Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-23779/2018

г. Краснодар

26 декабря 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено  26 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.,

 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Товарищества собственников жилья «Радуга», г. Краснодар

к Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования «Кубанский социально-экономический институт», г. Краснодар

к ООО предприятие «Политекс», г. Краснодар

о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), признании общедолевой собственности на тепловой пункт

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Росрееста по Краснодарскому краю; ООО «Межотраслевой центр профессиональной переподготовки»; ООО «Интеллект-Регион»; ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

при участии:

от истца: ФИО5, ФИО6 

от ответчиков:

от АНОО ВО «КСЭИ»: ФИО7

от ООО предприятие «Политекс»: не явился.  

от третьих лиц: не явились.

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Радуга» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования «Кубанский социально-экономический институт» и к ООО предприятие «Политекс» о признании договора купли-продажи от 29.09.2009 в части нежилого помещения № 9 тепловой узел площадью 31,9 кв.м. с оборудованием индивидуального теплового пункта, находящимся в подвале 7-ми этажного административного здания лит. под/Б, расположенного по адресу 

<

...>, недействительным (ничтожным); признании права общедолевой собственности на спорное помещение (требования, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы ничтожностью спорного договора в части спорного помещения, ввиду того что данное имущество не могло перейти в собственность определенного лица, поскольку данное имущество является общим имуществом всех собственников как административного здания, так и многоквартирного жилого дома, неотъемлемой частью данных объектов, построено непосредственно для обслуживания и обеспечивает их теплоснабжение и горячее водоснабжение.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик полагает доводы истца необоснованными, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности по предъявленным требованиям, отрицая назначение объекта и относимость его к общедолевой собственности.

Определением суда от 12.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Определением суда от 28.08.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены сособственники помещений семиэтажного административного здания по ул. Комвольная д.3- ООО «Межотраслевой центр профессиональной переподготовки», ООО «Интеллект-Регион», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на иск, заявил ходатайство о прекращении производства по делу, мотивированное тем, что КСЭИ является таким же дольщиком в праве общей собственности. В данном случае ТСЖ «Радуга» не может быть процессуальным истцом, поскольку будет одновременно представлять интересы ответчика (совпадение в одном лица истца и ответчика) что свидетельствует, как полагает ответчик, об отсутствии спора, подлежащего рассмотрению в суде.

Истец против указанного ходатайства возражал.

Судом рассмотрено и отклонено ходатайство ответчика АНОО ВО «КСЭИ» о прекращении производства по делу по следующим основаниям.

Закрытый перечень оснований для прекращения производства по делу установлен статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец не указывает конкретные основания по которым производство по делу подлежит прекращению. 

Суд не может поддержать ответчика в его утверждении о том, что произошло совпадение и истца и ответчика в одном лице, ни по материально-правовым основаниям, ни по процессуально-правовым основаниям.

В настоящем деле собственники многоквартирного жилого дома в лице истца вышли с требованием о признании договора купли-продажи от 29.09.2009 в части нежилого помещения № 9 тепловой узел площадью 31,9 кв.м. с оборудованием индивидуального теплового пункта, находящимся в подвале 7-ми этажного административного здания лит. под/Б, расположенного по адресу 

<

...>, недействительным (ничтожным); признании права общедолевой собственности на спорное помещение, является вытекающим правоподтверждающим требованием и не может исключать спор подлежащий рассмотрению в суде.

На основании изложенного, суд полагает ходатайство ответчика подлежащим отклонению за необоснованностью. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены в порядке ст. 121, 123 АПК РФ.

Вся информация о ходе рассмотрения настоящего иска размещена Арбитражным судом Краснодарского края на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания, что соответствует требованиям абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ.

В связи с этим в соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО предприятие «Политекс», на основании проекта разработанного ОАО территориальный институт по жилищно-гражданскому строительству «Краснодаргражданпроект»: жилой дом – блок-секция Лит. 1А, Лит. 1Б, Лит. 1В, отопление и вентиляция (П5-02580/Р-1А-ОВ, П5-02580/Р- 1Б-ОВ, П5-02580/Р-1В-ОВ), а также административное здание Лит.2, отопление и вентиляция (П5-02580/Р-2-ОВ1) было осуществлено строительство.

Объект был введен в эксплуатацию двумя очередями в 2007-2008 годах на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №RU 23306000-322-в от 31.10.2007, RU 23306000-624-в от 31.10.2008.

Для отопления и горячего водоснабжения объекта ОАО «Краснодартеплоприбор» разработан проект 33/2006 «Автоматизированный ИТП. Расчет приборов для коммерческого учета тепловой энергии», на основании которого ИТП был смонтирован в помещении № 9-тепловой узел, площадью 18,6 кв.м., технического подвала 7-ми этажного административного здания.

Для учета энергоресурсов, как следует из раздела 2 «Тепломеханические решения» пояснительной записки рабочего проекта «Автоматизированный ИТП» в Пункте установлены узлы учета тепловой энергии:

- узел учета общий (теплоснабжение объекта в целом + подпитка систем отопления);

- узел учета административного здания;

-узел учета для жилой части многоквартирного дома; 

- узел учета для офисов 1-го этажа.

 Как указывает истец и следует из материалов дела, для обеспечения вышеуказанного помещения отоплением и горячим водоснабжением застройщик ООО предприятие «Политекс» заключил договор № 2 от 25.01.2008 с ОАО «Краснодартеплоэнерго» (правопредшественник ОАО «АТЭК»). Данный договор действовал до 2015. ООО предприятие «Политекс» выставляло счета ТСЖ «Радуга» за тепловую энергию на основании соглашения о порядке участия в расходах на теплоснабжение от 03.08.2009 и получало по ним оплату. В сентябре 2015 ТСЖ «Радуга» стало известно, что 29.09.2009 между НОУВО «Кубанский социально-экономический институт» (правопредшественник АНО «КСЭИ») и ООО предприятие «Политекс» заключен договора купли-продажи помещений административного здания. Согласно данному договору нежилые помещения № 1-30 в подвале здания лит. под/Б общей площадью 460,5 кв.м. переданы Негосудасртвенному частному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Кубанский социально-экономический институт».

Между тем, поскольку все оборудование по теплоснабжения и обеспечению горячим водоснабжением смонтировано в помещении № 9-тепловой узел, площадью 18,6 кв.м., технического подвала 7-ми этажного административного здания, которое по доводам истца является общим имуществом всех собственников как многоквартирного жилого дома так и административного здания, истец обратился в суд с настоящим иском о признании указанного помещения общедолевым имуществом и признании договора купли-продажи недействительным в данной части.

Обосновывая свою легитимацию в качестве истца, ТСЖ «Радуга» ссылается на следующее.

В качестве формы управления многоквартирного жилого дома избранно товариществе собственников жилья, в связи с чем в 2008 образовано ТСЖ «Радуга».

Согласно п.п. 5,6,7 Устава ТСЖ «Радуга» в число обязанностей товарищества входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений жилого дома по адресу: Краснодар, ул. Комвольная, д.3 при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, включая принятия мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и, в установленном законодательством пределом распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, ТСЖ «Радуга» обратилось в суд с настоящим иском в защиту интересов и прав всех собственников МКД.

При рассмотрении дела и разрешении спора, суд полагает исходить из следующего.

В силу абзаца 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (абзац 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление № 64)).

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзац 4 пункта 1 Постановления № 64).

На основании статей 1 (пункта 1), 11 (пункта 1), 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Как изложено в исковом заявлении ТСЖ «Радуга» считает, что помещение № 9 тепловой пункт, оборудование являются общей долевой собственностью всех собственников объекта. Фактически помещением № 9 - тепловой пункт владеют все собственники объекта с момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Помещение № 9-тепловой узел используется только в целях обслуживания всех помещений объекта и не может быть использовано как самостоятельное.

ТСЖ «Радуга» с момента сдачи объекта в эксплуатацию несло бремя содержания спорного имущества, о чем имеется расчет по состоянию на 22.09.2018 и справка о расходах института на обслуживание ИТП за период с 01.10.2015 по 30.06.2018.

Для разрешения возникших при рассмотрении дела вопросов определением суда от 01.02.2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» ФИО8 и ФИО9

Согласно представленному в материалы дела заключению судебной экспертизы от 07.03.2019 № ЮСЭ-19/006, Помещение № 9 – тепловой узел, площадью 31,9 кв.м. в здании по адресу: 

<

...>, с учетом его конструктивных особенностей и инженерных решений в части обеспечения многоквартирного жилого дома коммунальными ресурсами, а также с учетом требований существующих строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил, относится к общему имуществу собственников 9-ти этажного трехсекционного многоквартирного жилого дома с учетом разрешительной, проектной и технической документации при строительстве и сдаче объекта в эксплуатацию. В нежилом помещении № 9 - тепловой узел, площадью 31,9 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0405023:248, расположенного в подвале 7-ми этажного административного здания лит. под/Б, по адресу: Краснодарский край, 

<

...>, расположено оборудование, необходимое для обслуживания квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме. В спорном 9-ти этажном трехсекционном многоквартирном жилом доме отсутствуют иные помещения, предусмотренные проектной документацией, включающие приборы учета и оборудование обеспечивающее здание в целом коммунальными услугами, включая отопление и водоснабжение. В помещении № 9 – тепловой узел, площадью 31,9 кв.м., расположенном в здании по адресу: 

<

...>, имеется инженерное оборудование, к которому необходим постоянный (периодический) беспрепятственный доступ собственников помещений и (или) специализированных организаций для обеспечения нормальной и безопасной эксплуатации помещений и здания в целом. Указанное оборудование является стационарным, предусмотренным проектно-технической документацией многоквартирного жилого дома для обслуживания всего здания. На фотографиях отражено указанное санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное в нежилом помещении с кадастровым номером 23:43:0405023:248, необходимое для обслуживания более чем одной квартиры в многоквартирном жилом доме. По итогам осмотра составлен акт осмотра указанного помещения с участием представителей истца и ответчика.

Арбитражный суд оценивает доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценил представленные в материалы дела заключения и установил, что они не содержат каких-либо противоречий и сомнений в их достоверности не имеется.

Несогласие ответчика с выводами экспертов не свидетельствует о противоречивости данных заключений.

Таким образом, оснований считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, не имеется, ввиду чего заявление ответчика о проведении повторной судебной экспертизы рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия процессуальной необходимости.

В подтверждение того, что спорное имущество находится в фактическом владении собственников как многоквартирного дома, так и административного здания истец представил ссылается на заключенный 15.09.2015 между ТСЖ «Радуга» и институтом заключен договор о совместном пользовании ИТП, в котором стороны согласовали, что в соответствии с проектом и техническими условиями приобретение тепловой энергии и холодной воды от «Ресурсоснабжающих организаций» (РСО) для предоставления потребителям 9-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: 

<

...>, услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, производится через индивидуальный тепловой пункт и водомерный узел, расположенные в пристроенном к дому 7-этажном административном здании, в котором установлены приборы коммерческого учета тепловой энергии и холодной воды отдельно на жилой дом (№31653), отдельно на нежилые помещения 1 этажа (№12916) и отдельно на административное здание (№27618), при этом каждый прибор учета ведет раздельный учет тепловой энергии расходуемой на отопление и на подогрев горячей воды.

Данная информация подтверждается разделом 2 «Тепломеханические решения» Пояснительной записки рабочего проекта «Автоматизированный ИТП» стр.9.

В соответствии с условиями договора от 15.09.2015г. институт принял на себя ряд обязательств:

-соблюдение «Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя», а также требования эксплуатации, определенные технической документацией;

-исправность, безопасную эксплуатацию и техническое обслуживание ИТП и водомерного узла;

-сохранность пломб на средствах измерения;,

-коммерческий учет потребляемого коммунального ресурса (тепловой энергии и холодной воды);

-проведение технического обслуживания и поверку приборов учета тепловой энергии и холодной воды в соответствии с действующим законодательством;

-передачу ТСЖ копий документов, связанных с эксплуатацией приборов коммерческого учета осуществляющих учет тепловой энергии и холодной воды жилым домом и встроенно-пристроенными помещениями (Акты снятия (установки) приборов коммерческого узла учета, Акты допуска в эксплуатацию коммерческого узла учета, Акты проверки потребления тепловой энергии (воды) Потребителем, и тому подобные документы).

ТСЖ «Радуга» обязалось (п. 2 договора) возмещать 50 % фактических затрат, понесенных институтом при исполнении им обязательств, указанных в п. 1 договора.

Истец указывает, что с даты заключения вышеуказанного договора институт не выставлял счетов ТСЖ «Радуга» для оплаты. Лишь в октябре 2018 институтом в адрес бухгалтера ТСЖ «Радуга» были переданы документы за период с декабря 2015 по июнь 2017, а именно, договоре заключенные между ООО «НПП Термотехника» и АНОО ВО «Кубанский социально-экономический институт» на техническое обслуживание ИТП, для расчета расходов института при исполнении обязательств по договору и, соответственно, расчета 50% оплаты ТСЖ «Радуга».

Платежным поручением № 142 от 21.11.2018г. ТСЖ «Радуга» произвело оплату по договору о совместном пользовании ИТП от 15.09.2015г. в размере 198 345 рублей.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на пропуск истцом срока исковой давности по предъявленным требованиям. Поскольку ТСЖ «Радуга» было образовано в 2008 году, а одной из функций товарищества является обслуживание и содержание общего имущества собственников многоквартирного дома, в отсутствие доступа в спорное помещение, а также бремени его содержания, ответчик считает утрату истцом права на обращение в суд с настоящим иском ввиду пропуска им срока исковой давности по предъявленным требованиям. Так ответчик указывает, что истец должен был узнать о спорной сделке с момента ее регистрации, то есть обращение в суд должно было произойти не позднее 26.12.2012. Кроме того, ответчик считает не доказанным со стороны истца факт принадлежности спорного объекту общему имуществу всех собственников МКЖ и административного здания, поскольку, как указывает ответчик, споров о его принадлежности у сторон при эксплуатации не возникало. Ответчик считает, что поскольку семиэтажное административное здание не является частью МКД, эксплуатируется вне зависимости от жилого дома, имеет отдельную крышу, автономный вход, систему инженерной коммуникации, то спорное помещение нельзя отнести к общедолевой собственности несмотря на обслуживающие оба здания коммуникации.  

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума N 64), в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Негаторный иск - это иск собственника имущества об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется.

Таким образом доводы ответчика об истечении срока исковой давности по предъявленным требованиям судом отклоняются.

Судом установлено, что на основании заключенного между НОУВО «Кубанский социально-экономический институт» (в настоящее время правопреемник - автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования «Кубанский социально-экономический институт») и ООО предприятие «Политекс» договора купли-продажи от 29.09.2009 помещений административного здания, в том числе спорного помещения № 9 - индивидуальный тепловой пункт (ИТП), расположенного в подвале административного здания единого объекта 9-ти этажного 3-секционного жилого дома со встроенно-пристоенными помещениями и пристроенным 7-ми этажным административным зданием по адресу Камвольная, 3, 21.12.2009 внесена запись о регистрации права собственности № 23-23-01/712/2009-346.

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1, 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пунктам 5 Правил содержания имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 8 Постановления № 64, право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Пунктом 3 Постановления № 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (абзац 2 пункта 5 Постановления № 64).

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу здания, в котором отдельные помещения принадлежат на праве собственности различным собственникам, относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку они имеют только вспомогательное назначение.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения спорного здания.

Как следует из вышеприведенного заключения судебной экспертизы, выполненной ООО «АРХОНТ» по вопросу определения фактического местонахождения точек подключения внутренних систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и отопления к внешним городским сетям многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и пристроенным 7-этажным административным зданием, от 21.09.2018, экспертом сделан вывод о том, что помещение № 9- тепловой пункт площадью 31,9 кв.м. подвала пристроенного административного здания функционально предусмотрены для размещения оборудования и прокладки трубопроводов инженерных систем 3-х секционного жилого дома в целом, не имеют самостоятельного назначения и соответствуют характеристикам, позволяющим отнести его к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что спорное помещение не относится к общедомовому имуществу собственников МКД ввиду его нахождения в ином здании и обеспечением тепловой энергией двух самостоятельных объектов недвижимости, поскольку как указано выше и следует из заключения судебной экспертизы, указанное помещение и размещенное в нем стационарное оборудование при вводе в эксплуатацию как многоквартирного дома так и административного здания было предназначено для совместного использования всех собственников объектов, кроме того, в требованиях истца четко указано на признание права общедолевой собственности на спорный объект за всеми собственниками двух объектов. В ответах на возникшие при изучении судебной экспертизы вопросы (т.4, л.д. 173-177), эксперт указывает, что здания имеют единое назначение, поскольку возводились в соответствии с рабочим проектом «9-этажный 3-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и пристроенным 7-этажным административным зданием по ул. Комвольная в г. Краснодаре». Подвалы (инженерные сети) зданий связаны единой системой отопления и горячего водоснабжения. 

В пункте 58 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что фактическое владение спорным помещением осуществляется как институтом, так и ТСЖ «Радуга».

То обстоятельство, что оборудование находящееся в спорном подвальном помещении обслуживает оба объекта, не препятствует квалификации спорного помещения, как технического по своему назначению в настоящее время.

Согласно правовой позиции закрепленной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2009 г. N 12537/09, необходимо учитывать, что исходя из положений статей 138 и 135 Жилищного кодекса РФ при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, ТСЖ не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Помещение N 9 площадью 31.9 кв.м. как не отрицается сторонами находится во владении истца и ответчика совместно, поэтому истец в его истребовании не нуждается. Надлежащим способом защиты применительно к данному помещению является признание права собственности, данный способ защиты применяется судом.

Таким образом, требование о понуждении ответчика возвратить спорное помещение в собственность собственников МКД удовлетворению не подлежит.

Довод ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем спорных помещений, является несостоятельной, поскольку сделка по продаже общего имущества собственников помещений в здании в индивидуальную собственность противоречит вышеуказанным нормам, в силу чего является ничтожной.

Как разъяснено в п. 52 постановления Пленумов N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края является основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на помещение N 9 площадью 31.9 кв. м, расположенное в литере п/А, по адресу: Россия, 

<

...>.

Поскольку в части требований о признании недействительным права собственности ответчика и истребовании нежилых помещений подвала жилого дома дело рассмотрено апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, решение суда подлежит в указанной части отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Госпошлина распределяется судом по правилам, предусмотренным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При разрешении вопроса о судебных расходах суд руководствуется разъяснением, изложенным в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", согласно которому при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

При обращении истца в суд с двумя требованиями неимущественного характера

Требование истца неимущественного характера удовлетворено судом в части. Поэтому с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины по неимущественному требованию. Так как при обращении с иском истцом уплачена государственная пошлина в размере 12 000 рублей и 3000 рублей за заявлении об обеспечении иска, при этом заявлено не только требование о признании права собственности, но и требование о виндикации. Требование об аннулировании записи суд не рассматривает в качестве самостоятельного, так как оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Ходатайство НОУВО «Кубанский социально-экономический институт» (автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования «Кубанский социально-экономический институт») (ИНН 

<

***>) о прекращении производства по делу – отклонить.

Ходатайство НОУВО «Кубанский социально-экономический институт» (автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования «Кубанский социально-экономический институт») (ИНН 

<

***>) о назначении повторной экспертизы – отклонить.

Произвести перевод денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края в размере 23 500 руб. внесенных платежным поручением № 902 от 0512.2018 на расчетный счет НОУВО «Кубанский социально-экономический институт» (автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования «Кубанский социально-экономический институт») (ИНН 

<

***>).

Иск удовлетворить частично.

Признать ничтожным договор купли-продажи от 29.09.2009, заключенный между НОУВО «Кубанский социально-экономический институт» (автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования «Кубанский социально-экономический институт») (ИНН 

<

***>) и ООО предприятие «Политекс» (ИНН 

<

***>), в части нежилого помещения № 9 – тепловой пункт, площадью 31.9 кв.м. с оборудованием индивидуального теплового пункта, находящегося в подвале 7-ми этажного административного здания лит. под/Б, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Признать право общей долевой собственности собственников помещений 9-ти этажного 3-секционного жилого дома со втроенно-пристроенными помещениями и пристроенным 7-ми этажным административным зданием на нежилое помещение на N 9 площадью 31.9 кв. м. с оборудованием индивидуального теплового пункта, находящегося в подвале 7-ми этажного административного здания  лит. под/Б, расположенного по адресу: 

<

...>.  

В удовлетворении требований о возвращении нежилого помещения № 9-тепловой узел площадью 31.9 кв. м. с оборудованием индивидуального теплового пункта, находящегося в подвале 7-ми этажного административного здания  лит. под/Б, расположенного по адресу: 

<

...> во владение собственников единого объекта 9-ти этажного 3-секционного жилого дома со втроенно-пристроенными помещениями и пристроенным 7-ми этажным административным зданием отказать.

Взыскать с НОУВО «Кубанский социально-экономический институт» (автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования «Кубанский социально-экономический институт») (ИНН 

<

***>) 22 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины и экспертизе.

Взыскать с  ООО предприятие «Политекс» (ИНН 

<

***>) 22 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины и экспертизе.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Радуга» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости записи об аннулировании государственной регистрации права собственности НОУВО «Кубанский социально-экономический институт» в части нежилого помещения № 9 – тепловой узел площадью 31,9 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                      В.А. Язвенко