АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск                                                                                            

«22» октября 2020 года       Дело  № А19-22690/2017

Резолютивная часть решения вынесена 19.10.2020. Решение в полном объеме изготовлено 22.10.2020.

 Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Колосовой Е.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ МАГИСТРАЛЬНИНСКОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КАЗАЧИНСКО-ЛЕНСКОГО РАЙОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 666504, 

<

...>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙГРУПП» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 121614, 

<

...>) 

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОМИНСТРАХ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, АДРЕС: 123610, 

<

...>)

Управление Росреестра по Иркутской области

о предоставлении надлежащего обеспечения исполнения обязательств по муниципальному контракту, обязании оформления объекта незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании: 

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ МАГИСТРАЛЬНИНСКОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КАЗАЧИНСКО-ЛЕНСКОГО РАЙОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ 16.06.2017 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙГРУПП»: - об обязании ООО «СТРОЙГРУПП» предоставить Администрации надлежащее обеспечение исполнения обязательств по муниципальному контракту № 0134300025215000042-0165706-01 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из жилых помещений, расположенных в зоне БАМа, признанных непригодными для проживания, и (или) жилых помещений с высоким уровнем износа (более 70%) на территории Магистральнинского муниципального образования (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 27,8 кв.м.) от 25.01.2016, посредством предоставления банковской гарантии на сумму 48 017 руб. 55 коп., либо передачи в залог денежных средств на сумму 48 017 руб. 55 коп.;

- об обязании ответчика незамедлительно оформить объект незавершенного строительства по адресу: р.п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 26/2 на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206;

- об обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: р.п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 26/2 на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2017 по делу № А40-109124/17-176-1007 дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ МАГИСТРАЛЬНИНСКОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КАЗАЧИНСКО-ЛЕНСКОГО РАЙОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙГРУПП» о предоставлении надлежащего обеспечения исполнения обязательств по муниципальному контракту, обязании оформления объекта незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства, передано по подсудности в Арбитражный суд Иркутской области.

Путём автоматизированного распределения дел в суде ПК «Судебно-арбитражное делопроизводство», делу присвоен номер А19-22690/2017, распределено в производство судье Колосовой Е.Ю.

Определением от 01.11.2017 дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ МАГИСТРАЛЬНИНСКОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КАЗАЧИНСКО-ЛЕНСКОГО РАЙОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙГРУПП» о предоставлении надлежащего обеспечения исполнения обязательств по муниципальному контракту, обязании оформления объекта незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства принято к производству судьи Колосовой Е.Ю.

Определением суда от 01.03.2018 объединено в одно производство дело № А19-22690/2017 и № А19-688/2018; делу присвоен номер А19-22690/2017.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ПромИнСтрах» и Управление Росреестра по Иркутской области.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, заявлением от 16.05.2018 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от требований: 

- об обязании ответчика, ООО «Стройгрупп», предоставить администрации поселения надлежащее обеспечение исполнения обязательств по муниципальному контракту № 0134300025215000053-0165706-02 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 295,77 кв.м.) от 10.02.2016, посредством предоставления банковской гарантии на сумму 499 851 рубль 30 копеек, либо передачи в залог администрации поселения денежных средств на сумму 499 851 рубль 30 копеек; 

- об обязании ООО «СТРОЙГРУПП» предоставить Администрации надлежащее обеспечение исполнения обязательств по муниципальному контракту № 0134300025215000042-0165706-01 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из жилых помещений, расположенных в зоне БАМа, признанных непригодными для проживания, и (или) жилых помещений с высоким уровнем износа (более 70%) на территории Магистральнинского муниципального образования (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 27,8 кв.м.) от 25.01.2016, посредством предоставления банковской гарантии на сумму 48 017 руб. 55 коп., либо передачи в залог денежных средств на сумму 48 017 руб. 55 коп.

Уточнил требование № 2, № 3 просил: 

- обязать ООО «Стройгрупп» оформить объект незавершённого строительства по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206 в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; 

- обратить  взыскание на предмет залога в отношении объекта    незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206, с последующей продажей с публичных торгов с объявлением начальной продажной цены в сумме:

- по муниципальному контракту № 0134300025215000042-0165706-01 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из жилых помещений, расположенных в зоне БАМа, признанных непригодными для проживания, и (или) жилых помещений с высоким уровнем износа (более 70 процентов) на территории Магистральнинского муниципального образования (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 27.8 кв.м.) - 494 657 руб. 53 коп.;

- по муниципальному контракту № 0134300025215000053-0165706-02 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 295,77 кв.м. - 4 598 631 руб. 98 коп.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительности неявки суд не уведомил, представил письменные пояснения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительности неявки суд не уведомил, в отзыве на иск указывает, что обязательства по выполнению работ выполнены частично, имеет место фактическое продолжение выполнения работ. Ответчик утверждает, что 26.12.2016 обращался к истцу с просьбой о продлении срока исполнения муниципального контракта до 31.08.2017. По утверждению ответчика, изменение срока исполнения контракта – срока окончания строительства объекта, вызвано неисполнением истцом своего встречного обязательства – уплаты цены контракта.

Ссылаясь на утверждение Арбитражным судом города Москвы мирового соглашения, заключенного между Администрацией Магистральниского городского поселения и ООО «Стройгрупп» по делу № А40-176430/17-10-1588, № А40-176438/17-11-1661, ответчик ссылается на исполнение контрактов.

ООО «ПромИнСтрах», надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительности неявки суд не уведомил, ходатайств не заявил, в отзыве против удовлетворения исковых требований возражал, считает, что истцом не соблюден предусмотренный законом порядок возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так как муниципальный контракт не расторгнут, залогом обеспечен возврат денежных средств, а не обязательства застройщика по передаче дольщику жилого помещения.

По мнению ООО «Проминстрах», обращение взыскания на незавершенный строительством объект, в отсутствие согласия других собственников, приведет к нарушению баланса интересов сторон.

Управление Росреестра по Иркутской области, надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, своего представителя для участия в судебное заседание не направило, об уважительности неявки суд не уведомило, ходатайств не заявляло.

Поскольку неявка, истца, ответчика, третьих лиц в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие по имеющимся материалам  дела.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) 25.01.2016 заключен муниципальный контракт на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 27,8 кв. м.) № 0134300025215000042-0165706-01.

Аналогичный муниципальный контракт № 0134300025215000053-0165706-02 заключен 10.02.2016 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 295,77 кв.м. 

Согласно п. 1.1 данных контрактов застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или)  с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: р. п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 26/2 (далее – многоквартирный дом) на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206, по адресу: р. п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 26 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, указанные в пункте 1.2 настоящего контракта, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять указанные объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 2.1 контракта застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры не позднее 31.10.2016. Датой передачи является дата подписания передаточного акта объектов долевого строительства (квартир). Одновременно с передачей квартир застройщик передает участнику долевого строительства все необходимые документы для оформления квартир в собственность муниципального образования (п. 2.2 контракта). 

Согласно п. 3.1 контракта № 0134300025215000042-0165706-01 от 25.01.2016 цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для создания объектов долевого строительства устанавливается в размере 960 351 руб., контракта № 0134300025215000053-0165706-02 от 10.02.2016 составляет 9 997 026 руб. В соответствии с п. 3.3 контракта участник долевого строительства оплачивает цену контракта путем перечисления на расчетный счет застройщика в следующем порядке и сроки:

- 5 % от цены контракта – в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации настоящего контракта;

- 90 % от цены контракта – в период строительства многоквартирного дома до даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, согласно графику этапов строительства и платежей (приложение № 4 к контракту), на основании актов о приемке выполненных работ (КС-2) справок о стоимости выполненных работ (КС-3);

- оставшаяся часть цены контракта – в течение 5 рабочих дней с даты подписания передаточных актов всех квартир участнику долевого строительства, а также документов, необходимых для государственной регистрации права муниципальной собственности на квартиры, при наличии поступления средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств бюджета Иркутской области, и средств, предусмотренных в бюджете Магистральнинского городского поселения на долевое финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Согласно п. 3.4 контракта оплата производится участником долевого строительства на расчетный счет застройщика на основании согласованных в настоящем разделе контракта сроков оплаты на основании актов о приемке выполненных работ (КС-2) и справок о стоимости выполненных работ (КС-3) без выставления счетов. Согласно п. 4.1.15 контракта застройщик обязан выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях настоящего контракта, а также обязанности, которые несет застройщик как лицо, осуществляющее строительство, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Истец пояснил, что те работы (часть работ), которые были выполнены ответчиком по контракту и приняты истцом, оплачены в установленном размере.

Факты выполнения части работ по контракту и их оплаты, сторонами не оспариваются.

Как следует из пояснений истца, работы по строительству объекта не ведутся с декабря 2016 года. При этом, истцом производятся регулярные выезды на объекты строительства (в том числе и на спорный объект), осмотры объектов фиксируются актами и фотосъемкой.

Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца  в суд с иском об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Муниципальный контракт № 0134300025215000042-0165706-01 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 27,8 кв.м.) от 25.01.2016, № 0134300025215000053-0165706-02 от 10.02.2016 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 295,77 кв.м.) прошёл государственную регистрацию в органах Росреестра Иркутской области, как договор участия в долевом строительстве.

Предмет муниципального контракта № 0134300025215000042-0165706-01, № 0134300025215000053-0165706-02 соответствует предмету договора участия в долевом строительстве, указанному в Федеральном законе от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании вышеизложенного, муниципальный контракт № 0134300025215000042-0165706-01 от 25.01.2016, № 0134300025215000053-0165706-02 от 10.02.2016 по своей правовой природе является договором на участие в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

В соответствии с ч. 5 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Как установлено судом, работы по строительству объекта, являющегося предметом контракта, не ведутся застройщиком с декабря 2016 года, застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Доказательств обратного, ответчиком в материалы дела не представлено.

Довод ответчика относительно отсутствия актов, которыми зафиксирован факт остановки выполнения работ, не принимается судом, в связи со следующим.

Согласно актам обследования ООО «Северный центр кадастровых работ» объекта по адресу: 

<

...> на даты 18.04.2018, 18.07.2018, 09.10.2018 степень готовности объекта не менялась и составляет 15 %, что свидетельствует о том, что застройщик не начинал строительство. 

Кроме того, в материалы дела представлен акт обследования ООО «Северный центр кадастровых работ» от января 2018, где степень готовности объекта 15 % , что также свидетельствует о том, что работы ответчиком в 2017 и 2018 годах не начинались.

Кроме того, проведенной в рамках настоящего дела судебной строительно-оценочной экспертизой установлено, что на дату проведения судебной экспертизы (16.11.2018) фактический объем выполненных работ соответствует акту от 03.04.2017 о прекращении строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р. 

<

...> (на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206), составленному администрацией Магистральнинского городского поселения и ООО «Стройгрупп».

Таким образом, необходимость дополнительно устанавливать (фиксировать) факт того, что работы на объекте не ведутся, в рассматриваемом случае отсутствует.

С учетом изложенного, требования администрации (участника долевого строительства) об обязании ответчика (застройщика) зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства заявлены правомерно и обоснованно.

Требования истца по обращению взыскания на предмет залога также заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии с п. 8.1 контракта № 0134300025215000042-0165706-01 от 25.01.2016 исполнение контракта в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ может обеспечиться одним из следующих способов (5 % от цены контракта): безотзывной банковской гарантией в размере 48 017 руб. 55 коп.; передачей участнику долевого строительства в залог денежных средств в размере 48 017 руб. 55 коп.

В соответствии с п. 8.1 контракта № 0134300025215000053-0165706-02 от 10.02.2016  исполнение контракта в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ может обеспечиться одним из следующих способов (5 % от цены контракта): безотзывной банковской гарантией в размере 499 851 руб. 30 коп.; передачей участнику долевого строительства в залог денежных средств в размере 499 851 руб. 30 коп.

Если по каким-либо причинам обеспечение исполнения обязательств по настоящему контракту перестало быть действительным, закончило свое действие или иным образом перестало обеспечивать исполнение обязательств застройщика по настоящему контракту, застройщик обязуется в течение 10 банковских дней представить участнику долевого строительства иное (новое) надлежащее обеспечение исполнения обязательств по настоящему контракту (п. 8.4 контракта).

Как следует из материалов дела, исполнение обязательств застройщика (ответчика) по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по муниципальному контракту обеспечено договором страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнением им обязательств по передаче жилого помещения № 35-2734/2016 от 25.01.2016 по контракту № 0134300025215000042-0165706-01 от 25.01.2016, № 35-6352/2016 от 11.02.2016 по контракту № 0134300025215000053-0165706-02 от 10.02.2016. 

Согласно п. 4.3 части 4, пункта 9.1 части 9 указанных договоров страхования, администрация (истец) – выгодоприобретатель сохраняет право на получение стразового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи жилого помещения.

Согласно ч. 1 п. 2 ст. 14 данного закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Учитывая, что с 31.10.2016 (срок передачи объекта, установленный п. 2.1 контракта) прошло более шести месяцев, у истца возникло право на обращение в суд с требованием обратить взыскание на предмет залога. 

Частью 1 ст. 15 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Начальная продажная цена на объекты незавершенного строительства была заявлена истцом в размере потраченных денежных средств, согласно справкам КС-2 и КС-3.

В связи с возникшими у сторон разногласиями относительно начальной цены на объекты незавершенного строительства судом, по ходатайству ООО «ПРОМИНСТРАХ» назначена судебная строительно-оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

1) определить фактический объем выполненных строительных работ; 

2) определить соответствия (несоответствия) построенного объекта утвержденной проектно-сметной документации;

3) определить фактическую рыночную стоимость объекта.

Объектом исследования являлось: строительство (создание) многоквартирного дома с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории по адресу: р.п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, дом 26/2 на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206.

В материалы дела представлено заключение экспертов № 21-11/18, в котором содержатся следующие выводы экспертов по результатам проведенных исследований.

Фактически на объекте завершены: земляные работы и планировка территории; строительство монолитного ж/б фундамента и ж/б монолитного септика; устройство внешних инженерных сетей тепло-, водоснабжения, водоотведения, канализации; благоустройство прилегающей территории (устройство проездов, проходов).

Не выполнено строительство: площадки сбора ТБО и детской игровой площадки.

Экспертами указано, что данные виды работ соответствуют акту от 03.04.2017 о прекращении строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

...> (на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206), составленному администрацией Магистральнинского городского поселения и ООО «Стройгрупп».

Эксперты установили, что стоимость работ на 3 квартал 2015 года составит 5 107 200 руб.

На второй вопрос экспертами дан ответ: Выполненный объем соответствует представленной проектно-сметной документации.

Эксперты установили, что рыночная стоимость объекта исследования, в рамках затратного подхода, рассчитанная индексным методом, по состоянию на 31.10.2018 составляет округленно: 5 463 412 руб. с учетом НДС.

С учетом результатов проведенной экспертизы, истец уточнил требования в части размера начальной цены до 5 463 412 руб. 

Доводы третьего лица, ООО «ПРОМИНСТРАХ» относительно того, что истец первоначально должен расторгнуть контракт в порядке, установленном ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, и лишь после чего, имеет право требовать обращение взыскания на предмет залога, не принимаются судом.

