, в том числе качественное состояние нежилого помещения, не подтверждена.

В связи с этим представители истцов заявили письменное ходатайство от 10.09.2020 о назначении судебной экспертизы по делу по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 501,2 кв.м., кадастровый номер: 68:26:0000135:1126, расположенного по адресу: 

<

...>/Коммунистическая, д. № 284/62 по состоянию на 15.09.2015 с учетом его технического состояния, установленного в соответствии с техническим заключением ООО «МичуринскАрхитектура» от 18.07.2016.

Определением арбитражного суда от 13.10.2020 по делу назначена судебная экспертиза по указанному вопросу, проведение которой поручено эксперту ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертиз» ФИО7.

В соответствии с выводом экспертизы ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертиз» от 02.11.2020 №630/20 рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 501,2 кв.м., кадастровый номер: 68:26:0000135:1126, расположенного по адресу: 

<

...>/Коммунистическая, д. № 284/62 по состоянию на 15.09.2015 с учетом его технического состояния, установленного в соответствии с техническим заключением ООО «МичуринскАрхитектура» от 18.07.2016, составляет 1 616 813,00 руб.

При проведении экспертизы, исходя из формулировки вопроса, а именно - необходимости определения стоимости непосредственно строения (здания) с учетом его технического состояния, экспертом проведен расчет с использованием затратного подхода и его методов.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сфера применения затратного подхода включает:

- оценку на пассивных рынках, характеризующихся отсутствием сопоставимых продаж и (или) информацией о них, недостаточностью информации для определения (построения) коэффициента капитализации, определения потенциальной и эффективной доходности;

- оценку зданий специального назначения (школ, больниц, вокзалов и т.п.), т.к. информация о продажах аналогичных объектов обычно отсутствует;

- оценку при страховании (страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение наиболее часто определяются исходя из затрат страхователя);

- определение варианта наилучшей и наиболее эффективной застройки земельного участка;

- определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшением.

По ходатайству представителя администрации города Мичуринска в судебное заседание 14.12.2020 явился эксперт ФИО7, которым в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ даны устные пояснения на вопросы лиц, участвующих в деле, суда по представленному заключению от 02.11.2020 №630/20. 

Эксперт ФИО7 подтвердил, что при производстве экспертного исследования им применен затратный подход и его методы, который подразумевает проведение оценки объекта путем определения затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Таким образом, затратный метод в силу своей специфики не может отражать экономическую выгоду исходя из местоположения спорного помещения, используемого под продуктовый магазин.

Поскольку при производстве судебной экспертизы ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертиз» не учтено административное положение спорного объекта недвижимости, что может влиять на его рыночную стоимость, представители истцов и администрации города Мичуринска заявили о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы по ранее поставленному вопросу с учетом  местоположения объекта в  центре города Мичуринска.

Определением арбитражного суда от 28.12.2020 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО8.

29.01.2021 в материалы дела поступило заключение дополнительной судебной экспертизы АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» от 28.01.2021 №12/50, согласно выводам которой, рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 501,2 кв.м., кадастровый номер: 68:26:0000135:1126, расположенного по адресу: 

<

...>/Коммунистическая, д. № 284/62 по состоянию на 15.09.2015 с учетом его технического состояния, установленного в соответствии с техническим заключением ООО «МичуринскАрхитектура» от 18.07.2016, и учитывая его местоположение в центре города Мичуринска, составляет 4 132 569,00 руб.

В данной экспертизе стоимость исследуемого объекта определялась с позиций сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

При определении рыночной стоимости объекта исследования эксперт  ФИО8 использовал цены предложений о продаже аналогичных объектов недвижимости, которые на дату определения стоимости были представлены в печатных изданиях, сайтах Интернет.

Согласно ч. 2 ст. 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы. На основании ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Лицами, участвующими в деле, выводы экспертов не оспорены, дополнительных доказательств не представлено. С учетом вышеизложенного, суд считает заключения экспертиз от 20.03.2020 №1513/50 Автономной некоммерческой организации «Строительная Судебно-Экспертная Лаборатория» эксперта ФИО6, от 02.11.2020 №630/20 ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертиз» эксперта ФИО7,  от 28.01.2021 №12/50 АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» эксперта ФИО8 ясными и полными, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, выводы экспертов не опровергнуты материалами дела, в связи с чем суд признает данные экспертные заключения надлежащими доказательствами по делу. 

