АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-10974/2018

город  Симферополь

02 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 02 августа 2019 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутиной Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фуршет» при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Общество с ограниченной ответственностью «ЕСК»; при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес - Юг» о расторжении договора субаренды и возврату нежилого помещения, взыскании денежных средств,

при участии представителей:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности, ФИО4, представитель по доверенности 

от ответчика – не явился 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фуршет», в котором просит суд расторгнуть договор субаренды нежилого помещения №А-3/2016, заключенный 01.04.2016 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Фуршет»; обязать Общество с ограниченной ответственностью «Фуршет» передать истцу по Акту приема-передачи (возврата) объект аренды - нежилое помещение площадью 2054,7 кв.м, расположенное в здании по адресу: Республика Крым, город Евпатория, е. ФИО5, дом 1/2; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Фуршет» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность в сумме 457644,08 рублей.

Определением суда от 20.07.2018 исковое заявление оставлено без движения в связи с нарушением требований, установленных статьями 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ). Судом предложено заявителю устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления заявления без движения, в срок до 03.08.2018.

В материалы дела от истца поступили документы, отсутствие которых послужило основанием для оставления искового заявления без движения.

Определением от 06.08.2018 исковое заявление принято к производству согласно положений статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке упрощенного производства.

Учитывая необходимость выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств, суд определением от 04.10.2018 посчитал необходимым рассмотреть спор по общим правилам искового производства и назначил предварительное судебное заседание на 04.12.2018.

После завершения рассмотрения всех, вынесенных в предварительное заседание вопросов, суд, принял решение об условной готовности рассмотрения дела к судебному разбирательству и перешел к судебному разбирательству, о чем было вынесено соответствующее протокольное определение от 04.12.2018.

Определением от 04.02.2019 производство по делу №А83-10974/2018 приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам №А83-10976/2018 и №А83-10973/2018.

Определением от 06.05.2019 суд производство по делу возобновил, назначил дату судебного заседания.

В судебном заседании 16.07.2019 представитель  истца предоставил суду заявление о частичном отказе от иска, согласно которого просит суд принять отказ от иска в части взыскания задолженности в сумме 457 644,08руб., о чем вынесено соответствующее определение, резолютивная часть которого оглашена судом в судебном заседании 16.07.2019.

 

С целью соблюдения прав и законных интересов всех участников процесса, в порядке ст. 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось, очередное заседание назначено на 29.07.2019.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явку своих представителей не обеспечил, о судебном заседании уведомлен надлежащим образом, в материалы дела представлен отзыв по существу заявленных требований, а также дополнительные пояснения по доводам возражений.

В судебное заседание представители третьих лиц не явились, о судебном заседании уведомлены надлежащим образом. От ООО «Бизнес - Юг» поступил отзыв на исковые требования, согласно которого третье лицо возражает против удовлетворения заявленных требований, также просит суд истребовать от ГУ МЧС России по Республике Крым информацию о выполнении требований пожарной безопасности по объекту 

<

...> ?. Указанное ходатайство в судебном заседании судом отклонено.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора субаренды, что выразилось в нарушении сроков уплаты арендной платы, несоблюдении противопожарных правил и требований, непроведении текущего ремонта арендуемых помещений.

Ссылаясь на положения пункта 6.4 договора субаренды, по которому договор может быть прекращен арендатором в одностороннем порядке в случае если, субарендатором полностью или частично (более 20%), не уплачена арендная плата в течение двух месяцев, а также на пользование имуществом с неоднократными нарушениями условий договора, существенное ухудшение арендованного имущества, истец просил на основании пунктов 1, 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть договор субаренды, обязать ответчика вернуть объект аренды по акту приема-передачи и взыскать неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы.

Ответчик иск не признал.

В отзыве на исковое заявление указал, что на день обращения истца с иском в арбитражный суд задолженность по арендной плате отсутствовала, просрочка в оплате арендной платы имела незначительный характер, предусмотренные договором штрафные санкции являются достаточной компенсацией причинения истцу возможного ущерба. Также считает недоказанными доводы истца о несоблюдении ответчиком требований протипожарной безопасности и непроведении текущего ремонта.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к следующим выводам.

01.04.2016 между ИП ФИО2 (далее - Арендатор) и ООО «Фуршет» (далее - Субарендатор) заключен договор субаренды № А-3/2016 по условиям пункта 1.1 которого Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное платное пользование части нежилого здания площадью 2054,7 кв.м, которое расположено по адресу : 

<

...>.

Согласно пункта 1.2 договора объект аренды находится в распоряжении Арендатора на основании договора аренды нежилого помещения № 1/16 от 31.03.2016, заключенного с собственником ООО «ЕСК» (далее - Арендодатель)

Согласно пункту 2.1 договора за пользование объектом аренды Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору постоянную и переменную арендную плату в порядке, предусмотренном договором.

В пункте 2.2 договора стороны согласовали формулу определения ежемесячного размера постоянной арендной платы.

В постоянную арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг потребляемых Арендатором, текущий ремонт помещения.

В соответствии с пунктом 2.3 договора в переменную арендную плату входит стоимость потребленных Субарендатором коммунальных услуг, таких как электроэнергия, центральное отопление, водоснабжение и водоотведение по тарифам энергоснабжающих компаний и компаний, предоставляющих коммунальные услуги, а также возмещение арендной платы за землю.

Пунктом 2.4 договора стороны установили, что постоянная арендная плата по договору уплачивается Субарендатором путем перечисления на текущий счет Арендатора не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца аренды.

При этом согласовали, что Субарендатор уплачивает Арендатору арендную плату за первый месяц срока субаренды, в размере, указанном в пункте 2.2 договора не позднее 05.04.2016.

Иные платежи предусмотренные договором, оплачиваются Субарендатором в течении 5 (пяти) календарных дней с даты получения соответствующего счета Арендатора.

На основании акта №1 приема-передачи нежилых помещений от 01.04.2016 объект аренды был передан в пользование Субарендатору.

Истцом в материалы дела представлено предписание от 03.04.2018 исх. № 52 в котором со ссылкой на проведение 03.04.2018 комиссией в составе представителей Арендодателя, Арендатора и Субарендатора проверки состояния помещений, арендуемых сетью «Фуршет» по адресу: 

<

...>, содержится требование в срок до 06.04.2018 устранить указные в нем нарушения (входная группа загромождена столами, тележками для продуктами иными предметами, мешающими свободному проходу; запасные выходы, в том числе пожарные, а также проходы к ним, заставлены и используются под хранение товара, что препятствует свободному проходу; стеллажи не прошли огнезащитной деревообработки, что угрожает возникновением пожаров; пожарные краны закрыты торговыми павильонами, свободный доступ к ним невозможен; персонал не осведомлен о противопожарном режиме, наличии путей эвакуации, не умеет пользоваться огнетушителями).

Предписание было направлено ответчику заказным письмом и получено им согласно уведомлению о вручении почтового отправления 13.04.2018.

При этом сам акт указанной проведенной проверки от 03.04.2018 в материалы дела истцом не представлен.

05.04.2018 за исх. № 64/04 Обществом с ограниченной ответственностью «Комплекс безопасности ЮГ» ИП ФИО2 выданы Рекомендации пожарной безопасности объекта защиты, в котором перечислены виды нарушений требований нормативных документов по пожарной безопасности в помещениях торгового центра, расположенных в адресу: 

<

...>.

Истец 28.04.2018 за исх. №90 направил ООО «Фуршет» предписание на устранение обнаруженных повреждений арендуемого имущества и перечисленных в Рекомендациях пожарной безопасности объекта защиты нарушений нормативных документов по пожарной безопасности.

В приложении к предписанию указан акт от 24.04.2018 осмотра с участием представителей Арендодателя, которым является ООО «ЕСК», и Арендатора, то есть ИП ФИО2, состояния помещений, арендуемых торговой сетью «Фуршет» по адресу: 

<

...>.

Вместе с тем, из указанного акта не следует установления комиссией нарушений ответчиком норм противопожарной безопасности в арендуемом помещении.

Также истцом направлена в адрес ответчика претензия от 10.05.2018 за исх. № 101 об оплате задолженности ответчика, в том числе по договору №А-3/2016 от 01.04.2016 г.

18.06.2018 истец за исх. № 136 в порядке досудебного урегулирования спора направил ответчику требование об освобождении объекта аренды в связи с досрочным расторжением договора субаренды и оплате задолженности, в том числе по штрафным санкциям.

В требовании истец указывает на образовавшуюся задолженность по состоянию на 14.06.2018 по арендной плате в размере 2 748 806,88, несоблюдение правил противопожарной безопасности, повреждение и порчу объекта аренды, требующие текущего (косметического) ремонта, ухудшение арендуемого имущества, невыполнение требований предписаний № 52 от 03.04.2018, №61 от 10.04.2018, № 90 от 28.04.2018 и предупреждает о досрочном расторжении договора субаренды с 01.07.2018.

Письмом 04.07.2018 за исх. № 166 истец направил уведомление от 04.07.2018 за исх. № 167 о досрочном расторжении договора субаренды в одностороннем порядке с 01.07.2018.

Ответчик на указанные выше требования истца предоставил ответ, в котором не согласился с досрочным расторжением договора субаренды, указав, что на момент получения требования от 04.07.2018 все имеющиеся задолженности по договору субаренды, включая оплату штрафных санкций, им уплачены.

Поскольку в досудебном порядке спор не удалось урегулировать, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды, возврате объекта аренды и взыскании неустойки.

Анализируя характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором субаренды от 01.04.2016, суд квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 сттаьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 407 ГК РФ, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 6.4 договора стороны предусмотрели право Арендатора прекратить договор в одностороннем порядке в случае если: - Субарендатором, полностью или частично (более 20%), не уплачена арендная плата в течение двух месяцев; - Субарендатор использует объект аренды не по назначению, предусмотренному договором.

Истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды. Из чего суд делает вывод, что истец не считает договор субаренды прекращенным вследствие отказа от его исполнения (статья 450-1 ГК РФ).

Из представленного истцом расчета задолженности по постоянной арендной плате (т.1 л.д.34) по состянию на 10.07.2018 усматривается просрочка в ее уплате за май 2018 года на 35 дней и июнь 2018 года на 18 дня, то есть за два подряд месяца.

Из расчета неустойки по состоянию на 10.07.2018 следует, что за эти месяцы постоянная арендная плата уплачена ответчиком 28.06.2018. Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке истцом составлено и отправлено ответчику 04.07.2018, то есть уже после погашения ответчиком задолженности.

В арбитражный суд истец с иском о расторжении договора субаренды обратился 13.07.2017.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 № 14).

Учитывая крайне незначительную просрочку в уплате постоянной арендной платы за июнь 2018 (18 дней), суд приходит к выводу, что предусмотренное пунктом 7.5 договора начисление пени в размер 0,1% от задолженности за каждый день просрочки, а в случае допущения просрочки свыше 10 (десяти) календарных дней применение штрафа в размере 10% от суммы задолженности в уплате месячной постоянной арендной платы, является достаточной компенсацией причинения истцу возможного ущерба.

Поэтому по указанному основанию иск о расторжении договора субаренды удовлетворению не подлежит.

Относительно доводов истца о нарушении Субарендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.3 договора, которые выразились в несоблюдении противопожарных правил и требований (подпункт 4.3.5), в ухудшении арендованного имущества (подпункт 4.3.6) и в непроведении текущего ремонта объекта аренды (подпункт 4.3.7), суд исходит из следующего.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Истец ссылается на некий акт проверки от 03.04.2018 комиссией в составе Арендодателя, Арендатора и Субарендатор, в результате которой был установлен ряд нарушений противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством.

На этот акт имеется ссылка в предписании от 03.04.2018 за исх. № 52, однако сам акт в материалы дела не представлен.

Из предписания от 28.04.2018 за исх. 90, которое адресовано ООО «Фуршет» и в копии ООО «Ритейл-Сим» невозможно сделать вывод, какие из указанных в нем нарушений имеют отношения к арендуемым ответчиком помещениям.

Каких либо иных доказательств того, что именно в помещениях, переданным по спорному договору субаренды ответчику не соблюдаются противопожарные нормы и правила, истцом в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушений ответчиком предусмотренной подпунктом 4.3.5 договора обязанности Субарендатора обеспечивать соблюдение и выполнение на объекте аренды противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством.

В акте от 24.04.2018 (том 1 л.д. 60) зафиксировано состояние помещений, арендуемых торговой сетью «Фуршет». При этом сведений и доказательств того, что выявленные нарушения на 1 и 2 этажах помещений относятся именно к субарендатору ООО «Фуршет» в материалы деа истцом не представлено.

Доказательств того, что отмеченные в акте повреждения имеют отношения к арендуемым ответчиком помещениям и ответчиком они не устраняются не представлено.

Также истцом не обосновано и недоказано, что перечисленные в акте и предписаниях нарушения в части текущего ремонта являются нарушениями существенными для истца, что позволило бы ему с учетом норм действующего законодательства и условий спорного договора требовать расторжения договора в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом не доказано нарушение ответчиком предусмотренных подпунктами 4.3.6 договора обязательств не допускать порчи и повреждения объекта аренды и 4.3.7 – за свой счет осуществлять текущий ремонт и обслуживание объекта аренды.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора субаренды нежилого помещения от 01.04.2016 № А-3/2016, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Фуршет», а также понуждении передать истцу объект аренды по акту приёма-передачи (возврата).

В порядке ст.. 110 АПК РФ судебные расходы относятся судом на истца.

При этом, ввиду отказа истца от части требований, суд считает необходимым возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 12 153,00 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 11.07.2018 №1199, о чем выдать справку.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать  в полном объеме.

2. Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 12 153,00 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 11.07.2018 №1199, о чем выдать справку.     

 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                            Н. М. Лагутина