ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-3018/2022

город Ростов-на-Дону

20 октября 2025 года

15АП-5236/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2025 года.  

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Емельянова Д.В., Сулименко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В., при участии: от ИП ФИО1: представитель ФИО2 по  

доверенности от 27.02.2024, 

от Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям: представитель ФИО3 по доверенности от 14.10.2024,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям  

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.03.2025 по делу № А01-3018/2022 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о признании незаконным бездействия, о возложении обязанности, 

заявлению Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)  

об обязании возвратить нежилое помещение, 

третьи лица: государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования Республики Адыгея «Адыгейский  

республиканский институт повышения квалификации», уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Адыгея,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету  

Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее - комитет) о признании незаконными бездействия, выразившееся в не выполнении мероприятий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) по заявлениям от 08.07.2022 и от 19.08.2022 года. Одновременно просил суд возложить на комитет обязанность восстановить нарушенные права и законные интересы индивидуального предпринимателя ФИО1 путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закон N 159-ФЗ по заявлениям от 08.07.2022 и от 19.08.2022 года. Признать незаконным отказ комитета, локализованный в письме от 08.09.2022 N 05-4617.  

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.09.2023 (с учетом исправительного определения от 20.10.2023), оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.12.2023, признан незаконным как не соответствующий Закону N 159-ФЗ формализованный в решении от 08.02.2022 отказ комитета в реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп спорного помещения; на комитет возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; в удовлетворении остальной части требований отказано; распределены судебные расходы.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2024 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.09.2023 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 по делу N А01-3018/2022 оставлены без изменения в части отказа в удовлетворении исковых требований.  

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 по делу N А01-3018/2022 отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.  

04.10.2022 Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям года обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения NN 29-35. 37-39, общей площадью 132 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> (с учетом уточнения требований).  

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.04.2024 дела N А01-3446/2022 и N А01-3018/2022 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен N А01-3018/2022.  

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.03.2025 в удовлетворении заявления Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям к индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказано.  

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворено.  

Суд признал незаконным отказ Комитета Республики Адыгея по  

имущественным отношениям, изложенный в письме от 08.02.2022 за исх. N 05-4617, в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.  

Суд обязал Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".  

С Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета, возвращена излишне уплаченная по чеку - ордеру от 05.09.2022 года, государственная пошлина в размере 2700 рублей.  

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет Республики Адыгея обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.  

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что в нарушение указаний суда кассационной инстанции судом не дана оценка договору о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления от 03.11.1997. Истец обратился за выкупом имущества, а в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В настоящее время указанное Имущество как неотделимая часть здания общежития, является имуществом образовательного учреждения (обладателя зарегистрированного в ЕГРН права оперативного управления), в связи, с чем на него распространяется запрет на его приватизацию, установленный Федеральным законом «Об образовании в Российской Федерации». Суд первой инстанции не учел доводы Комитета о том, что спорные помещения неразрывно связаны с зданием общежития, так, как имеют общие коммуникации. Суд первой инстанции сослался на пункт 2 части 5 статьи 52.1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ, однако данная я норма не применима в данном случае, так, как истец к земельному участку никакого отношения не имеет. Суд первой инстанции не учел доводы Комитета, что Имущество, переданное по договору аренды, расположено на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0507082:115, категория земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для размещения учебных зданий и подсобных помещений", который находится в государственной собственности Республики Адыгея, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 15.06.2013 сделана запись регистрации 01-01-02/110/2013-962. Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано за ГБУ ДПО РА "Адыгейский республиканский институт  

повышения квалификации" о чем сделана соответствующая запись регистрации от 08.05.2014 г. № 01-01- 02/103/2014-892 образовательного имеет вход/выход только через территорию учреждения, а изолировать его не представляется возможным, удовлетворение заявленных истцом требований приведет к невозможности исполнения образовательным учреждением пунктов 1.6 и 1.7 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 58485-2019 «Обеспечение безопасности образовательных организаций, Оказание охранных услуг на объектах дошкольных, общеобразовательных и профессиональных образовательных организаций. Общие требования», утвержденных приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 09.08.2019г. № 492-ст, в части обеспечения безопасности образовательного учреждения и его антитеррористической защищенности. В настоящее время помещение с кадастровым номером 01:08:0507058:284 снято с кадастрового учета, так как не являлось самостоятельным объектом недвижимости, а было и остается частью здания с наименованием «Здание общежития», площадь помещения входит в общую площадь здания и никогда раздел здания на помещения не производился в соответствии с нормами ч. 1ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (в редакции на 13.03.2015г.), право собственности на помещение не регистрировалось. Уточненные требования комитета не были приняты судом к рассмотрению. Срок действия договора аренды на момент рассмотрения дела истек 18.04.2023 года, данный факт подтверждается материалами дела № А01-3325/2022 (Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 04.05.2023 по делу № A01-3325/2022 вступило в силу) которыми также установлено, что предприниматель не является титульным владельцем спорного имущества. Однако при этом суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о возврате спорного имущества,  

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В составе суда произведена замена судьи. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.  

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции с учетом приобщенных дополнительных доказательств и пояснений.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендатор) и Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям (арендодатель) 18.10.2017 заключен договор N 17, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на праве аренды недвижимое имущество - нежилые помещения NN 29-35, 37-39 общей площадью 132,4 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.  

Согласно пункту 1.2 договора N 17 спорное помещение передается в целях организации общественного питания.  

Как предусмотрено пунктом 4.3.1 договора N 17, предприниматель обязан по заявкам бюджетных организаций Республики Адыгея обеспечить двухразовое питание, стоимость которого не превышает 75 рублей (завтрак, состоящий из трех блюд) и 140 рублей (обед, состоящий из пяти блюд), по установленному графику  

работы: с понедельника по пятницу - с 09.00 до 17.00, в субботу - с 09.00 до 15.00, воскресенье - выходной.  

Указанные помещения в соответствии с условиями договора были переданы арендодателю по акту, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.  

В силу пункта 2.1. договора срок аренды установлен с 18.10.2017 по 18.10.2022, затем дополнительным соглашением от 12.02.2021 срок договора был продлен до 18.04.2023.  

08.07.2022 предприниматель направил в комитет заявление в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ ФЗ, о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.  

05.08.2022 года комитет указал на возврат заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержится регистрационная запись о зарегистрированном праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" на все здание.  

19.08.2022 года предприниматель обратился повторно с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.  

08.09.2022 за исх. номером 05-46/17 комитет сообщил предпринимателю, что общежития, закрепленные за государственными и муниципальными образовательными организациями на праве оперативного управления, приватизации не подлежат.  

Полагая, что данные действия (бездействия) комитета являются незаконными, предприниматель обратился в арбитражный суд с указанным заявлением 05.09.2022.  

Комитет, обращаясь со своим заявлением, указал что 10.08.2022 года в рамках проведения внеплановой выездной проверки объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Республики Адыгея, должностными лицами, было установлено следующее:  

1) В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование на праве аренды недвижимое имущество - нежилые помещения NN 29-35, 37-39 общей площадью 132,4 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, однако в нарушение этого ответчик самовольно занял часть земельного участка, с кадастровым номером 01:08:0507082:115, категория земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для размещения учебных зданий и подсобных помещений", который находится в государственной собственности Республики Адыгея, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 15.06.2013 г. сделана запись регистрации 01-01-02/110/2013-962. Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано за ГБУ ДПО РА "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" о чем сделана соответствующая запись регистрации от 08.05.2014 г. N 01-01-02/103/2014-892, установив на нем следующие объекты:  

- беседки для отдыха в количестве 6 шт. (ориентировочной общей площадью 40,56 кв. м), на двух беседках установлена вывеска "Шашлычная"  

(ориентировочный размер вывески 3*0,72), вывеска "Открыто";  

- хозяйственная постройка (ориентировочной площадью 10 кв. м), в которой располагается мангал, холодильник, навесной шкаф, шампуры, разделочные доски, уголь и др.;  

- навес к административно-хозяйственному зданию с кадастровым номером 01:08:0507082:133, с местами для отдыха (ориентировочной общей площадью 47,25 кв. м), на котором располагается вывеска с изображением бокала пива, шашлыков (ориентировочный размер вывески 1,30*0,42). На административно-хозяйственном здании размещен баннер "Столовая, пиво, шашлыки" (ориентировочный размер баннера 4,60*1,47).  

Указанные вывески и баннер в нарушение статьи 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" установлены без согласия комитета.  

2) В нарушение пункта 4.3.1 договора аренды установлены вывески с режимом работы (с 12.00 до 23.00 часов), меню и ценами.  

3) В соответствии с пунктом 4.3.9 договора аренды Арендатор обязан соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые при пользовании имуществом, эксплуатировать имущество в соответствии с принятыми нормами и правилами эксплуатации. В нарушение указанного пункта Арендатором осуществляется продажа алкогольной продукции (пива) на территории арендованного имущества.  

По результатам внеплановой выездной проверки 19.08.2022 года был составлен акт, в котором ИП ФИО1 было предложено устранить выявленные нарушения, в частности в кратчайшие сроки принять меры по приведению своей деятельности в соответствие с условиями договора. Выписка из акта выездной проверки в адрес ответчика была направлена 23.08.2022 г.  

30.08.2022 года в адрес ответчика было направлено предписание об устранении выявленных нарушений.  

09.09.2022 года от ФИО1 в адрес комитета поступил ответ на предписание в котором он указал, что деятельность ведется в соответствии с условиями договора.  

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения комитета в суд с заявлением об освобождении и возложении на него обязанности возвратить арендуемые нежилые помещения.  

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из норм ст.ст. 198-200 АПК РФ, разъяснений пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 и следующего.  

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон 178-ФЗ).  

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.  

В соответствии со статьей 3 Закона N 159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального Закона от  

24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".  

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:  

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ;  

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;  

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закон N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;  

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.  

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

В пункте 3 информационного письма N 134 разъяснено также, что субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).  

При получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости  

арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).  

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.  

По смыслу статей 3, 5 и 9 Закона N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых у муниципального образования объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).  

Предприниматель ФИО1 является субъектом малого предпринимательства (микропредприятие), что подтверждается выпиской и Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (дата включения в реестр - 01.08.2016) от 25.08.2022 N ИЭ9965-22-6852138.  

Предприниматель на момент обращения с заявлением в комитет являлся арендатором с 18.10.2017 года, т.е пользовался помещением более двух лет.  

Срок действия договора аренды на момент рассмотрения дела истек 18.04.2023 года.  

По окончании срока (18.04.2023) действия договора N 17 предприниматель продолжает использовать спорное помещение, вносит арендные платежи. Комитет на наличие задолженности по договору аренды не ссылался.  

Заявление о реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения подано предпринимателем до окончания срока действия договора аренды N 17.  

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что сделав вывод о том, что предприниматель подтвердил наличие условий, необходимых для реализации им преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору N 17 спорного помещения, суды указали, что предприниматель заявил о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого спорного помещения, расположенного в здании общежития института и имеющего кадастровый номер 01:08:0507058:278 (выписка из ЕГРН от 08.09.2022), которое с учетом пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и пункта 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016,  

может быть объектом приватизации, поскольку обладает признаками обособленности и изолированности и не находится в оперативном управлении образовательного учреждения.  

При этом суды сослались на приказ комитета от 27.10.2016 N 258 "Об утверждении Перечня государственного имущества Республики Адыгея, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства)" (далее - приказ N 258), кадастровый паспорт помещения от 13.03.2015 N 0100/401/2015-29468 (согласно которому спорному помещению присвоен кадастровый номер 01:08:0507058:284), заключение от 24.08.2023.  

Указано также на то, что суды не устранили противоречия в доводах участвующих в деле лиц и представленных ими доказательствах, не рассмотрели вопрос о возможности проведения экспертизы в целях установления статуса спорного помещения, который может быть приватизирован как самостоятельный объект.  

Учитывая вышеизложенное, при новом рассмотрении определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.09.2024 ходатайство ИП ФИО1 о назначении судебной экспертизы по делу N А01-3018/2022 удовлетворено. Назначена по делу N А01-3018/2022 судебная экспертиза, проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Рейтинг" ФИО4.  

В своем заключении от 11.11.2024 за N 3018-1/2024 эксперт ООО "Рейтинг" ФИО4 пришел к следующим выводам:  

- Арендуемые ИП ФИО1 нежилые помещения NN 29-35, 37, 38, 39, в здании общежития с кадастровым номером 01:08:05:0507058:58, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, являются изолированными и обособленными.  

- Сформировать на основе нежилых помещений NN 29-35, 37, 38, 39, в здании общежития с кадастровым номером 01:08:05:0507058:58, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, нежилое помещение, как обособленный объект недвижимости, возможно.  

Из оспариваемого отказа комитета, изложенного в письме от 08.02.2022 за исх.N 05-4617, усматривается, что в качестве основания отказа в предоставлении заявителю преимущественного права на выкуп помещений явилось то, что данные помещения находятся в здании, находящегося в оперативном управлении образовательного учреждения. В подтверждении чего представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.07.2022 N КУВИ -001/2022-118933917 из которой следует, что 21.02.2014 года внесена запись о праве оперативного управления государственного бюджетного учреждения дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" на " Здание общежития", расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 1 232, 5 кв. м, с кадастровым номером 01:08:0507058:58. Комитет указывает на то, что в силу пункта 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ, действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.  

Согласно части 1 статьи 102 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" образовательные организации должны иметь в собственности или на ином законном основании имущество, необходимое для осуществления образовательной деятельности, а также иной предусмотренной уставами образовательных организаций деятельности.  

Пункт 2 статьи 102 закона устанавливает запрет на приватизацию государственных и муниципальных образовательных организаций, закрепленных за ними на праве оперативного управления или находящихся в их самостоятельном распоряжении объектов (зданий, строений, сооружений) учебной, производственной, социальной инфраструктуры, включая жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежитий, а также клинических баз, находящихся в оперативном управлении образовательных организаций или принадлежащих им на ином праве.  

В данном случае подтверждается, что предпринимателем заявлено о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений NN 29-35, 37, 38, 39, общей площадью 132, 4 кв. м, расположенных в пределах указанного объекта и имеющих кадастровый номер 01:08:0507058:278 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.09.2022). Таким образом, данные помещения являются частями здания.  

Из пояснений предпринимателя следует, что доступ к помещениям имеется через калитку, расположенную на улице Ленина, через которую и получали доступ эксперты к осматриваемому объекту. Вход в ГБУ ДПО РА "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" расположен со стороны улицы Первомайской и фактически с территории института на спорные помещения свободный доступ не имеется. Вход и выход с общежития никогда не осуществлялся через земельный участок, расположенный на стороне входа в спорные помещения. На данной стороне отсутствует вход в общежитие.  

Согласно пункту 8 информационного письма N 134, по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".  

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.  

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.  

Как указывает часть 6 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ, местоположение помещения определяется путем графического отображения на плане этажа геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения. Указанные стены и будут являться одним из признаков изолированности и обособленности помещения от остального объема здания.  

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30.11.2016 года, по итогам обобщения судебной практики по нормам ранее действовавшего Федерального закона N 122-ФЗ и Федерального закона N 221-ФЗ в редакции от 29.10.2024 года, признаки изолированности включают в себя: самостоятельное назначение объекта; наличие отдельного входа; помещение не должно использоваться для доступа в другие части здания или помещения, либо для прохода к общему имуществу собственников здания.  

Так, согласно пункту 2 части 5 статьи 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ, для заключения договора о подключении (технологическом присоединении) к правообладателю сети инженерно-технического обеспечения вправе обратиться лицо, которому в предусмотренных земельным законодательством случаях выдано разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, а также лицо, являющееся обладателем сервитута или публичного сервитута, которые установлены в соответствии с гражданским законодательством, земельным законодательством.  

Ввиду изложенного, доводы комитета об отсутствии возможности выхода из помещения на землю общего пользования, а так же возникающего вопроса по подключению спорных помещений к коммуникациям, отклонены судом.  

Доказательств невозможности формирования арендуемых предпринимателем нежилых помещений в качестве обособленных объектов и осуществления их выкупа, при том, что они имеют отдельный вход и могут использоваться независимо от других частей здания, комитетом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.  

Указывая на нуждаемость в оспариваемых помещениях, институтом представлен приказ Министерства образования и науки Республики Адыгея от 16.05.2019 N 529 в структуре института создан региональный ресурсный информационно-библиотечный центр для координации деятельности школьных информационно-библиотечных центров Республики Адыгея и иные документы по проведению институтом мероприятий.  

В ходе рассмотрения дела установлено, что комитетом было подано 15.02.2024 года в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии заявление о снятии с кадастрового учета помещения с номером 01:08:0507058:284.  

