ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-54181/2024

Дело № А40-59990/2024

г. Москва

17 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                   С.М. Мухина,

судей:

С.Л. Захарова, ФИО1, 

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2024 по делу № А40-59990/2024

по заявлению: Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) ООО «Сигналстройгрупп»,

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО2 по доверенности от 11.12.2023;

от заинтересованного лица:

ФИО3 по доверенности от 15.01.2024;

от третьих лиц:

1. ФИО2 по доверенности от 12.12.2023; 

2. не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда города Москвы от 05 июля 2024 года, принятым по настоящему делу, удовлетворены требования Департамента городского имущества города Москвы (заявитель, Департамент) о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, Управление) от 01.02.2024 № КУВД-001/2023-48916883/7 об отказе в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.10.2023 к договору аренды от 25.05.2006 № М-02-026720 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007003:107, расположенного по адресу: 

<

...>, суд также обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента в течение 10 дней со дня вступления судебного акта в законную силу путем осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.10.2023 к договору аренды от 25.05.2006 № М-02-026720 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007003:107, расположенного по адресу: 

<

...>.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Правительство Москвы, ООО «Сигналстройгрупп» (третьи лицо).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда отменить как принятое с нарушением норм права. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы и требования своей апелляционной жалобы, представитель Департамента возражал относительно ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из фактических материалов дела, 23.10.2023 Департамент обратился в регистрирующий орган с заявлением № КУВД-001/2023-48916883 об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.10.2023 к договору аренды от 25.05.2006 № М-02-026720 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007003:107, расположенного по адресу: 

<

...>.

Уведомлением от 01.11.2024 № КУВД-001/2023-48916883/1 государственным регистратором сообщено о приостановлении осуществления регистрационных действий, в связи с наличием в ЕГРН актуальной записи об ипотеке (залоге) в отношении права аренды земельного участка и записи о заключенных договорах долевого строительства в пользу участников долевого строительства.

В связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, 01.02.2024 на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», Управлением принято решение об отказе в осуществлении регистрационных действий, формализованное в уведомлении № КУВД-001/2023-48916883/7.

Полагая, что отказ регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает права заявителя в исполнении возложенных на него функциональных обязанностей по обеспечению учета и регистрации объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Руководствуясь статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции признал оспариваемое уведомление Управления недействительным и обязал последнее устранить допущенные нарушения.

Управление осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, предоставленных ему в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), иными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами. 

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Судом установлено, что 25.05.2006 между Департаментом и ООО «Сигналстройгрупп» заключен договор аренды № М-02-026720 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:070031:107, площадью 61470 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, предоставленный в пользование для эксплуатации существующих зданий с целью транспортно-экспедиционного обслуживания предприятий, организаций и населения города Москвы и расширения комплекса работ в области технического обслуживания и ремонта транспортных средств. 

Дополнительным соглашением от 25.05.2016, в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 24.12.2015 № 44 п. 81) внесены изменения в п. 1.1. Договора, согласно которым предметом Договора является земельный участок с кадастровым номером 77:02:0007003:107, из состава земель населенных пунктов, площадью 61 470 кв.м., предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с ГПЗУ от 11.02.2016 № RU77-175000- 019027, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1); деловое управление (4.1); объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); общественное питание (4.6); бытовое обслуживание (3.3). 

Также указанным дополнительным соглашением изменен п. 2.1 Договора, установлено, что Договор заключен сроком до 06.07.2022. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем в сведения ЕГРН внесена запись о регистрации права - от 05.07.2006 №77-77-14/008/2006-553. 

Согласно пункту 4.3 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2016) арендатору надлежит осуществить проектирование и получить разрешение на строительство, после чего в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, осуществить строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию. 

В соответствии с обращением ООО «Сигналстройгрупп», в связи с окончанием строительства жилых комплексов со встроенными помещениями общественного назначения, подземными автостоянками, административным зданием и объектами социальной инфраструктуры; образовательного комплекса, состоящего их двух образовательных организаций - Дошкольной образовательной организации (на 150 мест) и школы (на 350 мест) (разрешения на ввод объектов в эксплуатацию Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 27.12.2017 № 77-175000- 008208-2017, от 28.06.2018 № 77-175000-008432-2018, от 03.04.2019 № 77-175000- 008899-2019. от 27.01.2020 № 77-175000-009368-2020, от 27.11.2020 № 77-175000- 009766-2020), регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г муниципальный округ Отрадное, проезд Нововладыкинский, д. 1, корпус 1 и на здания по адресам: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Отрадное, Сигнальный проезд, дом 5; дом 5, строение 1.

Департаментом оформлено дополнительное соглашение от 12.10.2023 о расторжении договора аренды от 25.05.2006 № М-02-026720. 

Как правомерно указано судом, ссылки Управления о наличии в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, а также записи об ипотеке не могут препятствовать государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в связи со следующим. 

Так, с учетом положений п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды. 

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды. 

Судом принято во внимание, что Распоряжением Департамента от 23.10.2020 № 35461 утвержден проект межевания территории квартала в районе Отрадное Северо-Восточного административного округа города Москвы, согласно которому участок № 2 площадью 0,954 га устанавливается для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. корп. 3, в том числе участок с минимизированными затратами на содержание многоквартирного дома - 0,779 га. 

Участок расположен в границах участка, поставленного на государственный кадастровый учет с номером 77:02:0007003:107 с оформленным договором аренды от 25.05.2006 № М-02-026720. 

Кроме того, в границах земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007003:107 расположен участок № 8, площадью 1,128 га, для эксплуатации многоквартирного по адресу: 

<

...>, в том числе участок с минимизированными затратами на содержание многоквартирного дома - 0,989 га. Территория участка оформлена в границах оформленного ГПЗУ № RU77175000-039415 от 15.08.2018, расположена в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности. 

Таким образом, участки № 2 и № 8 находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007003:107. 

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. 

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке - регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», погашается органом регистрации в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. 

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021). 

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. 

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. 

На основании ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1. возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2. уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д. 

С учетом вышеизложенного, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды. 

При этом наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком. 

Также, подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ прямо установлено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права. 

Таким образом, договор аренды прекращается вне зависимости от внесенных в ЕГРН записей в связи с истечением срока, на который он был заключен. Вследствие этого прекращается и залог. Поэтому орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записи о залоге права аренды в пользу участников долевого строительства не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с истечением срока договора аренды. 

Таким образом, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды, у регистрационного органа не имелось. 

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции.

На основании изложенного, суд первой инстанции, признав незаконным решение Управления, в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 12.10.2023 к договору аренды от 25.05.2006 № М-02-026720 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007003:107, расположенного по адресу: 

<

...>.

Несогласие Управления с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2024 по делу № А40-59990/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                                            С.М. Мухин 

 

Судьи:                                                                                                                     С.Л. Захаров 

 

                                                                                                                        ФИО1