В судебном заседании 18.02.2021 представители истцов, исходя из выводов данных экспертных исследований, уточнили исковые требования (заявление от 18.02.2021), просили в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, назначение: нежилое, площадь: общая 501,2 кв.м, этаж:1 и подвал, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126 (магазин «Ника»), соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 9 289 878,80 руб. и взыскать указанную сумму с ответчика. 

Данный расчет произведен с учетом принадлежности истцам 2/3 долей в спорном объекте.

Расчет проверен судом и признан не нарушающим прав лиц, участвующих в деле. 

Ответчик признал иск в порядке ч. 3 ст. 49 АПК РФ (с учетом принятого судом уточнения исковых требований), что отражено в письменном заявлении от 18.02.2021, представленном в материалы настоящего дела. Признание иска подтверждено подписью лично ФИО3

В соответствии с ч. 4 ст. 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Согласно ч. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В соответствии с п. 5 указанной статьи арбитражный суд, в частности, не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Право ответчика признать исковые требования вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.

При этом законодатель в целях обеспечения разумного баланса между диспозитивностью и императивностью в арбитражном процессе, соблюдения законности, защиты прав и законных интересов других лиц (как участвующих в деле, так и не участвующих в нем) закрепил обязанность суда проверять распорядительные действия сторон на соответствие установленным законом критериям.

Признание иска есть распорядительное действие ответчика, означающее безоговорочное согласие на удовлетворение предъявленных к нему материально-правовых требований истца. Оно является свободным волеизъявлением, соответствующим субъективному праву ответчика, и направлено на окончание дела вынесением решения об удовлетворении иска (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018 N 18АП-8848/2018 по делу N А34-425/2018, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 N 10АП-16151/2016 по делу N А41-17788/16).

Признание иска ответчиком предусматривает проверку судом правомерности действий ответчика, заключающейся в непринятии судом признания ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права третьих лиц (ч. 5 ст. 49 АПК РФ) или имеются признаки злоупотребления правом (Определение Верховного Суда РФ от 18.04.2018 N 309-ЭС18-3048 по делу N А60-19582/2017; Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2018 по делу N 33-11399/2018).

Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в случае, если этим актом в отношении предмета спора устанавливаются права непривлеченного лица, либо на это лицо возлагаются какие-либо обязанности.

Решение суда по настоящему делу не нарушает какие-либо права или обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле. Администрацией города Мичуринска и МУП «Мичуринские городские электрические сети» реализованы процессуальные права при участии в рассмотрение дела по заявленным истцами требованиям. МУП «Мичуринская городская недвижимость», ООО «МООХИМ-Сервис» прекратили деятельность путем ликвидации.

Признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, поскольку по делу о снижении покупной цены в связи с недостатками переданного имущества в первую очередь затрагиваются интересы сторон сделки по продаже такого объекта, отношения предыдущего собственника помещения и победителя аукциона являются самостоятельными, подлежащими обособленному исследованию в рамках самостоятельного искового производства.

В соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Согласно абз. 2 п. 3 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 данного Кодекса.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Денежные средства в счет проведения экспертизы Автономной некоммерческой организации «Строительная Судебно-Экспертная Лаборатория» экспертом ФИО6 по делу внесены ФИО1 на депозитный счет арбитражного суда в сумме 71 130,00 руб., о чем представлено платежное поручение от 05.08.2019 №196 (с учетом письма от 05.08.2019 №9 об изменении назначения платежа).

Исковые требования в части выводов указанной экспертизы исключены истцами, в связи с чем, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 71 130,00 руб. следует оставить за ФИО1.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, судебные расходы по оплате судебных экспертиз  от 02.11.2020 №630/20 ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертиз» эксперта ФИО7,  от 28.01.2021 №12/50 АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» эксперта ФИО8  подлежат взысканию с ответчика в пользу ФИО1.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд           

 

РЕШИЛ:

Уменьшить покупную цену объекта недвижимости по договору купли-продажи от 15.09.2015 года на 9 289 878,80 рублей. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317682000029746) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, Тамбовская область, г. Мичуринск (ОГНИП 309682701900011, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 4 644 939,40 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 688 рублей и судебные расходы по оплате экспертизы в размере 48 870 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317682000029746) в пользу ФИО2 задолженность в размере 4 644 939,40 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317682000029746) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 488 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, Тамбовская область, г. Мичуринск (ОГНИП 309682701900011, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 48 273 рубля. Выдать справку.

Судебные расходы по оплате экспертизы в размере 71 130 рублей оставить за истцами.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства через Арбитражный суд Тамбовской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (394006, 

<

...>).

 

Судья                                                                                                       С.О.Зотова