АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-26814/2019

12 декабря 2019 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 12 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Антоновой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройресурс», город Саратов

заинтересованное  лицо: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, город Саратов

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, город Саратов

Прокуратура Саратовской области, г. Саратов

о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации государственного контракта №01602000009190003610001 от 16.09.2019 

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию государственного контракта №01602000009190003610001 от 16.09.2019 

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 27.05.2019, ФИО3 по доверенности от 27.05.2019.

 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО4 по доверенности от 09.01.2019.

от Прокуратуры Саратовской области – ФИО5, удостоверение обозревалось,

 от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области – ФИО6 по доверенности от 12.09.2019, ФИО7 по доверенности от 18.11.2019.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройресурс» (далее – ООО специализированный застройщик «Стройресурс») с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) по приостановлению государственной регистрации государственного контракта №01602000009190003610001 от 16.09.2019,об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию государственного контракта №01602000009190003610001 от 16.09.2019.

В судебном заседании представителем ООО специализированный застройщик «Стройресурс» заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований, в соответствии с которым общество дополняет заявление о признании незаконными действий Управления Росреестра по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации государственного контракта №01602000009190003610001 от 16.09.2019 и обязании Управления произвести государственную регистрацию указанного контракта требованиями о признании незаконными действий Управления Росреестра по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации государственных контрактов: № 01602000009190003600001, №01602000009190003590001, №01602000009190003580001, №01602000009190003570001, №01602000009190003560001 от 16.09.2019г., заключенных между Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройресурс» и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области; обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию государственных контрактов № 01602000009190003600001, №01602000009190003590001, №01602000009190003580001, №01602000009190003570001, №01602000009190003560001 от 16.09.2019.

Суд на основании статьи 49 АПК РФ отказал в принятии указанных уточнений требований, поскольку они являются не уточнением ранее заявленных требований, а новыми самостоятельными требованиями, которые изначально не были заявлены обществом.

Предусмотренное частью 1 статьи 49 АПК РФ право истца изменить основание или предмет исковых требований не подразумевает предъявление истцом новых требований, которые не были заявлены ранее.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области поддержал позицию ООО специализированного застройщика «Стройресурс».

Представитель Прокуратуры поддержал позицию, изложенную в отзыве на заявление, в соответствии с которой просит учесть при принятии судебного акта особую социальную значимость вопроса обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также тот факт, что в целях урегулирования вопросов, связанных с участием публично-правовых образований в долевом строительстве для реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан Минстроем России направлено обращение в адрес заместителя Председателя Правительства Российской Федерации для инициирования внесения изменений в Бюджетный кодекс РФ.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО специализированным застройщиком «Стройресурс» и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области заключен государственный контракт от 16.09.2019 №01602000009190003610001 на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность Саратовской области.

Предметом указанного контракта является участие сторон в долевом строительстве однокомнатных квартир, кадастровый номер земельного участка: 64:21:130707:289, с последующим переходом в государственную собственность Саратовской области в порядке и на условиях, определенных контрактом:

- жилое помещение общей площадью 33,85 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Новобурасский район, Новобурасское муниципальное образование, р.п. Новые Бурасы, 18-ти квартирный жилой дом, квартира №1;

- жилое помещение общей площадью 33,85 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Новобурасский район, Новобурасское муниципальное образование, р.п. Новые Бурасы, 18-ти квартирный жилой дом, квартира №2;

- жилое помещение общей площадью 33,85 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Новобурасский район, Новобурасское муниципальное образование, р.п. Новые Бурасы, 18-ти квартирный жилой дом, квартира №3.

Цена контракта составляет 2 970 000 рублей (пункт 2.3. контракта).

21.09.2019 заявитель обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации государственного контракта от 16.09.2019 №01602000009190003610001 на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность Саратовской области.