В данном законе не установлено обязательная процедура расторжения договора участия в долевом строительстве, а в некоторых случаях расторжение договора недопустимо, в частности, в случае взыскания страхового возмещения – поскольку администрация (истец), являющаяся участником долевого строительства, при расторжении договора, перестала бы быть участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, и утратила бы право на обращение в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога и соответственно не смогла бы подтвердить страховой случай. 

Согласно п. 2.2 договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве страховым риском, на случай наступления, которого проводится страхование, является предполагаемое событие неисполнения или ненадлежащего исполнения страхователем обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2.3 договора страхования страховым случаем по настоящему договору страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение страхователем (застройщиком) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, подтвержденное вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 Федерального закона № 214-ФЗ.

Объект не передан, следовательно, факт события неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче жилых помещений истцу наступил 31.10.2016.

Более того, в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном указанным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса РФ, при этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица.

Кроме того, суд учитывает следующие обстоятельства, изложенные истцом в обоснование иска.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> было продлено ООО «Стройгрупп» сроком действия до 31.12.2017, с заявлением к администрации о продлении разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> общество ООО «Стройгрупп» не обращалось.

Подтверждение начала работ по возобновлению строительства объекта по ул. Мостостроителей, д. 26/2 ответчиком в адрес администрации не представлено.

Также истец указывает, что ответчик, намереваясь достроить другие многоквартирные жилые дома по адресу: 

<

...>, 32/2, 34/1, 34/2, ул. 17 Съезда ВЛСКМ 12/1,12/2 направил в адрес администрации, в установленном ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ порядке, заявления на продление срока действия разрешения на строительство.

По заявлению застройщика ООО «Стройгрупп», согласно ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, сроки действия разрешений на строительство  иных многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

...>, 32/2, 34/1,34/2, ул. 17 Съезда ВЛСКМ 12/1,12/2 были продлены администрацией. 

На момент направления застройщиком ООО «Стройгрупп» заявлений на продление сроков действия разрешения на строительство многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

...>, 32/2, 34/1,34/2, ул. 17 Съезда ВЛСКМ 12/1,12/2 работы по строительству жилых домов по адресу: 

<

...>, 32/2, 34/1,34/2, ул. 17 Съезда ВЛСКМ 12/1,12/2 уже были начаты и велись, что свидетельствовало о намерении застройщика достроить дома 32/1, 32/2, 34/1,34/2, 12/1,12/2 и соответствовало нормам части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Истец пояснил, что поскольку ответчик, ООО «Стройгрупп», в установленном ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ порядке не обращалось в администрацию с заявлениями на продление разрешений на строительство многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

...>, 18/2, 20/1,20/2, 24/1,24/2, 26/1,26/2, 28/1,28/2 - администрацией разрешения на строительство многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

...>, 18/2, 20/1,20/2, 24/1,24/2, 26/1,26/2, 28/1,28/2 - не продлены.

В силу закона, администрация поселения, без заявления застройщика и без уже начавшихся работ по строительству, в одностороннем порядке, не может самостоятельно продлить разрешения на строительство, поскольку это противоречит нормам действующего законодательства, в том числе, ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Истец указывает, что в данном случае по вине самого ответчика, не предоставившего заявлений на продление срока действия разрешений на строительство и не начавшего работы по достройке жилых домов 18/1, 18/2, 20/1,20/2, 24/1,24/2, 26/1,26/2, 28/1,28/2 разрешения на строительства продлены не были. 

При указанных обстоятельствах, доводы ответчика о том, что он не мог приступить к работам по достройке объектов без продления администраций (истцом) разрешения на строительство - не соответствует нормам закона, поскольку одним из оснований продления срока действия разрешения на строительство, согласно ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, является проведение работ по строительству до истечения срока подачи заявления, то есть за 60 дней, до окончания срока действия действующего разрешения.

