﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-26277/2018

г. Краснодар

20 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Олимп-Престиж»                          (ИНН 2319031416, ОГРН 1032311076621), общества с ограниченной ответственностью «Призма» (ИНН 1433010265, ОГРН 1081433001055), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и общества с ограниченной ответственностью «Призма» на решение Арбитражного суда Краснодарского края                          от 13.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 20.02.2021 по делу № А32-26277/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Призма» (далее – общество) и ООО «Олимп-Престиж» (далее – компания), в котором просила:

– взыскать с общества 1 191 533 рубля 79 копеек неосновательного обогащения за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42 в период с 04.03.2013 по 13.10.2016 и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 183 500 рублей 04 копеек;

– взыскать с компании 529 709 рублей 67 копеек неосновательного обогащения за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42 в период с 14.10.2016 по 31.12.2017 и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 171 786 рублей 03 копеек;

– признать недействительной (ничтожной) сделкой договор от 14.12.2006 № 4900004043 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42 и применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды от 05.10.2007 № 23-23-19/038/2007-167 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взыскано 358 483 рубля 33 копейки долга и 67 906 рублей 74 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами; с компании в пользу администрации взыскано 529 709 рублей 67 копеек долга и 43 164 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами. В доход федерального бюджета с общества взыскано 8295 рублей 18 копеек государственной пошлины, с компании – 13 908 рублей 40 копеек. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. Суд первой инстанции отклонил ходатайства общества о необходимости передачи дела по подсудности и о назначении судебной экспертизы. Суды квалифицировали договор                   от 14.12.2006 № 4900004043 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42 в качестве недействительной (ничтожной) сделки, поскольку на момент ее совершения орган местного самоуправления (администрация) не обладал полномочиями по распоряжению участком, относящимся к федеральной собственности.  В то же время с учетом заявления ответчика о пропуске администрацией срока исковой давности основания для признания данного договора недействительной (ничтожной) сделкой в судебном порядке и применения последствий его недействительности отсутствуют. Суды также заключили о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части периода взыскания с общества платы за пользование спорным земельным участком (до 05.06.2015) и процентов. Общество по результатам торгов (в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) компании) приобрело право аренды в отношении спорного участка и право собственности на расположенные на нем объекты недвижимости (лот № 1), после чего в рамках дел № А41-38012/2013 и А41-55921/2015 торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи признаны недействительными, применена реституция. Суды также установили, что согласно сведениям ЕГРН с 18.04.2013 правообладателем объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303006:42, являлось общество,                     а с 13.06.2016 – компания. Данное обстоятельство позволило определить период взыскания с ответчиков неосновательного обогащения за использование спорного участка (с 05.06.2015 по 13.06.2016 – участком пользовалось общество, с 14.06.2016                                по 31.12.2017 – компания). Расчет платы за использование земельного участка определен в соответствии с положениями действовавших в спорный период (с 05.06.2015 по 31.12.2017) нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы за публичные земельные участки. Установив размер платы за фактическое использование земельного участка каждым из ответчиков, суд первой инстанции произвел перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления в полном объеме. Податель жалобы указывает, что сохранение в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42 правом аренды компании нарушает права муниципального образования. В рассматриваемой ситуации единственным возможным способом защиты нарушенного права является признание обременения отсутствующим. Ответчики обязаны возвратить собственнику земельного участка (муниципальному образованию) неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате. 

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, отказать в удовлетворении иска или определить размер неосновательного обогащения с учетом фактически занимаемой ответчиком площади земельного участка. Податель жалобы указывает, что исковое заявление следовало предъявить в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения ответчика (Арбитражный суд Брянской области). Суды без достаточных оснований заключили об использовании обществом всей площади спорного земельного участка и расположенных на нем объектов. Общество приобрело объекты недвижимости по результатам торгов, признанных в последующем недействительными (дело                       № А41-38012/2013), а также предпринимало меры к погашению в ЕГРН записи о праве собственности на спорные строения (дело № А41-55921/2015). Ответчик также указывает на необходимость установления фактически используемой площади земельного участка, поскольку суд при разрешении дела № А41-38012/2013 установил, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303006:42 отсутствует объект недвижимости с условным номером 23:49:03-13.2003-237 площадью 274,2 кв. м, приобретенный по договору купли-продажи от 04.03.2013 № 1. Расчет неосновательного обогащения следовало производить с учетом площади земельного участка, занятого объектами недвижимости, составляющей  280,1 кв. м. 

Отзывы на кассационные жалобы в суд не поступили.

Заседание арбитражного суда округа проведено в отсутствие представителей сторон в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Кодекса. 

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 14.12.2006 администрация (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор № 4900004043 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, с видом разрешенного использования – здание механической мастерской со складом, цех розлива минеральной воды, деревообрабатывающая мастерская, административное здание (т. 1, л. д. 7 – 11). Земельный участок фактически передан арендатору 03.10.2003 без каких-либо иных документов (пункт 1.1); срок действия договора определен до 01.01.2047 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.10.2007. Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен для эксплуатации здания механической мастерской со складом, цеха розлива минеральной воды, деревообрабатывающей мастерской, административного здания. 

Администрация, указывая, что договор аренды от 14.12.2006 № 4900004043 является недействительной (ничтожной) сделкой, а ответчики в заявленный период плату за фактическое пользование земельным участком не производили, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса; в применимой редакции).

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон “Об особо охраняемых природных территориях”» спорный земельный участок относился к федеральной собственности.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что данный земельный участок находится в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения, а на момент заключения договора аренды от 14.12.2006 № 4900004043 администрация полномочиями по распоряжению участком не обладала, правильно квалифицировали этот договор в качестве недействительной (ничтожной) сделки. 

В то же время при рассмотрении дела в суде первой инстанции компания заявила о пропуске администрацией срока исковой давности, в том числе по требованиям о признании данного договора недействительной (ничтожной) сделкой в судебном порядке и применении последствий его недействительности (т. 2, л. д. 40).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса).

Исковое заявление подано администрацией в Арбитражный суд Краснодарского края 05.07.2018. Срок исковой давности по требованиям о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и применении последствий его недействительности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в применимой редакции), исчисленный с момента начала исполнения данной сделки сторонами, истек.

С учетом приведенных правовых норм судебные инстанции заключили, что требования администрации о признании недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности (в виде погашения в ЕГРН записи об аренде) заявлены истцом за пределами давностного срока (пункт 1                                       статьи 181 Гражданского кодекса в применимой редакции). С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций правильно отказали администрации в удовлетворении данных требований (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). 

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Требование о возврате земельного участка, предполагающее разрешение вопроса о судьбе расположенных на нем объектов недвижимости, администрация не заявила. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки не освобождает фактического пользователя земельного участка от обязанности произвести оплату за такое пользование. Правовым основанием для взыскания с фактического пользователя земельным участком платы за его использование в таком случае являются статьи 167 и 1102 Гражданского кодекса.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в рамках данного дела подлежал установлению факт использования ответчиками в заявленный период спорного земельного участка.

Судебные инстанции установили, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, принадлежали компании, о чем 01.10.2003 в ЕГРН внесена соответствующая запись (т. 1, л. д. 143 – 150). Общество по результатам торгов (в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) компании) приобрело право аренды в отношении спорного участка и право собственности на расположенные на нем объекты недвижимости (лот № 1). Соответствующие записи о смене правообладателя на объекты недвижимости (здание деревообрабатывающей мастерской площадью 140,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-235, здание механической мастерской со складом площадью 274,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-237, административное здание площадью 56,8 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-239, здание цеха розлива минеральной воды площадью 82,7 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-241) внесены в государственный реестр недвижимости 18.04.2013 и 19.04.2013. 

В рамках дел № А43-38012/2013 и А41-55921/2015 торги и заключенный обществом и компанией по их результатам договор купли-продажи признаны недействительными (ничтожными), что послужило основанием для возврата объектов недвижимости компании с внесением соответствующих записей в ЕГРН (т. 1,                               л. д. 91 – 98).

Установленные обстоятельства позволили судам правильно определить период использования участка каждым из ответчиков. В отношении части требований администрации к обществу суды сделали верный вывод о пропуске срока исковой давности, определив правомерный период взыскания платы за пользование участком                   с 05.06.2015 по 13.06.2016. 

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, суды пришли к верному выводу о необходимости расчета соответствующей платы за участок как произведения его кадастровой стоимости и ставки арендной платы (1,5%), которая с 12.08.2017 не может превышать ставку земельного налога. Оснований для использования примененной администрацией методики расчета платы за использование участка суды не установили. Земельный участок находится в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта (ограничен в обороте), на нем расположены объекты недвижимости.

Доводы общества о недопустимости расчета неосновательного обогащения исходя из всей площади земельного участка суды отклонили. 

В рамках дела № А41-38012/2013 установлено, что 03.03.2013 состоялись открытые торги по продаже имущества, включенного в конкурсную массу компании, по результатам которых общество признано победителем по лоту № 1: в отношении права аренды земельного участка площадью 2360 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303006:42 (договор аренды от 14.12.2006 № 4900004043), а также права собственности находящихся в границах участка объектов: здания деревообрабатывающей мастерской площадью               140,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-235, здания механической мастерской со складом площадью 274,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-237, административного здания площадью 56,8 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-239, здания цеха розлива минеральной воды площадью 82,7 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-241. По результатам торгов 04.03.2013 компания (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи № 1, по условиям которого на продавца возложена обязанность передать в собственность покупателю недвижимое имущество – четыре объекта общей площадью 554,3 кв. м и право долгосрочной аренды земельного участка площадью                2360 кв. м. Вступившим в законную силу судебным актом по названному делу торги по лоту № 1 признаны недействительными в связи с нарушением при их проведении                   статьи 35 Земельного кодекса и статей 222 и 552 Гражданского кодекса. Суд установил факт выставления на торги по лоту № 1 несуществующего имущества: права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42 (при квалификации договора аренды в качестве недействительной сделки) и объекта недвижимого имущества – здания механической мастерской со складом площадью                274,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:03-13.2003-237. В судебном акте указано, что этот объект фактически реконструирован в цех по производству преформ для розлива минеральной воды. Сведения о сносе (демонтаже) какого – либо из объектов на участке в судебном акте отсутствуют (т. 1, л. д. 163, 164). 

Из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка следует, что по состоянию на 2013 год в границах участка находились четыре объекта недвижимого имущества, принадлежащих обществу (т. 1, л. д. 27). Акт обследования                    от 03.09.2018, в котором указано на наличие на участке трех объектов (т. 1, л. д. 159, 160), не относится к периоду взыскания с общества платы за использование участка. При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области                        от 17.11.2015 по делу А41-55921/2015 применена реституция по договору купли-продажи недвижимости от 04.03.2013 № 1: на общество возложена обязанность возвратить компании право аренды спорного земельного участка площадью 2360 кв. м, а также находящиеся на нем четыре здания  (т. 1, л. д. 165, 166). 

Представленные в дело доказательства позволили судам сделать следующие выводы: земельный участок площадью 2360 кв. м (кадастровый номер 23:49:0303006:42) предоставлен для эксплуатации четырех зданий (пункт 1.3 договора от 14.12.2006);                      в связи с приобретением права собственности на все объекты недвижимости обществу передан во владение весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303006:42                (т. 1, л. д. 13 – 15); недействительность договора купли-продажи повлекла применение реституции в отношения права аренды участка и четырех объектов недвижимости на нем; доказательства, свидетельствующие о том, что участок и объекты на нем возвращены компании ранее даты государственной регистрации права собственности, в деле отсутствуют; сведения о том, что один из объектов на участке утрачен (демонтирован, разрушен) в период, за который администрация требует с общества плату за пользование участком, не представлены; доказательства, подтверждающие, что для эксплуатации объектов на участке требовался участок иной площади, в деле отсутствуют.

Таким образом, поскольку ответчик не представил доказательства, свидетельствующие о том, что в заявленный истцом период он не использовал спорный участок, либо имелись иные препятствия в пользовании им, он обязан оплатить стоимость такого пользования, правильно определенную судами. 

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что с учетом вступивших в законную силу судебных актов о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, общество должно было доказывать фактическую передачу владения участком и расположенными на нем строениями компании после ноября 2015 года. В то же время доказательства возврата имущества, включая добровольное соглашение о реституции 2015 года, в материалах дела отсутствуют. 

Выводы апелляционного суда подтверждены размещенными в информационной системе «Картотека арбитражных дел» материалами арбитражного дела А41-55921/2015, в том числе заявлением общества о разъяснении решения, из которого следует, что по состоянию на март 2016 года переход права в отношении четырех объектов недвижимости и права аренды земельного участка площадью 2360 кв. м к ООО «Олимп-Престиж» не зарегистрирован.    

При этом общество не обращалась в администрацию за изменением площади и конфигурации земельного участка в связи с отсутствием необходимости в части его территории.   

Довод общества о том, что спор не подлежал рассмотрению в Арбитражном суде Краснодарского края, не принимается. 

Согласно части 1 статьи 38 Кодекса иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества. 

Ответчик не учитывает, что в рамках настоящего дела истец также просил признать недействительным договор аренды земельного участка и применить последствия его недействительности путем исключения из ЕГРН соответствующей записи.

В абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Удовлетворение требования о признании недействительным зарегистрированного договора аренды земельного участка и применении последствий его недействительности влечет необходимость государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) недвижимого имущества арендой, порожденной спорным договором, и внесение соответствующей записи в ЕГРН (абзац 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4                  статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 13.11.2020 и апелляционного постановления от 20.02.2021 по доводам кассационных жалоб отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателями жалоб не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд округа с кассационной жалобой относятся на общество (статья 110 Кодекса). 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 по делу № А32-26277/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                    А.И. Мещерин

Судьи										            И.В. Сидорова

										            Е.Г. Соловьев