АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-19439/2017

24 января 2018 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А., после перерыва помощником судьи Леванович Я.В.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: 

<

...>, 

дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к акционерному обществу "Завод сборного железобетона № 6" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности за период с 25.03.2016 по 31.07.2017 в размере 103 677 655 руб. 06 коп., а также пени за период с 11.05.2017 по 31.07.2017 в размере 7 965 284 руб. 16 коп.,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.07.2017,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 13.11.2017, ФИО3 по доверенности от 13.11.2017, ФИО4 по доверенности от 13.11.2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к акционерному обществу «Завод сборного железобетона № 6» (далее – АО «Завод сборного железобетона № 6», ответчик) о взыскании задолженности за период с 25.03.2016 по 31.07.2017 в размере 103 677 655 руб. 06 коп., а также пени за период с 11.05.2017 по 31.07.2017 в размере 7 965 284 руб. 16 коп.

В судебном заседании, открытом 18.01.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв в судебном заседании до 23.01.2018. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области. 

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзывах на заявление, указал на отсутствие задолженности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.  

23.11.2007 Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и закрытым акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания-Регион» на основании результатов торгов, состоявшихся 20 ноября 2007 года (протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 20 ноября 2007 года) был заключен договор № Д-Кр-31-7065 аренды земельного участка сроком на 11 лет для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 07.12.2007.

Предметом договора согласно пункту 1.1 Договора является находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:100801:3020, местоположение которого установлено в 153 м севернее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Рокоссовского, 30 в Кировском административном округе города Омска, общей площадью 2929980 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора размер ежемесячной арендной платы за предоставленный Участок определен в размере 744 560,48 руб.

Протоколом о результатах аукциона от 20.11.2007, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7065, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер арендной платы в месяц – 744 560,48 рублей (0,25 рубля за 1 кв.м).

Соглашением к Договору, зарегистрированным 07.10.2010, п. 2.1 Договора изложили в следующей редакции: «Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 067 963,06 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к настоящему соглашению». 

Также раздел 2 дополнен следующими пунктами:

«2.3. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу).

2.4. Размер арендной платы также пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного вида использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

2.5. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору».

Согласно приложению к соглашению Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска».

Указанное дополнительное соглашение подписано со стороны арендатора и арендодателя.

Соглашением к Договору, зарегистрированным 02.05.2012, п. 2.1 Договора изложили в следующей редакции: «Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 163 832,01 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к настоящему соглашению». 

На основании соглашения, зарегистрированного 30.06.2015, права и обязанности по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-7065 перешли к ЗАО «Завод сборного железобетона № 6». 

Департамент, указав на изменение порядка расчета арендной платы на основании Решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», произвел перерасчет арендной платы за период с 25.03.2016 и направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы от 25.04.2017 № Исх-ДИО/6039.

Как следует из данного уведомления, ежемесячный размер арендной платы за период с 25.03.2016 по 24.03.2017 был определен Департаментом в размере 7 546 618,92 руб. в месяц, с 25.03.2017 – 7 848 483,68 руб. в месяц на основании Решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

23.08.2017 Департаментом была направлена претензия Исх-ДИО/14078 об оплате задолженности по арендной плате с учетом доначисления за период с 25.03.2016 по 31.07.2017 в сумме 103 677 655 руб. 06 коп. и пени за период с 11.05.2017 по 31.07.2017 в сумме 7 965 284 руб. 16 коп.

Указанное доначисление было произведено Департаментом на основании  Решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору № Д-Кр-31-7065 аренды земельного участка за период с 25.03.2016 по 31.07.2017 составила 103 677 655  руб. 06 коп. Также были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.05.2017 по 31.07.2017 в размере 7 965 284 руб. 16 коп.

В связи с изложенным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим отказу в удовлетворении, исходя из следующего.   

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с разделом 2 Договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу) (пункт 2.3). Размер арендной платы также пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного вида использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 2.4). Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору (пункт 2.5).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Однако, договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7065 заключен по результатам аукциона.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Из материалов дела следует, что протоколом о результатах аукциона от 20.11.2007, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7065, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер арендной платы в месяц – 744 560,48 рублей (0,25 рубля за 1 кв.м).

В дальнейшем размер арендной платы был увеличен путем подписания дополнительных соглашений до 1 163 832,01 рублей.

Согласно пункту 2.5. Договора (с учетом дополнительных соглашений) изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

Вместе с тем, соглашение об изменении порядка расчета арендной платы до заявленного Департаментом размера, рассчитанного на основании Решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», ответчиком подписано не было.

В силу пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В пункте 20 того же Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13 выражена правовая позиция, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

В данном случае изменение арендной платы по договору, определенной на торгах, производилось путем подписания дополнительных соглашений, что следует из материалов дела.

Дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы на основании Решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» подписано не было.

Кроме того, Решение Омского городского совета от 16.03.2016 № 432  распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска, предоставленные в аренду без торгов.

Договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7065 был заключен по результатам торгов,  а именно на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20 ноября 2007 года, в связи с чем Решение Омского городского совета от 16.03.2016 № 432  не может быть применено к данному договору.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что договор был заключен на торгах, исходя из того, что арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях, поскольку из содержания протокола об итогах торгов и договора аренды не следует возможность изменения порядка определения арендной платы без подписания дополнительного соглашения, суд считает незаконным перерасчет, произведенный Департаментом на основании Решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.12.2017 по делу № А46-4320/2017.

При изложенных обстоятельствах, суд считает требование истца о взыскании задолженности по арендной плате незаконным, необоснованным и подлежащим отклонению.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени за период с 11.05.2017 по 31.07.2017 в размере 7 965 284 руб. 16 коп.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определенную законом или договором. 

В пункте 5.2 Договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Вместе с тем, как следует из материалов дела, пени в вышеуказанном размере были начислены Департаментом на задолженность по арендной плате, которая признана судом незаконной и не подлежащей ко взысканию.

В связи с чем, начисление пени суд также признает  незаконным, а требования о взыскании пени за период с 11.05.2017 по 31.07.2017 в размере 7 965 284 руб. 16 коп.  подлежащими отказу в удовлетворении.

С учетом изложенного выше, оснований для удовлетворения требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Завод сборного железобетона № 6» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № Д-Кр-31-7065 за период с 25.03.2016 по 31.07.2017 в размере 103 677 655 руб. 06 коп., а также пени за период с 11.05.2017 по 31.07.2017 в размере 7 965 284 руб. 16 коп., отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.  

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.В. Пермяков