/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

04 июня 2018 года

Дело №

А56-22437/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен  04 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Преснецовой Т.Г.,                   Ракчеевой М.А.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенности от 28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.И. (доверенность от 09.01.2018), 

рассмотрев 28.05.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2017 (судья Васильева Н.В.)  и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу № А56-22437/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Петровтор-К.Ц.П.», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 7/44, лит. А,                 ОГРН 1037825006537, ИНН 7811057561 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербург, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 8Н площадью 127,7 кв. м с кадастровым номером 78:12:0713903:1455, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 7, лит. А, просило принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет                           12 770 000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей (НДС не облагается)» и изложить  приложение № 1 к договору (график платежей) в соответствии с указанной ценой продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239,                        ИНН 7838332649 (далее - Фонд), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2017 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, пункт 2.1 договора принят в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 12 600 000 руб. (НДС не облагается)», приложение № 1 к договору (график платежей) изложено исходя из установления выкупной цены в размере                   12 600 000 руб. и определения количества платежей - 21.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами двух инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению Комитета, судами не установлена недостоверность величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ГУИОН, поэтому оснований для изменения установленной Комитетом цены продажи не имелось; заключение эксперта, на которое опирались суды, содержит противоречивые выводы, поэтому является необоснованным и не может быть признано  надлежащим доказательством; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

ГУИОН  в кассационной жалобе выражает несогласие с выводом судов о возможности определения цены продажи помещения на основании заключения эксперта от 11.08.2017 № 07/0717-1. Суды, по мнению подателя жалобы, установили цену продажи помещения на основании недостоверного, необоснованного и противоречивого заключения эксперта, допустили  нарушение требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы кассационных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 20.05.2003 № 13-А002424, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение 8Н площадью 127,7 кв. м с кадастровым номером  78:12:0713903:1455, расположенное по адресу: Санкт-Петербург,                 Ивановская ул., д. 7, лит. А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 06.08.2015 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения, впоследствии устранив обстоятельства, препятствующие выкупу помещения в связи с задолженностью по пеням 25.11.2015.

Комитет издал распоряжение от 31.12.2015 № 1710-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Ивановская улица, д. 7, литера А, пом. 8Н», в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 распоряжения), цена продажи установлена в размере 18 200 000 руб. в соответствии с отчетом (пункт 1.1.2 распоряжения).

Комитет в лице Фонда направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи помещения с ценой  продажи 18 200 000 руб.

Общество представило Фонду протокол разногласий от 14.03.2016, в котором предложило установить иную цену продажи объекта - 12 770 000 руб., изложить приложение № 1 к договору в следующей редакции: «Приложение № 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 12 770 000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей. Количество платежей - 21». 

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, полагая, что предложенная Комитетом к выкупу стоимость арендуемого имущества завышена, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены арендуемого объекта Общество представило  отчет от 30.03.2016 № 17-1/2016,  подготовленный по его заказу оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Интеллектуальный консалтинг», в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 8 000 000 руб.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 14.06.2016 удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости помещения на 25.11.2015. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Корнеевой Екатерине Александровне.

Согласно заключению эксперта Корнеевой Е.А. от 14.11.2016 рыночная стоимость помещения по состоянию на 25.11.2015 составляла 14 990 000 руб.

Определением от 27.12.2016 суд первой инстанции по ходатайству Общества назначил повторную экспертизу для разрешения того же вопроса; проведение экспертизы суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» Бойко Андрею Юрьевичу.

Согласно заключению эксперта Бойко А.Ю. от 17.05.2017 рыночная стоимость помещения по состоянию на 25.11.2015 составляла 7 140 00 руб.

С учетом поступивших от Комитета и ГУИОН замечаний к заключению эксперта Бойко А.Ю. определением от 07.07.2017 по ходатайству ГУИОН суд назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту открытого акционерного общества «Центр оценки «Аверс» Васильченко Алексею Владимировичу; на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта помещения 8Н по адресу: Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 7, лит. А, по состоянию на 25.11.2015 при условии, что помещение обеспечено системой центрального отопления.

Согласно заключению эксперта Васильченко А.В. от 11.08.2017                                                 № 07/07/17-1 рыночная стоимость спорного помещения при условии, что помещение обеспечено системой центрального отопления, по состоянию на 25.11.2015 составляла 12 600 000 руб. без учета НДС.

Суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта Васильченко А.В. от 11.08.2017 № 07/07/17-1 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании этого заключения в размере 12 600 000 руб. и изменив приложение № 1 к договору (график платежей) в соответствии с указанной ценой. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001                № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). 

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив статью 82 АПК РФ, статьи 12 и 13 Закона                            № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Доводы кассационных жалоб относительно того, что достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки может быть проверена только посредством экспертизы отчета оценщика, а не при проведении иной независимой оценки, отклоняются кассационным судом, поскольку они противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма № 92.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта. 

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности. 

Оценив полученное по результатам повторно проведенной судебной экспертизы заключение эксперта Васильченко А.В.  от 11.08.2017 № 07/07/17-1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 25.11.2015. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что заключение эксперта Васильченко А.В. основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества, подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта, при расчете рыночной стоимости экспертом выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта Васильченко А.В. суды не установили предусмотренных частью 2 статьи                     87  АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства ГУИОН и назначения повторной экспертизы.

Доводы Комитета и ГУИОН со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически податели жалоб не оспаривают обстоятельства, установленные судами, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 по делу № А56-22437/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

 

Т.Г. Преснецова

М.А. Ракчеева