Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-8918/23

21 декабря 2023 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Газинком" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к акционерному обществу "Центрэнергогаз" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Газпром центрремонт" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Научный-6" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Газинком» (далее – ООО "Газинком", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к акционерному обществу «Центрэнергогаз» (далее – АО "Центрэнергогаз", ответчик) о взыскании 24 113 764 руб. 73 коп задолженности за период с 01.05.2021 по 14.11.2021, неустойки за период с 01.05.2021 по 20.01.2023 в размере 1 301 919 руб. 65 коп. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Газпром центрремонт", общество с ограниченной ответственностью "Научный-6".

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования в полном объеме, просил удовлетворить. Представитель третьего лица - ООО «Газпром Центрремонт» поддержал позицию истца. Представители ответчика и третьего лица – ООО "Научный-6" против удовлетворения требований возражали, просили отказать.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, отзывах, письменных пояснениях, заслушав лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Научный 6» (арендодатель, собственник помещений) и АО «Центрэнергогаз» (арендатор) 13.10.2017 заключен договор аренды №ЦЭГ-121-0570-17, в соответствии с условиями которого во временное владение, пользование и распоряжение арендатора переданы помещения, расположенные на 1, 3 и 4 этажах офисного здания по адресу 

<

...>.  

Между ООО «Научный 6» (цессионарий) и ООО «Газпром Центрремонт» (цедент) заключен Договор уступки требования (цессии) № Н-2017-12-21 от 21.12.2017, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) к обществу с ограниченной ответственностью «Энергогаз» в размере 1 400 000 000 руб. – основного долга и 38 255 988 руб. 05 коп. – процентов, принадлежащие цеденту и вытекающие из Договора займа от 02.11.2011 № ГЦР-980-0849-11.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств ответчика перед обществом ООО «Газпром Центрремонт» по Договору цессии, стороны подписали Договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 21.12.2017.

Из пункта 2.1 Договора следует, что предметом залога является имущество, принадлежащее ООО «Н6» (залогодателю) на праве собственности:

- земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004011:77, адрес: 

<

...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:06:0004011:4470, площадью 741 кв.м., адрес: 

<

...>;

- нежилые помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4471, площадью 8 359,40 кв.м., адрес: 

<

...>;

- нежилые помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4472, площадью 736,20 кв.м., адрес: 

<

...>;

- нежилое здание, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер 77:06:0004011:6524, площадью 22,10 кв.м., адрес: 

<

...>.

На основании заявления ООО «Газпром Центрремонт» (залогодержатель) от 26.11.2018 об оставлении предмета ипотеки за собой (без проведения торгов) зарегистрирован переход права собственности в отношении указанных объектов недвижимого имущество (26.12.2018). 

В связи с чем, между ООО «Газпром Центрремонт» (Арендодатель) и ООО «Научный 6» (Арендатор) подписан договор аренды № ГЦР-920-0227-19 от 22.02.2019, по условиям которого во временное владение и пользование ООО «Научный 6» предоставлены помещения, относящиеся к объектам недвижимого имущества, расположенным по адресу: 

<

...> – фактически те помещения, право собственности на которые принадлежало ООО «Научный 6».

На основании соглашения о перемене лица в обязательстве по договору аренды №ГЦР-920-0227-19 от 22.02.2019 между ООО «Склад-Сервис» и АО «Центрэнергогаз» 31.12.2019 г.  заключено Дополнительное соглашение №4 к Договору аренды №ЦЭГ-121-0570-17 от 13.10.2017 г., в соответствии с которым ООО «Склад-Сервис» является Арендодателем по договору №ЦЭГ-121-0570-17 от 13.10.2017 г. 

