АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63- 12132/2018

г. Ставрополь

11 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2018 года. 

                                          Решение изготовлено в полном объеме 11 октября 2018 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Наваковой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кисловодск, ОГРНИП 317265100113880, к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора администрация города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

при участии представителя истца – ФИО3 по доверенности №26АА3007976; без участия ответчика и третьих лиц;    

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Кисловодск (далее – ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск (далее – ответчик, комитет) с исковым заявлением, в котором изложены следующие требования: обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:36:140:102:16, на котором находятся принадлежащие предпринимателю производственные строения: площадью 136,6 м кв., площадью 209 м кв., склад, площадью 1 496 м кв.; расположенные по адресу: 

<

...>; предоставить земельный участок для осуществления проезда к принадлежащим строениям для использования под производственную базу; обязать заключить договор аренды в части пунктов 3.3, 3.4, 7.2, 10, в редакции протокола разногласий к договору аренды № 284/2017 от 28.03.2018, предложенной истцом, а именно: пункт 3.3 договора изложить: «начисление арендной платы производится со дня подписания акта приема-передачи земельного участка»; пункт 3.4 : «размер арендной платы не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без соответствующего письменного уведомления арендатора не ранее 10 суток, с момента получения арендатором соответствующего уведомления»; пункт 7.2 договора: «договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора, арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательство и условиями договора»; пункт 10: «арендатор обязуется произвести оплату за фактическое использование земельного участка: расчет оплаты производится с даты подписания акта приема-передачи земельного участка» (уточненные требования).

Представители ответчика и третьего лица, уведомленные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явились.

В материалы дела представлен отзыв и дополнения к нему, в котором ответчик выражает несогласие с заявленными требованиями, считает их необоснованными. Указано, что в силу закона обязанность вносить плату за пользование земельным участком возникла у предпринимателя с момента государственной регистрации права на объекты недвижимости, а не с даты осуществления предпринимательской деятельности. Настаивает, что условия договора, с которыми не согласен истец, соответствуют требованиям законодательства и не нарушают его прав. Просили суд отказать в удовлетворении иска.

В соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводится без участия надлежащим образом уведомленных представителей ответчика и третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненное исковое заявление. Считает, что обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком возникла с момента начала осуществления предпринимательской деятельности (с 27.11.2017), а не с даты приобретения в собственность объектов недвижимости, на нем расположенных. Также не согласен с рядом пунктов договора аренды земельного участка, направленного в адрес предпринимателя ответчиком, полагает, что их формулировка ущемляет права истца. Просит суд удовлетворить исковые требования.

Выслушав позицию истца, изучив материалы дела, суд считает исковые требования предпринимателя ФИО2 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 03.10.2017 предприниматель обратился в комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о предоставлении ему на правах аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 4802 кв. м., с кадастровым номером 26:34:140102:16, цель использования: под производственную базу (далее - земельный участок), в связи с тем, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.01.2015, что подтверждено свидетельствами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 21.01.2015 номер 26 АИ 972718, о государственной регистрации права собственности истца на производственные строения, назначение: нежилое здание, площадь общая 209,2 кв. м., этажность 1, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 26:34:140102:25; номер 26 АИ 972717 о праве собственности истца на производственные строения, назначение: нежилое здание, площадь общая 138,6 кв.м. Этажность: 1. Адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 26:34:140102:26-26 АИ 972719, о праве общей долевой собственности 1/2 истца на склад, назначение: нежилое здание, площадь общая 1496,3 кв. м., этажность 1, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 26:34:140102:37.

Комитетом подготовлен проект договора аренды земельного участка от 10.10.2017 № 284/2017.

25 января 2018 года ответчиком истцу направлено уведомление о необходимости оформления договорных отношений в отношении земельного участка, для чего предпринимателю предложено явиться в Комитет для подписания договора аренды.

30 марта 2018 года истцом в адрес Комитета направлен протокол разногласий к договору аренды № 284/2017 земельного участка от 28.03.2018, с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, а также уведомление о том, что истец начал использовать земельный участок с 27.11.2017.

25 апреля 2018 года комитетом дан ответ предпринимателю о возвращении в его адрес протокола разногласий к договору № 284/2017 от 28.03.2018, без подписания и  повторно предложено подписать направленный в его адрес проект договора аренды земельного участка, в редакции, предложенной ответчиком.

Полагая, что Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска уклоняется от заключения договора, предприниматель обратился в суд. 

Отказывая в удовлетрении требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела, в данном случае у предпринимателя и комитета  имущественных отношений города-курорта Кисловодска возникли разногласия при заключении договора аренды земельного участка по ряду его условий.

Одним из пунктов договора, с которым не согласен предприниматель, является пункт 3.3 спорного договора аренды, согласно которому арендная плата начисляется с 21.01.2015 года. Возражая, истец указал, что обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком возникла у него с момента начала осуществления предпринимательской деятельности (с 27.11.2017), а не с даты приобретения в собственность объектов недвижимости, на нем расположенных (21.01.2015).

Отклоняя данный довод, суд исходит из следующего.

В статье 273 ГК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из указанных положений, с учетом пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как установлено судом и подтверждено документально, на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером 26:34:140102:16, расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.01.2015, объекты зарегистрированы, что подтверждено свидетельствами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 21.01.2015 номер 26 АИ 972718, 26 АИ 972717, 26 АИ 972719. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Учитывая, что право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, то с указанного момента у истца возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположено это имущество (т.е. с 21.01.2015).

Таким образом, пункт 3.3 договора аренды соответствует указанным выше требованиям закона и не нарушает прав предпринимателя.

Также истцом заявлено требование о необходимости внесения изменения в пункт 3.4 договора. Предприниматель полагает, что требование об изменении арендной платы без уведомления арендатора противоречит статьям 420, 421, 424 ГК РФ.

Данный довод истца судом не принимается в силу следующего.

Как следует из условия пункта 3.4 договора, в редакции комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (без уведомления арендатора) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, государственной власти Ставропольского края, органов местного самоуправления. При публикации нормативно-правового акта, устанавливающего порядок определения арендной платы, а так же порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком, размер арендной платы подлежит перерасчету в соответствии с принятым документом, публикация нормативно-правового акта является  основанием для перерасчета арендной платы в одностороннем порядке, при этом подписания дополнительного соглашения к договору об изменении арендной платы, не требуется.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 названной статьи установлено: если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 19 указал: арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Одностороннее изменение размера арендной платы - лишь форма исполнения согласованной воли сторон, что не противоречит указанным нормам закона. Поскольку срок договора до 09.10.2027, не включение пункта 3.4 (в редакции ответчика) в договор лишит возможности комитет защитить государственные интересы в части индексации арендной платы, чем будут нарушены основополагающие принципы гражданского законодательства о равенстве участников гражданских правоотношений и о балансе интересов сторон.

Поскольку в силу закона обязанность арендатора вносить арендные платежи в измененном размере возникает с даты их утверждения регулирующим органом, то право ответчика на увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке не противоречит условиям договора, в связи с чем, требование истца о внесении в пункт 3.4 проекта договора аренды изменений, в редакции истца, необоснованно.

Выражая несогласие с редакцией пункта 7.2 договора аренды, предложенной ответчиком, предприниматель указал, что право на досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, незаконно, поскольку не предоставляет арендатору права на досрочное расторжение, или изменение условий договора. 

Оценивая данный довод как необоснованный, суд руководствуется следующим.

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее. По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. 

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Из буквального прочтения пункта 7.2 договора следует, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством и условиями договора.

Указанное изложение спорного пункта не противоречит вышеназванным нормам права, поскольку необходимым условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и предложения с требованием о расторжении договора.

Отсутствие в пункте 7.2 договора указания на право арендатора досрочно расторгнуть договор, не является нарушением прав предпринимателя и не влияет на наличие или отсутствие такого права, поскольку оно предусмотрено законом, а именно, положениями статьи 620 ГК РФ, предусматривающими основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

В частности, в соответствии с указанной нормой, договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

То есть, право для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора имеется в силу закона, что не требует обязательного включения данного требования в условия договора.

Кроме того, предприниматель выражает несогласие с формулировкой пункта 10 договора аренды, в котором предусмотрена обязанность арендатора произвести оплату за фактическое пользование земельного участка за период с 21.01.2015 по 10.10.2017 в сумме  564 084,74 рубля. Полагает, что порядок взыскания суммы долга определен действующим законодательством и не может включаться в проект договора.

Стороны, в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ, вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Пунктом 9.5 договора такое условие предусмотрено и установлено, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора

Следовательно, данное условие законно и соответствует указанным нормам права.

Кроме того, суд обращает внимание, что пункт 10 включен в раздел 11 договора – дополнительные условия.

Как указано выше, согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.

При этом отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не является основанием, освобождающим от обязанности оплатить фактическое землепользование.

Поскольку, на момент обращения предпринимателя в комитет с заявлением о заключении договора аренды у истца имелась задолженность за фактическое пользование земельным участком, что подтверждено документально, в том числе, выводами суда о необходимости вносить плату за пользование земельным участком с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, на нем расположенные, суд считает данное требование обоснованным и не нарушающим права истца.

Несогласие с условиями договора, предложенными ответчиком в проекте, не может расцениваться как отказ от его заключения, на что указано истцом. 

Комитетом заявление предпринимателя ФИО2 рассмотрено, направлен проект договора, с условиями, соответствующими действующему законодательству.

Доказательств обратного, в том числе того, что условия договора, в редакции ответчика нарушают права ФИО2, истцом не представлено.

Принимая во внимание, что условия спорного договора не противоречат закону и у предпринимателя не имеется обоснованных разногласий, представленных по содержанию договора, которые ухудшали бы его положение и нарушали права, суд признает исковые требования предпринимателя ФИО2 не подлежащими удовлетворению. 

Согласно статье 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, вопрос о распределении государственной пошлины не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кисловодск, ОГРНИП 317265100113880, отказать.             

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 И. В. Навакова