17.02.2024 года объект, арендованный предпринимателем, снят с кадастрового учета, то есть в разгар спора с недоказанностью того, что данное помещение ранее до возникновения настоящего спора было необходимо для осуществления уставной деятельности.  

Договор аренды с предпринимателем был продлен до 2023 года путем заключения дополнительного соглашения, а приказ о создании центра был издан в 2019 году.  

В связи с чем надлежащих доказательств того, что указанные нежилые помещения, являющиеся частью объекта - "Здание общежития" необходимы государственному бюджетному учреждению дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт  

повышения квалификации" для осуществления образовательной деятельности, а также иной предусмотренной уставом образовательной организации деятельности, суду не представлено.  

Комитет так же ссылается на наличие подвального помещения под спорными помещениями и указывает на сложность доступа и использования такого подвального помещения.  

Между этим суд первой инстанции отметил, что в соответствии с представленным и имеющимся в материалах дела кадастровому паспорту, арендуемые предпринимателем помещения расположены на первом этаже здания, а указанные подвальные помещения расположены в подвале (согласно поэтажному плану здания), то есть на другом этаже. Более того, с территории спорных помещений, попасть в подвальное помещение невозможно, что так же усматривается с поэтажного плана здания. Так же, вход в подвальное помещение располагается вне территории, занимаемой предпринимателем.  

В силу изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что учреждением не представлены доказательства того, что отчуждение спорного помещения из состава имущества приведет к неоправданному сокращению имущественной основы образовательной деятельности.  

Кроме того, в силу части 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) с ежегодным - до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом. Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.  

Как установлено судом первой инстанции Приказом Комитета по имущественным отношениям от 27.10.2016 N 258 "Об утверждении Перечня государственного имущества Республики Адыгея, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства)" видно, что нежилые помещения NN 29-35, 37-39, расположенные по адресу: 

<

...> были включены в данный перечень.  

Заявляя о нарушении предпринимателем требований в части пользования, находящегося в республиканской собственности, объекта нежилого фонда комитетом представлены постановления мирового судьи судебного участка N 6 г. Майкопа от 06.10.2022 года N 3-642/6-2022 (объект - подвал) о признании  

виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 39 Закона Республики Адыгея N 215 от 19.04.2004 "Об административных правонарушениях", с назначением наказания в виде штрафа в размере 500 рублей и от 06.10.2022 года N 3-641/6-2022 (объект - сооружение, прилегающее к зданию общежития, а именного осуществляется продажа пива, напитков) о признании виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 39 Закона Республики Адыгея N 215 от 19.04.2004 "Об административных правонарушениях" и с назначением наказания в виде штрафа в размере 500 рублей. Представлены сведения об уплате штрафа в ходе совершения исполнительских действий.  

При этом из представленного суду судебного акта по делу N А01-3740/2022, видно, что государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский Республиканский институт повышения квалификации" обращалось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об устранении препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 01:08:0507082:115, принадлежащем на праве постоянного бессрочного пользования институту, расположенным по адресу: 

<

...>, и демонтаже 6 беседок, хозяйственной постройки, деревянной обрешетки на металлическом корпусе навеса, в сооружении, прилегающем к зданию общежития, демонтаже деревянной обрешетки на металлическом корпусе навеса, снятии затеняющих сеток, меловые досок, музыкальных колонок, освобождении сооружения от холодильных камер, товаров питания, кухонного инвентаря, также освобождении другой части навеса от диванов, столов, стульев, освобождении подвала здания общежития.  

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.06.2023 по делу N А01-3740/2022, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявления отказано. Суд пришел к выводу, что истец не представил доказательства наличия у предпринимателя спорных объектов, о демонтаже которых заявлен иск, признаков самовольной постройки, не представил доказательств, достоверно подтверждающих довод о том, что спорные объекты принадлежат предпринимателю, а также факт занятия земельного участка именно ответчиком. В ходе судебного заседания установлено и подтверждено сторонами, что договор аренды N 17 от 18.10.2017, заключенный между Комитетом и предпринимателем, прекратил действие 18.04.2023 г. Таким образом, предприниматель не является титульным владельцем имущества, в отношении которого заявлено требование об устранении препятствий в пользовании.  

Материалами дела подтверждается, что государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский Республиканский институт повышения квалификации" вошло в перечень объектов, подлежащих антитеррористической защите Приказом от 03.02.2023 N 147-ДПС Министерства образования и науки Республики Адыгея.  

Согласно данному перечню, объект расположен по адресу: 

<

...>.  

Доказательств того, что объект расположенный по адресу: 

<

...>, входит в перечень объектов, подлежащих антитеррористической защите, суду не представлено.  

Суд принял во внимание довод предпринимателя о том, что в данном случае,  

части здания могли быть объектом приватизации, поскольку обладали признаками обособленности и изолированности от здания общежития и не находились в оперативном управлении образовательного учреждения.  

При обращении в суд предприниматель указывает на то, что им оспаривается законность отказа, изложенного в письме комитета от 08.02.2022, в связи с чем надлежит установить только те обстоятельства, имевшие место до момента подачи предпринимателем заявления о выкупе спорных помещений, а так же необходимо дать оценке поведения комитета после подачи такого заявления, при условии наличия оснований на момент подачи такого заявления ИП ФИО1 для реализации своего права.  

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" содержится правовой подход, согласно которому суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.  

Довод комитета и ГБУ ДПО Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" о том, что предпринимателем были нарушения условий договора аренды (установка беседок, осуществлялась продажа алкогольной продукции) и необходимость соблюдения образовательным учреждением требований по антитеррористической защищенности объектов основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества комитетом в оспариваемом отказе), нуждаемость в помещениях не указывались.  

Предприниматель утверждает, что процессуальное поведение комитета имеет признаки злоупотребления правом и направлено на воспрепятствование реализации предпринимательских прав.  

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.  

В абзаце 5 Информационного письма N 134 указано, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего  

предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).  

Спорные помещения никогда не находились и не находятся на праве оперативного управления у кого-либо. Помещения имеют отдельный вход, имели самостоятельный кадастровый номер (до вступления в законную силу решения суда в пользу предпринимателя) и выделялись, а так же были предметом аукциона как раз для сдачи в аренду.  

Между тем, судом установлено, что спорные отношения по делу возникли в связи с выкупом арендуемого муниципального имущества в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, который, как следует из его содержания, направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства.  

Для реализации этой цели субъектам малого и среднего предпринимательства законом предоставлено, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.  

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт "ж").  

Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3, Конституции Российской Федерации), а, следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой администрации города Благовещенска").  

Закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и  

среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем соблюдены условия, установленные Законом N 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.  

Оспариваемый отказ в приобретении заявителем в собственность арендуемого имущества, не соответствует Закону N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы предпринимателя.  

В силу указанного, заявленные комитетом требования о возложении на индивидуального предпринимателя ФИО1 обязанности в семидневный срок с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу освободить и вернуть по акту - приема передачи нежилые помещения NN 29-35. 37-39, общей площадью 132 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, отклонены.  

Поскольку решение комитета, изложенное в письме от 08.02.2022 за исх. N 05-4617 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества признано судом первой инстанции незаконным, суд возложил на комитет обязанность совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действия.  

Таким образом суд первой инстанции акцентировал внимание на наличии возможности формирования арендуемых предпринимателем нежилых помещений в качестве обособленных объектов, фактически сделал вывод об отсутствии обременения спорного объекта правом оперативного управления и, в указанных условиях, пришел к выводу об отсутствии законных препятствий для реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп спорного помещения.  

Апелляционный суд не соглашается с выводами суда первой инстанции. 

Направляя дело на новое рассмотрение кассационный суд указал, в частности, следующее.  

Как видно из представленного в материалы дела Технического паспорта здания общежития, в котором расположено спорное помещение, здание общежития общей площадью 1036,2 кв. м по договору от 03.11.1997 закреплено на праве оперативного управления за институтом (Свидетельство о государственной регистрации права 01-АА 569072) (том 2 л. д. 37 – 38).  

Договор от 03.11.1997 (о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления) как и доказательства его расторжения или признания недействительным/ничтожным в материалы дела не представлены, и не получили судебную оценку.  

