Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-105704/2020

29 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  29 марта 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Открытое акционерное общество «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им.и.и. Ползунова» (адрес:  Россия 191167, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес:  Россия 191186, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/ЛИТ. А, ОГРН:  

<

***>);

Третьи лица: 

1) Федеральное агентство по управлению городским имуществом

2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

3)   Комитет по энергетике и инженерному обеспечению 

о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, 

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 24.11.2020; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 15.12.2021;

от третьих лиц: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, 

Определением от 18.12.2020 возбуждено производство по делу, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

Определением от 27.05.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы. 

В материалы дела поступило экспертное заключение. 

Определением от 01.10.2021 суд назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

В судебное заседание  28.10.2021  истец представил ходатайство о назначении повторной экспертизы, указал, что под термином «создание точной копии объекта оценки» следует понимать совокупные затраты на капитальное строительство аналогичного спорному объекту недвижимого имущества. Однако, эксперт, применяя затратный метод оценки, для определения стоимости создания аналогичного объекта недвижимого имущества принял затраты на реконструкцию (реставрация и приспособление) объекта культурного наследия и приспособление для современного использования, то есть стоимость только ремонто - реставрационных работ при отсутствии достоверно подтвержденных затрат на капитальное строительство спорного объекта недвижимого имущества. Кроме того, применив затратный подход при ответе на поставленный судом вопрос, эксперт никак не учел потенциальные расходы застройщика на приобретение соответствующего земельного участка.

В судебное заседание 14.12.2021 эксперт дал пояснения по экспертному заключению.

В судебное заседание 01.02.2021 Ответчик представил договор купли-продажи. Истец поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы. Обсудив в судебном заседании представленные сторонами вопросы, подлежащие разъяснению при проведении экспертизы, определен следующий вопрос, необходимый для проведения экспертизы:  «Какова рыночная стоимость доли в размере 46682/166464 в нежилом помещении, имеющим кадастровый номер 78:31:0151902:215, площадью 16 646, 4 кв. метра, местоположение: Санкт-Петербург, ул Атаманская, д 3/6, литера 3, пом. 1-Н,10-Н,11-Н,12-Н,13-Н,14-Н,15-Н,16-Н, 17-Н, 18-Н, 19-Н,2-Н,20-Н,21 -Н,22-Н,23-Н,24-Н,25-Н,3-Н,4-Н,5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,1ЛК,2ЛК,ЗЛК,4ЛК,5ЛК в случае приватизации, а также исходя из имеющихся ограничений и обременении, а именно: - необходимости проведения ремонтно-реставрационных работ в соответствии с охранным обязательством (утверждено распоряжением КГИОП Санкт -Петербурга от 14.06.2018 №07-19-261/18); - обязанность поставлять потребителям и абонентам электрическую энергию и осуществлять теплоснабжение по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации; обязанность выполнять принятые на себя инвестиционные обязательства в отношении объекта энерго - и теплоснабжения».

В судебное заседание 03.03.2022 явились представители сторон.

Представитель истца отказался урегулировать разногласия по договору, что подтверждается отметкой в протоколе судебного заседания. 

Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в отзыве. 

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Истец является юридическим лицом, созданным в процессе приватизации в результате преобразования в акционерное общество государственного предприятия «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова».

Приватизация осуществлялась на основании Закона РСФСР от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», Указом Президента РФ от 01.07.1992 № 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества».

В соответствии с пунктом 8.1 раздела II Плана приватизации из числа объектов, подлежащих приватизации, как «объекты, имеющие историческую ценность», в том числе, были исключены: часть корпуса №8 (быв. Центральная электрическая станция городского трамвая). В настоящее время указанный объект недвижимого имущества обладает следующими характеристиками и статусом: доля в размере 46682М 66464 в нежилом помещении, имеющим кадастровый номер 78:31:0151902:215, площадью 16 646, 4 кв. метра, местоположение: Санкт-Петербург, ул. Атаманская, д. 3/6, литера 3, пом. 1-Н,10-Н,11-Н,12-Н,13-Н,14-Н, 15-Н, 16-Н, 17-Н, 18-Н, 19-Н, 2-Н, 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н, 24-Н, 25-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 1ЛК, 2ЛК, 3ЛК, 4ЛК, 5ЛК, принадлежащая на праве собственности Российской Федерации (далее по тексту - «объект недвижимости»). Собственником иной доли в размере 119782/166464 в указанном объекте недвижимости является Истец. 

Объект недвижимости имеет статус объекта культурного наследия регионального значения «Центральная электростанция городского трамвая с водокачальней. Здание электростанции» на основании решения Ленгорисполкома №963 от 05.12.1988. В отношении данного объекта культурного наследия имеется охранное обязательство от 14.06.2018; также имеется задание по сохранению объекта культурного наследия от 14.09.2017. Также объект недвижимости имеет статус объекта электро- и теплоснабжения (используется в качестве машинного зала ТЭЦ).

Объект недвижимости ранее внесен в Прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2017 - 2019 годы, утвержденный распоряжением Правительства РФ от 08.02.2017 № 227-р (номер 893 в Перечне иного имущества, планируемого к приватизации в 2017 -2019 годах).

Объект недвижимости в настоящее время также внесен в Прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020 - 2022 годы, утвержденный распоряжением Правительства РФ от 31.12.2019 N 3260-р (номер 105 в Перечне иного имущества, планируемого к приватизации в 2020 - 2022 годах).

Истец неоднократно обращался к Ответчику с уведомлением о том, что он намерен воспользоваться своим правом участника общей долевой собственности относительно преимущественной покупки доли Российской Федерации, подлежащей отчуждению, просил выслать в его адрес проект соответствующего договора купли-продажи (исх. №301/2887 от 30.05.2019, исх.№301/4965 от 05.09.2019, исх.№ 301/4563 от 07.09.2020). 

Ввиду оставления требований без удовлетворения истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее

В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев». 

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду».

Таким образом, с учетом изложенных норм законодательства собственник  объекта недвижимости в лице уполномоченного органа - Правительства РФ приняло решение о продаже своей доли в праве общей долевой собственности (продаваемая доля). Истец как сособственник имеет право потребовать у Ответчика, как органа, обладающего полномочиями на заключение соответствующего договора купли-продажи (приватизации) федерального имущества, заключить соответствующий договор купли-продажи по цене, определенной в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то есть на основании отчета о рыночной стоимости доли Российской Федерации.

В материалы дела представлено экспертное заключение № 99-21-о2 от 23.09.2021, согласно которого рыночная стоимость доли в размере 46682М66464 в нежилом помещении, имеющим кадастровый номер 78:31:0151902:215, площадью 16 646, 4 кв. метра, местоположение: Санкт-Петербург, ул. Атаманская, д 3/6, литера 3, пом. 1-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н,13-Н,14-Н, 15-Н,16-Н, 17-Н,18-Н,19-Н,2-Н,20-Н,21-Н,22-Н,23-Н,24-Н, 25-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9 Н, 1ЛК, 2ЛК, ЗЛК, 4ЛК, 5ЛК в случае приватизации, а также исходя из имеющихся ограничений и обременении, а именно: необходимости проведения ремонтно-реставрационных работ в соответствии с охранным обязательством (утверждено распоряжением КГИОП Санкт-Петербурга от 14.06.2018 №07-19261/18); обязанность поставлять потребителям и абонентам электрическую энергию и осуществлять теплоснабжение по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации; обязанность выполнять принятые на себя инвестиционные обязательства в отношении объекта энерго - и теплоснабжения составляет 35 700 000 руб.

В материалы дела представлен договор купли-продажи 46682/166464 доли Российской Федерации в праве общей долевой собственности на спорные помещения. 

По данному договору истец возражал в части выкупной стоимости объекта, указал, что готовится протокол разногласий по данному договору. 

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон согласно статьи 421 и 422 ГК РФ, что подтверждается Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.10.2017 № 305-ЭС17-6961 по делу N А41-64755/2015.

Согласно пункту 2 статьи 3, пункту 1 статьи 421, абзаца первого пункта 1 статьи 445 ГК РФ требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

В материалах дела соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда отсутствует, в связи с чем суд не находит основания для рассмотрения указанных разногласий. Учитывая, что ответчик представил в материалы  дела подписанный договор с протоколом разногласий суд не находит оснований для удовлетворения исковых требования, ввиду возражения ответчика о передаче разногласий для рассмотрения. Отказ истца и ответчика от урегулирования разногласий по договору заявлен в судебном заседании 03.03.2022. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд оснований для удовлетворения исковых требований не установил. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

В удовлетворение исковых требований отказать. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.