Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-130990/23-127-1054

19 февраля 2024 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассматривает дело по иску 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗОРГЕ-10" (125252, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВСКИЙ, ЗОРГЕ УЛ., Д. 10, К. 3, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. ПОДВАЛ/III, КОМ. 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.07.2022, ИНН: 

<

***>).

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>

Третье лицо - ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>)

О признании повышения ставки арендных платежей необоснованной

при участии: 

от истца ФИО2 по дов. от 01.12.2023 г. , ФИО3 по дов. От 01.12.2023 г.

от ответчика – ФИО4 по дов. от 11.12.2023 г. № дги-Д-1667/23

третье лицо - ФИО4  по дов. от 29.11.2023 г. №4-47-2781/23 

 

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о  признании незаконными в силу ничтожности односторонних сделок по изменению ответчиком ставки арендной платы по договору аренды от 31.01.2019 № 00-00089/19, выраженных в Уведомлениях Департамента от 16.01.2020 № 33-6-7469/20-(0)-1, от 16.01.2020 № 33-6-7470/20-(0)-1, от 15.12.2020 № 33-6-693327/22-(0)-1, от 15.12.2021 №33-6-65 8240/21-(0)-1; о применении последствий ничтожности сделок, обязании Департамента произвести перерасчет арендной платы по договору в соответствии с первоначальной ставкой, указанной в договоре аренды, в размере 1 078 210 руб. в год. 

 

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование иска истец ссылается на то, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 года № 800-ПП в целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Закона города Москвы от 26 ноября 2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" 31.01.2019 года между ООО «ГЭЛТЕКС -Н» и Департаментом Городского Имущества г. Москвы заключен договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00089/19, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 211,00 кв.м.

Согласно передаточному акту от 12.03.2019 в связи с реорганизацией ООО «ГЭЛТЭКС -Н» в форме выделения из его состава ООО «ГЭЛТЭКС - 3» общество передает создаваемому (выделяемому) юридическому лицу (правопреемнику) свои права и обязанности в соответствии с настоящим передаточным актом. В соответствии с дополнительным соглашением к Договору № 00-00089/19 от 31.01.2019 г на основании записи в ЕГРЮЛ от 15.08.2019 года №1197746512150 о создании юридического лица ООО «ГЭЛТЭКС -3» путем реорганизации в форме выделения из ООО «ГЭЛТЭКС -Н» и передаточного акта от 12.03.2019 года Стороны договорились внести измененияв договор аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 г в части изменения названия арендатора, было ООО «ГЭЛТЭКС -Н» стало с 15.08.2019 года ООО «ГЭЛТЭКС -3».

Договор аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 г. был заключен по результатам аукциона, ставка арендной платы, в соотв. с п. 6.2 Договора установлена в размере 1 078 210,00 (один миллион семьдесят восемь тысяч двести десять) рублей в год, включая НДС , что составляет 898 508,28 (восемьсот девяносто восемь тысяч пятьсот восемь) руб. 28 коп. без НДС.

В последствии, согласно представленным расчетам Департамента городского имущества г.Москвы ставка арендной платы стабильно увеличивалась, ссылаясь на то, что с учетом прогнозируемого уровня инфляции в процентном отношении необходимо увеличение ставки арендной платы, а именно:

с 01.01.2019 г. - ставка арендной платы - 74 875, 69 рублей в месяц, что составляет 898508,28 в год без НДС.

с 01.01.2020 г. ставка арендной платы - 79 050,10 рублей, что составляет 948 601,2 рубля в год без НДС с 01.01.2021 г. ставка арендной платы - 81 974,95 рублей, что составляет 983 699,4 рубля в год без НДС

с 01.01.2022 г. ставка арендной платы - 85 253,95 рублей, что составляет 1 023 047,4 рубля в год без НДС.

Таким образом, за период с 01.01.2020 г. размер арендной ставки по договору аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 г заключенному на аукционе вырос.

Как указывает истец, применение к указанным правоотношениям коэффициента - дефлятора недопустимо, не основано на законе и договоре, поскольку согласно п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП коэффициент дефлятор применяется к договорам, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов. Договор аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 г. заключен по результатам аукциона, проведенного на основании Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 11.09.2018 года № 29915 от 10 октября 2018 г. №33777 и выписки из протокола аукциона от 13.12.2018 г. № SBR012-1810290013.

Истец полагает, что в данном случае договор аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 г. заключен с помощью проведения аукциона для использования объекта недвижимости Обществом, в связи с чем арендная плата не является регулируемой и подлежит определению в соответствии с условиями аукциона.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу положений ст. 180 ГК РФ, ничтожная сделка может быть признана недействительной в части, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Применение положений данной нормы, возможно при условии, что отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

Также, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

11.11.2018 Департаментом издано распоряжение № 29915 (далее - Распоряжение № 29915) «О проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности города Москвы, по адресу: 

<

...>».

Приложением к указанному распоряжению определены стартовые условия проведения аукциона, которые и были в дальнейшем установлены в Договоре аренды от 31.01.2019 № 00-00089/19.

Порядок начисления арендной платы также был установлен в стартовых условиях проведения аукциона.

Стартовые условия проведения аукциона содержали следующие положения:

Начальный размер годовой арендной платы за объект аренды нежилого фонда составляет 211 000 руб. 00 коп. (включая НДС).

Начальная ставка арендной платы за 1 кв.м. объекта нежилого фонда составляет 1000 руб. 00 коп. (включая НДС).

В течение первого года оплата аренды производится по цене, сложившейся в результате аукциона, в последующие годы цена корректируется на коэффициент, устанавливаемый Правительством Москвы в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции и состоянием рынка аренды нежилых помещений.

Индексированная арендная плата не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

Таким образом, на момент проведения аукциона Истец был ознакомлен со всеми условиями его проведения, а также с проектом Договора аренды нежилого помещения и выразил добровольное согласие на участие в аукционе на заявленных условиях, которые предусматривают, что размер ежегодной арендной платы установлен по результатам аукциона и подлежит изменению в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы и коэффициентов-дефляторов.

Во исполнение указанного Распоряжения № 29915 между Департаментом и ООО «ГЭЛТЭКС-3» был заключен договор аренды от 31.01.2019 № 00-00089/19 нежилого помещения площадью 211 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Объект аренды передается для использования в целях: офис, склад, магазин, салон красоты, бытовые услуги.

Срок действия Договора аренды установлен с 29.12.2018 по 29.12.2028.

По Договору были установлены следующие ставки арендной платы:

-  на период с 28.12.2019 по 31.12.2019 установлена ставка арендной платы

в размере 4364,79 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (арендная плата без НДС 920970,69 руб. за год);

-  на период с 01.01.2020 по 31.12.2020 установлена ставка арендной платы в размере 4495 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (948601,14 руб. за год);

-  на период с 01.01.2021 по 31.12.2021 установлена ставка арендной платы

в размере 4662,08 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (983699,38 руб. за год);

-  на период с 01.01.2022 по 31.12.2022 установлена ставка арендной платы

в размере 4848,57 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (1023047,36 руб. за год без учета НДС).

 

В п. 5.1.3 Договора аренды указано, что арендодатель имеет право направлять уведомление об изменении размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора.

В соответствии с п.5.1.6 Договора аренды арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора, а также в иных случаях, установленных правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Пунктом 5.4.4. Договора аренды установлено, что Арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, а в случаях получения уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы, вносить арендную плату в соответствии с таким уведомлением.

В соответствии с п. 6.1 Договора аренды в течение первого года оплата аренды производится по цене, сложившейся в результате аукциона.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов-дефляторов) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

Арендодатель сообщает Арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

Изменение ставки аренды без внесения изменений в Договор аренды стороны согласовали в п. 6.6 Договора аренды, установив, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате Арендатором без дополнительного соглашения и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий Договор.

Данный порядок установлен соглашением сторон и является обязательным условием договора.

По договорам аренды, заключенным по результатам торгов, изменение размера арендной платы осуществляется ежегодно с 01 января в сторону увеличения путём корректировки ставки на размер уровня инфляции на очередной финансовый год, за исключением случаев изменения размера ставки после первого года аренды.

Так, в Уведомлениях от 16.01.2020 № 33-6-7470/20-(0)-1, от 15.12.2020 № 33-6-693327/20-(0)-1, от 15.12.2021 № 33-6-658240/21-(0)-1 направленных ООО «ГЭЛТЭКС-3» Департамент сообщал о том, что с учетом прогнозируемого уровня инфляции в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» (каждый год принимается новая редакция указанного Закона) по договору аренды устанавливается ставка арендной платы по типу расчета «Аукцион».

Суд указывает, что уведомления об изменение арендной платы были направлены в адрес ООО «ГЭЛТЭКС-3» в установленном порядке.

