ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А09-8574/2023

г. Тула

27 марта 2024 года

20АП-896/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2024 года.

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В.,  судей Дайнеко М.М., Капустиной Л.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КомаричиАгро» на решение Арбитражного суда Брянской области от 11.01.2024 по делу № А09-8574/2023, 

принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КомаричиАгро» (д. Апажа Брянской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Росреестра по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 

<

***>,                       ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права от 21.07.2023,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «АгроКом» (с. Бобрик Брянской области,                                 ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КомаричиАгро» (далее ООО «КомаричиАгро», общество) обратилось в арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Брянской области (далее – управление) об отказе в государственной регистрации права от 21.07.2023 №КУВД-001/2023015059225/4.

ООО «КомаричиАгро» также просит обязать Управление Росреестра по Брянской области  устранить допущенные указанным решением нарушения его прав и законных интересов путем внесения в ЕГРН записи о том, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7, согласно решению Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 по делу №2-11/2019, которым договор дарения земельного участка был переквалифицирован в куплю-продажу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ФИО2, ФИО3, ООО «АгроКом».

Решением Арбитражного суда Брянской области от 11.01.2024 ООО «КомаричиАгро» в удовлетворении заявленных требований к Управлению Росреестра по Брянской области отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Брянской области от 11.01.2024, ООО «КомаричиАгро» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что вопрос о применении последствий недействительности сделки, совершенной 24.12.2015, между ФИО4 и ООО «КомаричиАгро» по договору дарения земельного участка, был разрешен судом, а именно: суд постановил к вышеуказанной сделке применить правила купли-продажи, в связи с чем считает ошибочным вывод суда первой инстанции о неприменении районным судом последствий признания недействительными - притворными сделками договоров дарения. Полагает, что государственный регистратор, исполняя указанное выше решение суда, должен был не полностью аннулировать запись о собственнике спорного земельного участка, а только в части основания ее внесения: договора дарения земельного участка от 24.12.2015, при этом указав реквизиты соответствующего судебного акта. Отмечает, что в настоящее время судьба земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7 осталась не разрешенной ни одним из судов, информация о его законном правообладателе была исключена из ЕГРН, а решение Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 по делу №2-11/2019 в части применения правил сделки – не исполнено. 

ООО «КомаричиАгро» заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Управление Росреестра по Брянской области представило возражения на апелляционную жалобу, считает решение суда законным и обоснованным, ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. 

ООО «АгроКом» представило отзыв, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «АгроКом» является арендатором земельного участка  с кадастровым номером 32:14:0000000:32, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК им.Ленина, на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 19.05.2005.

Из указанного земельного участка путем выдела доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО5, был образован земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7. Право аренды ООО «АгроКом» на вновь образованный земельный участок сохранилось по решению Арбитражного суда Брянской области от 15.06.2017 по делу №А09-18373/2016. ФИО5 по договору дарения от 28.10.2015 подарил земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 ФИО4 В свою очередь ФИО4 по договору дарения от 24.12.2015 подарил указанный земельный участок ООО «КомаричиАгро».

ООО «АгроКом», считая действия ФИО5, ФИО4 и ООО «КомаричиАгро» согласованными и последовательными, направленными на прикрытие продажи земельного участка в пользу ООО «КомаричиАгро» и  нарушающими его права на реализацию преимущественного права покупки земельного участка, обратилось с иском в Комаричский районный суд Брянской области.

ООО «АгроКом» просило суд признать договор дарения от 28.10.2015, заключенный между ФИО5 и ФИО4, и договор дарения, заключенный между ФИО4 и ООО «КомаричиАгро», от 24.12.2015, недействительными - притворными сделками и перевести на ООО «АгроКом» права и обязанности покупателя.

Решением Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 исковые требования ООО «АгроКом» к ФИО5, ФИО4,                                      ООО «КомаричиАгро» о признании договоров дарения недействительными - притворными сделками, переводе прав и обязанностей покупателей удовлетворены частично.

Признаны недействительными - притворными сделками: договор дарения от 28.10.2015, заключенный между ФИО4 и ФИО5, в отношении прав на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7, договор дарения от 24.12.2015, заключенный между ФИО4 и ООО «КомаричиАгро», в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7 общей площадью 315 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного: Брянская область, территория Быховского сельского, участок расположен в 3500 м по направлению на юго-восток от с.Апажа Комаричского района Брянской области, поселения и применить к ним правила купли-продажи на земельный участок.

Суд решил аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись №32-32/011-32/019/012/2015-413/2 от 19.01.2016 о праве собственности ООО «КомаричиАгро» на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 общей площадью 315 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного: Брянская область, территория Быховского сельского поселения, внесенная на основании договора дарения земельного участка от 24.12.2015.

В удовлетворении иска в части требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7 на ООО «АгроКом» отказано.

ООО «КомаричиАгро» 13.04.2023 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, предоставив на государственную регистрацию решение Комаричского районного суда Брянской области № 2-11/2019 от 10.10.2019 и договор купли-продажи земельного участка от 23.03.2023.

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления Межмуниципальным отделом по Севскому и Комаричскому районам Управления Росреестра по Брянской области было принято решение об отказе государственной регистрации права от 21.07.2023 № КУВД-001/2023-15059225/4, в связи с тем, что представленный договор совершен от имени ненадлежащего лица, не содержит сведений о наличии зарегистрированной аренды в пользу ООО «АгроКом», сведений об отказе субъекта РФ от покупки земельного участка.

Посчитав, что его права нарушены, ООО «КомаричиАгро»  обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как указано выше, решением Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 признаны недействительными - притворными сделками договоры дарения между ФИО4 и ФИО5 в отношении прав на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7, так как между сторонами фактически имела место сделка купли-продажи земельного участка. Заключенные между сторонами договоры дарения прикрывали сделку купли-продажи, совершенную на иных условиях (на возмездной основе). Поскольку в силу закона такие сделки являются ничтожными, следует руководствоваться положениями о сделке, которую в действительности имели в виду стороны, то есть положениями о договоре купли-продажи. Последствий признания недействительными - притворными сделками договоров дарения районный суд не применил.

Основанием для вынесения Управлением Росреестра по Брянской области Уведомления об отказе государственной регистрации права от 21.07.2023 явились следующие обстоятельства.  

Согласно сведениям ЕГРН, ФИО4 не является правообладателем отчуждаемого земельного участка, что является основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо).

Документы, подтверждающие право собственности ФИО4, не были представлены, что явилось основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав).

Кроме того, представленный договор от 23.03.2023 не содержит сведений о том, что отчуждаемый земельный участок находится в аренде у ООО «АгроКом», что является основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с пунктом 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки).

Управление также указало, что в представленных документах отсутствует предусмотренный статьей 6 Закона Брянской области от 09.06.2006 № 40-3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Брянской области» отказ Брянской области от покупки данного земельного участка, что является основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна).

Порядок продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации регламентирован статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Кроме того, статьей 6 Закона Брянской области от 09.06.2006 № 40-3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Брянской области» установлено:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Брянская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если Брянская область откажется от покупки, преимущественное право покупки данного земельного участка имеет муниципальное образование Брянской области, в границах которого расположен земельный участок. Правительство Брянской области самостоятельно определяет исполнительный орган государственной власти Брянской области, уполномоченный на рассмотрение извещения, а также устанавливает порядок рассмотрения извещения и принятия решения о приобретении земельного участка либо об отказе от приобретения земельного участка.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме специально уполномоченный исполнительный орган государственной власти Брянской области на рассмотрение извещения о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если Брянская область в лице уполномоченного исполнительного органа государственной власти Брянской области и муниципальное образование откажутся от покупки, либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу, по цене не ниже указанной в извещении цены.

Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор, совершенный от имени ненадлежащего лица, не содержащий сведений о наличии зарегистрированной аренды в пользу ООО «АгроКом», сведений об отказе субъекта РФ от покупки земельного участка, не соответствует требованиям законодательства, что является основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации).

Действия государственного органа могут быть признаны незаконными лишь при совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых действий требованиям закона и нарушение прав заявителя. Отсутствие одного из этих условий не дает права для признания действий незаконными. 

Принимая во внимание, что Управление при вынесении оспариваемого уведомления об отказе государственной регистрации права действовало в соответствии с действующим законодательством, суд области пришел к правомерному выводу о том, что  требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Доводы заявителя жалобы о том, что вопрос о применении последствий недействительности сделки, совершенной 24.12.2015, между ФИО4 и ООО «КомаричиАгро» по договору дарения земельного участка, был разрешен судом, а именно: суд постановил к вышеуказанной сделке применить правила купли-продажи, в связи с чем считает ошибочным вывод суда первой инстанции о неприменении районным судом последствий признания недействительными - притворными сделками договоров дарения, подлежат отклонению, как не влияющие на правильность выводов суда о правомерности решения управления об отказе в государственной регистрации права на основании пунктов 2, 5, 7, 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.  

Ссылки на то, что государственный регистратор, исполняя указанное выше решение суда, должен был не полностью аннулировать запись о собственнике спорного земельного участка, а только в части основания ее внесения: договора дарения земельного участка от 24.12.2015, при этом указав реквизиты соответствующего судебного акта, не принимаются судом, как не имеющие отношения к настоящему спору.  

Доводы о том, что в настоящее время судьба земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7 осталась не разрешенной ни одним из судов, информация о его законном правообладателе была исключена из ЕГРН, а решение Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 по делу №2-11/2019 в части применения правил сделки – не исполнено, несостоятельны и подлежат отклонению, поскольку указанные доводы не свидетельствуют о незаконности уведомления об отказе государственной регистрации права от 21.07.2023. 

Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора верно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно применены нормы материального права, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 11.01.2024 по делу № А09-8574/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.В. Мосина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина