АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, 

<

...>

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-4580/2025

17 октября 2025 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Сковородина А. С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дармаевой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску первого заместителя прокурора Республики Бурятия в интересах администрации муниципального образования «Заиграевский район» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и к обществу с ограниченной ответственностью «Минерал» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании недействительными пункты 3.1.2, 3.1.3, 4.1.3., 6.4. заключенного ответчиками договора от 22.05.2024 №41 аренды земельного участка с кадастровым номером 03:06:530110:945 площадью 48 747 кв.м, имеющего местоположение – Республика Бурятия, Заиграевский район, сельское поселение «Дабатуйское»,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация муниципального образования «Заиграевский район» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

при участии в заседании

от истца:  ФИО1, представлено служебное удостоверение,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

первый заместитель прокурора Республики Бурятия в интересах администрации муниципального образования «Заиграевский район» обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» и к обществу с ограниченной ответственностью «Минерал» о признании недействительными пункты 3.1.2, 3.1.3, 4.1.3., 6.4. заключенного ответчиками договора от 22.05.2024 №41 аренды земельного участка с кадастровым номером 03:06:530110:945 площадью 48 747 кв.м, имеющего местоположение – Республика Бурятия, Заиграевский район, сельское поселение «Дабатуйское»,

Определением суда от 04 августа 2025 года исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства

Определением от 11 сентября 2025 года суд завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

Ко времени судебного заседания 07.10.2025 от общества «Минерал» поступил отзыв на исковое заявление (пояснения), согласно которому просит оставить в силе пункт 6.4 договора от 22.05.2024 № 41.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы не направили.

Ответчик Муниципальное казенное учреждение «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район», третье лицо администрация муниципального образования «Заиграевский район» извещены о дате, времени и месте судебного заседания, что подтверждается уведомлениями о вручении заказных писем № 67000812875709 и № 67000812875716 соответственно.

Поскольку неявка в судебное заседание участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

По результатам проведенных торгов, муниципальное казенное учреждение «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» (далее – Арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Минерал» (далее – Арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.05.2024 № 41 (далее  - Договор), согласно которому арендодатель предоставляет сроком на 10 лет (до 22.05.2034) земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования «Заиграевский район» с кадастровым номером 03:06:530110:945 площадью 48 747 кв.м, , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу Республика Бурятия, Заиграевский район, сельское поселение «Дабатуйское» для сельскохозяйственного использования.

Пунктом 3.1.2. договора предусмотрено право арендатора передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора при условии уведомления арендодателя, с учетом требований, установленных пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено арендодателю в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В силу пункта 3.1.3. договора арендатор после истечении срока договора имеет преимущественное право заключения нового договора аренды участка, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством российской Федерации.

Пунктом 4.1.3. договора стороны предусмотрели право арендодателя требовать досрочного прекращения действия договора в случаях, предусмотренных разделом 6 договора.

В соответствии с пунктом 6.4. договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 (один) месяц.

Полагая, что условия пунктов 3.1.2, 3.1.3, 4.1.3, 6.4 договора не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд заявленные исковые требования полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в силу пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Таким образом, правовым последствием обращения прокурора в суд является восстановление нарушенных прав не конкретного частного лица, а публичного субъекта.

В рассматриваемом случае, прокурор обратился в арбитражный суд в интересах муниципального образования «Заиграевский район» с целью защиты публичных интересов и устранения выявленных нарушений законодательства.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Как указано выше, обращаясь с настоящим иском в суд, прокурор указал, что условия пунктов 3.1.2, 3.1.3, 4.1.3, 6.4 договора аренды земельного участка от 22.05.2024 № 41 не соответствуют закону.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенных торгов, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу измененной редакции пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (позднее июня 2015 года), суд приходит к выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются ограничения, введенные указанной нормой.

Согласно пункту 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пункте 4 данной статьи.

Следовательно, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять пролонгацию договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и не предусматривает права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в случае, если земельный участок предоставлен арендатору по результатам проведения торгов.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

С учетом вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка от 22.05.2024 № 41 был заключен по результатам аукциона, суд приходит к выводу о том, что изложенные в пунктах 3.1.2, 3.1.3, 6.4 этого договора условия о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, о возможности арендатору после истечении срока договора иметь преимущественное право заключения нового договора аренды участка, а также о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок противоречат положениям вышеуказанных императивных норм и нарушают публичные интересы, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными).

Относительно требования прокурора признать недействительным пункт 4.1.3 договора суд отмечает следующее.

Так, действующим гражданским законодательством (статьи 450 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрен следующий порядок расторжения договоров: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; по инициативе одной из сторон посредством ее одностороннего отказа от исполнения договора.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1). Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу положений статей 153, 154, 310 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой. Для совершения такой сделки необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В частности, относятся случаи невнесения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

На основании изложенного, суд не находит оснований для признания недействительным пункта 4.1.3 договора, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного прекращения действия договора в случаях, предусмотренных разделом 6 договора.

Таким образом, суд признает требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по настоящему делу подлежит взысканию согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации для физических лиц - 15 000 рублей; для организаций - 50 000 рублей.

Поскольку комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям от уплаты государственной пошлины освобожден согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то с общества «Минерал» подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 25 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 3.1.2, 3.1.3, 6.4 договора аренды земельного участка от 22.05.2024 № 41, заключенного между муниципальным казенным учреждением «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» и обществом с ограниченной ответственностью «Минерал».

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Минерал» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 000 рублей.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья                                                                              А.С. Сковородин