При этом, уведомление о применении новой ставки арендой платы, по договорам аренды, в которых предусмотрена возможность изменения методики расчета аренды, не является сделкой, в связи с чем, уведомления Департамента от 16.01.2020 № 33-6-7470/20-(0)-1, от 15.12.2020 № 33-6-693327/20-(0)-1, от 15.12.2021 № 33-6-658240/21-(0)-1 не могут быть предметом самостоятельного оспаривания по иску о признании сделки недействительной.

Кроме того, данные Уведомления были направлены Департаментом Арендатору в рамках заключенного договора аренды от 31.01.2019 № 00-00089/1 и во исполнение обязательств, установленных условиями Договора, в связи с чем такие Уведомления не могут являться односторонней сделкой.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой, в том числе судебными актами по делам А40-11965/20; А40-131372/20; А40-87739/2023; а также постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2023 по делу № А40-11965/20.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, следовательно принимая участие в торгах, а также заключая Договор аренды на условиях, указанных в нём, участник торгов выражает о согласие с предложенными условиями, а также свое волеизъявление на их исполнение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса в вышеуказанной редакции, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, изменение размера ежегодной арендной платы с учетом уровня инфляции законно, обоснованно и полностью соответствует условиям заключенного Договора аренды.

В обоснование заявленных требований Истец ссылается на п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», в соответствии с которым при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,05:

3.2. По действующим договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, ставка арендной платы по которым определена на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, а также в виде расчетной ставки арендной платы, определенной с применением корректирующего коэффициента.

Ссылка Истца на п. 3 указанного постановления несостоятельна, поскольку в п. 3 речь идет о заключенных договорах аренды нежилых помещений без проведения торгов с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению

В рассматриваемом случае необходимо учитывать положения п. 3(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, согласно которым ставка арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, заключенным по результатам торгов, ежегодно с 1 января текущего года увеличивается на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Суд отмечает, что в Уведомлениях, направленных ООО «ГЭЛТЭКС-3», Департамент сообщал о том, что размер арендной платы устанавливается с учетом прогнозируемого уровня инфляции в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов».

Таким образом, действия Департамента по изменению размера арендной платы с учетом уровня инфляции полностью соответствует положениям п. 3(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы».

Ответчиком также заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности. 

Так, в уточненном исковом заявлении Истец просит признать ничтожными недействительные односторонние сделки по изменению ставки арендной платы, выраженные в Уведомлениях Департамента от 16.01.2020 № 33-6-7470/20-(0)-1, от 15.12.2020 № 33-6-693327/20-(0)-1, от 15.12.2021 № 33-6-658240/21-(0)-1.

Согласно п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Исковое заявление подано в Арбитражный суд города Москвы 09.06.2023.

Уведомление Департамента от 16.01.2020 № 33-6-7470/20-(0)-1 было направлено в адрес ООО «ГЭЛТЭКС-3» 16.01.2020 и прибыло в место вручения 18.01.2020 (ШПИ 14577743004761), после чего 20.01.2020 состоялась неудачная попытка вручения, а с 18.02.2020 находилось в пункте временного хранения, в связи с чем срок исковой давности в отношении признания недействительной односторонней сделки по изменению ставки арендной платы, выраженной в Уведомлении Департамента от 16.01.2020 № 33-6-7470/20-(0)-1, пропущен.

Уведомление Департамента от 15.12.2020 № 33-6-693327/20-(0)-1 было направлено в адрес ООО «ГЭЛТЭКС-3» 15.12.2020 и прибыло в место вручения 23.12.2020 (ШПИ

14577754146290), после чего 24.12.2020 состоялась неудачная попытка вручения, а с 13.02.2020 находилось в пункте временного хранения, в связи с чем срок исковой давности в отношении признания недействительной односторонней сделки по изменению ставки арендной платы, выраженной в Уведомлении Департамента от

15.12.2020        № 33-6-693327/20-(0Ы, пропущен.

Уведомление Департамента от 15.12.2021 № 33-6-658240/21 -(0)-1 было направлено в адрес ООО «ГЭЛТЭКС-3» 15.12.2021 и прибыло в место вручения 20.12.2021 (ШПИ 14577766366419), после чего 21.12.2021 состоялась неудачная попытка вручения, а с

20.12.2021        находилось в пункте временного хранения, в связи с чем срок исковой давности в отношении признания недействительной односторонней сделки по изменению ставки арендной платы, выраженной в Уведомлении Департамента от 15.12.2021 № 33-6-658240/20-(0), пропущен.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ в Определении от 20.03.2018 по делу №305-ЭС17-22712 (А40-214588/16) со ссылкой на пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, когда адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                  К.А. Кантор