Ссылка ответчика на определения Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2018 и от 07.09.2018 об утверждении мирового соглашения на стадии исполнения решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-176430/17-10-1518 и №А40-176568/17-6-1566 соответственно, на выводы суда не влияет, в связи со следующим.

Как следует из определений Арбитражного суда города Москвы по указанным делам от 24.05.2018 и от 07.09.2018, утвержденным арбитражным судом мировым соглашением, стороны АДМИНИСТРАЦИЯ МАГИСТРАЛЬНИНСКОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КАЗАЧИНСКО-ЛЕНСКОГО РАЙОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (сторона-1) и ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙГРУПП» (сторона-2) признали размер неустойки (пени) по муниципальному контракту № 0134300025215000053-0165706-02 от 10.02.2016 в сумме 704 009 руб. 74 коп.; по муниципальному контракту № 0134300025215000042-0165706-01 от 25.01.2016 в сумме 260 435 руб. 70 коп.

Обстоятельства того, что: 1. стороны признали необходимость завершения строительства дома в рамках заключенных между сторонами муниципальных контрактов № 0134300025215000042-0165706-01 от 25.01.2016, № 0134300025215000053-0165706-02 от 10.02.2016; 2. стороны пришли к соглашению, что строительство дома в соответствии с данными муниципальными контрактами должно быть завершено стороной-2 не позднее 31.12.2018, 3. сторона-1 приняла обязательство продлить разрешение на строительство объекта на срок до 31.12.2018, не могут повлиять на выводы арбитражного суда при рассмотрении настоящего спора.

Во-первых, предметом рассмотрения по делам № А40-176430/17-10-1518 и № А40-176568/17-6-1566 являлись иные обстоятельства (взыскание неустойки), нежели устанавливаются судом в настоящем споре. 

Во-вторых, несмотря на принятые обязательства о продлении разрешения на строительство объекта на срок до 31.12.2018, истец вместе с тем, должен совершать такие действия в установленном законом порядке (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), однако, ответчик с заявлением на продление срока действия разрешений на строительство и достройку жилых домов 18/1, 18/2, 20/1,20/2, 24/1,24/2, 26/1,26/2, 28/1,28/2 не обращался.

В-третьих, установленный определениями Арбитражного суда города по делу № А40-176430/17-10-1518 и №А40-176568/17-6-1566 срок исполнения – до 31.12.2018 на дату рассмотрения настоящего дела Арбитражным судом Иркутской области 19.10.2020 – истек.

В-четвертых, согласно пунктам 12.2., 12.3 спорных муниципальных контрактов  изменение условий настоящего контракта осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 44-ФЗ и Федеральным законом № 214-ФЗ. 

Все изменения и дополнения к настоящему контракту должны быть совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с действующим законодательством РФ.

Дополнительные соглашения к муниципальному контракту о продлении сроков муниципального контракта не заключалось и соответственно не передавались на государственную регистрацию в органы Росреестра, как того требуют положения муниципального контракта и закона. 

При указанных обстоятельствах, утверждения ответчика об изменении сроков контракта не соответствуют действительности, срок муниципального контракта не изменен.

Решение суда об обращении взыскания на предмет залога является основанием для государственной регистрации на объект незавершенного строительства, что подтверждено пунктом 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда 27.12.2017) – суд вправе признать требования кредитора обеспеченным залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации), применив предусмотренный ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

На основании изложенного, арбитражный суд считает исковые требования об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и об обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства заявлены правомерно и обоснованно, в связи с чем, подлежат удовлетворению судом.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

При принятии решения арбитражный суд в силу положений части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации решает вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска либо об обеспечении исполнения решения; при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения; определяет дальнейшую судьбу вещественных доказательств, распределяет судебные расходы, а также решает иные вопросы, возникшие в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика, в связи с чем, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙГРУПП» зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206 в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015                         № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обратить взыскание на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере  5 463 412 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙГРУПП» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 121614, 

<

...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области. 

Судья                                                                                              Е.Ю. Колосова