Далее между ООО «Склад-Сервис», ООО «Газинком» и АО Центрэнергогаз» заключено соглашение о замене стороны в Договоре аренды от 13.10.2017 №ЦЭГ-121-0570-17 от 01.03.2021 г., в соответствии с которым ООО «Газинком» заменяет ООО «Склад-Сервис» и становится Арендодателем по договору аренды. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2020 по делу А41-71054/2017, признаны недействительными сделками договор уступки требования (цессии) № Н-2017- 12-21 от 21.12.2017 и договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 21.12.2017, заключенные между ООО «Научный-6» и ООО «Газпром центрремонт», применены последствия недействительности сделок в виде восстановления права требования ООО «Газпром центрремонт» к ООО «Энергогаз» по договору займа от 02.11.2011 № ГЦР-980-0849-11, обязания ООО «Газпром центрремонт» возвратить ООО «Научный-6»: - земельный участок, кадастровый номер 77:06:0004011:77, площадью 16600 кв.м., адрес: г.Москва, пр-д. Научный, вл.6; - нежилое здание, кадастровый номер 77:06:0004011:4470, площадью 741 кв.м., адрес: г.Москва, пр-д. Научный, вл.6; - нежилые помещения, кадастровый номер 77:06:0004011:4471, площадью 8 359,40 кв.м., адрес: г.Москва, пр-д. Научный, вл.6; - нежилые помещения, кадастровый номер 77:06:0004011:4472, площадью 736,20 кв.м. адрес: г.Москва, пр-д. Научный, вл.6; - нежилое здание, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер 77:06:0004011:6524, инв.№ 2696/4, лит.4, площадью 22,10 кв.м. адрес: г. Москва, пр-д. Научный, вл.6, стр.1. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2020 по делу № А41-71054/2017 определение Арбитражного суда Московской области от 26.08.2020 было отменено, заявление ООО «СМУ № 36» оставлено без удовлетворения. Постановлением Арбитражный суд Московского округа от 07.05.2021 по делу № А41- 71054/2017 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2020 по делу № А41-71054/2017 отменено, определение Арбитражного суда Московской области от 26.08.2020 по тому же делу оставлено в силе. 

Как указывает истец, письмом от 29.11.2021 № 264 он уведомил ответчика о невозможности после 30.11.2021 предоставлять недвижимое имущество в субаренду и необходимости расторжения 30.11.2021 договора субаренды, направив соглашение о расторжении договора субаренды и акт возврата. 

Ответчик в письме от 06.12.2021 № 7961 сообщил истцу об отказе в подписании соглашения о расторжении договора аренды субаренды, в связи с тем, что договор субаренды и соглашение о замене стороны в договоре субаренды являются недействительными сделками.

Согласно п. 4.1 договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2017 № 3 годовая ставка арендной платы с 01.01.2019 за квадратный метр арендуемых помещений составляет 13 057 руб. 63 коп. Ежемесячная арендная плата с 01.01.2019 составляет 3 728 932 руб. 69 коп. 

В соответствии с п. 4.2 договора субаренды арендная плата перечисляется ежемесячно арендатором на расчетный счет арендодателя до 5-го числа оплачиваемого месяца, следующего за отчетным. 

Истец указывает, что с 01.05.2021 ответчик не уплачивал истцу арендную плату. Задолженность ответчика перед истцом по внесению арендной платы за период с 01.05.2021 по 14.11.2021 составляет 24 113 764 руб. 73 коп.  

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.12.2022 №144, ответ на которую не получен. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением, основанным на положениях статей 303, 608 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что вышеуказанными судебными актами сделки, в результате совершения которых из состава собственности ООО «Научный 6» выбыли объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...> квалифицированы в качестве ничтожных (постановление АС МО от 07.05.2021); установлено, что одновременно такие сделки были направлены на преимущественное удовлетворение требований общества ООО «Газпром Центрремонт»  к обществу с ограниченной ответственностью «Энергогаз», преимущественно перед иными кредиторами; установлен факт аффилированности между ООО «Научный 6» и ООО «Газпром Центрремонт». 

Право собственности ООО «Газпром Центрремонт» в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, зарегистрировано на основании ничтожных сделок, то есть право собственности и все права, сопряжённые с ним, а именно право владения, пользования и распоряжения, к организации не переходили. 

В связи с тем, что судом установлена недействительность сделок, приведших к переходу права собственности, установлены действительные цели сторон этих сделок, соответственно сделка в части распоряжения указанным имуществом (договор аренды) не соответствует требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной в силу ст. 168 названного Кодекса. 

Располагая информацией о признании сделок недействительными, АО «Центрэнергогаз» неоднократно обращалось к ООО «Газпром центрремонт» и ООО «Газинком» с просьбой о разъяснении ситуации по оплате в связи с признанием собственником здания ООО «Научный 6», однако, ответов не последовало. 

Учитывая, что законным собственником помещения признано ООО «Научный-6» и ООО «Газинком» не представило документов подтверждающих, что имеет право сдавать имущество в аренду, проявляя должную осмотрительность, АО «Центрэнергогаз» с мая 2021 года не производило оплату по договору аренды ООО «Газинком». 

 В последующем, между ООО «Научный 6» (Арендодатель) и АО «Центрэнергогаз» (Арендатор) заключен договор аренды №ЦЭГ-121-0307-21 от 23.11.2021 г., согласно условиям которого во временное владение, пользование и распоряжения арендатора переданы помещения, расположенные на 1, 3, 4 этаже здания по адресу: 

<

...>. Размер ежемесячной арендной платы по договору составляет 3 712 475 руб.

Также, на основании письменного требования ООО «Научный 6» (Исх.№17-12/2022 от 24.01.2022 г.)  АО «Центрэнергогаз» произвело оплату за пользование помещениями с мая по ноябрь 2021 г.  законному собственнику помещений ООО «Научный 6», таким образом, задолженность по оплате у АО «Центрэнергогаз» перед ООО «Газинком» отсутствует. 

Принимая во внимание, что договор аренды от 22.02.2019 № ГЦР-920-0227-19, соглашение о замене сторон от 01.03.2021 г. к договору аренды №ЦЭГ-121-0570-17 от 13.10.2017 г., являются ничтожными (мнимыми) сделками, а также учитывая, что ответчик произвел оплату за пользование помещениями непосредственно законному собственнику ООО «Научный 6», ответчик считает, что основания для удовлетворения исковых требований ООО «Газинком» отсутствуют. 

В соответствии с положениями ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.10 Постановления Пленума ВАС   РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Между тем, учитывая, что цепочка взаимосвязанных сделок в результате которой, объект аренды выбыл из собственности ООО «Научный 6» признана недействительной (ничтожной), право собственности к ООО «Газпром Центрэнергогаз» не переходило. Соответственно, ни третье лицо (ООО «Газпром Центрэнергогаз»), ни Истец, собственником помещения и (или) лицами управомоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду не являлись. 

Формальное исполнение оспоренных сделок (государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости) не свидетельствует о действительности этих сделок.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

При этом, внесение сведений в ЕГРН о переходе права собственности с ООО «Научный 6» к ООО «Газпром Центрремонт» не свидетельствует о законности сделки и права владения спорным имуществом.  

Разъяснения, изложенные в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, устанавливают порядок взыскания стоимости пользования имуществом за период его нахождения в незаконном владении (виндикационные иски) и содержат выводы об отсутствии у арендодателя по договору аренды обязанности доказывать наличие у него право собственности на имущество, переданное в аренду, применительно к арендатору, не оплатившему пользование объектом аренды.  

Вместе с тем, в данном случае в материалах дела имеются доказательства подтверждающие, что ответчик (АО «Центрэнергогаз») за спорный период произвел оплату за фактическое использование помещений собственнику помещений -ООО «Научный-6». 

Согласно абз. 3 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Следовательно, в рассматриваемом случае, нормы ст. 303 ГК РФ не подлежат применению, поскольку распространяют свое действие только на требования виндикационного характера. 

Аналогичная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126, согласно которой законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат.

Применение ст. 303 ГК РФ и п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 возможно исключительно при условии удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) или добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого практически находится вещь.

Между тем, ООО «Научный-6» не является лицом, виндицировавшим имущество или добровольно получившим его из владения ООО «Газпром центрремонт». ООО «Научный-6» является стороной по недействительным сделкам, в результате которых недвижимое имущество выбыло из владения ООО «Научный-6», а затем, после признания сделок недействительными, вернулось во владение последнего.

Суд отмечает, что в деле о банкротстве ООО «Энергогаз» судом установлена недействительность (ничтожность) сделок, приведших к переходу права собственности, установлены действительные цели сторон этих сделок, и соответственно сделка в части распоряжения указанным имуществом (договор аренды) не соответствует требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной в силу ст. 168 названного Кодекса. 

Материалами дела подтверждено, что после вступления в законную силу судебного акта, установившего законного владельца недвижимого имущества, ответчик, действуя добросовестно и разумно, неоднократно обращался к истцу с письмами о разъяснении порядка оплаты арендных платежей, однако ответа не получил, в связи с чем, приостановил исполнение обязательств по оплате, направил истцу письменное уведомление об отзыве актов сверки взаимных расчетов и после получения требования ООО «Научный 6», произвел последнему оплату за пользование помещениями за спорный период. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по оплате арендной платы по договору от 13.10.2017 №ЦЭГ-121-0570-17 за период с 01.05.2021 по 14.11.2021, в связи с чем в иске в указанной части следует отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.05.2021 по 20.01.2023 в размере 1 301 919 руб. 65 коп. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). 

Между тем, поскольку судом не установлено оснований для взыскания арендной платы, следовательно, производное от основного, требование истца о взыскании неустойки также не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, в иске следует отказать. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго