АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2957/24 

Екатеринбург

15 июля 2024 г.

 

Дело № А07-26390/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.11.2023 по делу № А07-26390/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - министерство), государственному казенному учреждению «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (далее - учреждение) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора купли-продажи с условием рассрочки, представленного ответчиком, с учетом внесенных дополнений и изменений, подготовить график платежей, установить и взыскать с министерства неустойку в сумме 1000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная со дня вступления решения в законную силу по настоящему делу и по день исполнения решения.

Решением суда первой инстанции от 17.11.2023 исковые требования к учреждению удовлетворены в части изложенных предпринимателем ФИО1  пунктов 2.3, 2.9, 2.12, 4.1.3, 4.14, 4.16, 4.17, 4.2.3, 4.24, 4.3, 6.2, 6.3, 6.4 договора. В остальной части исковых требований, а также в удовлетворении требований к министерству отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.02.2024 решение суда в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 к министерству - отменено; в части изложения редакции пунктов 2.2 и 2.12 заключаемого между министерством в лице учреждения и предпринимателем ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:694, с условием о рассрочке платежа - изменено. Резолютивная часть решения, в части принятой редакции пунктов 2.2 и 2.12 заключаемого между министерством в лице учреждения и предпринимателем ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:694 с условием о рассрочке платежа, изложена следующим образом: пункт 2.2 договора - цена земельного участка составляет 134 996 руб. 52 коп. (НДС не облагается согласно подп.6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации). Пункт 2.12 договора - датой оплаты считается день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего продавца. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты изменить, принять новое судебный акт, которым разрешить разногласия, возникшие между министерством и предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:58:020304:694 по цене 134 996 руб. 52 коп. общей площадью 1511 кв. м на следующих условиях: пункты 2.9, 4.1.3, 4.1.4, 4.2.3, абз. 3 пункта 6.2, пункты 6.3, 6.4 в редакции ответчика исключить полностью, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. По мнению заявителя, со ссылкой на положение о министерстве, соглашение о взаимодействии от 01.10.2020, министерство не является надлежащим ответчиком по иску о преддоговорном споре при заключении договора, а также не может выступать в качестве третьего лица. Заявитель полагает, что интересы министерства по указанным спорам может представлять учреждение.

Далее, в  отношении пункта 2.9 договора, по мнению истца, обязанность продавца по регистрации перехода права собственности истца на земельный участок возникает в силу императивной нормы закона в порядке, установленном статьей 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и не обусловлена оплатой покупателем земельного участка до его регистрации. Заявитель поясняет, что сроки оплаты первоначального взноса установлены нормативно - правовым актом правительства республики и согласованы в пункте 2.3 проекта договора. Отсутствие такой оплаты со стороны покупателя не препятствует регистрации его права, такая процедура осуществляется в срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи, соответственно, не предоставляет ответчику право на приостановление исполнения обязательства по регистрации сделки в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Возражая относительно включения в условия договора пункта 4.1.3, заявитель настаивает на том, что положения пункта 4.1.3 не отнесены законом к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости и не являются необходимыми для осуществления такой сделки. Правовая позиция истца заключается в том, что проведение государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля осуществляется на основании императивных норм закона и в рассматриваемом случае не предполагается регулирование данного процесса на основании обязательства, установленного спорным пунктом договора. Условия пункта 4.1.3 договора не определяют и не препятствуют возможности заключения либо исполнения сделки купли-продажи.

Относительно пункта 4.1.4 договора, предусматривающего возможность установления запрета (обременения) объектов недвижимости, прав на земельный участок, заявитель полагает, что оснований для включения пункт в договор купли - продажи не имеется. По мнению заявителя, истец, являющейся арендатором приватизируемого земельного участка, вправе совершать действия, предусмотренные частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в договоре аренды каких-либо ограничений не установлено.

Возражая относительно включения в договор абзаца 3 пункта 6.2 договора, заявитель поясняет, что разногласия сторон по абз.3 пункта 6.2 заключаются не в определении момента несения риска случайной порчи участка с момента подписания (в редакции ответчика) или заключения договора (в редакции истца), а в том, что порча земли — это действие или бездействие, совершаемое с умыслом или по неосторожности, следовательно - риск случайной порчи участка не наступает.

Также заявитель не согласен с включением в договор пунктов 6.3, 6.4, ссылаясь на положения статей 3, 310, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах». Истец возражает против включения в договор права ответчика на односторонний отказ от его исполнения во внесудебном порядке с указанием оснований (случаев) для реализации такого права.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в обжалуемой части, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной  инстанции.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании договора купли-продажи от 03.10.2018 предприниматель ФИО1 в порядке реализации имущества с публичных торгов в ходе конкурсного производства акционерного общества «Ишимбайский машиностроительный завод» приобрел в собственность объект недвижимости: нежилое здание - заводоуправление, площадью 1001,3 кв. м, с кадастровым номером 02:58:020304:279, по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>. 

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 19.11.2018, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись о регистрации права.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости указанный объект недвижимости истец разделил на два отдельных самостоятельных объекта недвижимости: 

нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, количество этажей - 2, площадь 557,7 кв. м, кадастровый номер 02:58:020304:579, адрес: Республика Башкортостан, 

<

...>, номер на этаже 1. - наименование - нежилое помещение; 

нежилое помещение, количество этажей - 2, площадь 444,1 кв. м, кадастровый номер 02:58:020304:579, адрес: Республика Башкортостан, 

<

...>, номер на этаже 2. 

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:694 площадью 1511 кв. м, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение производственных объектов. 

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 24.05.2022 составила 539 986 руб. 07 коп. (выписка из Единого государственного реестра недвижимости). 

Земельный участок площадью предоставлен истцу в аренду по договору от 28.10.2021 № 139-21, срок действия с 10.08.2021- 09.08.2070.

Предприниматель ФИО1 28.11.2021 обратился в учреждение с заявлением о выкупе указанного земельного участка. 

Письмом от 26.01.2022 учреждение сообщило заявителю о невозможности положительного решения вопроса, ввиду наличия в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:694 записи об ипотеке. 

По заявлению предпринимателя ФИО1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, 15.04.2022 запись об ипотеке погашена.

Письмом от 20.05.2022 истец повторно обратился с заявлением в учреждение о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов за плату в сумме 25 % от кадастровой стоимости с рассрочкой платежа на срок 36 месяцев с первоначальным взносом 30% от цены выкупа.

Проект договора купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке платежа, предусматривающий определение цены земельного участка с кадастровым номером 02:58:020304:694 в сумме 269 993 руб. 04 коп., составляющей 50 % от кадастровой стоимости земельного участка, был подготовлен и передан учреждением предпринимателю 29.06.2022.

Письмом от 04.07.2022 проект договора купли-продажи земельного участка был подписан и возвращен предпринимателем ФИО1 в уполномоченный орган с протоколом разногласий.

Рассмотрев протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, учреждение сообщило о том, что форма договора купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке оплаты утверждена приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 24.08.2020 № 1263 «Об утверждении примерных форм документов». 

На этом основании подготовленный проект договора оставлен без изменения (письмо от 29.07.2022 № юа-07/7161). 

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель обратился с иском в суд. 

Проанализировав спорные условия договора, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований предпринимателя ФИО1 Надлежащим ответчиком по требованию признано учреждение  как лицо, осуществившее подготовку проекта договора.

Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы предпринимателя ФИО1 отменил решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований к министерству, а также изменил решение в части изложения редакции пунктов 2.2 и 2.12 заключаемого между министерством в лице учреждения и предпринимателем ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:694 с условием о рассрочке платежа.

Изменяя решение суда первой инстанции, признавая министерство надлежащим ответчиком по делу, суд апелляционной инстанции приял во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с Положением о Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, утвержденным постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31.01.2014 № 35, министерство является республиканским органом исполнительной власти, осуществляющим в пределах своей компетенции права собственника земельных ресурсов и государственного имущества Республики Башкортостан, функции в области землеустройства. 

Суд установил, что 01.10.2020 между министерством и учреждением заключено Соглашение о взаимодействии, в соответствии с которым учреждение от имени министерства осуществляет функции и полномочия в сфере земельных и имущественных отношений по управлению и распоряжению государственным имуществом Республики Башкортостан, включая заключение договоров купли-продажи земельных участков (пункты 1, 3.9 соглашения в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2021 № 2). 

Согласно пункту 5.3.10 соглашения к обязанностям учреждения также отнесена защита в арбитражных судах имущественных интересов Республики Башкортостан по вопросам, определенным соглашением.

Принимая во внимание, что согласно преамбуле заключаемого сторонами договора, договор заключается министерством в лице учреждения, права и обязанности по заключаемому договору купли-продажи земельного участка возникают у осуществляющего полномочия собственника земельного участка -министерства, суд обоснованно признал, что именно министерство является надлежащим ответчиком по требованиям истца, направленным на определение условий заключаемого договора.

Суд заключил, что при рассмотрении настоящего спора в порядке искового производства осуществление действий по подготовке проекта договора учреждением не наделяет названное лицо статусом стороны настоящего договора.

Далее, принимая решение относительно положений проекта договора, суд руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно положениям статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года - по цене в размере 25 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя; с 1 января до 1 июля 2022 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя (пункт 4 постановления).

При исследовании обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что цена выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 2.2 договора подлежит определению в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (539 986 руб. 07 коп.) и составляет сумму 134 996 руб. 52 коп. 

В указанной части, а также в части принятия положений пункта 2.12 договора в редакции истца,  постановление суда апелляционной инстанции предпринимателем не обжалуется, судом кассационной инстанции не пересматривается.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 в части разногласий сторон по пункту 2.9 договора, касающегося внесения первоначального взноса, указанного в пункте 2.3 договора до регистрации права собственности на участок, суд  принял во внимание следующее.

Приказом министерства от 24.08.2020 № 1263 «Об утверждении примерных форм документов» утверждена форма договора купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке оплаты. 

Суд установил, что условие о порядке оплаты стоимости земельного участка включено в анализируемый проект договора на основании типовой формы договора. 

Поскольку доказательства того, что в результате включения такого условия истец поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение, а исполнение этого условия является крайне невыгодным для него, предпринимателем суду предоставлены не были, суд признал, что анализируемое условие пункта 2.9 соответствует балансу интересов сторон и не подлежит исключению из договора. 

Далее, пункт 4.1.3 принят судом в предлагаемой типовой редакции, определяющей обязанность покупателя земельного участка предоставлять информацию о состоянии участка по запросам соответствующих органов государственной и исполнительной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий договора и установленного порядка использования участка, а также обеспечивать доступ и проход на участок их представителей, с дополнением формулировки «в соответствии с действующим законодательством».

Суд признал, что такая формулировка не противоречит действующему законодательству, балансу интересов сторон и не изменяет установленный законом порядок проведения земельного контроля.

Далее суд не усмотрел оснований для исключения из проекта договора пункта 4.1.4, определяющего отсутствие у покупателя права на совершение распорядительных действий в отношении земельного участка до осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок, указав, что названное положение соответствует нормам статьи 8.1, пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Довод предпринимателя ФИО1 о том, что истец как арендатор земельного участка вправе совершать действия, предусмотренные частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции,  как противоречащий буквальному содержанию названной нормы. 

Кроме того, суд обоснованно отметил, что оспариваемое условие не регулирует отношения сторон по договору аренды. 

Возражения истца относительно условия пункта 4.2.3 договора, предусматривающего передачу земельного участка по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней с момента выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.1 договора, отклоняются судом кассационной инстанции.

 Названное положение договора  не противоречит требованиям действующего законодательства, в частности пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в силу которого основанием государственной регистрации права собственности на имущество является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Норм, препятствующих передаче земельного участка по акту приема-передачи, действующее законодательство не содержит.

Далее суд принял во внимание разногласия сторон относительно содержания абз. 3 пункта 6.2 договора, заключающегося в определении момента несения риска случайной порчи земельного участка, а именно с момента подписания (в редакции ответчика) или заключения договора (в редакции истца). 

Учитывая, что испрашиваемый земельный участок в настоящее время находится в пользовании ответчика на основании договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несущественности требуемых истцом изменений и об отсутствии оснований для исключения указанного пункта из типовой формы договора, определяющей идентичные условия для всех покупателей земельных участков. 

По аналогичным основаниям суд отказал в исключении из договора положений пунктов 6.3 и 6.4, указанные пункты обоснованно  приняты судом в редакции ответчика, как не противоречащие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушающие прав истца. 

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о министерстве от 31.01.2014 № 35, пункта 1 статьи 421, статей 422, пунктов 2, 4 статьи 445, статей 446, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 2 пункта 2 статьи 39.4, части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 к министерству и принял положения пунктов 2.9, 4.1.3, 4.1.4, 4.2.3, абз. 3 пункта 6.2, пункты 6.3, 6.4 в редакции ответчика.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы предпринимателя ФИО1, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2024 по делу № А07-26390/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            А.А. Столяров

 

                                                                                             С.В. Лазарев