ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2900/2024

г. Челябинск

22 мая 2024 года

Дело № А07-15387/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу     Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 по делу № А07-15387/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» - ФИО1 (доверенность от 14.03.2024, срок действия до 14.03.2025, паспорт, диплом);

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан - ФИО2 (доверенность от 28.12.2023 № 02-06/16452, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом);

ФИО3 - ФИО4 (доверенность от 22.02.2024, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» (далее – заявитель, ООО Агрофирма «Удряк», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, ТУ Росимущества) о признании незаконным отказа № 02-ФЛ-04/4852 от 27.04.2023 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок; об обязании принять решение о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – третье лицо, ФИО3).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 (резолютивная часть от 07.12.2023) заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ ТУ Росимущества в продлении договора аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 на новый срок, выраженный в письме № 02-ФЛ-04/4852 от 27.04.2023, обязал ТУ Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО Агрофирма «Удряк» путем заключения с ООО Агрофирма «Удряк» в 30-дневный срок со дня вступления решения в законную силу договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:0026, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, муниципальное образование Сафаровский сельсовет, для сельскохозяйственного производства, сроком действия договора аренды на 15 лет.

С указанным решением суда не согласилось ТУ Росимущества (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 и дополнительного соглашения № 1 к нему срок аренды участка был установлен на 15 лет, до 25.05.2020; в соответствии с п. 2.3 договора продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается; в п. 6.4. договора установлена обязанность арендатора возвратить земельный участок в течение 10 дней с момента его прекращения. Письмом от 18.02.2022 № 02-ФЛ-04/1413 ТУ Росимущества уведомило ООО Агрофирма «Удряк» о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 с 26.05.2020 и необходимости возврата указанного земельного участка по акту приема-передачи. В силу изложенного апеллянт полагал договор аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 прекращенным, в силу чего в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, необходимых для заключение нового договора аренды земельного участка. Апеллянт также отметил, что к такому же выводу пришел Арбитражный суд Республики Башкортостан при рассмотрении дела № А07-170/2023, который установил, что ТУ Росимущества, заявив о возврате земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26, заявило о прекращении и об отказе от арендных отношений в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Ссылаясь на обстоятельства дела № А07-15387/2023, изложенные в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023, апеллянт указал, что ООО Агрофирма «Удряк» неоднократно нарушало условия п. 4.5 договора, в силу чего с учетом п.п. 2.1, 2.4, 2.5 вышеуказанного договора аренды продление срока действия договора не представляется возможным.

Апеллянт также сослался на то, что требование заявителя заключалось в обязании принять решение о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок; суд первой инстанции  вышел за пределы заявленных требований, установив срок аренды в 15 лет, не учтя положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьи 421 ГК РФ. Апеллянт полагал, что срок аренды является одним из существенных условий сделки и должен быть определен сторонами.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2024 апелляционная жалоба ТУ Росимущества была принята к рассмотрению, судебное заседание было назначено на 19.03.2024.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Агрофирма Удряк» и ФИО3 поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых заявитель и третье лицо просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024, от 17.04.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось на 17.04.2024 и на 15.05.2024 соответственно для совершения сторонами дополнительных процессуальных действий.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2024 была произведена замена судей Соколовой И.Ю. и Аникина И.А. в составе суда на судей Колясникову Ю.С., Томилину В.А.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей в судебные заседания апелляционного суда.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между Администрацией Чишминского района Республики Башкортостан (далее – Администрация, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Чишминская» (далее – ООО «Чишминская», арендатор) был подписан договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 80 от 04.07.2005 (далее также – договор, т. 1 л.д. 6-9), по условиям п. 1.1 которого на основании постановления главы Администрации Чишминского района от 30.05.2005 № 427-П арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории: земли сельскохозяйственного назначения, именуемый в дальнейшем «участок», общей площадью 2 589 га, из них: 1 695 га – пашни, 473 га – сенокосы, 289 га – пастбища, 17 га – многолетние насаждения, 115 га – прочие угодия, расположенный по адресу: Чишминский район, муниципальное образование Сафаровский сельсовет, для сельскохозяйственного производства; кадастровый номер земельного участка 02:52:000000:0026.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка составляет 15 лет (до 25.05.2020).

В силу п. 2.3 договора продление настоящего договора на неопределённые срок по истечении срока действия не допускается.

Дополнительным соглашением № 2 от 27.03.2015 в преамбулу договора внесены изменения, в соответствии с которым сторонами названного договора являются ТУ Росимущества и ООО «Аграрная фирма «Удряк» (т. 1 л.д. 14-15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.05.2023 № КУВИ-001/2023-109214049 земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:26, относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 25 891 400 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Сафаровский с/с, д. Удряк (т. 1 л.д. 48-51).

В отношении названного земельного участка зарегистрировано право собственности Российской Федерации на основании постановления главы Администрации Чишминского района Республики Башкортостан от 19.02.2001 № 166, осуществлена государственная регистрация договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 № 80 в пользу ООО Агрофирма «Удряк» (с учетом преобразования), на срок с 29.08.2005 на 15 лет (до 25.05.2020), запись регистрации № 02-04-22/005/2005-424 от 29.08.2005.

Также в отношении земельного участка имеется запись об ипотеке на основании договора о залоге права аренды земельных участков от 26.03.2015 № 156200/0031-6.5, номер регистрации – 02-04/131-04/201/007/2015-7731/1, дата регистрации – 06.04.2015, сроком по 25.12.2016, залогодержателем является ФИО3, залогодателем – ООО Агрофирма «Удряк».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2021 по делу № А07-34278/2018 ООО Аграрная фирма «Удряк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев.

ТУ Росимущества обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра) о признании недействительным сообщения от 11.06.2021 № КУВД-001/2020-8559768 об отказе в государственной регистрации права, обязании устранить допущенные нарушения, а именно прекратить запись № 02-04-22/005/2005-424 от 29.08.2005 в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:0026 в виде аренды по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 № 80.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2021 по делу № А07-22396/2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2022, в удовлетворении заявленных ТУ Росимущества требований отказано. 

При рассмотрении дела № А07-22396/2021 судами было установлено, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26 был заключен 04.07.2002 без проведения торгов, сроком до 25.05.2020, договор аренды земельного участка № 80 от 04.07.2005 не был прекращен, действие данного договора было возобновлено на неопределенный срок.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на возобновление договора аренды земельного участка № 80 от 04.07.2005 на неопределенный срок, ООО Агрофирма «Удряк» в лице конкурсного управляющего ФИО5 обратилось в ТУ Росимущества с заявлением от 27.03.2023 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок (т. 1 л.д. 56-57, 58).

Письмом № 02-ФЛ-04/4852 от 27.04.2023 ТУ Росимущества отказало ООО Агрофирма «Удряк» в заключении (продлении) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок, мотивировав отказ ссылкой на положения пунктов 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, указав, что письмом от 18.02.2022 № 02-ФЛ-04/1413 уведомило ООО Агрофирма «Удряк» о прекращении права аренды указанного земельного участка и необходимости его возврата по акту приема-передачи. ТУ Росимущества указало, что не считает договор аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 продленным на неопределенный срок, границы истребуемого земельного участка требуют уточнения ввиду их пересечения с границами земельных участков с кадастровыми номерами 02:52:110901:2, 02:52:110901:3, 02:52:110908:2 (т. 1 л.д 59-60).

Полагая указанный отказ ТУ Росимущества в части предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок не соответствующим действующему законодательству и нарушающим экономические интересы заявителя, ООО Агрофирма «Удряк» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции с учетом выводов арбитражных судов, сделанных в рамках рассмотрения дела № А07-22396/2021, о возобновлении договора аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 на неопределенный срок, пришел к выводу, что ООО Агрофирма «Удряк» вправе было претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, в силу чего оспариваемый отказ ТУ Росимущества является незаконным.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ оговорено, что право на заключение нового договора аренды без торгов может быть реализовано при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

 Из материалов дела следует, что между Администрацией Чишминского района Республики Башкортостан и ООО «Чишминская» ранее был подписан договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 80 от 04.07.2005,  по условиям п. 1.1 которого на основании постановления главы Администрации Чишминского района от 30.05.2005 № 427-П арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории: земли сельскохозяйственного назначения, именуемый в дальнейшем «участок», общей площадью 2 589 га, из них: 1 695 га – пашни, 473 га – сенокосы, 289 га – пастбища, 17 га – многолетние насаждения, 115 га – прочие угодия, расположенный по адресу: Чишминский район, муниципальное образование Сафаровский сельсовет, для сельскохозяйственного производства; кадастровый номер земельного участка 02:52:000000:0026.

Срок аренды земельного участка по договору был определен в количестве 15 лет, то есть до 25.05.2020.

Дополнительным соглашением № 2 от 27.03.2015 в преамбулу договора внесены изменения, в соответствии с которым сторонами названного договора являются ТУ Росимущества и ООО «Аграрная фирма «Удряк» (т. 1 л.д. 14-15).

Ссылаясь на выводы арбитражных судов, сделанных в рамках рассмотрения дела № А07-22396/2021, полагая договор аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 возобновленным на неопределенный срок, ООО Агрофирма «Удряк» в лице конкурсного управляющего ФИО5 обратилось в ТУ Росимущества с заявлением от 27.03.2023 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок.

Поддержав правовую позицию ООО «Аграрная фирма «Удряк», суд первой инстанции пришел к выводу, что при сложившихся обстоятельствах у ТУ Росимущества не было правовых или фактических оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО Агрофирма «Удряк» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок.

Повторно исследовав письменные материалы дела, представленные сторонами доказательства и прояснения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции не были учтены следующие существенные обстоятельства.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ одним из существенных условий для реализации права на заключение нового договора аренды без торгов является факт подачи заявления о заключении нового договора аренды такого земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Как уже было указано ранее, срок аренды земельного участка по договору был определен в количестве 15 лет, то есть до 25.05.2020.

С заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок ООО Агрофирма «Удряк» обратилось 27.03.2023.

Признавая соблюденным условие, предусмотренное подпунктом 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, суд первой инстанции руководствовался судебными актами, принятыми по делу № А07-22396/2021.

Однако судом первой инстанции не было учтено, что с учетом обжалования в рамках указанного дела уведомления Управления Росреестра о признании недействительным сообщения от 11.06.2021 № КУВД-001/2020-8559768 об отказе в государственной регистрации права, судами по делу № А07-22396/2021 давалась оценка действительности и заключенности договора аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 по состоянию на 11.06.2021.

Судом первой инстанции также не было учтено, что на рассмотрении Арбитражного суда Республики Башкортостан находилось дело № А07-170/2023 по иску ТУ Росимущества к ООО Агрофирма «Удряк» о взыскании  задолженности по арендной плате по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 80 от 04.07.2005 за период 16.11.2021 по 15.08.2022 в размере 771 570 руб. 69 коп., пеней за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 80 от 04.07.2005 за период 02.12.2021 по 15.08.2022 в размере 509 863 руб. 35 коп., пеней за нарушение сроков возврата земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 за период с 15.08.2020 по 15.08.2022 в размере 4 529 521 руб. 16 коп.; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2023 по делу № А07-170/2023 было отказано в удовлетворении исковых требований ТУ Росимущества в части взыскания с ООО Агрофирма «Удряк» задолженности по арендной плате по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 80 от 04.07.2005 за период 16.11.2021 по 15.08.2022 в размере 771 570 руб. 69 коп., пеней за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 80 от 04.07.2005 за период 02.12.2021 по 15.08.2022 в размере 509 863 руб. 35 коп. в связи с добровольным удовлетворением указанных требований после подачи иска. В оставшейся части исковые требования были удовлетворены судом частично, суд взыскал с ООО Агрофирма «Удряк» в пользу ТУ Росимущества пени за нарушение срока возврата земельного участка в размере 3 288 181 руб. 94 коп., а также обязал ООО Агрофирма «Удряк» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Арбитражный суд Республики Башкортостан по указанному делу установил, что, заявив о возврате земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26, арендодатель заявил о прекращении и об отказе от арендных отношений в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ; что письмом от 18.02.2022 № 02-ФЛ-04/1413 ТУ Росимущества повторно подтвердило своё намерение и сообщило о волеизъявлении на прекращении арендных отношений и возврате земельного участка.

Проанализировав условия договора аренды с учетом обстоятельств дела, а также действий ТУ Росимущества в части направления ООО Агрофирма «Удряк» уведомления об отказе от договора аренды с требованием о возврате земельного участка, Арбитражный суд Республики Башкортостан пришел к выводу о том, что ТУ Росимущества обоснованно реализовало предусмотренное законом и договором право на односторонний отказ от его исполнения.

Указанные выводы Арбитражного суда Республики Башкортостан поддержал Арбитражный суд Уральского округа, который в постановлении от 16.04.2024 по делу № А07-170/2023 указал, что требование пункта 2 статьи 610 ГК РФ было правомерно признано судом первой инстанции соблюденным; что истец (ТУ Росимущества) обоснованно реализовал предусмотренное законом и договором право на односторонний отказ от его исполнения, в связи с чем, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26 прекратил свое действие; что договор аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 не считается продленным на неопределенный срок; что наличия признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ в действиях истца по одностороннему отказу от исполнения договора не установлено и из материалов дела не следует.

По запросу апелляционного суда в материалы настоящего дела № А07-15387/2023 ТУ Росимущества были представлены копия письма № 02-АА-05/5980 от 29.06.2020, копия письма № 02-ФЛ-04/1413 от 18.02.2022 с доказательствами их направления в адрес ООО Агрофирма «Удряк» (вх. рег. № 26458 от 06.05.2024), из содержания которых действительно усматривается выражение ТУ Росимущества волеизъявления на прекращение с ООО Агрофирма «Удряк» правоотношений по дальнейшему арендному использованию обществом земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26.

Возражения ООО Агрофирма «Удряк» о недоказанности факта направления указанных писем в адрес общества не приняты судебной коллегией с учетом представления дополнительно реестров об отправке заказных писем, в которых содержится указание на адресата - ООО Агрофирма «Удряк», реквизиты отправляемого письма – «05/5980», «04/1413», а также штамп АО «Почта России» о приемке корреспонденции к пересылке.

Адрес отправлений – «РБ, г. Уфа, а/я 12» - соответствует адресу получения корреспонденции прежним и.о. конкурсного управляющего ООО Агрофирма «Удряк» ФИО6 (https://fedresurs.ru/bankruptmessage/d0c8a8c2b1b4b63a2534a266fd06ebe0).

С учетом вышеизложенного, даты самого позднего из писем – письма № 02-ФЛ-04/1413 от 18.02.2022, апелляционный суд пришел к выводу, что не позднее указанной даты действие договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 № 80 было прекращено, в силу чего по состоянию на дату подачи заявления от 27.03.2023 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок действующего договора аренды у ООО Агрофирма «Удряк»  не имелось, что в силу подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ исключало возможность удовлетворения данного заявления.

Кроме того, в силу подпункта 2 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ право на заключение нового договора аренды без торгов может быть реализовано, если исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо.

На основании статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

- на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 4);

- границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (подпункт 24).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.05.2023 № КУВИ-001/2023-109214049 в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26 находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 0:0:0:462(02), 02:00:000000:1724, 02:52:000000:3773, 02:52:110904:4, 02:52:110908:25, 02:52:110908:27, 02:52:110908:28, 02:31:000000:2030.

При рассмотрении дела судом первой инстанции собственность ООО Агрофирма «Удряк» представило письменные пояснения (т. 1 л.д. 96), согласно которым: 1) 0:0:0:462 – ВЛ-500 кв ПС Бугульма – Бекетово; 2) 02:00:000000:1724 – ВЛ-110 кв «Дема-Раевка»; 3) 02:52:000000:3773 – ВЛ-35 кв Сафарово-Удряк; 4) 02:31:000000:2030 – линия электропередачи - ВЛ-220 кв Бекетово-Благовар; 5) 02:52:110908:28 – коровник, продан с торгов (покупатель ФИО7); 6) 02:52:110908:25 – склад для хранения зерна (нижний), продан с торгов (покупатель ООО «Уфаагроинвестгрупп»); 7) 02:52:110908:27 –молочный блок (ж/б плиты), собственность ООО Аграрная фирма «Удряк»; 8) 02:52:110904:4 – скотомогильник, государственная собственность субъекта РФ.

ООО Агрофирма «Удряк» представило документы, подтверждающие данные обстоятельства (т. 1 л.д. 98-114), а также указало, что земельные участки под указанными объектами не размежеваны, не выделены и на кадастровый учет не поставлены; что правообладатели указанных объектов капитального строительства не лишены права выделить земельные участки, необходимые им для обслуживания принадлежащих зданий, после чего в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 вносятся соответствующие изменения.

Указанным фактическим обстоятельствам дела судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка.

Вместе с тем, ООО Агрофирма «Удряк» испрашивало земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок для продолжения сельскохозяйственного производства, тогда как иные правообладатели объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном земельном участке, вправе рассчитывать на получение части земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих им объектов.

Доказательства того, что земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 является неделимым, что к нему возможно применение только положений пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ, ООО Агрофирма «Удряк» в материалы дела не представляло.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка в соответствующей части.

С учетом установленного обстоятельства нахождения на земельном участке с кадастровым номером 02:52:000000:26 объектов недвижимости, не принадлежащих ООО Агрофирма «Удряк», а также исходя из положений подпунктов 4, 24 статьи 39.16 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данное обстоятельство являлось самостоятельным препятствием для заключения договора аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок.

Возражения ООО Агрофирма «Удряк» о том, что переход права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, от общества к новым правообладателям не состоялся, не приняты судебной коллегией с учетом нормы пункта 3 статьи 433 ГК РФ, правовых позиций, сформулированных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

Поскольку ООО Агрофирма «Удряк» распорядилось указанными объектами недвижимого имущества, их новые правообладатели не могут быть лишены правовых гарантий получения части земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих им объектов.

Ссылки ООО Агрофирма «Удряк» на то, что им в рамках процедур банкротства реализовывалось не недвижимое имущество, а стройматериалы, что спорные объекты обладают признаками самовольных построек, отклонены судом апелляционной инстанции как носящие надуманный и неподтвержденный документально характер. Факт постановки объектов на государственный кадастровый учет в отсутствие иного подтверждает их легальный характер как объектов недвижимости.  

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия не согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае имелись все необходимые условия для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 на новый срок.

У суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В удовлетворении заявленных ООО Агрофирма «Удряк» требований апелляционный суд отказывает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение заявления ООО Агрофирма «Удряк» судом первой инстанции и дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В силу отказа в удовлетворении заявления ООО Агрофирма «Удряк» уплаченная им государственная пошлина по заявлению относится на заявителя и распределению не подлежит.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 по делу № А07-15387/2023 отменить.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Аграрная фирма «Удряк» требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина