АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27354/2019

г. Уфа

16 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2019

Полный текст решения изготовлен 16.12.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

Прокуратуры Республики Башкортостан

к 1) Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район 

2) Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

Третье лицо: Комитет  по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г.Белебею (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании отдельных положений договора аренды земельного участка недействительными (ничтожными)

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, удостоверение,

от ответчиков, третьего лица: не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Прокуратуры Республики Башкортостан к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г.Белебею, Индивидуальному предпринимателю ФИО2  о признании отдельных положений договора аренды земельного участка недействительными (ничтожными), а именно пунктов 2.3., 4.3.2, 4.3.3, 6.3.

Представитель истца просил суд заменить ответчика на Администрацию муниципального района Ермекеевский район РБ вместо Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ермеевскому району, представил ходатайство.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

Процессуальное соучастие допускается, если: предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков; права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание; предметом спора являются однородные права и обязанности (часть 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Перечень случаев процессуального соучастия является исчерпывающим.

В силу части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

По смыслу приведенных правовых норм право выбора ответчика принадлежит истцу. Арбитражный суд вправе произвести замену ответчика или привлечь второго ответчика только по ходатайству истца или с его согласия. При этом выбор ответчика должен осуществляться истцом с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований в защиту права и законного интереса и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите от посягательств или восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Суд, учитывая надлежащее извещение сторон, посовещавшись на месте, удовлетворил ходатайство истца о привлечении Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район в качестве соответчика по делу № А07-27354/2019, исключил его из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в связи с его привлечением к участию в деле в качестве соответчика.

Согласно ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также п ходатайству стороны или по инициативе суда.

Суд определил исключить из числа ответчиков Комитет  по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г.Белебею (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица.

Представитель истца требования поддержал.

От ответчика №2 поступил отзыв с дополнительным соглашением.

От третьего лица поступил отзыв, ходатайствовал о проведении предварительного судебного заседания в отсутствие представителя.

Ходатайство о рассмотрении дела участия ответчика №2 судом рассмотрено, удовлетворено.

Исследовав материалы дела, учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, о завершении подготовки дела к судебному разбирательству, суд считает возможным завершить предварительное судебное заседание и перейти к судебному разбирательству. 

Суд учитывает, что информация о времени и месте судебного разбирательства дополнительно размещена на интернет-сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Часть 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Учитывая отсутствие возражений участвующих в деле лиц, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству в порядке ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы и обстоятельства дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, По результатам проведенного аукциона на основании протокола от 31.01.2018 № 6 заседания постоянно действующей комиссии по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельнь1х участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков о подведении итогов приема, регистрации заявок и признании претендентов участниками аукциона между комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г. Белебею и ИП ФИО2 заключен договор от 12.02.2018 № 6/а/2018/з аренды земельного участка (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора предметом является земельный участок площадью 95 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:0110 1 4:775, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> в районе здания № 73, разрешенное использование - под временное размещение торгового павильона.

19.03.2018 проведена государственная регистрация права аренды в Управлении Росреестра по РБ за № 02:63:011014:775-02/106/2018-4.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 15.02.2018 по 14.02.2023.

В нарушение изложенных требований закона пунктом 4.3.3 Договора предусмотрено право арендатора по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

Этому также корреспондируют пункты 2.3 и 6.3 Договора, согласно которым по истечении срока действия настоящего Договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий Договора; истечение срока действия Договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия Договора не будет достигнуто соглашения о продлении.

Пункт 4.3.2 Договора предусматривает право арендатора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои прав и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Истец, полагая, что положения пункты 2.3., 4.3.2, 4.3.3, 6.3. Договора не соответствуют действующему законодательству и в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

От индивидуального предпринимателя ФИО2 поступил отзыв и дополнительное соглашение, в соответствии с которым, Администрация городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан, в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и городу Белебею ФИО4, действующего на основании Положения о территориальном органе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 09.08.2007 г. №1458, доверенности от 08.05.2018г. №755, юридический адрес; 

<

...>, именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель ФИО2, заключили дополнительное соглашение о нижеследующем: 1) Пункты 2.3, 4.3.2, 4.3.3, 6.3 договора аренды земельного участка от 12.02.2018г. №6/а/2018/з исключить; 2) Пункты 6.4, 6.5 договора аренды земельного участка от 12.02.2018г. №6/а/2018/з считать пунктами 6.3, 6.4.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.  

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. 

По правилам ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В соответствии с пунктами 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. 

Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное ограничение направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющемуся победителем торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Учитывая изложенное, условия п. 2.3, 6.3, 4.3.2, 4.3.3,  о признании недействительными условий о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору противоречит требованиям закона.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Включение в текст договора аренды земельного участка, который является типовым договором аренды, положений, нарушающих  императивные требования ЗК РФ, посягает на публичные интересы, а, следовательно, такие условия являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ. 

Оспариваемый договор аренды земельного участка содержит условие, противоречащее законодательству. В этой связи применение при заключении   сделок типовых договоров аренды, содержащих противоречащее  законодательству условие, неможет соответствовать принципам  добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и  баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь  нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительности части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, признание недействительными пунктов  2.3., 4.3.2, 4.3.3., 6.3.  договора не влечет недействительность самого договора аренды земельного участка  от 12.02.2018 № 6/а/2018/з.

При рассмотрении требования о признании договора недействительным судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты.

Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

Таким образом, противоречащая закону сделка (часть сделки) признается судом недействительной и тогда, когда на момент рассмотрения дела в суде оспариваемая часть сделки изменена сторонами.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. 

Оспариваемый договор аренды по своему содержанию является  типовым договором, разработанным в интересах арендодателя.  Оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие  законодательству, в связи с чем, применение при заключении сделок  типовых договоров аренды, содержащих условия, указанные прокурором как противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам  добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и  баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земли, Прокуратура республики действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Таким образом, исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункты 2.3., 4.3.2, 4.3.3.. 6.3. договора аренды земельного участка от 12.02.2018г. № 6/а/2018/з, заключенного между Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район в лице Комитет  по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г.Белебею (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

Взыскать с ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.   

 Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья Э.Р. Абдуллина