14.10.2019 согласно уведомлению № 64/999/001/2019-150103 государственная регистрация договора была приостановлена по решению регистратора сроком до 14.01.2020 на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), а именно:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Так, регистратор указывает, что в представленном на государственную регистрацию контракте от 16.09.2019 предусмотрены расчеты по контракту путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в «Газпромбанк» (АО) до 25.12.2019, однако согласно пункту 1 статьи 236 Бюджетного кодекса Российской Федерации размещение бюджетных средств на банковских депозитах, получение дополнительных доходов в процессе исполнения бюджета за счет размещения бюджетных средств на банковских депозитах и передача полученных доходов в доверительное управление не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. В связи с чем, Управлением направлен запрос в компетентный орган.

Кроме того, как следует из уведомления, в контракте от 16.09.2019 предусмотрен срок ввода в эксплуатацию жилого дома не позднее 15.12.2019, однако обязанность участника долевого строительства уплатить цену контракта от 16.09.2019 в нарушение Закона о долевом участии в строительстве предусмотрена после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Также одним из оснований для приостановления государственной регистрации контракта послужило установление в проектной декларации №64-000296 в графе 19.1.2 способа обеспечения обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве – залога земельного участка с кадастровым номером: 64:21:130707:289, что, по мнению Управления, противоречит требованиям Закона о долевом участии в строительстве.

В уведомлении указано, что государственная регистрация будет возобновлена в случае:

- устранения противоречий в сроке уплаты цены контракта от 16.09.2019;

- устранения противоречий проектной декларации требованиям действующего законодательства;

- поступления ответа на запрос.

Полагая, что действия уполномоченного органа по приостановлению государственной регистрации, выраженных в уведомлении от 14.10.2019 №64/999/001/2019-150103, являются незаконными и необоснованными, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В настоящее время отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона №218-ФЗ к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ определен порядок проведения государственной регистрации прав, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации такого договора, регламентированы статьей 48 Закона №218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Закона №218-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Заявителями на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве были представлены: государственный контракт на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность от 16.09.2019 № 01602000009190003610001, протокол рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе, заключение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области №53-2019 от 04.10.2019 о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, разрешение на строительство от 12.08.2019, проектная декларация.

Основания для приостановления государственной регистрации прав предусмотрены статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 5 статьи 29 Закона №218-ФЗ в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

ООО специализированный застройщик «Стройресурс» заявлено требование о признании незаконным приостановления государственной регистрации государственного контракта на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность от 16.09.2019 №01602000009190003610001, изложенного в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 14.10.2019 №64/999/001/2019-150103.

При этом указанное решение регистрирующего органа мотивировано наличием противоречий в сроке уплаты цены контракта от 16.09.2019, необходимостью получения ответа на запрос от компетентного органа по вопросу соблюдения норм бюджетного законодательства при размещении денежных средств на счете эскроу субъектом Российской Федерации – Саратовской области, наличием противоречий проектной декларации требованиям действующего законодательства.

Кроме того в ходе рассмотрения дела также появились дополнительные основания для приостановления государственной регистрации государственного контракта:

 – поступление 09.12.2019 уведомления от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- направление запроса в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области о необходимости выдачи заключения о соответствии ООО специализированный застройщик «Стройресурс» и проектной декларации №64-000296 (по состоянию на 04.12.2019) на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Саратовская область, Новобурасский район, Новобурасское муниципальное образование, р.п. Новые Бурасы, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 64:21:130707:289, требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Как следует из системного толкования положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров об оспаривании ненормативных актов и решений органов власти суд должен исходить из тех обстоятельств и фактов, которые явились основанием для принятия оспариваемого акта или решения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в следующих случаях:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- в орган регистрации прав поступило уведомление от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела противоречия в сроке уплаты цены контракта от 16.09.2019 были обусловлены следующими обстоятельствами.

Согласно уведомлению регистрирующего органа от 14.10.2019, в соответствии с пунктом 3.1.1. государственного контракта от 16.09.2019 № 01602000009190003610001, в контракте предусмотрен срок ввода в эксплуатацию жилого дома не позднее 15.12.2019.

Как следует из пункта 2.4. государственного контракта расчеты осуществляются в безналичной форме до 25.12.2019 путем внесения денежных средств в размере цены контракта на счет эскроу.

Согласно положениям статьей 15.4, 15.5 Закона о долевом участии в строительстве договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Таким образом, по мнению регистрирующего органа, исходя из условий государственного контракта, обязанность участника долевого строительства уплатить цену контракта от 16.09.2019 предусмотрены после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, что противоречит императивным нормам, содержащимся в части 2 статьи 15.4 Закона о долевом участии в строительстве.

Указанный государственный контракт заключен в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», вместе с тем, при заключении таких контрактов должны быть учтены императивные нормы Закона о долевом участии в строительстве. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что указанное основание приостановления спорной государственной регистрации устранено заявителем: представлены доказательства устранения указанных противоречий путем представления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в качестве дополнительного документа дополнительного соглашения №1 к государственному контракту на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность от 16.09.2019 № 01602000009190003610001, заключенного между ООО специализированным застройщиком «Стройресурс» и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области 11.11.2019.

В соответствии с дополнительным соглашением от 11.11.2019 внесены изменения в пункт 2.4. государственного контракта в части срока осуществления расчетов - до 14 декабря 2019 года.

Из материалов дела следует, что в настоящее время обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве установлена до 14 декабря 2019 года, т.е. до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Указанные обстоятельства подтверждены в ходе судебного заседания Управлением  Росреестра по Саратовской области и лицами, участвующими в деле.

Таким образом, заявитель частично устранил нарушения в период приостановления осуществления кадастрового учета.

Одним из оснований также послужили противоречия проектной декларации требованиям действующего законодательства.

Так в уведомлении от 14.10.2019 регистрирующий орган указывает, что частью 1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Управление отмечает, что в размещенной в единой информационной системе жилищного строительства проектной декларации №64-000296 (по состоянию на 13.09.2019) в графе 19.1.2 предусмотрен способ обеспечения обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве – залог земельного участка с кадастровым номером: 64:21:130707:289.

Как следует из уведомления от 14.10.2019, по мнению регистрирующего органа, вышеуказанное противоречит действующему законодательству.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 года N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Из системного толкования статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что установление залога носит обеспечительную функцию, направлено на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

Суд приходит к выводу, что установление залога в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4, несет дополнительную гарантию участников долевого строительства, не нарушает их прав и не вступает в противоречие с нормами Закона №214-ФЗ, поскольку не устанавливает категоричный запрет на применение, а предоставляет возможность не применять указанные правила в случаях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства путем размещения таких средств на счетах эскроу.

При таких обстоятельствах наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не может служить законным препятствием для регистрации контракта на участие в долевом строительстве.

В ходе рассмотрения дела судом также установлено, что 06.12.2019 Управлением Росреестра по Саратовской области было вынесено уведомление об отказе в снятии приостановления государственной регистрации сделки, в котором указано дополнительное основание, препятствующее проведению государственной регистрации: направление запроса в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области в связи с отсутствием в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком ООО специализированным застройщиком «Стройресурс» заключения о соответствии застройщика и проектной декларации №64-000296 по состоянию на 04.12.2019 (дата подачи декларации – 13.09.2019) требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Закона о долевом участии.

06.12.2019 в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области был направлен запрос, содержание которого сводится получению сведений о необходимости выдачи такого заключения по состоянию на 04.12.2019.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в Управление Росреестра по Саратовской области 12.12.2019 поступил ответ от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, в котором сообщается, что ООО специализированным застройщиком «Стройресурс» получило заключение о соответствии застройщика и проектной декларации №64-000296 (в ред. от 04.10.2019), заключение о соответствии застройщика и проектной декларации №64-000296 в редакции от 04.12.2019 не выдавалось.

При этом в своем ответе Министерство также отмечает обязанность застройщика по внесению изменений в проектную декларацию в период регистрации первого договора долевого участия, установленную Законом о долевом участии в строительстве, что, по мнению Министерства, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" одним из обязательных условий, наделяющих застройщика правом привлечения денежных средств участников долевого строительства является наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 закона N 214-ФЗ заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

Законом №214-ФЗ установлено, что застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений, за исключением случаев, предусмотренных частью 4.1 настоящей статьи (часть 4 статьи 19).

В соответствии с часть 4.1 статьи 19 Закона №214-ФЗ ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 11.2 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Частью 5 статьи 19 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

В силу части 8 статьи 19 Закона №214-ФЗ Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенных норм на застройщике лежит обязанность по внесению соответствующих изменений в проектную декларацию и Закон №214-ФЗ.

Повторное направление проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации предусмотрено частью 2.3. Закона №214-ФЗ, которая не относится к указанной ситуации.

В данном случае, в ответе на поставленный вопрос Управления Росреестра по Саратовской области Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области не высказало о необходимости получения нового заключения на проектную декларацию в новой редакции.

В связи с чем, суд полагает, что в данном случае в связи с поступлением ответа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области на запрос Управления, дополнительное основание для приостановления государственной регистрации контракта, указанное в уведомлении от 06.12.2019, также устранено.

Кроме того, как установлено при рассмотрении дела, 09.12.2019 от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» поступило уведомление о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

10.12.2019 Управлением Росреестра по Саратовской области было вынесено дополнение к уведомлению о приостановлении государственной регистрации государственного контракта от 16.09.2019 № 01602000009190003610001, в котором дополнительным основанием для приостановления регистрации указано поступление письма Фонда.

В ходе рассмотрения дела Управление Росреестра по Саратовской области сообщило, что 11.12.2019 от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» поступило письмо-уведомление, в котором сообщается о соответствии ООО специализированного застройщика «Стройресурс» требованиям законодательства.

Относительно основания для приостановления государственной регистрации контракта, связанного с расчетами по контракту путем внесения денежных средств на счет эскроу, судом установлено следующее.

С 01.07.2019 в связи с вступлением в силу изменений в Закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ изменился порядок оплаты по договорам участия в долевом строительстве, в соответствии с которым привлечение денежных средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке.

Требование об осуществлении расчетов с использованием счетов эскроу не является обязательным для застройщиков, получивших заключение контролирующего органа о соответствии критериям, при условии соответствия которым застройщику, осуществляющему деятельность в соответствии с Законом №214-ФЗ, предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона №214-ФЗ по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Государственным контрактом на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность от 16.09.2019 № 01602000009190003610001 в пункте 2.4. и дополнительным соглашением к нему предусмотрено осуществление расчетов в безналичной форме путем внесения денежных средств в размере цены контракта на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке «Газпромбанк». 

Управление Росреестра по Саратовской области, полагая, что условие государственного контракта о расчетах путем внесения денежных средств на счет эскроу, являющегося разновидностью депозитного счета, не соответствует пункт 1 статьи 236 Бюджетного кодекса Российской Федерации, направило запрос в Министерство финансов Саратовской области и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Саратовской области.

В ходе рассмотрения дела Управлением Росреестра по Саратовской области представлен ответ на запрос, поступивший 06.11.2019 от Министерства финансов Саратовской области.

Так, Министерство финансов Саратовской области сообщает, что не обладает компетенцией по разъяснению и применению положений федеральных нормативных правовых актов, вместе с тем информирует, что в письме департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23.10.2019 №40073-ОК/07 содержатся разъяснения в части Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В приложенном письме директор Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ФИО8 ссылается на позицию Минфина России, в соответствии с которой открытие счетов эскроу участникам долевого строительства, являющимся получателями бюджетных средств, противоречит нормам бюджетного законодательства Российской Федерации.

Также в письме Департамента указано, что в целях урегулирования вопросов, связанных с участием публично-правовых образований в долевом строительстве в целях реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, Минстроем России в адрес Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации В.Л. Мутко направлено обращение о необходимости внесения соответствующих изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 236 Бюджетного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается в своем запросе Управление Росреестра по Саратовской области, размещение бюджетных средств на банковских депозитах, получение дополнительных доходов в процессе исполнения бюджета за счет размещения бюджетных средств на банковских депозитах и передача полученных доходов в доверительное управление не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Представители заявителя и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области выражают несогласие с позицией Управления об отнесении счета эскроу к банковским депозитам.

Арбитражный суд признает ошибочным мнение Управления о том, что счет эскроу является разновидностью депозитного счета, в связи с чем на него распространяются требования, установленные пунктом 1 статьи 236 Бюджетного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

В соответствии с вышеназванной статьей к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете. 

Кроме того, законодатель поместил статьи, регулирующие отношения, вытекающие из счетов эскроу, в главу 45 Гражданского кодекса Российской Федерации – «Банковский счет». 

При этом договору банковского вклада (депозита) посвящена отдельная глава – глава 45 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанным нормам корреспондируют положения Инструкции ЦБ РФ от 30 мая 2014 г. №153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов», которой определены виды счетов, открываемых банком.

Так, согласно пункту 2.1 Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. №153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» банки открывают в валюте Российской Федерации и иностранных валютах: текущие счета; расчетные счета; бюджетные счета; корреспондентские счета; корреспондентские субсчета; счета доверительного управления; специальные банковские счета; публичные депозитные счета нотариусов, службы судебных приставов, судов, иных органов или лиц, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации могут принимать денежные средства в депозит (далее - иные органы или лица); счета по вкладам (депозитам).

Пункт 2.8 вышеназванного документа относит счета эскроу к специальным банковским счетам.

При этом пункт 2.10 Инструкции отдельно выделяет счета по вкладам (депозитам), которые открываются соответственно физическим и юридическим лицам для учета денежных средств, размещаемых в банках с целью получения доходов в виде процентов, начисляемых на сумму размещенных денежных средств.

Таким образом, исходя из смысла положений статьи 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации, основываясь на положениях Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. №153-И можно сделать вывод, что счет эскроу является разновидностью банковского счета.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 236 Бюджетного кодекса Российской Федерации речь идет о банковских депозитах.

Грамматическое толкование пункта 1 статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации и системное толкование статей 236 БК РФ, 834 Гражданского кодекса Российской Федерации (Договор банковского вклада) и 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации (Договор доверительного управления имуществом) позволяет установить, что запрет законодателя направлен не только на размещение денежных средств на банковских депозитах, но и на получение доходов от размещения бюджетных денежных средств.

Законом №214-ФЗ предусмотрен строго целевой характер использования средств, депонируемых на счете эскроу. Поэтому участник долевого строительства обязан внести денежные средства в счет уплаты цены по договору участия в долевом строительстве (ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).

Из части 2 статьи 15.5 Закона №214-ФЗ вытекает строго обеспечительный характер счета эскроу. Он открывается для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от участника в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи этих средств застройщику на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, или на основании одностороннего акта в случае уклонения участника от принятия объекта.

Как следует из пункта 5 статьи 15.5 Закона №214-ФЗ проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Таким образом, учитывая, что нормы Закона №214-ФЗ являются специальными нормами, размещение денежных средств на счетах эскроу не предполагает выплату какого-либо вознаграждения, не предусматривает получение дополнительных доходов в процессе исполнения бюджета.

В данном случае положения государственного контракта, предусматривающие расчеты участника долевого строительства, являющегося получателем бюджетных средств, путем внесения денежных средств на счет эскроу, не подпадают под условия применения запрета, указанного в пункте 1 статьи 236 Бюджетного кодекса Российской Федерации ввиду вышеуказанных обстоятельств.

Следовательно, на отношения, связанные с осуществлением расчетов участниками долевого строительства, являющимися получателями бюджетных средств, на счета эскроу, также не распространяется исключение, установленное в пункте 2 статьи 236 Бюджетного кодекса Российской Федерации, в части размещения бюджетных средств на банковских депозитах для субъектов РФ, в бюджетах которых расчетная доля межбюджетных трансфертов из федерального бюджета (за исключением субвенций) в течение двух из трех последних отчетных финансовых лет не превышала 20 процентов объема собственных доходов консолидированного бюджета субъекта Российской Федерации.

Ссылка заявителя на письмо Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации судом не может быть положена в основу принятого решения, поскольку указанное письмо носит исключительно информационно-разъяснительный характер, указанные разъяснения не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативно-правовыми актами, и не препятствует руководствоваться нормами законодательства в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Кроме того, целью предусмотренной частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является, в том числе проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.   

По сути, Управление Росреестра по Саратовской области предъявило к обществу требование, которое являлось объективно неисполнимым с учетом требований Закона №214-ФЗ, и препятствия по его исполнению не могли быть устранены в будущем. 

 Кроме того, следует отметить, что строительство жилых помещений спорного многоквартирного дома носит социально значимый характер, осуществляется в рамках реализации Федерального закона от 21.12.1996 №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», Федерального закона от 29.07.2018 №267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» для последующего предоставления 3 жилых помещений (квартир) детям-сиротам и лицам из их числа.

Ввиду приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве общество лишено возможности защитить свой законный интерес, поскольку, исходя из позиции Управления Росреестра по Саратовской области, можно сделать вывод, что в отсутствие соответствующего заключения контролирующего органа о соответствии застройщика критериям, отсутствовала возможность регистрации такого договора в целом.

Оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Саратовской области принято без учета тех целей, которые преследовал законодатель в статьях 15.4-15.5 Закона № 214-ФЗ, устанавливая требования об обязательном размещении денежных средств на счетах эскроу, что повлекло нарушение прав и законных интересов заявителя, связанных с невозможностью дальнейшей процедуры регистрации договора на построенные Обществом квартиры и передачи их детям-сиротам во исполнение указанной программы.

На основании изложенного с учетом самостоятельного частичного устранения замечаний обществом приостановление осуществления государственной регистрации прав по имеющимся на данный момент основаниям является незаконным.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность названных условий.

В ходе судебного разбирательства установлено, что государственная регистрация государственного контракта в настоящее время не осуществлена.

В соответствии с частью 5 статьи  201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку на дату вынесения судом данного решения отсутствуют основания для приостановления государственной регистрации государственного контракта, то в качестве восстановительной меры суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Саратовской области осуществить государственную регистрацию государственного контракта от 16.09.2019 № 01602000009190003610001.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей подлежат отнесению на ответчика. 

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000 рублей (платежное поручение №459 от 29.10.2019) подлежит возврату ООО специализированный застройщик «Стройресурс» из федерального бюджета.

В соответствии с частью 2 статьи 182 АПК РФ решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, решения по делам об оспаривании решений и действий (бездействия) указанных органов, а также решения по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, подлежат немедленному исполнению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

РЕШИЛ:

заявленные требования ООО специализированный застройщик «Стройресурс» удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации государственного контракта на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность от 16.09.2019 №01602000009190003610001, выраженное в уведомлении от 14.10.2019 №64/999/001/2019-150103.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию государственного контракта на участие в долевом строительстве жилых помещений с последующим переходом в государственную собственность от 16.09.2019 №01602000009190003610001.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов из федерального бюджета Российской Федерации излишне оплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб., уплаченную по платежному поручению №459 от 29.10.2019. 

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 9 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья       Е.В. Антонова