АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-3486/2018

город Саранск18 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Алёхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зубановой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья "Победы, 24/1" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "Саранскстройинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании отсутствующим права собственности, признании права общей долевой собственности,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, 

при участии

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности №ЮС-Д/48),

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 21.12.2018),

от ООО  "Управление жилищно-коммунального хозяйства": ФИО3 (представитель по доверенности от 12.11.2018), 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия: не явился,

у с т а н о в и л :

Товарищество собственников жилья "Победы, 24/1" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "Саранскстройинвест" (далее - ответчик, Общество).

Уточнив исковые требования (уточнение от 19.10.2018), истец просит суд 

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченнойответственностью инвестиционно-строительная компания  "Саранскстройинвест" на нежилое помещение (помещение 1), площадью 29,9кв.м, кадастровый номер 13:23:1003071:400, расположенное на техническом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, и находящееся в нем инженерное оборудование: фильтр газовый серии ФН; насос рециркуляции серии ВМН-ВРН, DMN-DPN; Сигнализатор СТГ1; насос GEL; клапан электромагнитного отсечного серии ВН, ВФ; Счетчик газа ультразвуковые "Гобой-1"; водогрейные котлы RIELLO 3500.270 SAT с автоматикой безопасности RS 44 MZ, в количестве 2 шт.; панель управления 5000 TMR2$; горелка вентиляторная RS 44 MZ ТС - 2 шт.; иное оборудование и коммуникации.

            Истец просит также признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на нежилое помещение 1, площадью 29,9 кв.м, кадастровый номер 13:23:1003071:400, расположенное на техническом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и находящееся в нем инженерное оборудование: фильтр газовый серии ФН; насос рециркуляции серии ВМН-ВРН, DMN-DPN; Сигнализатор СТГ1; насос GEL; клапан электромагнитного отсечного серии ВН, ВФ; счетчик газа ультразвуковые "Гобой-1"; водогрейные котлы RIELLO 3500.270 SAT с автоматикой безопасности RS 44 MZ, в количестве 2 шт.; панель управления 5000 TMR2S горелка вентиляторная RS 44 MZ ТС - 2 шт.; иное оборудование и коммуникации.

Ответчик иск не признал, изложив возражения в отзыве, полагает, что ТСЖ ненадлежащий истец по иску, просил применить общий срок исковой давности, также полагает, что избран ненадлежащий способ защиты права.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между ООО инвестиционно-строительная компания "Саранскстройинвест" (застройщик) и гражданами РФ в 2010, 2011 годах были заключены договоры участия в долевом строительстве объекта капитального строительства "Жилой дом (пл. № 7 по генплану) со встроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 13:23:1003071:76 и после получения разрешения на строительство передать участнику долевого строительства соответствующее договору жилое помещение.

31.08.2011 Администрацией городского округа Саранск ООО "Саранскстройинвест" выдано разрешение № ru 13301000-68  на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта капитального строительства как многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записью 13-13-01/296/2011-452 от 20.09.2011 за ООО инвестиционно-строительная компания "Саранскстройинвест" зарегистрировано право индивидуальной собственности на нежилое помещение № 1, площадью 29,9кв.м, расположенное в техническом этаже жилого дома по адресу: 

<

...> (далее - помещение).

По договору аренды от 05.07.2016 №А-15 ООО "Саранскстройинвест" передало помещение во временное владение и пользование ООО "Управляющая компания жилищно-коммунальных услуг" на срок три года. Договор аренды прошел государственную регистрацию (регистрационная запись от 28.07.2016 № 13-13/001-13/001/050/2016-9982/2).

Полагая, что право собственности ответчика на спорное помещение зарегистрировано с нарушением требований закона, и относится к общему имуществу многоквартирного дома, ТСЖ обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Заслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Что касается довода ответчика о том, что иск подан ненадлежащим истцом, он судом отклоняется исходя из следующего.

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ  товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Статья 137 Жилищного кодекса РФ предоставляет товариществу собственников жилья совершать действия, отвечающие целям и задачам товарищества.

Статья 138 Жилищного кодекса РФ вменяет товариществу собственников жилья в обязанность  обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;  принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товариществом собственников жилья "Победы 24/1" представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №24/1 по ул. Победы г. Саранска от 20.04.2018, согласно которому собственниками принято решение об обращении в Арбитражный суд Республики Мордовия с рассматриваемым иском. Председатель Правления ТСЖ "Победы 24/1" наделен собственниками помещений полномочиями представлять их интересы в арбитражном суде. 

Данное решение не оспорено.

На основании изложенного иск подлежит рассмотрению по существу.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Перечень  общего имущества в многоквартирном доме установлен в статье 36 Жилищного кодекса РФ. 

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.  Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 12.10.2018) в состав общего имущества многоквартирного дома включаются в числе прочего котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

Таким образом, домовые котельные и их инженерное оборудование Законом отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, такое имущество не может находиться в индивидуальной собственности.

Зарегистрировав за собой право индивидуальной собственности на помещение котельной, ответчик фактически уменьшил размер общего имущества в многоквартирном доме недопустимым по закону способом.

Спорное помещение не имело и не имеет самостоятельного назначения, предназначено для вспомогательного использования по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, в нем расположены инженерные коммуникации и оборудование, предназначенное для обеспечения отоплением всех отапливаемых помещений многоквартирного дома. 

Как установлено судом, многоквартирный дом, где создано ТСЖ  "Победы 24/1", был построен ответчиком, как застройщиком, с привлечением денежных средств граждан - участников долевого строительства, что подтверждается представленными истцом в материалы дела  договорами участия в долевом строительстве.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ). Этим же Законом  устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1 Закона №214-ФЗ).

Согласно статье 16 Закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как видно из представленных истцом свидетельств о государственной регистрации права, участники в долевом строительстве - граждане регистрировали право собственности на квартиры в многоквартирном доме №24/1 по ул. Победы в г. Саранске на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2011 № ru 13301000-68, выданного Администрацией городского округа Саранск, и передаточных актов, с сентября 2011 года и далее.   

Соответственно,  с момента государственной регистрации на жилые помещения  у участников долевого строительства в силу закона возникло право общей долевой собственности на спорное помещение котельной, государственная регистрация этого права не требуется.

По смыслу абзаца 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 16  Закона №214-ФЗ доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома неразрывно связано с правом собственности на квартиру, поэтому спорное помещение из владения долевых собственников - владельцев квартир не выбывало. Соответственно, в данном случае требования истца направлены на устранение нарушения права общей долевой собственности, не связанного в лишением владения.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено следующее. 

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. 

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010  разъяснено, что с силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 52 этого же Постановления  следует, что одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРП.

Вместе с тем отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав. 

Право собственности лица, обладающего таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРП права индивидуальной собственности ответчика на спорный объект.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса РФ на указанное требование срок исковой давности не распространяется.

Таким образом, иск ТСЖ носит негаторный характер, исковая давность на такие иски не распространяется.

На основании вышеизложенного иск подлежит удовлетворению в полном объеме. При принятии решения судом были учтены правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в определениях от 22.01.2018 №303-ЭС17-20733, от 27.102017 №305-ЭС17-13100, от 11.05.2018 №305-ЭС18-5198.В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по делу  в размере 12000руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченнойответственностью инвестиционно-строительная компания  "Саранскстройинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на нежилое помещение (помещение 1), площадью 29,9кв.м, кадастровый номер 13:23:1003071:400, расположенное на техническом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, и находящееся в нем инженерное оборудование:

1) фильтр газовый серии ФН;

2) насос рециркуляции серии ВМН-ВРН, DMN-DPN;

3) Сигнализатор СТГ1;

4) насос GEL;

5) клапан электромагнитного отсечного серии ВН, ВФ;

6) Счетчик газа ультразвуковые "Гобой-1";

7) водогрейные котлы RIELLO 3500.270 SAT с автоматикой безопасности RS 44 MZ, в количестве 2 шт.

8) панель управления 5000 TMR2$

9) горелка вентиляторная RS 44 MZ ТС - 2 шт.;

10)иное оборудование и коммуникации.

 

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на нежилое помещение 1, площадью 29,9 кв.м, кадастровый номер 13:23:1003071:400, расположенное на техническом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и находящееся в нем инженерное оборудование:

1) фильтр газовый серии ФН;

2) насос рециркуляции серии ВМН-ВРН, DMN-DPN;

3) Сигнализатор СТГ1;

4) насос GEL;

5) клапан электромагнитного отсечного серии ВН, ВФ;

6) Счетчик газа ультразвуковые «Гобой-1»;

7)водогрейные котлы RIELLO 3500.270 SAT с автоматикой безопасности RS 44 MZ, в количестве 2 шт.

8) панель управления 5000 TMR2S

9) горелка вентиляторная RS 44 MZ ТС - 2 шт.;

          10)иное оборудование и коммуникации.

 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "Саранскстройинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по делу в размере 12000рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяМ.Н. Алёхина