ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-24301/2024-ГК

Дело № А40-250560/23

город Москва

10 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.03.2024 по делу № А40-250560/23 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фактор 34" (125476, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Тушино, ФИО1 ул., д. 15, помещ. IV, ком. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2018, ИНН: 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134.9 кв. м

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 28.05.2024; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 11.12.2023; 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фактор 34"  (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Фактор 34" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м., в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 9 320 000 (Девять миллионов триста двадцать тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта по арбитражному делу № А40-250560/23-142-680 по иску ООО «ФАКТОР 34» (125476, г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Южное Тушино, ул. ФИО1, д. 15, пом. IV, комн. 1, ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН 19.09.2018, ИНН

<

***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (125993, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>/1 на вопрос суда: «Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м. по состоянию на 14.08.2023?», подготовленным АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110 952 (сто десять тысяч девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Решением Арбитражного суда города от 22.03.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее  удовлетворить, представитель ответчика возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.    

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-01588/19 от 11.11.2019 года, является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

14.08.2023 г. (номер обращения № 33-5-125056/23-(0)-0 от 14.08.2023 г.) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

06.10.2023г. в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи № 59-8803 от 05.10.2023г. указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-125056/23-(0)-6 от 06.10.2023г.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора Цена Объекта составляет 16 284 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.09.2023 № М924-3081-П/2023 (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 21.09.2023 № 955/12-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Считая, что рыночная стоимость спорного Объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю – ООО «Оценка-Право».

В соответствии с Отчетом № 0023Н-75 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012020:16908 общей площадью 134,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1 от 18 октября 2023 года, выполненным ООО «Оценка-Право», цена Объекта составляет 8 097 370 руб.

19 октября 2023 года Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 1910/1 от 19 октября 2023 г. На № 33-5-125056/23-(0)-6 от 06.10.2023 г.), Отчетом № 0023Н-75 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012020:16908 общей площадью 134,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1 от 18 октября 2023 года, выполненным ООО «Оценка-Право», направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

23.10.2023 г. от Ответчика поступил отказ от предоставления государственной услуги, оформленный письмом от 23.10.2023 № 33-5-125056/23-(0)-8.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "Фактор 34" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Суд первой инстанции определением от 19.12.2023 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено  Автономной некоммерческой организации "Центр проведения независимых судебных экспертиз" эксперту ФИО4 по  вопросу определения рыночной стоимости без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м. по состоянию на 14.08.2023?

Согласно экспертному заключению Автономной некоммерческой организации "Центр проведения независимых судебных экспертиз" по делу № А40-250560/23-142-680, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м. по состоянию на 14.08.2023 г., составляет 9 320 000 руб.

Отчет принят судом первой инстанции в качестве одного из письменных доказательств, на основании отчета эксперта суд пришел к выводу о том, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 9 320 000 руб.

Спор урегулирован по указанной цене.

Оспаривая  Судом первой инстанции, Департамент указывает на то, что  не дана правовая оценка доводам ДГИ г. Москвы о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Иной отчет, в т.ч. представленный Истцом, не может являться надлежащим доказательством в суде, поскольку Истец не является собственником объекта оценки, как следствие не наделен полномочиями по заказу соответствующих оценочных мероприятий.

Суд первой инстанции верно установил, что Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора (оплата по договору). 

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательство Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

На основании обращения истца о выкупе Департамент уже принял предусмотренное частью 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2002г. №159-ФЗ решение об условиях приватизации арендуемого имущества, выпустив соответствующее распоряжение о продаже.

Таким образом, в силу ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В рамках рассмотрения данного дела судом 19.12.2023 по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр проведения независимых судебных экспертиз» ФИО4

Согласно выводам эксперта,  предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м. по состоянию на 14.08.2023 г., составляет 9 320 000 руб.

В судебном заседании суда первой инстанции 14.03.2024 г. экспертом ФИО4 даны дополнительные пояснения относительно проведенной оценки. 

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд первой инстанции правомерно принял решение, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 9 320 000 руб.

Таким образом, судом установлено, что заключение эксперта является законным и обоснованным, экспертом были соблюдены базовые принципы судебной экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001г. №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Довод Апеллянта о том, что доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения подготовленного «МСО» не представлено подлежит отклонению на основании следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.5.2005г. №92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Истец воспользовался своим правом и подал исковое заявление в Арбитражный суд горда Москвы с целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в том числе, с целью установления судом величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, предложенным Департаментом.

Таким образом, возникшие разногласия по п. 3.1. договора купли-продажи были разрешены судом в рамках рассмотрения настоящего спора, в том числе с учетом проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости от 18.09.2023 № М924-3081-П/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 21.09.2023 № 955/12-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков». предусмотренными процессуальными способами.

Суд первой инстанции оценив данное экспертное заключение, пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Довод Апеллянта о том, что отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий вышеуказанного договора купли-продажи в редакции Истца, является несостоятельным виду следующего.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию истца возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствие с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ если заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течении тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течении тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонение протокола разногласий.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом на основании проведенной судебной оценочной экспертизы, установлена рыночная стоимость спорного Объекта в размере 9 320 000 руб. без НДС.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2024 по делу № А40-250560/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                 Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                         Алексеева Е.Б.

 

                                                                                                                     Головкина О.Г.