ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-5460/2024

27 ноября 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  14 ноября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 ноября 2024 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В., 

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9396/2024) Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2024 по делу № А75-5460/2024 (судья Истомина Л.С.), принятое по исковому заявлению Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного, понуждении возвратить земельный участок, признании нежилого здания самовольной постройкой, возложении обязанности по освобождению земельного участка от нежилого здания, 

к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре; Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2, по доверенности от 06.09.2024 сроком действия на один год,

установил:

Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2007 № 66-АЗ; понуждении вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269, расположенный по адресу: 

<

...> район дома 64А, в первоначальном состоянии; признании нежилого здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой; возложении обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:269 от нежилого здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре (далее - Уполномоченный по защите прав предпринимателей), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра); Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (далее- Департамент муниципальной собственности).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2024 по делу № А75-5460/2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает следующее: объект ответчика размещен как на спорном земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269, так и на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:248; участок используется предпринимателем для размещения гостиницы, а не для организации парка, что прямо противоречит пункту 1.1 договора аренды; размещение на земельном участке, предназначенном для организации парка, объекта капитального строительства без получения каких-либо разрешений, соответствует признакам самовольной постройки, является существенным нарушением условий договора; вывод суда о целевом использовании земельного участка, поскольку в вид условно разрешенного использования включен «для отдыха (рекреации)» является ошибочным, поскольку участок предоставлен именно для целей организации парка и не подразумевает возведение на нем объектов капитального строительства.

От ответчика, Уполномоченного по защите прав предпринимателей поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу.

От Департамента поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых истец указывает, что функционирующая в настоящее время гостиница «Хотэм» фактически расположена в двух объектах капитального строительства: объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 86:12:0101001:1333, который полностью расположен на территории земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:248. Данный объект капитального строительства является основным; хозяйственная постройка с кадастровым номером 86:12:0101001:2761, которая размещена на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:248, а также на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269. Данная постройка является вспомогательной по отношению к основному объекту - индивидуальному жилому дому.

По смыслу норм действующего законодательства, хозяйственная постройка с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 является самовольной постройкой по признаку расположения на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269, не предназначенном для размещения объектов капитального строительства, а также по признаку несоблюдения предельных параметров разрешенного строительства, так как расположен на земельном участке, на котором отсутствует основной объект.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269, предназначенном для организации парка, помимо части хозяйственной постройки с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 также расположены сооружения водоснабжения с пожарным гидрантом, кадастровый номер 86:12:0101001:4126; сооружения водоотведения с канализационной насосной станцией, кадастровый номер 86:12:0101001:4125; сооружения газоснабжения с ГРПШ, кадастровый номер 86:12:0101001:4127; сооружения электроснабжения (два подземных кабеля - основного и резервного энергоснабжения с ВРУ), кадастровый номер 86:12:0101001:4124, что подтверждается приложенными к дополнениям выписками из ЕГРН.

Поступившие документы приобщены апелляционным судом к материалам дела в порядке статей 66, 81, 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО1 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ответил на вопросы суда. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

От Уполномоченного по защите прав предпринимателей поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. 

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей сторон. 

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 судебное заседание в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 14.11.2024.

Указанным определением предпринимателю предложено представить нормативное обоснование допустимости размещения гостиницы на земельном участке, предоставленном «для организации парка», использования под гостиницу здания с назначением «нежилое» наименованием «хозяйственная постройка», документацию, в соответствии с которой производилось строительство (проект, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, первичная документация по строительству); пояснения относительно инженерных коммуникаций, размещения на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269 объекта  недвижимости с кадастровым номером 86:12:0101001:2858, иные пояснения и документы в обоснование возражений против иска.

Департаменту также предложено представить мотивированные пояснения относительно того, в какой части нежилое здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:248 и возможен ли снос части здания без существенного нарушения целостности конструкции в целях освобождения земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:269.

До начала судебного заседания от истца и ответчика в материалы дела поступили дополнительные пояснения во исполнение определения апелляционного суда от 15.10.2024 с приложенными документами. Представленные документы приобщены апелляционным судом к материалам дела в порядке статей 66, 81 АПК РФ.

В судебном заседании, открытом 14.11.2024, представитель предпринимателя поддержал ранее изложенную процессуальную позицию, ходатайствовал о приобщении к материалам дела плана расположения объектов гостиницы «Хотэм» на земельных участках с кадастровыми номерами 86:12:0101001:269, 86:12:0101001:248.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, дополнительные пояснения сторон, заслушав объяснения ответчика, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (арендодатель) и ФИО3 (ФИО3, арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.03.2007 № 66-АЗ, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269, расположенный по адресу: 

<

...> район дома 64А. Участок используется для организации парка (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора согласован сторонами на 49 лет с 06.03.2007 по 06.03.2056 (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор обязался использовать участок исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора и в соответствии с разрешенным использованием.

В силу подпункта «б» пункта 5.2 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при использовании участка (в целом или в части) не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.1 договора, разрешенным использованием, а также способами, приводящими к порче участка.

Подпунктом «г» пункта 5.2 договора также предусмотрено досрочное его расторжение в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.1-2.2.3, 2.2.5, 2.2.9-2.2.10, 2.2.12 договора.

С 2018 года права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту.

Между ИП ФИО1 и ФИО3 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.10.2023, по условиям которого ФИО3 в полном объеме передал ИП ФИО1 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.03.2007 № 66-АЗ.

Земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269 передан в пользование предпринимателя на основании передаточного акта от 09.10.2023.

Управлением муниципального контроля Администрации города Ханты-Мансийска по результатам натурного осмотра земельного участка, проведенного 10.01.2024, установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:269 расположены следующие объекты: автомобильный проезд, древесно-кустарниковая растительность, беседка, малые архитектурные формы, часть объекта.

Как указывает истец, по результатам натурного осмотра установлено нецелевое использование участка посредством размещения на нем части объекта, одновременно размещенного на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:248.

Гостиница «Хотэм», принадлежащая ответчику, зарегистрирована в ЕГРН, и как индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 86:12:0101001:1333 и как нежилое здание с кадастровым номером 86:12:0101001:2761. В ЕГРН также отражены сведения относительно расположения объектов недвижимости исключительно на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:248, что не соответствует действительности.

Считая, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269 используется ответчиком не по целевому назначению, а нежилое здание с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 обладает признаками самовольной постройки, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, с чем выразил несогласие Департамент.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене ввиду следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

По смыслу статей 450 и 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 АПК РФ). 

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом обязательного порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ). 

Расторжение договора в судебном порядке является исключительной мерой, для расторжения договора в судебном порядке недостаточно только довода истца о наличии со стороны ответчика ненадлежащего исполнения условий договора, необходимо также доказать, что нарушение договора ответчиком повлекло причинение истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Согласно сведениям, отраженным в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269 относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования для организации парка (выписка из ЕГРН от 11.03.2024). Указания на какие-либо условно-разрешенные виды использования участка в ЕГРН отсутствуют, при этом суд апелляционной инстанции исходит из определенной договором цели предоставления земельного участка «для организации парка».

На основании постановления Администрации города Ханты-Мансийск от 16.03.2017 ФИО3 предоставлено разрешение на условно разрешенные виды использования земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:269 «объекты социально-бытового назначения», «объекты общественного питания».

В соответствии с пунктом 3.1.10 СП 475.1325800.2020. Свод правил. Парки. Правила градостроительного проектирования и благоустройства (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 22.01.2020 № 26/пр) под парком понимается озелененная территория общего пользования в границах муниципального образования, используемая для отдыха, прогулок и (или) иной разрешенной рекреационной деятельности, представляющая собой самостоятельный архитектурно-ландшафтный объект, являющийся неотъемлемым элементом природного каркаса населенного пункта, общегородской системы озеленения и рекреации.

Помимо рекреационных функций парки выполняют средообразующие, культурно-воспитательные, историко-культурные, эстетические, экологические, санитарно-гигиенические, природоохранные функции.

В территории, предполагаемые под создание и развитие, в том числе реконструкцию, парков включаются территории, сохранившие биологическое и ландшафтное разнообразие, водные объекты (реки, ручьи, водоемы), элементы овражно-балочной системы, исторические планировочные элементы и т.д. (пункт 4.1 СП 475.1325800.2020).

Судом первой инстанции указано, что в соответствии с видом разрешенного использования, на арендуемом земельном участке организован парк и на его части находится часть нежилого помещения с кадастровым номером 86:12:0101001:2761, используемого в качестве гостиницы для организации отдыха (рекреации).

Как усматривается из плана расположения объектов гостиницы на земельных участках с кадастровыми номерами 86:12:0101001:248, 86:12:0101001:269, расположена часть объекта, объединенного единым функциональным назначением, гостиница частично расположена на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269.

Апелляционная коллегия отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269 предоставлен предпринимателю для организации парка, строительство каких-либо объектов капитального строительства ни договором аренды, ни видом разрешенного использования, закрепленным в ЕГРН, не предусмотрены.

При этом деятельность по организации парка предполагает его благоустройство в качестве места общего пользования, предусматривающего возможность посещения парка неограниченным кругом лиц.

Наличие на земельном участке древесной и кустарниковой растительности не свидетельствует о целевом использовании предпринимателем земельного участка или совершении действий, направленных на организацию парка, поскольку имеющаяся на участке растительность используется исключительно в рамках коммерческой деятельности гостиницы «Хотэм», не предполагает пользование указанной зоной неограниченным кругом лиц.

В пояснительной записке предпринимателя о занесении на доску почета сведений о гостинице, также указано, что утвержден проект благоустройства парковой зоны для комфортного пребывания гостей, оборудованы зоны отдыха с беседкой и мангалом, для занятия спортом, тренажеры.

Представленный предпринимателем в материалы дела договор на разработку проекта благоустройства и планировочной организации земельного участка от 09.12.2015 № 072/15, выделенного под парковую зону, прилегающую к гостиничному комплексу об ином не свидетельствует, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ предпринимателем в материалы дела не представлено доказательств достижения полезного результата в соответствии с целями использования участка с 2007 года, а именно – организации парка как места общего пользования, не связанного с осуществлением на земельном участке коммерческой деятельности ответчика.

Протоколом заседания архитектурного совета по решению вопросов архитектурной политики от 17.06.2016 подтверждается только вынесение предшествующим землепользователем вопроса о согласовании плана парка отдыха по адресу: 

<

...>, Департаменту рекомендовано согласовать генеральный план, однако доказательства его согласования в материалах дела отсутствуют.

Большая часть здания гостиницы расположена на земельном участке с кадастровым номером 86:12:101001:248 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для обслуживания жилого дома». Указанный земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности с 2011 года. Согласно выписке из ЕГРН от 11.03.2024 на участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 86:12:0101001:2761, 86:12:0101001:1333.

Нежилое здание с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 учтено в ЕГРН как «хозяйственная постройка», право собственности зарегистрировано 11.03.2014, однако фактически частично расположено на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269, что ответчиком не оспаривается.

Как указывает Департамент, хозяйственная постройка с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 86:12:101001:248 примерно на 30-35 %. В свою очередь, объект с кадастровым номером 86:11:0101001:1133 учтен в ЕГРН как жилой «объект индивидуального жилищного строительства», право собственности зарегистрировано 08.09.2011.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269, предназначенном для организации парка, помимо части хозяйственной постройки с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 также расположены сооружения водоснабжения с пожарным гидрантом, кадастровый номер 86:12:0101001:4126; сооружения водоотведения с канализационной насосной станцией, кадастровый номер 86:12:0101001:4125; сооружения газоснабжения с ГРПШ, кадастровый номер 86:12:0101001:4127; сооружения электроснабжения (два подземных кабеля - основного и резервного энергоснабжения с ВРУ), кадастровый номер 86:12:0101001:4124. Указанные объекты поставлены на кадастровый учет 29.03.2024, зарегистрировано право собственности ответчика.

Пояснения предпринимателя о том, что наименование объекта «хозяйственная постройка» включено в ЕГРН по указанию государственного регистратора в 2014 году подлежат отклонению за несостоятельностью, поскольку являясь профессиональным участником предпринимательской деятельности, ответчик мог и должен был осознавать последствия включения в ЕГРН недостоверных сведений об объекте недвижимости.

Таким образом, из фактических обстоятельств дела следует, что в период действия договора аренды, предпринимателем осуществлялось пользование земельным участком с кадастровым номером 86:12:0101001:269 в целях эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, составляющих гостиничный комплекс, общественно-полезный результат в виде организации парка как места общего пользования не достигнут, более того, предпринимателем на не предоставленном для целей строительства участке возведен объект недвижимого имущества, не отвечающий целям предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Из изложенного следует, что на пользователя земельным участком с разрешенным видом использования для организации парка возложена обязанность по целевому использованию. Нецелевое использование участка с учетом его специфического правового статуса и придаваемого публичного значения должно квалифицироваться в качестве существенного нарушения договора аренды, влекущего его принудительное расторжение.

Подпунктом «б» пункта 5.2 договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при использовании участка (в целом или в части) не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.1 договора, разрешенным использованием, а также способами, приводящими к порче участка.

Ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено результатов исполнения договора: на момент рассмотрения дела парк не организован, документы, подтверждающие допустимость возведения на земельном участке объекта недвижимости, как то разрешение на строительство, договоры подряда, документы, подтверждающие закупку строительных материалов, ответчиком в дело не представлены при наличии на то процессуальной возможности.

С учетом совокупности установленных по делу обстоятельств, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что с момента приобретения предпринимателем статуса арендатора, ответчик осуществлял деятельность, направленную на использование земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды, размещение части объекта недвижимости на земельном участке, предназначенном для размещения парка, противоречит цели предоставления земельного участка и является нарушением пункта 1.1 договора аренды, влекущим его расторжение на основании пункта 5.2 договора аренды.

Принимая во внимание правовой режим земельного участка, нарушение ответчиком публичных интересов в виде целевого  эффективного использования земель, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования Департамента о расторжении договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора арендатор обязан в трехдневный срок после окончания договора или при его расторжении возвращает участок арендодателю в надлежащем состоянии.

Таким образом, поскольку из фактических обстоятельств дела следует, что ответчик не исполнил обязательства по целевому использованию предоставленного земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по возвращению земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:269 Департаменту по акту приема-передачи в первоначальном состоянии, как того просил истец.

В части требований Департамента о признании нежилого здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой, с учетом изложенного выше, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44)).

В пункте 2 Постановления № 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается компетентным органом.

На основании статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счёт осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»)

Учитывая, что разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается и ответчиком по существу не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269 не предоставлялся для возведения на нем каких-либо объектов капитального строительства, факт получения предпринимателем разрешений на строительство, равно как и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию материалами дела не подтверждается, представленная ответчиком техническая документация на объекты об ином не свидетельствует, относится к вопросам подключения объекта к коммуникациям, что не может считаться надлежащим доказательством в подтверждение добросовестности застройщика.

Отсутствие указанных документов подтверждает нарушение предпринимателем в течение продолжительного периода времени норм градостроительного законодательства. 

Более того, не представлены документы, подтверждающие намерение предпринимателя получить в компетентном органе необходимое согласование либо разрешение. 

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что спорный объект первоначально поставлен на кадастровый учет как хозяйственная постройка, которая требует представления только технической документации. Однако фактически спорный объект используется как часть гостиницы «Хотэм», то есть для размещения гостей, что предполагает круглосуточное их нахождение в здании, в связи с чем имеются основания считать, что объект возведен и поставлен на кадастровый учет в обход действующей процедуры, в том числе, получения разрешений на использование земельного участка под строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно разъяснениям абзаца второго пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным, а при возобновлении их исследования - до объявления законченным дополнительного исследования доказательств. 

В суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении экспертизы рассматривается судом с учетом положений частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ходатайство о назначении судебной экспертизы заявлено не было, что подтверждается протоколами судебных заседаний.

Наличие уважительных причин, по которым стороны не смогли заявить о назначении судебной экспертизы в суде первой инстанции из материалов дела не следует.

На стадии апелляционного обжалования надлежащим образом оформленное ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не представлено, наличие уважительных причин не мотивировано.

Согласно позиции истца необходимость проведения судебной экспертизы отсутствует (пояснения от 13.11.2024).

Указание ответчика на то, что в случае, если апелляционный суд придет к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы, ответчиком на депозит арбитражного суда будут внесены денежные средства в сумме и срок, указанные судом, не может рассматриваться как самостоятельное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Более того, обоснованными являются доводы департамента относительно того, что в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р судебная экспертиза по вопросам самовольного строиельства может быть поручена государственным судебно-экспертным учреждениям.

При изложенных обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела каких-либо документов, подтверждающих, что спорный объект возведен на земельном участке, предоставленном для этих целей, с соблюдением требований действующего законодательства, соответствует градостроительным нормам и правилам, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что объект с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 обладает признаками самовольной постройки применительно к статье 222 ГК РФ.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три самостоятельных признака самовольной постройки и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Относительно способа восстановления нарушенного права, Департаментом отмечено, что в отсутствие технической документации в отношении объекта истец затрудняется определить возможность сноса части здания без существенного нарушения целостности конструкции.

При этом вопрос о выборе способа освобождения земельного участка может быть разрешен ответчиком самостоятельно.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования Департамента подлежат удовлетворению в полном объеме.

Решение суда первой подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 12 000 руб. за подачу иска и 3 000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2024 по делу № А75-5460/2024 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 66-АЗ от 13.03.2007.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269, расположенный по адресу: 

<

...> район дома 64А, в первоначальном состоянии.

Признать нежилое здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой.

Возложить на индивидуального предпринимателя ФИО1 обязанность по освобождению земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:269 от нежилого здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины за подачу иска, 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая