РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-154249/23-33-1262

г. Москва

16 ноября 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2023года

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Ласкиной С.О., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ханом Б. А.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по заявлению НИУ ВШЭ 

к Управление Росреестра по Москве, 

третье лицо: ТУ Росимущества по Москве 

третье лицо- ООО «Концепт КОФИ»

об оспаривании, об обязании,

при участии представителей: согласно протоколу;

УСТАНОВИЛ:

НИУ ВШЭ (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве, оформленного уведомлением № КУВД-001/2023-6481269/6 от 29.05.2023 года, об обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора аренды помещений от 11.10.2022 №ДА1/1.40-10-2022.  

Заявитель поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо, будучи извещенным о принятии судом к рассмотрению заявленных требований в соответствии со ст. ст. 121, 122 АПК РФ надлежащим образом, в заседание не явилось, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявило, в связи, с чем спор рассмотрен, в том числе в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как усматривается из материалов дела, между федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики» (далее – НИУ ВШЭ, Заявитель, Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Концепт Кофи» (далее – ООО «Концепт Кофи», Арендатор, Заявитель), с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее – Территориальное управление),  заключён договор аренды помещения,  находящегося у НИУ ВШЭ на праве оперативного управления от 11.10.2022 № ДА1/1.40-10-2022 (далее  – Договор) о передаче во временное владение и пользование нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (цокольный этаж, комн. №12, часть комн. № 14) для использования под организацию питания обучающихся и работников Арендодателя (далее – Объект).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, Договор действуют до 25.08.2025.

Согласно пункту 2.2 Договора, Договор вступают в силу с момента его государственной регистрации.

17.02.2023 НИУ ВШЭ обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра, Ответчик) с заявлением о государственной регистрации Договора аренды.

Уведомлением от 29.05.2023 № КУВД-001/2023-6481269/6 (далее – Уведомление об отказе), которое получено НИУ ВШЭ 30.05.2023, со ссылкой на статью 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации Договора в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации права и не устранением причин, указанных в Уведомлении от 28.02.2023 о приостановлении государственной регистрации Договора.

Как следует из Уведомления об отказе регистрационным действиям препятствуют те обстоятельства, что:

-  предметом аренды является часть комнат, в то время как нежилое помещение в здании или сооружении должно быть обособлено от других помещений (абзац 7 страницы 1 Уведомления);

- при сопоставлении кадастровых сведений об объекте недвижимости, имеющихся в государственном кадастре недвижимости (последний учёт изменений), и сведений, указанных в техническом плане (план этажа), выявлены противоречия в части этажа, т.е. сведения о заявляемом к регистрации объекте недвижимости носят противоречивую информацию относительно его технических (кадастровых) характеристик (абзац 1 страницы 2 Уведомления);

- представленный технический план не соответствуют пункту 19 Требований, утверждённых Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», поскольку нежилое помещение должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота (абзац 2 страницы 2 Уведомления).

НИУ ВШЭ считает, что Уведомление Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации Договора аренды является необоснованным, нарушающим права и законные интересы Заявителя в сфере экономической деятельности, в связи с чем полагает о наличии оснований для признания его незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и4 законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

По соглашению сторон допускается передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ; Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461). 

Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"; Определение ВС РФ от 2 августа 2017 г. № 305-ЭС17-6213). 

Положения ст. ст. 607, 606 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). 

В силу части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

При этом согласно части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. 

Таким образом, кадастровый учёт части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учёта в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности. При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

В данном случае Заявитель обратился в регистрационный орган для регистрации договора аренды нежилого помещения в здании, которое уже поставлено на кадастровый учет (кад. № 77:01:0001024:1084); право НИУ ВШЭ на здание зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2023.

В ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части помещений сведения о передаваемых в аренду частей помещений, так как права на Здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок и поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

НИУ ВШЭ как владелец Здания на праве оперативного управления, в соответствии со статьей 4 Закона о регистрации является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с пунктом 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путём предоставления технического плана.

Таким образом, государственный кадастровый учёт Помещения должен осуществляться Ответчиком одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления и представления дополнительных документов.

Как указано в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в случае, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Указанная правовая позиция поддерживается и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018. вопрос № 2), а также в Определениях Верховного Суда РФ от 19.12.2016 № 306-КГ16-17844 и от 16.01.2017 № 306-КГ16-18329.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Арендодатель и Арендатор в соответствии со статьей 607 ГК РФ надлежащим образом указали в Договоре все данные, позволяющие с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды и конкретизируют передаваемое помещение на поэтажном плане - указан адрес конкретного объекта недвижимости с описанием той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (предмет сделки определен сторонами путём текстуального и графического описания), договор содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, неопределенности в индивидуализации объекта у сторон сделки не имеется, право на предоставленный в аренду Объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке следовательно,  т.е. предмет договора сторонами согласован. Указанные в Договоре аренды данные содержатся в ЕГРН.

Между НИУ ВШЭ и ООО «Концепт Кофи» отсутствуют разногласия относительно предмета аренды и его точного расположения.

При таких обстоятельствах, как подтверждается вышеуказанной правовой позицией Верховного суда РФ, у регистрирующего органа имелись все сведения об Объекте, а также основания для осуществления государственного кадастрового учета этих частей зданий и для государственной регистрации Договоров.

Кроме того, в Управление Росреестра представлен Технический план, который соответствуют требованиям, утвержденным приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», содержат необходимое и достаточное количество сведений для осуществления регистрационно-учетных действий. 

В соответствии с пунктом 70 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278  (далее – Административный регламент) уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления. Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин.

Пунктом 71 Административного регламента аналогичное требование установлено в отношении уведомления об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права.

Вместе с тем, Управление Росреестра ни в Уведомлении о приостановлении, ни в Уведомлении об отказе, не указало (не конкретизировало) какие именно несоответствия, противоречия при сопоставлении сведений из ЕГРН и Технического плана в части этажа имеются в представленных заявителем документах, какие действия необходимо совершить НИУ ВШЭ для устранения причин, послуживших основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, Уведомления о приостановлении и Уведомления об отказе не соответствуют требованиям пунктов 70, 71 Административного регламента,  являющегося, как подтверждается судебной практикой,  нормативным правовым актом, что дополнительно свидетельствует о незаконности обжалуемых действий Регистрирующего органа.

Таким образом, поскольку уведомление об отказе в государственной регистрации Договора аренды нарушает права Заявителя по настоящему делу, так как ограничивает его в осуществлении законных действий по соблюдению требований закона об обязательной государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок более года, создаёт препятствия в реализации субъективного права собственности в части правомочия распоряжения, принадлежащим Арендодателю имуществом, возлагают на Заявителя дополнительные затраты в связи с усложнением процедуры государственной регистрации договора аренды, оснований для отказа в государственной регистрации Договора аренды не имелось, оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации Договоров аренды является незаконным, а Договор аренды подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС  и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям. 

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Судом рассмотрены все доводы ответчика и отклонены как необоснованные.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением № КУВД-001/2023-6481269/6 от 29.05.2023 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды помещений от 11.10.2022 №ДА1/1.40-10-2022.

     Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу НИУ ВШЭ расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья:

С.О. Ласкина