ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А11-232/2022

23 сентября 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  23 сентября 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвитро-Владимир» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.06.2022 по делу № А11-232/2022,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвитро-Владимир» (600015, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю Аль-Корди Недаль (ОГРНИП 306332827500020, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды,

при участии представителей: от заявителя (истца) - общества с ограниченной ответственностью «Инвитро-Владимир» - ФИО2 (по доверенности от 23.06.2022 сроком действия на 1 год, удостоверение адвоката от 21.01.2003 № 127);      

от ответчика - индивидуального предпринимателя Аль-Корди Недаль - ФИО3 (по доверенности от 29.07.2022 сроком действия на 3 года и диплому (л.д.26)),

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвитро-Владимир» (далее – истец, ООО «Инвитро-Владимир», Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Аль-Корди Недаль (далее – ответчик, ИП Аль-Корди Недаль, Предприниматель) о расторжении с 30.08.2021 заключенного 12.05.2021 между ООО «Инвитро-Владимир» и ИП ФИО4 Недаль договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 33:22:024078:249, по адресу: МО 

<

...> (помещение) состоящее из комнат №7-12; 12а, общей площадью 72,2 кв.м.

Решением от 23.06.2022, с учетом определения об исправлении опечатки от 15.09.2022, Арбитражный суд Владимирской области отказал в удовлетворении исковых требований. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и вернуть дело на новое рассмотрение.

По утверждениям истца исковые требования являются правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Указал, что суд первой инстанции не учет факт направления Обществом 30.07.2021 в адрес Предпринимателя уведомления о досрочном расторжении договора и 07.09.2021 претензии о том, что истец считает договор расторгнутым с 30.08.2021, ответчику были предложено организовать и провести передачу (возврат) помещения, ключей с оформлением соответствующего акта полномочными представителями и составлении акта взаимных расчетов за период с мая-август 2021 года. Суд неправомерно не применил положения статьи 451 ГК РФ, поскольку в рассматриваем случает произошли существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Действующий договор повлек для Общества ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на значительных условиях. Суд указывая на риски в предпринимательской деятельности не учел обстоятельства конкретного дела и специфическую предпринимательскую деятельность истца. Также судом не принято во внимание, что арендованное помещение не соответствовало предъявленным требованиям при осуществлении деятельности истца и предполагалось проведение его перепланировки, с последующим утверждением на предмет соответствия в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» и внесением изменений в лицензию на право оказания медицинских услуг. Вывод суда о ремонте в помещении не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Суд не принял во внимание, что истец не въезжал и не размещал, не использовал иным образом арендованное помещение. Суд недолжным образом оценил агентский договор от 01.05.2019 № 5-АД/2019.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании и отзыве выразил несогласие с доводами жалобы истца, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.05.2021 между ООО «Инвитро-Владимир» (арендатор) и ИП Аль-Корди Недаль (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование (в аренду) нежилое помещение, а именно комнаты № 7 (площадь 15,2 кв.м), № 8 (площадь 9,1 кв.м), № 9 (площадь 1,3 кв.м), № 10 (площадь 1,2 кв.м), № 11 (площадь 2,2 кв.м), № 12 (площадь 36 кв.м), № 12а (площадь 7,2 кв.м), кадастровый номер 33:22:024078:249, общей площадью 72,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Владимирская обл., МО город Владимир (городской округ), 

<

...>, пом. II.

В соответствии с пунктом 2.1 договора передача арендатору помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, производится арендодателем по акту приема-передачи нежилого помещения (Приложение №2 к настоящему договору) в течение пяти дней после оплаты арендатором первого и последнего месяца аренды. Акт приема-передачи подписывается сторонами, прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемо частью.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует одиннадцать месяцев. Срок аренды устанавливается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (Приложение №2 к настоящему договору) (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата за принятое в аренду помещение состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы взимается за аренду помещения.

В переменную часть арендной платы входит плата за пользование всеми коммунальными услугами (энергоснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, вывоз отходов, образующихся в деятельности арендатора, услуги управляющей компании здания по адресу: 

<

...>).

В соответствии с пунктом 5.2 договора постоянная часть арендной платы за пользование помещением является фиксированной. Переменная часть арендной платы образуется из суммы оплаты за пользование коммунальными услугами, оплаты за  обслуживание инженерных сетей и мест общего пользования на основании счетов предприятий, оказывающих соответствующие услуги, а также счетов управляющей компании здания.

Переменная часть арендной платы подлежит изменению сразу же после изменения тарифов на оказание соответствующих услуг.

Согласно пункту 5.3 договора ежемесячная постоянная часть арендной платы (за полный календарный месяц) за аренду помещения составляет 65 000 руб. Размер ежемесячной переменной части арендной платы определяется как сумма стоимости услуг, перечисленных в п. 5.1 настоящего договора.

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год, предварительно письменно известив об изменении арендной платы арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты изменения арендной платы и не более чем на 10 (десять) процентов. Новый размер арендной платы считается согласованным по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента или получения арендатором заказного письма с сообщением об изменении арендной платы или росписи представителя арендатора на сообщение об изменении арендной платы. Переменная часть арендной платы подлежит изменению сразу же после изменения тарифов на оказание соответствующих услуг. В случае резкого изменения экономической ситуации в стране в следствии инфляции, курсовых колебаний валют, военных действий, природных катаклизмов и тому подобных обстоятельств арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.

Постоянная часть арендной платы за первый (последний) неполный текущий календарный месяц определяется (рассчитывается) арендодателем из расчета годовой стоимости аренды, умноженной на фактическое количество дней пользования помещением за неполный месяц (включая первый день и последний день месяца) и деления на расчетное количество дней в году, принимаемое равным 365 календарным дням / принимаемое равным 366 календарным дням в високосном году.

Согласно пункту 5.4 договора арендная плата (постоянная и переменная часть) по настоящему договору вносится арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Первый платеж (постоянной части арендной платы) за полный первый и последний месяц аренды помещения в сумме 130 000 руб. осуществляется арендатором в течение трех дней с момента подписания настоящего договора.

Постоянная часть арендной платы за пользование помещением в текущем месяце вносится арендатором не позднее третьего числа каждого текущего месяца. Переменная часть арендной платы за прошедший месяц вносится арендатором не позднее двадцатого числа месяца следующего за месяцем пользования помещением.

В соответствии с пунктом 5.5 договора постоянная часть арендной платы за пользование помещением начинает начисляться через 45 (сорок пять) дней с даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения. Все расчеты между сторонами производятся в рублях Российской Федерации.

Согласно пункту 8.1 договора настоящий договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон. При расторжении настоящего договора по инициативе арендодателя, арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора за два месяца до расторжения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 8.2 договора настоящий договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению (с возмещением арендодателю причиненных убытков) в следующих случаях:

- в случае ухудшения состояния помещения в результате небрежной эксплуатации его арендатором.

- в случае не внесения арендатором арендной платы в течение более, чем одного месяца с момента истечения установленного договором срока (пункт 5.4 договора).

-в случае если арендатор своевременно и за свой счет не произведет ремонт помещения, необходимость в производстве которого вызвана деятельностью арендатора.

-в случае если арендатор отказывается от увеличения арендной платы в соответствие с п.5.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 8.3 договора при наступлении обстоятельств, указанных в п. 8.2 настоящего договора арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление о расторжении договора с указанием даты расторжения.

Арендодатель имеет право в установленном порядке требовать возмещения убытков, связанных с нарушением условий настоящего договора, а также возникших в связи с несвоевременным освобождением помещения в случае расторжения или досрочного прекращения настоящего договора.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (пункт 8.5 договора).

Согласно пункту 8.6. договора в случае невнесения арендной платы арендодатель вправе ограничить допуск арендатора на территорию помещения и удерживать имущество арендатора до момента полной оплаты арендной платы.

19.05.2021 нежилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи нежилого помещения к договору аренды от 12.05.2021.

30.07.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора.

В связи с неполучением ответа на уведомление, истец 07.09.2021 направил в адрес ответчика претензию № 07/2021, указав, что считает договор расторгнутым с 30.08.2021 и предложил организовать и провести передачу (возврат) помещения, ключей с оформлением соответствующего акта полномочными представителями и составления акта сверки взаимных расчётов за период май-август.

В ответе на претензию от 08.09.2021 № 07/2021 ответчик сообщил истцу об отсутствии в договоре аренды от 12.05.2021 условия о досрочном, внесудебном прекращении договора аренды по инициативе арендатора, просил погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.

Поскольку соглашения о добровольном досрочном расторжении договора аренды сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.  

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Доводы жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Из содержания приведенных норм процессуального права следует, что по доказательствам, представленным сторонами, с учетом их исследования и судебной оценки правовых норм, регулирующих спорную ситуацию, определяются обстоятельства спора, наличие либо отсутствие нарушенного права и, соответственно, принимается решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

С учетом статей 1, 9 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе и по своему усмотрению. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По правилам пункта 2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды. При его заключении сторонами согласованы все его существенные условия, а именно в пункте 1.1 договора указан объект аренды, также согласованы срок аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, что соответствует требованиям статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи. В акте отражено, что качество помещения полностью соответствует условиям договора аренды нежилого помещения от 12.05.2021. Недостатков полностью или частично препятствующих использованию помещения нет. В помещении проведен ремонт.

Раздел 8 договора не содержит условий о расторжении договора по инициативе арендатора.

В пункте 2 статьи 450 Кодекса установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно и в совокупности следующих четырех условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец в качестве основания для расторжения договора указал на то, что изменились существенные обстоятельства, так как истец, работает под брендом ИНВИТРО на условиях системы франчайзинга, входит в федеральную сеть ИНВИТРО, что накладывает на истца определенные юридические обязанности, в том числе по соответствию  характеристик медицинского  офиса определенным требованиям.

Между тем доводы истца об изменении условий договора заключенного им с ООО «Инвитро-Воронеж» в части требований к помещению, правомерно не приняты в качестве основания для расторжения договор аренды от 12.05.2021, поскольку истец, как субъект предпринимательской деятельности несет риск, связанный с осуществлением им своей предпринимательской деятельности. Предпринимательская деятельность предполагает необходимость оценки субъектами данной деятельности соответствия требованиям закона принимаемых ими решений. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия решений и совершения действий (бездействий), несет лицо, осуществляющее данную деятельность.

Заключив договор, истец выразил свое согласие со всеми его условиями, подписав акт приема-передачи истец принял спорное помещение. При этом каких-либо замечаний со стороны истца указанные документы не содержат. 

В рассматриваемом случае условие о причинах изменения обстоятельств отсутствует, так как в момент аренды имущества истец знал или должен был знать о наличии о спецификации своей деятельности и необходимости арендных отношений на определенных условиях, поэтому его ссылка на невозможность предвидеть негативные последствия несостоятельна. 

Доказательства наличия условий предусмотренных статьями 451, 452, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что изменение условий договора между истцом и третьим лицом не является существенным обстоятельством по смыслу статьи 451 ГК РФ применительно к спорному договору аренды, поскольку одно обязательство не имеет приоритета перед другим.

Более того судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что актом приема-передачи от 29.08.2022 спорное имущество истцом возращено ответчику.

Из указного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на момент рассмотрения спора договор аренды считает расторгнутым сторонами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, требование истца расторгнуть договор аренды задним числом, в данном случае не основано на законе.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.06.2022 по делу № А11-232/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвитро-Владимир» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

А.Н. Ковбасюк

 

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова