АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА

 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,

официальный сайт: https://fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-100865/2022

27 апреля 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи В.В. Кресса,

судей З.А. Аталиковой, И.В. Лазаревой

 

при участии в заседании:

от истца (индивидуального предпринимателя ФИО1) – не явился (извещен),

от ответчика (Департамента городского имущества города Москвы) –ФИО2, по доверенности № 33-Д-917/22 от 10.11.2022,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2022 года ипостановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2023 года

по делу № А40-100865/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1(далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 237, 2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001013:3387, путем принятия пунктов 3.1, 3.3, 3.4 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2022 года, с учетом определения суда от 23 декабря 2022 года об исправлении опечатки, разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ИП ФИО1 при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001013:3387, урегулированы, пункты. 3.1, 3.3, 3.4 договора изложены в следующей редакции:

«п. 3.1. «Цена объекта составляет 19 761 018 (Девятнадцать миллионов семьсот шестьдесят одна тысяча восемнадцать) рублей 00 копеек.

В счет цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 7 622 126 (Семь миллионов шестьсот двадцать две тысячи сто двадцать шесть) рублей 33 копейки.

С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате цена объекта составляет 12 138 891 (Двенадцать миллионов сто тридцать восемь тысяч восемьсот девяносто один) рубль 67 копеек, является окончательной и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

п. 3.3 «На сумму денежных средств, составляющих Цену объекта (п. 3.1 договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на 02.02.2022г. – дата обращения Покупателя к Продавцу с заявлением о предоставлении Государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (ставка рефинансирования в процентном выражении).

По истечение срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену объекта, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на 02.02.2022г. – дата обращения Покупателя к Продавцу с заявлением о предоставлении Государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (ставка рефинансирования в процентном выражении);

п. 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п. 1.7).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 433 531 (Четыреста тридцать три тысячи пятьсот тридцать один) рубль 84 копейки. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2022 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судами норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Ответчик полагает, что проводить оценку и устанавливать цену выкупаемого объекта вправе только его собственник, настаивает на цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания в кассационной инстанции была своевременно опубликована на официальном интернет-сайте: https://kad.arbitr.ru/.

До рассмотрения кассационной жалобы поступил письменный отзыв, в котором ИП ФИО1 просит оставить кассационную жалобу Департамента без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты – без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства ИП ФИО1 явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечила, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя истца.

Изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя Департамента, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены или изменения указанных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ИП ФИО1 является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, на основании Договора № 04-00028/14 от 18 февраля 2014 года (л. д. 150-165 т. 1).

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ИП ФИО1 02 февраля 2022 года обратилась в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001013:3387, общей площадью 237, 2 кв.м, (далее – Объект недвижимости) (л.д. 60-61 т. 1).

Департаментом в адрес истца направлен Договор № 59-7657 от 11 апреля 2022 года купли-продажи недвижимости (л.д. 68-73 т. 1) по цене 32 855 000 рублей, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс»» № М97-549-П/2022 от 25 марта 2022 года и экспертного заключения от 29 марта 2022 года № 33/343-22, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (л.д. 30-36 т. 2).

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, считая предложенную цену выкупа нежилого помещения завышенной и несоразмерной, ИП ФИО1 направлено письмо с проектом договора купли-продажи и протоколом разногласий от 29 апреля 2022 года, согласно которому цена Объекта недвижимости определена истцом в размере 9 183 593,50 рублей в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «АМР Консалтинг»№ 270422-01 от 29 апреля 2022 года (л.д. 8-10 т. 2, л.д.74-149 т. 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (л.д. 11-13 т. 2).

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов, истец со ссылкой на положения ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В рамках рассмотрения дела для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества Арбитражным судом города Москвы определением от 05 сентября 2022 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Вердикт-Оценка»(л.д. 78-79 т. 3).

Согласно заключению экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001013:3387, общей площадью 237, 2 кв.м, по состоянию на 02 февраля 2022 года составляет 19 761 018 рублей без учета НДС (л.д. 92-169 т. 3, л.д. 1-87 т. 4).

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций в арендуемом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001013:3387, общей площадью 237, 2 кв.м, произведено переустройство (перепланировка), что следует, в том числе, из письма Департамента от 22 мая 2014 года № ДГИ-1-60849/14-1, направленного в адрес ИП ФИО1 (л.д.56 т. 3).

04 марта 2016 года Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией) утвержден Акт от 03 марта 2016 года о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме (л.д. 58 т. 3).

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При назначении судебной экспертизы, судом первой инстанции также были поставлены вопросы об определении объема произведенных работ, относящихся к неотделимым улучшениям, и об установлении рыночной стоимости неотделимых улучшений, выполненных в указанном нежилом помещении.

Согласно выводам экспертов все выполненные работы в соответствии с актом о завершенном переустройстве от 03 марта 2016 года и проектной документацией общества с ограниченной ответственностью «Проектная фирма «АрхКон» являются неотделимыми улучшениями; рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных в нежилом помещении, составляет 7 622 126,33 руб. (л. д. 22-23 т. 4).

Удовлетворяя заявленные требования, суды, исходили из того, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением экспертов, составленным по результатам судебной экспертизы.

Выводы экспертного заключения признаны судами достоверными, соответствующими требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ.

С учетом положений статей 432, 445, 446 ГК РФ, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суды признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, и посчитали возможным определить рыночную стоимость спорного объекта с учетом произведенных неотделимых улучшений в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Вердикт-Оценка».

Довод Департамента о том, что достоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не оспорена, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

На основании вышеизложенного, доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, а также сводятся к несогласию с принятыми судебными актами и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, в связи с чем они не могут являться основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 АПК РФ.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2023 года по делу № А40-100865/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу –без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                               В.В. Кресс

 

Судьи:                                                                                                          З.А. Аталикова

  И.В. Лазарева