Поскольку приказ № 258 издан 27.10.2016 (которым спорное помещение включено в Перечень государственного имущества Республики Адыгея, свободного от прав третьих лиц), а договор о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления состоялся 03.11.1997, то есть ранее названного приказа, преждевременен вывод судов о наличии условий, необходимых для реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения, в том числе с учетом прямого  

запрета на приватизацию таких объектов в силу пункта 2 статьи 102 Закона № 273-ФЗ.  

При новом рассмотрении дела договор от 03.11.1997 представлен в материалы дела (т. 7 л.д. 2).  

С учетом обстоятельств настоящего спора апелляционный суд полагает ключевым фактором возникновение права оперативного управления Учреждения на имущество переданное в аренду предпринимателю и на выкуп которого последний претендует.  

В рамках исследования данного обстоятельства, с учетом указаний суда кассационной инстанции, апелляционным судом истребованы и получены регистрационные документы, а также Комитетом представлены графические материалы (технические планы), о фальсификации которых не заявлено.  

Из имеющихся в материалах дела доказательств апелляционным судом установлено следующее.  

Графическое изображение помещений предоставленных в аренду предпринимателю в 2017 году, представлено на листе 30, 31 тома 1 материалов дела.  

Здание общежития кадастровый номер 01:08:0507058:58 (далее – здание общежития) является зданием 1963 года постройки.  

Наиболее ранним документом отражающим (графически) технические характеристики здания общежития является поэтажный план здания от 23.01.1969 года (приложение в электронном виде к дополнениям Комитета от 02.10.2025).  

В материалы дела представлен договор от 03.11.1997 о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления за Институтом повышения квалификации при АГУ (т. 7 л.д. 2). Безусловная идентификация переданных объектов из приложений к указанному договору не следует.  

Также в материалы дела (приложение в электронном виде к дополнениям Комитета от 02.10.2025) представлен технический паспорт здания общежития от 16.01.2007.  

В сопоставлении данных технических планов следует, что изменению (по состоянию на 2007 год по сравнению с 1969 годом) подверглись помещения торцевой части первого этажа здания общежития, а именно видоизменена, путем увеличения, входная группа (номер помещения на техническом плане 2007 года – 34), а также разделено перегородкой помещение столовой (номер помещения на техническом плане 2007 года – 29).  

В сопоставлении данных графических материалов судом установлено, что помещения переданные в аренду предпринимателю по договору аренды от 2017 года, являются тождественными помещениям, отраженным на поэтажном плате от 1969 года и поэтажном плане к техническому паспорту от 2007 года (с учетом их изменения в виде возведения перегородки в помещении № 29 и увеличения входной группы).  

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).  

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления  

имуществом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника (п. 3 ст. 299 ГК РФ).  

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.  

В этой связи право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.  

21 февраля 2014 года зарегистрировано право оперативного управления ГБУ ДПО «Адыгейский республиканский институт повышения квалификации» на здание общежития с кадастровым номером 01:08:0507058:58, что снимает сомнения относительно состава переданного имущества по договору от 1997 года, а также независимо от его (договора) наличия подтверждает право оперативного управления Учреждения на имущество которое в последующем передано в аренду предпринимателю в 2017 году, по состоянию на 2014 год.  

В данном контексте, с учетом даты регистрации права оперативного управления (2014), доводы предпринимателя о том, что юридическое лицо ГБУ ДПО РА "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" зарегистрировано Администрацией муниципального образования «Город Майкоп» лишь 19.05.1998 года, с присвоением регистрационного номера № 488, определяющего значения не имеют.  

Также, в тех условиях, когда переданные в аренду предпринимателю помещения на дату регистрации права оперативного управления в идентичном составе (графически) и площади входили в состав здания общежития, иные расхождения в регистрационных и технических документах относительно площади общежития в целом, значения не имеют. Предметом исследования являются только спорные помещения и наличие (что в данном случае установлено) их вхождения в состав общежития на дату регистрации права оперативного управления на данный объект (общежитие) в целом.  

Указанное право не оспорено, недействительным не признано. 

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса.  

При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.  

Собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.  

Суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.  

Однако в 2017 году Комитет, не принимая решения об изъятии из оперативного управления Учреждения здания общежития или его части, а также при недоказанности наличия оснований для такого изъятия, передает часть помещений общежития в аренду предпринимателю, что является нарушением вышеприведенных положений.  

Как указано выше, путем сопоставления графических данных о помещениях переданных в аренду предпринимателю и имеющихся графических материалов объекта (общежитие) судом апелляционной инстанции установлено, что помещение переданное в аренду предпринимателю в 2017 году являлось и является частью общежития, являлось частью данного объекта по состоянию на дату регистрации права оперативного управления (2014) и на дату передачи данного имущества в аренду предпринимателю (2017).  

Доказательств прекращения права оперативного управления Учреждения на переданное предпринимателю в аренду имущество не имеется.  

В силу п. 2 ст. 102 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" государственные и муниципальные образовательные организации, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты (здания, строения, сооружения) учебной, производственной, социальной инфраструктуры, включая жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежития, а также клинические базы, находящиеся в оперативном управлении образовательных организаций или принадлежащие им на ином праве, приватизации не подлежат.  

ГБУ ДПО РА «Адыгейский республиканский институт повышения квалификации» является образовательным учреждением, имеет соответствующую лицензию № 0000315.  

Таким образом, независимо от правомерности (отсутствия таковой) передачи спорного имущества в аренду предпринимателю, на имущество распространяются требования Закона N 273-ФЗ о недопустимости приватизации.  

При этом представитель комитета в итоговом судебном заседании фактически признал, что неправомерность поведения Комитета (обособление и передача в аренду предпринимателю части имущества, находящегося в оперативном управлении Учреждения) в данной ситуации комитетом осознавалась, однако данные действия были направлены на пополнение бюджета за счет арендных платежей.  

Вместе с тем, само по себе поведение Комитета, по мнению суда, не является основанием для передачи имущества в собственность предпринимателя вопреки императивной норме закона.  

Оснований для удовлетворения заявления предпринимателя о предоставлении в собственность спорного помещения, а следовательно и заявления предпринимателя в рамках настоящего дела, не имелось.  

Апелляционный суд также учитывает подход судов апелляционной и кассационной инстанций в рамках дела № А01-1483/2024 по сходному спору с участием предпринимателя.  

Поскольку спорное имущество не может быть приватизировано, в удовлетворении заявления о выкупе отказано правомерно, а договор аренды от 2017 года прекращен 18.04.2023 (что установлено в рамках дел №№ А01-3325/2022, А01-3740/2022) требования Комитета по встречному заявлению подлежат удовлетворению (арендные правоотношения прекращены), независимо от его первоначальной мотивировки, заключавшейся в ненадлежащем использовании имущества со стороны предпринимателя.  

При этом в условиях совершения предпринимателем при использовании спорного имущества 10.08.2022 двух административных правонарушений по ч. 2 ст. 39 Закона Республики Адыгея от 19.04.2004 N 215 "Об административных правонарушениях" (т. 5, л.д. 65, 67 «Нарушение порядка распоряжения объектом нежилого фонда, находящимся в республиканской или муниципальной собственности, или использования указанного объекта»), в частности сопряженных с реализацией алкогольной продукции неизвестного происхождения на территории образовательного учреждения (т. 5, л.д. 67), что предпринимателем признано (т. 5 л.д. 62), реализация Комитетом права на отказ в пролонгации договора по истечении его срока (п. 4.1.2 договора - т. 1 л.д. 21, уведомление – т. 5, л.д. 14), является правомерным.  

Доказательств возврата помещения предпринимателем Комитету не представлено. На вопрос суда в итоговом судебном заседании стороны нахождение помещения в пользовании предпринимателя подтвердили.  

Таким образом решение суда первой инстанции надлежит отменить, в удовлетворении требований предпринимателя отказать, требования Комитета удовлетворить.  

Суд полагает возможным обязать предпринимателя возвратить имущество именно Комитету, поскольку получено имущество по акту приема-передачи также от Комитета, Учреждение в приеме-передаче имущества участия не принимало.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.03.2025 по делу № А01-3018/2022 отменить, принять новый судебный акт.  

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) отказать.  

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) возвратить Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пятнадцатидневный срок с даты вступления в силу настоящего постановления по акту - приема передачи нежилые помещения №№ 29-35, 37-39, общей площадью 132,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>,  

полученные по акту приема-передачи от 18.10.2017 в рамках договора аренды № 17 от 18.10.2017.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Я.Л. Сорока 

Судьи Д.В. Емельянов  

О.А. Сулименко