ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-4549/2017

03 ноября 2017 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2017 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Шиндлер Н.А., Золотовой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-12962/2017, 08АП-12963/2017) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на решение Арбитражного суда Омской области от 15.08.2017 по делу № А46-4549/2017 (судья Пермяков В.В.), принятое по заявлению акционерного общества «Омский бекон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4, о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462, об обязании осуществить государственную регистрацию договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - ФИО5 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 221 от 29.12.2016 сроком действия по 31.12.2017);

от акционерного общества «Омский бекон» - ФИО6 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 77 от 12.10.2015 сроком действия 3 года);

от ФИО2 - ФИО7 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1600953 от 10.05.2017 сроком действия 5 лет);

от ФИО4 - ФИО7 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1504201 от 29.08.2016 сроком действия 5 лет);

от ФИО3 - ФИО7 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1600954 от 10.05.2017 сроком действия 5 лет), 

 

установил:

Акционерное общество «Омский бекон» (далее - АО «ОБ», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462 земельного участка с кадастровым номером 55:20:000000:106, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, Калининское сельское поселение, изложенного в сообщении от 10.01.2017 № 0795/Ом16; обязании Управления Росреестра по Омской области осуществить государственную регистрацию договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462 земельного участка с кадастровым номером 55:20:000000:106, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, Калининское сельское поселение.

Определением от 01.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4 (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.08.2017 по делу № А46-4549/2017 заявленные АО «ОБ» требования удовлетворены, признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462 земельного участка с кадастровым номером 55:20:000000:106, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, Калининское сельское поселение, изложенный в сообщении от 10.01.2017 № 0795/Ом16.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462 земельного участка с кадастровым номером 55:20:000000:106, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, Калининское сельское поселение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Омской области обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе Управление выражает несогласие с выводом суда о том, что для государственной регистрации спорного договора субаренды достаточно нотариально удостоверенной копии договора аренды.

Заинтересованное лицо обращает внимание, что порядок предоставления документов на государственную регистрацию прав и требования к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, установлены в статьях 13, 18 Закона о регистрации и Административном регламенте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789.

Также считает, что судом вопреки положениям Закона о регистрации был сделан необоснованный вывод о том, что непредоставление в регистрирующий орган заявлений правообладателей земельных долей в составе земельного участка о государственной регистрации прав, возникших до введения в действия Закона о регистрации, не может быть признано самостоятельным и достаточным основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации договора субаренды земельного участка.

Кроме того, Управление обращает внимание на то, что судом не дана правовая оценка тому обстоятельству, что заявителем на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий надлежащее уведомление арендодателей на сдачу имущества в субаренду.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФИО2, ФИО3, ФИО4 также обжаловали его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд. 

В жалобе третьи лица указали, что в договоре аренды земельных долей отсутствует существенное условие договора, чем нарушены требования, предусмотренные пунктом 3 статьи 607 ГК РФ. Согласно договору аренды земельных долей сдается в аренду некая площадь, какие-либо иные характеристики земельного участка в договоре не приведены. Кроме того, согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:20:000000:106 граница указанного земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Также третьи лица обращают внимание на то, что АО «ОБ» не представило в суд доказательства относительно того, проводилось или нет общее собрание участников общей долевой собственности по вопросу передачи в аренду земельного участка. Поскольку общего собрания не проводилось, участники долевой собственности были лишены возможности выразить желание или отсутствие такового относительно заключения договора аренды с АО «Омский бекон».

При этом третьи лица указывают на то, что суд при вынесении решения не учел, что АО «Омский бекон» не имеет право передавать в субаренду 100% арендуемого земельного участка, поскольку из материалов дела вытекает, что не все земельные доли были переданы в аренду, и не все собственники земельных долей передали в аренду АО «Омский бекон» свои земельные доли. Исходя из списка арендодателей и постановления Главы администрации Омского района, которые содержат информацию о том, что в аренду передана лишь часть земельных долей, а не все, у АО «ОБ» отсутствуют основания считать себя арендатором всего земельного фонда собственников земельных долей ЗАО ППР «ЛУЧ» и, соответственно, земельного участка 55:20:000000:106. Неопределенность местоположения земельного участка не дает права АО «ОБ» возражать против образования земельных участков путем выдела земельных долей, так как договор аренды земельных долей не является договором аренды земельного участка.

Кроме того, по убеждению третьих лиц, договор субаренды не является заключенным ввиду того, что уведомление участников долевой собственности о намерении сдать в субаренду земельный участок опубликовано спустя три месяца после заключения договора и спустя десять месяцев после подписания акта приема-передачи.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Омской области поддержал доводы и требования своей апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Представитель третьих лиц поддержал требования и доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, в полном объеме, настаивал на наличии оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Представитель АО «ОБ» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционные жалобы и в устном выступлении в суде не согласился с доводами жалоб.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

АО «ОБ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:20:00 0000:106, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, Калининское сельское поселение, на основании договора аренды земельных долей от 02.07.1998 № 01-04/516, по которому Обществу было передано 100% долей в праве общей долевой собственности на означенный участок, соответствующих в целом площади всего земельного участка. Последний зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Омского района Омской области 02.07.1998 за номером 181.

09.08.2016 АО «ОБ» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о государственной регистрации договора субаренды земельного участка № 01Б/16/0462 от 13.07.2016, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:20:000000:106, расположенный по адресу: Омская область, Омский район, Калининское сельское поселение, ЗАО ППР «Луч» (далее - земельный участок), который заключен АО «ОБ» на основании договора аренды земельных долей арендодателей ЗАО ППР «Луч» от 02.07.1998 № 181 (далее - договор аренды).

Сообщением от 10.01.2017 № 07695/Ом16, полученным АО «ОБ» 16.01.2017, Управление Росреестра по Омской области сообщило об отказе в государственной регистрации договора субаренды на основании статьи 27, абзацев 5, 6, 7, 44 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ по следующим причинам: не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора субаренды является незаконным, АО «ОБ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

15.08.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла приведенной нормы, а также части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого бездействия закону или иному нормативному правовому акту возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В рассматриваемом случае АО «ОБ» оспаривает решение об отказе в государственной регистрации договора субаренды земельного участка.

Как следует из системного толкования положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров об оспаривании ненормативных актов и решений органов власти суд должен исходить из тех обстоятельств и фактов, которые явились основанием для принятия оспариваемого акта или решения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, посчитал, что приведенные Управлением Росреестра по Омской области в письме от 10.01.2017 обстоятельства не являются законными и достаточными основаниями для отказа в государственной регистрации договора субаренды по заявлению АО «ОБ», ввиду следующего.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Как следует из материалов дела, Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации договора субаренды по указанным выше основаниям.

Так, Управление Росреестра по Омской области в обоснование отказа ссылается на невозможность проведения государственной регистрации договора субаренды без государственной регистрации договора аренды и представления заявлений и правоустанавливающих документов, необходимых для регистрации ранее возникшего права общей долевой собственности на земельный участок всех ее участников, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Из содержания договора субаренды земельного участка следует, что такой договор заключен по поводу передачи в субаренду земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании заключенного ранее договора аренды.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2016 по делу № А46-9572/2016 установлено, что АО «ОБ» использует земельный участок с кадастровым номером 55:20:00 00 00:106 на основании договора аренды земельных долей от 02.07.1998 № 01-04/516.

На момент заключения названного соглашения действовал Указ Президента Российской Федерации от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», согласно пункту 2 которого организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Сопроводительным письмом от 15.11.2016 № 06411/ОМ-16 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области представило копию договора аренды земельных долей от 02.07.1998 № 01-04/516. Как видно на странице 5 договора, последний зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Омского района Омской области 02.07.1998 за номером 181.

Таким образом, договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2016 по делу № А46-9572/2016 установлено, что договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке, в связи с чем такое основание для отказа как невозможность проведения государственной регистрации договора субаренды без государственной регистрации договора аренды, является незаконным.

Относительно необходимости представления заявлений и правоустанавливающих документов, необходимых для регистрации ранее возникшего права общей долевой собственности на земельный участок всех ее участников, суд первой инстанции указал следующее.

Как следует из договора субаренды данный договор заключен в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, установлены статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу положений подпунктов 6, 7 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Полномочия, предусмотренные настоящим пунктом, могут быть отозваны только по решению общего собрания участников долевой собственности.

Кроме того, пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 по делу № 308-ЭС15-15531 разъяснено, что пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 названного выше закона, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Иными словами, государственная регистрация договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии данных обо всех участниках долевой собственности на такой участок в любом случае не нарушает права и законные интересы соответствующих участников (даже тех, в отношении которых в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав на земельные доли в составе спорного земельного участка), поскольку указанные лица даже после заключения соответствующего договора субаренды земельного участка и в случае наличия возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 № 1197-О также указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

В то же время на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр не может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, так как это противоречит положениям статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности.

Исходя из сформулированного выше вывода, суд первой инстанции обоснованно посчитал неправомерными ссылки регистрирующего органа на несоблюдение Обществом требований пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ и непредоставление на государственную регистрацию заявлений правообладателей (участников общей долевой собственности на земельный участок) о государственной регистрации прав, возникших до введения в действие закона о регистрации.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что в сообщении не указано, заявления о государственной регистрации прав каких именно правообладателей земельных долей в составе земельного участка из общего числа участников долевой собственности отсутствуют у регистрирующего органа.

Как следствие, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств, опровергающих соответствие представленных заявителем на государственную регистрацию документов требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а также достаточность таких документов для регистрации, исходя из положений статей 17 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, непредоставление в регистрирующий орган заявлений правообладателей земельных долей в составе земельного участка о государственной регистрации прав, возникших до введения в действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, не может быть признано самостоятельным и достаточным основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации договора субаренды земельного участка.

Таким образом, исходя из изложенного, суд первой инстанции со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.11.2016 по делу № А70-16806/2015 и от 06.06.2017 по делу № А46-13066/2016, пришел к выводу о том, что в указанной выше части оспариваемое решение Управления Росреестра по Омской области не может быть признано законным.

Утверждение Управления Росреестра по Омской области о том, что на государственную регистрацию не представлен акт приема-передачи к договору субаренды, заключенного 13.07.2016, не соответствует действительности.

На государственную регистрацию АО «ОБ» вместе с договором субаренды был представлен акт приема-передачи от 01.01.2016, так как в соответствии с условиями Договора субаренды (пункт 2.2) стороны предусмотрели, что действие данного договора распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Факт передачи земельного участка в пользование субарендатору от АО «ОБ» подтвержден представленным в материалы регистрационного дела передаточным актом. Датирование передаточного акта днем, не соответствующим дате подписания договора субаренды, с учетом соглашения сторон о распространении его действия на отношения, возникшие ранее, является законным и обоснованным.

В связи с этим, у Управления Росреестра по Омской области отсутствовали законные основания считать соответствующий акт ненадлежащим образом оформленным.

Документ, подтверждающий уведомление арендодателей на сдачу имущества в субаренду, был представлен Управлению Росреестра по Омской области в виде нотариально удостоверенной копии публикации (выкопировки) в газете «Омский пригород» № 40 (8680) от 13.10.2016, что также подтверждается описью вложения.

Доводы Управления о том, что такое уведомление является ненадлежащим, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Действительно, согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В пунктах 15, 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Таким образом, единственным следствием ненаправления арендатором уведомления является возникновение у арендодателя права требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. Кроме того, уведомление должно быть направлено после совершения сделки, то есть после ее регистрации, с которой закон связывает ее заключение.

Следовательно, даже неуведомление собственников земельного участка о заключении договора субаренды не влечет его недействительности и не может быть признано в качестве законного основания для отказа в государственной регистрации.

В то же время суд апелляционной инстанции находит правомерным указание Управления Росреестра по Омской области в качестве основания для отказа в проведении государственной регистрации договора субаренды на непредставление АО «ОБ» подлинника договора аренды земельных долей от 02.07.1998 № 181, который был представлен на государственную регистрацию в виде нотариально заверенной копии.

На основании пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Исходя из буквального содержания названной нормы права следует, что иные необходимые для государственной регистрации прав документы (в рассматриваемом случае договор аренды) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным, и после государственной регистрации прав он должен быть возвращен правообладателю

Вывод суда первой инстанции со ссылкой на 41 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.07.2014 № П/349, о том, что в отношении иных необходимых для государственной регистрации прав документов допускается предоставление нотариально заверенных копий документов вместо подлинников, основан на неправильном истолковании закона.

В соответствии с пунктом 41 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.07.2014 № П/349, копии документов, помещенных в дело в виде бумажных документов, могут быть удостоверены нотариально. В иных случаях, когда одновременно представленные на государственную регистрацию подлинники таких документов, подлежат возврату после ее проведения заявителям, на копиях документов, помещаемых в дело, работник органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, должен сделать надпись об их соответствии подлинникам.

Таким образом, во-первых, в пункте 41 Правил речь идет о документах, помещаемых в дело, а не о предоставляемых заявителем на государственную регистрацию; а, во-вторых, из содержания данного пункта усматривается, что он регламентирует только действия работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в случаях, когда представленные на государственную регистрацию подлинники документов, подлежат возврату после ее проведения заявителям: в случае предоставления вместе с подлинником документа его нотариально удостоверенной копии последняя просто помещается в дело; в иных случаях (предоставления вместе с подлинником документа его копии, которая не удостоверена нотариально) сам работник должен сделать надпись на копии документа, помещаемого в дело, об его соответствии подлиннику.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Изучив обстоятельства настоящего дела и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области имело в данном случае законное основание для отказа в государственной регистрации договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462, поэтому требования акционерного общества «Омский бекон» не подлежат удовлетворению.

В силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права является неправильное истолкование закона (пункт 3 части 2 статьи 270 АПК РФ).

При изложенных выше обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном истолковании закона.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 и пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 15.08.2017 по делу № А46-4549/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований акционерного общества «Омский бекон» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462, об обязании осуществить государственную регистрацию договора субаренды от 13.07.2016 № 01Б/16/0462 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

О.А. Сидоренко

Судьи

 

Н.А. Шиндлер

Л.А. Золотова