АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А54-4757/2016

г. Калуга

15 мая 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 15.05.2019

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1

ФИО2

ФИО3

судей

при участии в заседании

от истца: 

администрации города Рязани

от ответчика: 

ООО «Авиаль»

от третьих лиц:

ФИО4

ФИО5

ООО «Оценка и экспертиза»

представителя ФИО6 (дов. №03/1/1-49/56 от 25.12.2018);

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авиаль» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.10.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 по делу № А54-4757/2016,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Рязани (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (далее - общество, ответчик) о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории от 28.02.2013 № 20/1-12-05 в размере 1 812 035 руб. 04 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5 и общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 02.10.2018 (судья Картошкина Е.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 (судьи Волкова Ю.А., Сентюрина И.Г. и Тучкова О.Г.), исковые требования удовлетворены частично.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а так же несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой с учетом дополнения, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указывает, что собственниками квартиры в настоящее время являются иные лица, при этом соглашение с новыми собственниками администрацией не заключено; решений о принудительном изъятии в отношении квартиры не принято, постановление администрации от 13.08.2015 № 3737 об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества утратило силу; суды необоснованно взыскали в доход муниципалитета денежные средства за не принадлежащее ему имущество; суды безосновательно расценили обязательство общества по уплате администрации выкупной стоимости как безусловное; пунктом 3.1.4 договора установлена обязанность общества уплатить выкупную цену за изымаемое имущество в срок не позднее окончания срока действия договора, при этом не устанавливая каких-либо иных критериев определения точной даты осуществления платежа; судебные акты приняты без учета наличия каких-либо доказательств, подтверждающих исполнение администрацией встречных обязательств по договору, передаче обществу земельного участка для строительства, либо доказательств возможности исполнить данное обязательство, что противоречит требованиям ст. 328 ГК РФ; ссылка судами на постановление администрации от 26.10.2015 недопустима, поскольку таковое принято через полтора года поле заключения с истцом договора о развитии территории от 28.02.2013. 

В судебном заседании представитель истца не согласился с доводами, изложенными в кассационной жалобе. Считает состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными.

Кассатор и другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исследовав и оценив по правилам статей 71, 82, 86 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, назначенной с целью определения выкупной цены подлежащего изъятию жилого помещения, руководствуясь статьями 281, 307, 309, 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32  Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 31, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №14 от 02.07.2009, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010, пункта 11 Обзора судебной практики от 29.04.2014, обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола приема заявок на участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани (постановление администрации города Рязани от 11.12.2012 № 6455) 28.02.2013 между администрацией и обществом (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-05, предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 № 4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 № 5361).

Согласно пункту 1.2 договора на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д. 74б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2 - 3.1.8.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, аварийным и подлежащим сносу, администрацией принято постановление от 13.08.2015 № 3737 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд. Приложением № 1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартира №10.

По заказу администрации ООО "Экспертиза и оценка" на основании задания заказчика подготовлен отчет об определении рыночной и выкупной стоимости квартиры №10, расположенной по адресу: 

<

...>, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв. метра, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район).

На основании постановления администрации № 3737 от 13.08.2015 между администрацией и собственниками жилого помещения квартиры №10 подписаны соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд: от 19.04.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО5 (сторона 2 - долевой собственник квартиры № 10), согласно которому сторона 1 изымает 1/2 долю жилого помещения: 2-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 40,8 кв. метра, этаж подвал, по адресу: 

<

...>, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра; размер возмещения за изымаемые доли помещения и земельного участка определен на основании отчета № 10-15/07р от 20.10.2015 и составляет 906 017 руб. 52 коп.; от 24.06.2016 № 03/1/1-18-15 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО4 (сторона 2, долевой собственник квартиры № 10), согласно которому сторона 1 изымает жилое помещение: 2-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 46,3 кв. метров, этаж 2, адрес объекта: 

<

...> и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра; размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета № 10-15/13р от 20.10.2015 и составляет 906 017 руб. 52 коп.

В соответствии с пунктами 6 соглашений администрация обязуется возместить собственникам изъятие помещения и земельного участка в порядке пункта 5 соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Постановлением администрации от 26.10.2015 № 4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с пунктом 4 указанного постановления лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

На основании указанного отчета обществу письмами от 05.07.2016 №05/3-13-2710 и от 10.06.2016 №05/3-13-2414 исх. направлена копия соглашения об изъятии имущества, а также сообщено о необходимости в течении пяти дней  перечислить денежные средства  в счет возмещения за изымаемое имущество.

Ссылаясь на то, что общество не уплатило выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Судом установлено, что договор о развитии застроенной территории от 28.02.2013 № 20/1-12-05, соответствует требованиям статье 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1.4 договора стороны установили обязанность застройщика (общества) уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

При этом в силу пункта 3.3.4 договора обязанность по предоставлению администрацией для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельного участка возникает после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора не позднее двух месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

В связи с чем, довод заявителя о невозможности исполнения им обязательства по перечислению денежных средств в рамках спорного договора до момента передачи администрацией земельного участка в границах территории, подлежащей развитию, является не обоснованным.

Принимая на себя обязательства в рамках спорного договора, действуя разумно и осмотрительно, общество не могло не понимать, что его обязательства по оплате предшествуют обязательствам администрации по передаче земельного участка.

Довод общества, заключающийся в обязанности администрации первоначально уплатить за счет бюджетных средств выкупную стоимость квартир собственникам, а впоследствии, оформив на них и земельный участок под многоквартирным домом права муниципальной собственности, получить соответствующее возмещение понесенных расходов с общества не основан на буквальном толковании вышеприведенных условий договора и, по существу, является односторонним отказом от исполнения обязательства, что не допускается статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из положений ч. 1, 2, 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 281 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Согласно положений ст. 56.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Отклоняя довод общества о том, что, требуя от него уплаты выкупной стоимости квартир, администрация возлагает на него свои функции, суды учитывая указанные положения закона, обоснованно указали, что условие соглашений с собственниками, определяющее источник финансирования за изымаемое у них для муниципальных нужд имущество, не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, довод заявителя об отсутствии у него обязанности уплатить выкупную стоимость квартиры, определенную на основании результатов рыночной оценки между администрацией и собственниками жилых помещений, является необоснованным.

В связи с тем, что обществом были заявлены возражения относительно выкупной стоимости квартиры, определенной администрацией по соглашениям с собственниками жилого помещения, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза и по ее результатам судом определена стоимость квартиры, подлежащая возмещению за счет общества с учетом стоимости доли в праве в общем размере 1 606 643 руб. 87 коп.

Оснований для вывода о том, что экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется, выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у суда не возникло.

Руководствуясь статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3.1.4, 3.1.2 - 3.1.8, 3.3.4 договора о развитии застроенной территории, с учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается в достижении положительного социально-значимого интереса, суд обоснованно пришел к выводу о том, что право требования к ответчику об уплате выкупной цены у администрации возникает с момента осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений, направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования.

Все эти действия были совершены со стороны администрации, о чем свидетельствуют материалы настоящего дела.

Суд обоснованно указал, что формулировка, содержащаяся в пункте 3.1.4 договора, об обязанности ответчика об уплате выкупной цены не позднее окончания сроков действия договора, должна пониматься сторонами с учетом положений, установленных статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеуказанной социально-значимой цели спорного договора позиция ответчика о ненаступлении для него срока исполнения обязательства по уплате выкупной цены и наступления такого срока не ранее 28.02.2020 является злоупотреблением правом с его стороны.

Указанная позиция полностью исключает возможность выполнения в указанный срок других обязанностей как администрации, так и застройщика, а в целом ведет к нарушению конечного срока действия рассматриваемого договора (28.02.2020).

Таким образом, поскольку, обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором они расположены, ответчиком не исполнены, суд обоснованно удовлетворил их.

Отклоняя довод заявителя о том, что оспариваемое решение суда обязывает его исполнить соглашения с собственниками квартиры и необоснованном возложении администрацией своих обязанностей по уплате конкретным собственникам изымаемых у них помещений и части земельного участка выкупной цены, определенной в соглашениях с каждым собственником, суд обоснованно указал, что, предметом заявленных исковых требований, являлось неисполнение ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения и земельные участки, основанную на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

Пункт 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 соответствует подпункту 5 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не противоречит нормам статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно отклонен, поскольку согласно указанной статье и положений договора о развитии застроенной территории (пункты 3.1.4, 3.3.4) не следует, что обязанности застройщика по своевременному внесению выкупной стоимости за изымаемые помещения должна предшествовать обязанность органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков для выполнения обязательств застройщиками.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3.3.4 договора администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Доводам общества о том, что третьи лица произвели отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи иным лицам, дана оценка судом апелляционной инстанции и судом обосновано указано, что такие действия третьих лиц не влияют на законность и обоснованность выводов суда первой инстанции. Смена собственника квартиры не влияет на результаты проведенной судебной экспертизы, а соответственно на размер возмещения в виде выкупной стоимости. Регистрация перехода права собственности на квартиру не снимает с общества исполнить обязательства по договору о развитии застроенной территории по уплате выкупной цены. К тому же на момент принятия судебного акта судом первой инстанции привлеченные третьи лица продолжали оставаться собственниками квартиры №10, поскольку государственная регистрация права была произведена новыми собственниками после вынесения судом области решения по данному делу. 

Обязанность по принятию решения об изъятии, заключение соглашения об изъятии, а в случае отказа собственника от подписания соглашения, принудительное изъятие помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена на публичное образование.

Постановление администрации № 3737 от 13.08.2015 принято истцом в пределах предоставленных администрации полномочий по изъятию земельного участка и объектов недвижимого имущества расположенных на нем, а также во исполнение условий заключенного между сторонами договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013. Указанное постановление № 3737 от 13.08.2015 исполнено в пределах срока его действия, предусмотренных п. 13 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно с собственниками жилого помещения заключены соглашения об изъятии.

Согласно пункту 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Принятие администрацией постановления от 26.10.2015 № 4939 об утверждении порядка уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, не снимает с ответчика обязанности исполнить пункт 3.1.4 договора об уплате выкупной цены в течении срока, указанного в уведомлении о заключении соглашения с собственниками квартир.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод судов о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований, взыскании с общества в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань денежных средств по договору в размере 1 606 643 руб. 87 коп., и отказе в удовлетворении остальной части исковых требований.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводах. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Рязанской области от 02.10.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 по делу № А54-4757/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3