АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А14-17592/2022

г. Калуга

14 августа 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07.08.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 14.08.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей 

 

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.11.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024 по делу № А14-17592/2022, 

 

У С Т А Н О В И Л:

первоначально Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (в настоящее время - Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Минимущества ВО, истец)) обратился в Коминтерновский районный суд города Воронежа с иском к ФИО4 (далее - ИП ФИО4, ответчик) об устранении препятствий в распоряжении земельным участком с кадастровым номером 36:34:0203013:44, площадью 105 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>, путем возложения на ответчика обязанности самостоятельно и за свой счёт снести объект недвижимости - нежилое здание площадью 92,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; в случае отказа ФИО4 с момента вступления решения суда в законную силу самостоятельно за счёт собственных средств в 30-дневный срок произвести снос нежилого здания площадью 92,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, предоставить Минимущества ВО право произвести снос данного объекта; о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки - договора от 29.07.2015 № 3531-15/гз аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203013:44, площадью 105 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Минимущества ВО и ФИО5 (впоследствии с ФИО4), и погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203013:44; о погашении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 20.12.2017 № 36/001/2017-1 в отношении права собственности ФИО4 на здание с кадастровым номером 36:34:0203013:5241, площадью 92,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений в отношении объекта недвижимости - здания, с кадастровым номером 36:34:0203013:5241, площадью 92,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы тем, что спорное нежилое здание является объектом самовольного строительства (для целей его строительства земельный участок в установленном законом порядке не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось). Однако о данном обстоятельстве Минимущества ВО не было известно на дату предоставления земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203013:44 в аренду на основании договора от 29.07.2015 № 3531-15/гз в первоочередном порядке для целей размещения и обслуживания нежилого здания как легального объекта недвижимого имущества. Ввиду того, что нежилое здание является объектом самовольного строительства, сведения о нём и о правах на него внесены в ЕГРН необоснованно и подлежат исключению из государственного реестра, сам объект самовольного строительства подлежит сносу. Ввиду того, что оснований для заключения договора аренды земельного участка от 29.07.2015 № 3531-15/гз в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось, сделка является недействительной. В связи с этим, ответчик обязан освободить земельный участок от объекта самовольного строительства, а регистрационные записи ЕГРН о правах в отношении земельного участка - погашению.

Определением Коминтерновского районного суда города Воронежа от 23.08.2022 по делу № 2-4318/2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО6.

Определением Коминтерновского районного суда города Воронежа от 29.08.2022 дело № 2-4318/2022 по настоящему иску Минимущества ВО к ФИО4 было передано на рассмотрение Арбитражного суда Воронежской области, ввиду наличия у ответчика статуса индивидуального предпринимателя.

В свою очередь, ИП ФИО4 предъявил встречный иск о признании за ним права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 36:34:0203013:5241, площадью 92,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что на момент приобретения спорного здания в собственность ИП ФИО4 не располагал сведениями о самовольном характере строительства здания, является его добросовестным приобретателем. Земельный участок, на котором размещается здание, используется предпринимателем на праве аренды. Сам объект самовольного строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов иных третьих лиц.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 10.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Дельта-Строй» и акционерное общество «Почта Банк».

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Минимущества ВО заявило об отказе от иска в части его требования о предоставлении министерству права произвести снос спорного объекта самовольного строительства, в случае отказа ИП ФИО4 самостоятельно за счёт собственных средств в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу произвести снос нежилого здания.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024, принят отказ Минимущества ВО от части исковых требований, в данной части производство по делу прекращено, в остальной части исковые требования министерства удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ИП ФИО4 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исков требований Минимущества ВО в полном объёме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что суды общей юрисдикции в рамках судебного дела № 33-4110/2021 не рассмотрели по существу вопрос о правомерности возникновения у ФИО6 права собственности на спорное здание, не устанавливали факт самовольности строительства здания. Суды необоснованно отклонили заявление предпринимателя о применении последствий пропуска Минимущества ВО срока исковой давности по заявленным требованиям, который подлежал исчислению с даты заключения договора аренды земельного участка № 3531-15/гз как ничтожной сделки, т.е. с 29.07.2015. При вынесении своего постановления суд апелляционной инстанции необоснованно сослался на разъяснения, приведённые в постановлении Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010, и не учёл, разъяснения, приведённые в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44). В том числе, суды не учли разъяснения, приведённые в абзаце 3 пункта 13 постановления Пленума № 44, из содержания которых следует, что ИП ФИО4 не может выступать надлежащим ответчиком по настоящему иску, т.к. спорный объект был возведён ранее предоставления земельного участка в аренду. Снос спорного объекта является чрезмерной мерой, т.к. здание отвечает требованиям безопасности и не нарушает прав третьих лиц.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Удовлетворяя исковые требования Минимущества ВО и отклоняя встречные исковые требования ИП ФИО4, суды обоснованно руководствовались следующим.

В рамках судебного дела № 2-1361/10 ФИО6 обратилась в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с иском к администрации городского округа г. Воронежа с иском о признании права собственности на возведённую постройку - нежилое здание лит. А, площадью 92,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> у дома № 56.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 31.05.2010 по делу № 2-1361/10 исковые требования ФИО6 были удовлетворены, за истицей было признано право собственности на выше указанное здание.

При этом, удовлетворяя исковые требования ФИО6, суд общей юрисдикции руководствовался нормами статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. признал за истицей право собственности на спорное здание как на легально вновь возведённый объект недвижимого имущества, но не как на объект самовольного строительства (в материалы настоящего дела не представлены доказательства того, что ФИО6 заявляла свои исковые требования, ссылаясь на нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из содержания указанного решения суда не следует, что суд исследовал вопрос о соблюдении ФИО6 установленного законом порядка возведения объекта недвижимого имущества на земельном участке, находящимся в неразграниченной публичной собственности (вопрос о предоставлении ФИО6 права на использование конкретного земельного участка для целей строительства, о получении разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.д.).

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 10.08.2021 по делу № 33-4110/2021 решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 31.05.2010 по делу № 2-1361/10 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО6 о признании права собственности на нежилое здание (инвентарное дело № 1118-Ф) лит. А, площадью 92,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> у дома № 56, отказано.

Указанным определением суда апелляционной инстанции установлено, что ФИО6 10.05.2006 на основании договора купли-продажи с ФИО5 приобрела некапитальный торговый павильон, установленный на основании ордера № 10п от 14.02.2006, выданного Комитетом главного архитектора г. Воронежа, расположенный по адресу: 

<

...> в районе жилого дома № 56.

В мае - июне 2006 года за счёт собственных средств ФИО6 указанный павильон был реконструирован в нежилое здание.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 31.05.2010 по делу № 2-1361/10 за ФИО6 признано право собственности на указанное нежилое здание.

После этого ФИО6 25.11.2010 продала указанное строение по договору купли-продажи ФИО7, переход права собственности на строение был зарегистрирован в ЕГРН.

В свою очередь, ФИО7 14.09.2011 продал спорное строение по договору купли-продажи снова ФИО5

В связи с заключением 15.12.2017 брачного договора между ФИО5 и ФИО4 за последним зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером 36:34:0203013:5241, расположенный по ул. Генерала Лизюкова, 56И, г. Воронеже.

Судебная коллегия не нашла оснований для удовлетворения заявленных ФИО6 исковых требований о признании права собственности на постройку - нежилое здание (инвентарное дело № 1118-Ф) лит. А, площадью 92,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, поскольку спорное строение на момент вынесения судебного акта принадлежало на праве собственности другому лицу (ИП ФИО4).

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставлении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что 29.07.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель, в настоящее время Минимущества ВО) и ФИО5 (арендатор) был заключен договор № 3531-15/гз аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203013:44, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 105 кв.м., разрешенное использование: под объектами торговли.

Договор аренды земельного участка от 29.07.2015 № 3531-15/гз согласно пункту 2.1 заключён сроком до 29.07.2064.

При этом, как на это правомерно указывает Минимущества ВО, данный договор был заключён департаментом в порядке статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а ФИО5 легитимировала наличие у неё права собственности на объект недвижимого имущества сведениями ЕГРН, внесёнными в результате заключения ею договора купли-продажи спорного здания от 14.09.2011 с ФИО7

Доказательства того, что департаменту, правопреемником которого является Минимущества ВО, в момент совершения данной сделки предоставлялось решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 31.05.2010 по делу № 2-1361/10 о признании за ФИО6 права собственности на спорное нежилое здание, в материалы дела не представлены.

В связи с заключением 15.12.2017 брачного договора между ФИО5 и ФИО4 за последним зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203013:44, расположенного по ул. Генерала Лизюкова, 56И, в г. Воронеже, и право собственности на здание с кадастровым номером 36:34:0203013:5241, расположенное на данном земельном участке, что подтверждается выписками из ЕГРН от 23.03.2022.

В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы настоящего дела не представлены доказательства того, что ФИО6 возвела спорное здание в соответствии с нормами действующего законодательства. В том числе, отсутствуют сведения о предоставлении ФИО6 земельного участка, находящегося в не разграниченной публичной собственности, в порядке процедур предварительного согласования места размещения объекта строительства либо в порядке проведения публичных торгов, регламентированном нормами статей 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими в период ведения ФИО6 строительных работ по возведения спорного здания (в мае - июне 2006 года). Также отсутствуют сведения о получении ФИО6 в порядке, установленном нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешений на строительство спорного здания и на его ввод в эксплуатацию.

Согласно положениям пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшим в редакции на момент возведения спорного здания, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В настоящее время данный пункт Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума № 44 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

С учётом изложенного, как в прежней, так и в ныне действующей редакции пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признаётся объект недвижимого имущества, возведённый на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для целей строительства, а также возведенный без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Как указывалось ранее, спорное нежилое здание обладает двумя выше поименованными признаками.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно абзацу 2 пункта 13 постановления Пленума № 44 в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При этом в пункте 8 постановления Пленума № 44 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Судами установлено, что в настоящее время спорным зданием владеет ИП ФИО4, при этом в ЕГРН имеется запись о его праве собственности на спорный объект. Следовательно, предприниматель является надлежащим ответчиком по иску, заявленному Минимущества ВО.

Ссылка ИП ФИО4 на разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 13 постановления Пленума № 44, в обоснование его довода о том, что он является ненадлежащим ответчиком по первоначальному иску, является необоснованным, т.к. указанные разъяснения применяются только в том случае, если судом не установлены лица, поименованные в пунктах 1, 2 пункт 13 постановления.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП ФИО4 заявил о пропуске Минимущества ВО срока исковой давности по его исковым требованиям, в том числе и по требованию о сносе спорного здания как объекта самовольного строительства.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирован таким образом, что наделяет суд необходимыми полномочиями по определению момента истечения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2015 № 1681-О, от 28.02.2019 № 339-О и др.).

Согласно пункту 15 постановления Пленума № 44 к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.

Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ).

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

В определении от 06.06.2022 № 308-ЭС21-4522 по делу № 308-ЭС21-4522 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации также сформировала правовую позицию, согласно которой общий срок исковой давности подлежит применению и к тем ситуациям, когда объект недвижимости отвечает критериям объекта самовольного строительства по признаку неполучения ответчиком разрешительной документации на его возведение, но при предоставлении ответчику земельного участка для целей строительства такого объекта в установленном законом порядке.

Применительно к рассматриваемому спору надлежит отметить, что доказательства предоставления ФИО6 земельного участка для целей строительства нежилого здания с соблюдением норм действовавшего законодательства, в материалы дела не представлены. Договор аренды № 3531-15/гз от 29.07.2015 был подписан со стороны департамента, не для целей предоставления земельного участка для возведения на нём объектов недвижимого имущества, а в порядке реализации процедуры предоставления земельного участка для целей размещения легально созданного объекта недвижимости (в порядке статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом доказательства того, что в момент подписания указанного договора департамент был осведомлён о порядке возведения спорного здания ФИО6 (о самовольном строительстве объекта), в материалы дела не представлены.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203013:44 на местности не огорожен, частично занят спорным нежилым зданием, в связи с чем на его незастроенную территорию имеется доступ неограниченного круга лиц, в том числе и Минимущества ВО.

При таких обстоятельствах, оснований утверждать, что Минимущества ВО полностью лишено владения земельным участком с кадастровым номером 36:34:0203013:44, в связи с чем его исковые требования о сносе спорного здания имеют виндикационный характер, не имеется.

В пункте 6 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 143 от 09.12.2010 разъяснено, что исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (при отсутствии согласия собственника земельного участка на передачу его для постройки объекта и сохранения собственником земельного участка владения частью участка, на котором возведена самовольная постройка).

Применительно к рассматриваемому спору требования Минимущества ВО о возложения на ответчика обязанности самостоятельно и за свой счёт снести спорное нежилое здание как объект самовольного строительства, возведённого на части земельного участка изначально не предоставляемого для целей строительства, носит негаторный характер и на него не распространяются сроки исковой давности (абзац 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанное требование Минимущества ВО не может квалифицироваться и как обязательственное (договорное) требование арендодателя к арендатору, т.к. сам договор аренды № 3531-15/гз от 29.07.2015 был правомерно квалифицирован судами в качестве ничтожной сделки.

Ввиду того, что спорное здание как объект самовольного строительства возведено без получения разрешительных документов на земельном участке, находящемся в публичной собственности, изначально не предоставленном в аренду с соблюдением норм земельного законодательства, это непосредственно нарушает права и законные интересы неограниченного круга лиц (публичные интересы). При таких обстоятельствах указание предпринимателя на то, что спорный объект соответствует строительным нормам и иным обязательным правилам создания объекта недвижимости, не имеет значения для правильного разрешения спора, т.к. отказ в удовлетворении первоначального иска и удовлетворение встречного иска будет иметь своим результатом продолжение нарушение прав и законных интересов неограниченного круга лиц, что является недопустимым.

Согласно пунктам 52, 57 постановления Пленумов № 10/22 в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учётом того, что суды правомерно пришли к выводу о необходимости удовлетворения иска Минимущества ВО о сносе объекта самовольного строительства, суды также обоснованно удовлетворили иск министерства в части требований о погашении в ЕГРН регистрационной записи от 20.12.2017 № 36/001/2017-1 о праве собственности ФИО4 на здание с кадастровым номером 36:34:0203013:5241 и об исключении из государственного реестра всех сведений в отношении спорного здания.

Ссылка предпринимателя на разъяснения, приведённые в пунктах 26, 45 постановления Пленума № 44, с указаниями на тот факт, что право собственности на спорное здание за ФИО6 было признано решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 31.05.2010 по делу № 2-1361/10, подлежит отклонению как основанная на неправильном понимании выше указанных разъяснений норм действующего законодательства. Прежде всего, решение суда общей юрисдикции было отменено апелляционным определением Воронежского областного суда от 10.08.2021 по делу № 33-4110/2021 по безусловным основаниям. Кроме того, в рамках указанного судебного дела не рассматривался и не удовлетворялся иск о признании права собственности ФИО6 на спорное здание как на объект самовольного строительства.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующая в редакции на момент подписания договора аренды № 3531-15/гз от 29.07.2015, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как указывалось ранее, подписывая договор аренды, департамент исходил из того, что данная сделка заключается в порядке процедуры, предусмотренной нормами статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду расположения на нём легально существующего нежилого здания. Однако, как указывалось ранее, такой объект недвижимости на спорном земельном участке никогда не существовал (здание с кадастровым номером 36:34:0203013:5241 изначально не являлось правомерно возведённым объектом недвижимого имущества и права на него никогда не легализовывались судом в порядке, предусмотренном нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, оснований для предоставления департаментом земельного участка в аренду в порядке преимущественного приобретения права на использование публичных земель для целей размещения легального объекта недвижимого имущества, не имелось, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды № 3531-15/гз от 29.07.2015.

Суды правомерно указали на то, что Минимущества ВО не могло узнать о самовольности строительства спорного здания и, следовательно, об отсутствии оснований для подписания договора аренды от 29.07.2015 № 3531-15/гз, ранее 17.09.2019, как это было установлено апелляционным определением Воронежского областного суда от 09.06.2020 по делу № 33-3641/2020, поскольку Минимущества ВО не ведёт кадастровый учёт объектов недвижимости и регистрацию прав на них, не относится к органам исполнительной власти, осуществляющих государственный земельный надзор и муниципальный архитектурный и земельный контроль.

Фактически спорный земельный участок был предоставлен в аренду из публичной собственности в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на основании ложных сведений о существовании на нём легального объекта недвижимости.

Заявляя о пропуске срока исковой давности по требованиям об устранении препятствий в распоряжении земельным участком с кадастровым номером 36:34:0203013:44, о погашении в ЕГРН записи о правах на данный земельный участок, как форма применения последствий недействительности (ничтожности) договора аренды от 29.07.2015 № 3531-15/гз, предприниматель указывает на то, исковой давности в силу норм пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит исчислению с 29.07.2015 - с момента подписания акта приема-передачи земельного участка по договору аренды.

Между тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, Минимущества ВО, как продавец земельного участка, полагалось на данные ЕГРН, в котором содержались записи о праве собственности будущего арендатора на объект недвижимость, расположенный на данном земельном участке. Оснований усомниться в данных сведениях у Минимущества ВО не имелось, иного ответчик не обосновал. Действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрена обязанность министерства проверять легальность возведения объектов недвижимого имущества, сведения о праве собственности на которые внесены в ЕГРН, в момент подписания договоров аренды в отношении земельных участков, занятых такими объектами недвижимости.

Кроме того, в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ).

Таким образом, Минимущества ВО не могло узнать о нарушении своих прав ранее 17.09.2019 (об основании недействительности договора аренды), с иском по настоящему делу министерство обратилось 19.05.2022, т.е. в пределах установленного срока исковой давности на заявление требования, направленного на приведение сторон недействительного договора аренды земельного участка в первоначальное состояние (на понуждение предпринимателя привести земельный участок в первоначальное состояние посредством сноса объекта самовольного строительства, на прекращение со стороны ответчика чинения любых препятствий в пользовании и распоряжении министерством данным участком и о погашении регистрационных записей ЕГРН, внесённых на основании недействительной сделки в отношении спорного земельного участка).

С учётом правомерного удовлетворения первоначального иска, суды обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска ИП ФИО4

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и сводятся к иной, чем у судов, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 21 ноября 2023 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2024 года по делу № А14-17592/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3