АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21956/2022

20 марта 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 20 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению казенного учреждения Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Баланс-Оптима» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по оплате за содержание и обслуживание общего имущества в административном здании в размере 40 041 руб. 60 коп.,

и встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Баланс-Оптима» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к казенному учреждению Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании произвести перерасчет начислений по договору № КП-о-5/15 от 30.01.2015 за период с 01.01.2022 по 14.09.2022 путем исключения платежей на сумму 40 041 руб. 60 коп.,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных отношений Омской области, акционерного общества «Октан-Брокер», индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3,

в судебном заседании приняли участие:

от казенного учреждения Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» - ФИО4 по доверенности от 09.01.2024, действительной по 31.12.2024 (личность удостоверена удостоверением, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили; 

 

УСТАНОВИЛ:

казенное учреждение Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (далее – КУОО «ЦУС», Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Баланс-Оптима» (далее – ЗАО «Баланс-Оптима», общество) о взыскании задолженности по оплате за содержание и обслуживание общего имущества в административном здании в размере 40 041 руб. 60 коп.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2022 указанное исковое заявление принято к производству с дальнейшим рассмотрением дела в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

13.01.2023 от ЗАО «Баланс-Оптима» поступило встречное исковое заявление (вх. № 6900) к КУОО «ЦУС» о признании действий КУОО «ЦУС» по начислению ЗАО «Баланс-Оптима» к возмещению расходов по ремонту главного крыльца здания, расположенного по адресу: 

<

...>, незаконными и об обязании Учреждения произвести перерасчет начислений по договору № КП-о-5/15 от 30.01.2015 за период с 01.01.2022 по 14.09.2022, содержащее, в том числе, ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. Кроме того, общество просило перейти к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, принять встречный иск и рассмотреть его совместно с первоначальным, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Определением Арбитражного суда Омской области от 20.01.2023 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства; встречное исковое заявление ЗАО «Баланс-Оптима» принято к производству.

21.02.2023 КУОО «ЦУС» представило в материалы дела отзыв, в котором возражало против удовлетворения встречных исковых требований, первоначальный иск поддержало, указав на необходимость исполнения ЗАО «Баланс-Оптима» решения общего собрания от 12.11.2021, которым утверждён тариф по содержанию общего имущества на 2022 год в размере 99,40 руб. / кв.м занимаемой площади.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.03.2023 по ходатайству ЗАО «Баланс-Оптима» истребованы сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:107396.

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.03.2023 судом истребованы сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:20097.

Филиалом ППК «Роскадастр» по Омской области в ответ на определения суда представлены:

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:107396 – нежилое административное здание, площадью 4449,5 кв.м, адрес: 

<

...>.

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:20097 – нежилое помещение 2П, площадью 227,9 кв.м, адрес: 

<

...>, пом. 2П, этаж 5, согласно которой данный объект недвижимости снят с кадастрового учёта 12.10.2022.

В судебном заседании, состоявшемся 10.05.2023, представитель ЗАО «Баланс-Оптима» представил в материалы дела ходатайство об истребовании у КУ «ЦУС Омской области» сведений о том, какая площадь нежилых помещений в административном здании по адресу: 

<

...>, находится в государственной и муниципальной собственности и оперативном управлении истца по первоначальному иску, об истребовании у КУ «ЦУС Омской области» листа регистрации собственников помещений и реестра собственников помещений с определением доли собственности  в здании при проведении общего собрания собственников 12.11.2021, информации о получении истцом по первоначальному иску бюджетных ассигнований для содержания имущества (в том числе расходов на ремонт главного крыльца здания) по указанному адресу за спорный период.

Соответствующие сведения представлены Учреждением в материалы дела.

В судебном заседании, состоявшемся 15.08.2023, ЗАО «Баланс-Оптима» представило  в материалы дела уточнения встречных исковых требований, в которых просит признать недействительным в силу ничтожности решение общего собрания собственников помещений в административном здании по адресу: 

<

...>, проведенного КУОО «ЦУС» 12.11.2021, а также обязать КУОО «ЦУС» произвести перерасчёт начислений по договору № КП-о-5/15 от 30.01.2015 за период с 01.01.2022 по 14.09.2022 и исключить платежи в сумме 40 041,60 руб. (январь - 4 888,45 руб., февраль - 4 888,45 руб., март - 4 888,45 руб., апрель - 4 888,45 руб., май - 4888,45 руб., июнь - 4 888,45 руб., июль - 4888,45 руб., август - 4 888,45 руб., сентябрь - 934,00 руб.).

03.10.2023 КУОО «ЦУС» представило отзыв на заявление об уточнении встречных исковых требований, в которых возражало против их удовлетворения.

Рассмотрев данное заявление ЗАО «Баланс-Оптима», суд в порядке статьи 49 АПК РФ находит его подлежащим принятию к рассмотрению в части обязания КУОО «ЦУС» произвести перерасчёт начислений по договору № КП-о-5/15 от 30.01.2015 за период с 01.01.2022 по 14.09.2022 и исключить платежи в сумме 40 041,60 руб. (январь - 4 888,45 руб., февраль - 4 888,45 руб., март - 4 888,45 руб., апрель - 4 888,45 руб., май - 4888,45 руб., июнь - 4 888,45 руб., июль - 4888,45 руб., август - 4 888,45 руб., сентябрь - 934,00 руб.). При этом в принятии уточнений встречных исковых требований в части дополнительно заявленного требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений судом  отказано, поскольку такое уточнение не соответствует положениям статьи 49 АПК РФ.

Так, в силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» (далее - Постановление № 46), по смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования. Соблюдение данного запрета проверяется арбитражным судом вне зависимости от наименования представленного истцом документа (например, уточненное исковое заявление, заявление об уточнении требований).

Под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении; предъявление истцом новых требований не является увеличением размера исковых требований.

Не является увеличением размера исковых требований предъявление истцом новых требований, связанных с заявленными в исковом заявлении, но не содержащихся в нем (например, требования о применении мер ответственности за нарушение обязательства дополнительно к заявленному в иске требованию о взыскании основного долга).

Предъявление новых требований не является увеличением размера исковых требований (абзац 3 пункта 26 Постановления № 46) и не предусмотрено нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ЗАО «Баланс-Оптима» во встречном иске первоначально заявлены требования о признании незаконными действий КУОО «ЦУС» по начислению ЗАО «Баланс-Оптима» к возмещению расходов по ремонту главного крыльца здания и об обязании произвести перерасчёт платы за содержание имущества по договору № КП-о-5/15 от 30.01.2015 за период с 01.01.2022 по 14.09.2022.

При таких обстоятельствах заявление обществом в уточненном встречном исковом заявлении дополнительного требования о признании недействительным в силу ничтожности решения общего собрания собственников помещений в административном здании по адресу: 

<

...>, проведенного КУОО «ЦУС» 12.11.2021, представляет собой предъявление нового требования, предмет и основания которого не совпадают с предметом и основанием первоначально заявленного встречного иска.

В силу изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для принятия к производству заявления об уточнении исковых требований в указанной части, поскольку таковое по смыслу статьи 49 АПК РФ не является изменением только основания или только предмета иска, увеличением или уменьшением размера исковых требований.

В то же время указанное не лишает общество права обратиться в суд с самостоятельным иском для защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

Определением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2023 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Омской области, акционерное общество «Октан-Брокер», индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3.

ЗАО «Баланс-Оптима», возражая против удовлетворения первоначального иска и поддерживая встречные исковые требования, указало на то, что КУОО «ЦУС», как основной собственник здания, обладающий большинством голосов, не зависит от мнения остальных сособственников, при этом КУОО «ЦУС» является уполномоченной организацией в сфере управления казенным имуществом Омской области (постановление Правительства Омской области от 04.07.2005 № 74-п). В административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, располагаются следующие органы исполнительной власти Омской области: Министерство промышленности, транспорта и инновационных технологий Омской области (Указ Губернатора Омской области от 06.09.2013 № 124), Главное управление информационных технологий и связи Омской области (Указ Губернатора Омской области от 06.09.2013 № 123). За КУОО «ЦУС» зарегистрировано право оперативного управления нежилыми помещениями, находящимся в собственности Омской области, в административном здании по адресу: 

<

...>, общая площадь которых составляет 3346,30 кв.м., что свидетельствует о том, что КУОО «ЦУС» обладает более чем 75% голосов общего собрания собственников и может утвердить любое решение на общем собрании собственников, что противоречит принципам разумности, законности и отсутствию произвольности при установлении платы за содержание недвижимого имущества. КУОО «ЦУС» не было избрано в качестве управляющей организации в здании по адресу: 

<

...>, в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Произведённый ремонт крыльца административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании контракта № 0152200004721000615 от 18.06.2021, заключённого между ООО «СК Инкомстрой» (подрядчик) и КУОО «ЦУС» (заказчик) на сумму 1 542 550,48 руб., в силу пункта 2.4 контракта реализован за счет источника финансирования – Бюджета Омской области.  Названный ремонт крыльца осуществлён по распоряжению Минимущества Омской области, путем внесения его в план-график за год до проведения и был профинансирован из бюджета Омской области. При этом интересы и волеизъявление других собственников помещений в здании не учитывались. КУОО «ЦУС» нарушил нормы законодательства РФ, согласно которым проведение текущего ремонта общего имущества в административном здании требует соблюдения определенных процедур и решений, принимаемых на общем собрании собственников помещений, а  именно:  не провел предварительное обсуждение с собственниками, не утвердил план стоимости ремонта крыльца, подрядные организации и источники финансирования ремонта. Попытка включения расходов на ремонт в повестку общего собрания не делает проведение такого ремонта законным. До проведения ремонта КУОО «ЦУС» не вынес эти вопросы на обсуждение общего собрания собственников здания, не обосновал перед собственниками необходимость ремонта, не представил на рассмотрение и утверждение общего собрания смету и предложения нескольких подрядных организаций, не утвердил источники финансирования, то есть не согласовал проведение ремонта в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель КУОО «ЦУС» поддержал первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска просил отказать по основаниям, изложенным в представленных в материалы дела процессуальных документах.

ЗАО «Баланс-Оптима», третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя КУОО «ЦУС», арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, КУОО «ЦУС» является уполномоченной организацией в сфере управления казенным имуществом Омской области (постановление Правительства Омской области от 04.07.2005 № 74-п).

Согласно Указу Губернатора Омской области от 10.02.2004 № 26, уполномоченным органом исполнительной власти Омской области, обеспечивающим управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности Омской области, является Минимущество Омской области.

На основании распоряжения Минимущества Омской области от 17.01.2008 № 40-р в Едином государственном реестре недвижимости за КУОО «ЦУС» закреплено право оперативного управления административным зданием по адресу: 

<

...> (общая площадь 3 346,30 кв.м) (далее – административное здание).

В указанном административном здании ЗАО «Баланс-Оптима» до 14.09.2022 на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 227,90 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АА № 627758 от 02.03.2024).

14.09.2022 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2022, заключенного между ЗАО «Баланс-Оптима» и акционерным обществом  «Октан-Брокер», право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:000000:107396, общей площадью 227,9 кв.м, расположенное по адресу: 644033, 

<

...>, площадью 227,9 кв.м, перешло от ЗАО «Баланс-Оптима» к АО «Октан-Брокер».

30.01.2015 между КУОО «ЦУС» (исполнитель) и ЗАО «Баланс-Оптима» (заказчик) заключён договор № КП-о-5/15, по условиям которого исполнитель предоставляет заказчику услуги по содержанию и обслуживанию помещений, используемых заказчиком на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 627758 от 02.03.2024, расположенных по адресу: 

<

...>, №№1-16 на 5 этаже – по этажному плану, общей площадью 227,90 кв.м. Стоимость предоставляемых услуг определяется исполнителем исходя из расчёта общей стоимости расходов по содержанию и эксплуатационных услуг по всему зданию в целом за 1 кв.м в месяц и по состоянию на 01.01.2015 составляет 44,11 руб. за 1 кв.м общей площади в месяц (без НДС в соответствии с п.п. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Стоимость предоставляемых услуг определяется исходя из общей площади нежилых помещений, используемых заказчиком. Цена договора на 2015 год составляет 120 632,04 руб. (без НДС в соответствии с пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ) (пункты 1.1, 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора пользователь производит оплату за предоставляемые услуги путем перечисления 100% предоплаты за последующий месяц на расчётный счёт «балансодержателя» на основании выставленного счёта по электронному адресу «пользователя» в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за месяцем выставления указанного счета.

В силу пункта 3.3 договора, установленная пунктом 3.1 стоимость предоставляемых услуг может быть изменена по требованию Исполнителем при условии изменения расценок, тарифов по всем видам расходов по содержанию, путем подписания дополнительного соглашения к договору. 

Протоколом общего годового собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, от 12.11.2021 № 1 утвержден тариф по содержанию общего имущества на 2021 года в размере 77,95 руб./кв. м занимаемой площади.

Как указывает КУОО «ЦУС» и ЗАО «Баланс-Оптима» не оспаривается, стоимость услуг за период 2021 года для общества, составляла 17 764,81 руб./месяц (77,95 руб. * 227,90 кв.м).

12.11.2021 на общем годовом собрании собственников помещений в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, был утвержден тариф по содержанию общего имущества на 2022 год в размере 99,40 руб./кв.м занимаемой площади.

Исходя из общей площади, занимаемой ЗАО «Баланс-Оптима» (227,90 кв.м), ежемесячный платеж в 2022 году составил 22 653 руб. 26 коп.

Письмом от 24.02.2022 № Исх-/КУЦУС-439 КУОО «ЦУС» направило в адрес ЗАО «Баланс-Оптима» предложение о подписании проекта дополнительного соглашения № 8 от 24.01.2022 к договору КП-о-5/15 от 30.01.2015 (далее – дополнительное соглашение, соглашение), согласно которому пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: стоимость услуг по содержанию и эксплуатационным расходам по зданию с 01.01.2022 по 31.12.2022 составляет 99,40 руб. за 1 кв.м. Цена договора с учетом увеличения стоимости составила 271 839,12 руб. в год и 22 653,26 руб./месяц соответственно.

В ответ ЗАО «Баланс-Оптима», указывая на то, что из анализа расчета следует, что Учреждение необоснованно включило в стоимость расходов на текущий ремонт мест общего пользования ремонт главного крыльца на сумму 1 542 550,48 руб. (и данная статья расходов повлекла повышение стоимости услуг Учреждения для общества на сумму 4 888,45 руб. в месяц на 2022 год), направило письмо от 23.06.2022, которым выразило отказ от подписания дополнительного соглашения к договору, сославшись на то, что КУ «ЦУС» не согласовало указанный ремонт главного крыльца со всеми собственниками административного здания в установленном законом порядке до его проведения, возложение самовольно произведённых расходов на других собственников помещений в здании необоснованно.

Как указывает ЗАО «Баланс-Оптима», общество не уклонялось от содержания принадлежащего ему имущества и ежемесячно производило оплату услуг ответчика в сумме 17 764,81 руб./мес. в соответствии с ранее согласованными сторонами условиями договора. В связи с тем, что 14.09.2022 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2022 право собственности на нежилые помещения перешло к АО «Октан-Брокер», ЗАО «Баланс-Оптима» оплатило за сентябрь 2022 года от ежемесячного тарифа за обслуживание в сумме 8 882,41 руб. (1/2 от 17 764,81 руб.).

Как указывает КУОО «ЦУС», у собственника помещения, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое обязательство по содержанию этого помещения и, по мнению Учреждения, ЗАО «Баланс-Оптима» на основании договора КП-о-5/15 обязалось возмещать КУОО «ЦУС» затраты по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту здания, его инженерного оборудования, мест общего пользования и прилегающих территорий, а также иных услуг, связанных с использованием нежилых помещений.

На основании указанного выше решения общего годового собрания собственников от 12.11.2021 Учреждением ЗАО «Баланс-Оптима» к оплате выставлены счета за период с января по сентябрь 2022 года, При этом Обществом плата осуществлена не в полном объеме, задолженность ЗАО «Баланс-Оптима» на возмещение  расходов  по  содержанию  и  обслуживанию помещений в здании в 2022 году, по мнению КУОО «ЦУС», составила 40 041,60 руб. (в том числе: январь - 4 888,45 руб., февраль - 4 888,45 руб., март - 4 888,45 руб., апрель - 4 888,45 руб., май - 4 888,45 руб., июнь - 4 888,45 руб., июль - 4 888,45 руб., август - 4 888,45 руб., сентябрь - 934,00 руб.).

КУОО «ЦУС» 08.11.2022 в адрес ЗАО «Баланс-Оптима» направило досудебную претензию (исх. № 4294) с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Приведённые выше обстоятельства послужили основанием для обращения сторон с соответствующими исками, рассматриваемыми в рамках настоящего спора.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что в удовлетворении первоначального иска следует отказать, при этом встречный иск подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрена обязанность собственника содержать принадлежащее ему имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (пункт 3 статьи 259.1 ГК РФ).

В соответствии со статей 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

В силу пункта 1 статьи 259.4 ГК РФ , если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.

Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом (пункт 2 статьи 259.4 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения предусмотрена также частью 1 статьи 158 ЖК РФ, пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Исходя из изложенного, следует признать, что участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. В данном случае не имеет значение, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Жилищный кодекс Российской Федерации регулирует, в том числе, и отношения по пользованию нежилых помещений в многоквартирных домах (в том числе, в части определения перечня общего имущества и порядка распределения бремени его содержания).

С учетом изложенного, на ЗАО «Баланс-Оптима», как на собственника нежилых помещений общей площадью 227,90 кв.м в административном здании по адресу: 

<

...>, законом возложена обязанность участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ). Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, расчет стоимости услуг определяется посредством умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. При этом, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

В соответствии с пунктом 28, 30 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 5 статьи 46 ГК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Протоколом общего годового собрания собственников помещений здания по адресу: 

<

...>, от 12.11.2021 № 1 утвержден тариф по содержанию общего имущества на 2021 года в размере 77,95 руб./кв.м занимаемой площади; тариф на 2022 год утвержден общим собранием согласно протоколу от 12.11.2021 № 1 в размере 99,40 руб. / кв.м.

Как уже указывалось выше, самостоятельное требование общества о признании решения общего собрания собственников помещений в здании, оформленного протоколом от 12.11.2021 № 1, недействительным ввиду его ничтожности судом не рассматривается.

Вместе с тем в пункте 106 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримом решении, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такого решения недействительным или при наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такое решение признано недействительным.

При рассмотрении настоящего спора обществом заявлен, в том числе, довод о ничтожности решения общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом от 12.11.2021 № 1, в связи с чем суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

В части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований указанного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Таким образом, законодатель установил императивную норму права, согласно которой, решение общего собрания собственников жилых помещений, а также принятые в его исполнение документы, могут быть признаны недействительными только судом и только по инициативе самих собственников.

Под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25).

Поэтому при оспаривании решения общего собрания собственников помещений надлежащими ответчиками по делу выступают собственники помещений.

Таким образом, требование должно быть предъявлено ко всем участникам собрания собственников нежилых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 183 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В силу положений статьи 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Между тем, обозначенные выше обстоятельства применительно к обстоятельствам принятия решения общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом от 12.11.2021 № 1, судом по материалам дела не установлены, в связи с чем основания для вывода о ничтожности указанного решения у суда отсутствуют, как отсутствуют и основания для разрешения настоящего спора исходя из недействительности такого решения (поскольку таковая вступившим в законную силу решением суда не установлена).

Согласно расчетам Учреждения, размер платы для ЗАО «Баланс-Оптима» составляет 17 764,81 руб./месяц (77,95 руб. * 227,90 кв.м) в 2021 году, 22 653,26 руб./месяц. в 2022 году (99,40 руб. * 227,90 кв.м).

С учетом внесения ЗАО «Баланс-Оптима» в 2022 году (с января по 14 сентября 2022 года) частичных платежей, рассчитанных исходя из тарифа, установленного для 2021 года, размер задолженности общества по оплате за содержание и обслуживание общего имущества в административном здании за 2022 год, по расчетам Учреждения, составляет 40 041 руб. 60 коп.

Определение размера платы для ЗАО «Баланс-Оптима» по сути согласуется с подходами, изложенными в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П: распределение бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, само по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.). Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом, что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно.

В рассматриваемом случае между сторонами возник спор относительно перечня расходов КУОО «ЦУС», часть из которых, по мнению Общества, не являлась обязательной и не направлена на содержание и сохранение общего имущества.

По мнению Общества, из статьи текущих расходов на 2022 год следует исключить расходы, связанные с проведенным Учреждением в 2021 году ремонтом главного крыльца здания, поскольку в настоящем случае размер платы за 2022 год устанавливается КУОО «ЦУС», как одним из собственников помещений в здании, имеющим преобладающее большинство голосов общего собрания собственников помещений в здании.

Так, размер платы за содержание общего имущества не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности, а собственник помещения, если он понес расходы, не может взыскивать их с других собственников, если они возражают, а расходы не являются необходимыми для сохранения имущества.

Вместе с этим, несмотря на возражения ЗАО «Баланс-Оптима» в части отнесения к расходам ремонта главного крыльца, Учреждение включило такие расходы в тариф на содержание общего имущества здания.

Судом принято во внимание, что КУОО «ЦУС» в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, не представлено в материалы дела документального подтверждения необходимости несения данных расходов, при этом обществом такая необходимость оспаривается.

В связи с указанным, суд пришёл к выводу о том, что КУОО «ЦУС» не подтверждена разумность и необходимость проведения ремонта крыльца здания, в связи с чем не усматривается оснований для возложения на общество расходов в данной части.

Судом составлен расчет платы, подлежащей внесению обществом как собственником помещения в здании, где размер платы для ЗАО «Баланс-Оптима» в 2022 году составлял 17 764,81 руб./месяц (77,95 руб. * 227,90 кв.м), при этом ответчиком уже оплачено 79 941 руб. 69 коп. (ежемесячный тариф за период с январь по август 2022 года по 17 764,81 руб. и за сентябрь 2022 года в сумме 8 882,41 руб. (1/2 от 17 764,81 руб.)). Иными словами, задолженность на стороне общества отсутствует.

При таких обстоятельствах требования КУОО «ЦУС» удовлетворению не подлежат.

При этом ЗАО «Баланс-Оптима», обращаясь со встречными исковыми требованиями, просит обязать КУОО «ЦУС» произвести перерасчет начислений по договору № КП-о-5/15 от 30.01.2015 за период с 01.01.2022 по 14.09.2022 путем исключения платежей на сумму 40 041 руб. 60 коп., в том числе за январь – 4 888 руб. 45 коп., за февраль – 4 888 руб. 45 коп., за марта – 4 888 руб. 45 коп., за апрель – 4 888 руб. 45 коп., за май – 4 888 руб. 45 коп., за июнь – 4 888 руб. 45 коп., за июль – 4 888 руб. 45 коп., за август – 4 888 руб. 45 коп., за сентябрь – 934 руб., то есть платежей, составляющих доплату за 2022 год, исчисленную с применением тарифа, рассчитанного с учетом включения в состав расходов на текущий ремонт спорной стоимости обозначенного выше ремонта крыльца здания.

С учётом изложенного, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования ЗАО «Баланс-Оптима» (с учетом уточнений, принятых к рассмотрению судом) подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, с учётом результатов рассмотрения настоящего спора, судебные расходы ЗАО «Баланс-Оптима» по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат отнесению на КУОО «ЦУС».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований казенного учреждения Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Встречные исковые требования закрытого акционерного общества «Баланс-Оптима» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Обязать казенное учреждение Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) произвести перерасчет начислений по договору № КП-о-5/15 от 30.01.2015 за период с 01.01.2022 по 14.09.2022 путем исключения платежей на сумму 40 041 руб. 60 коп., в том числе за январь – 4 888 руб. 45 коп., за февраль – 4 888 руб. 45 коп., за марта – 4 888 руб. 45 коп., за апрель – 4 888 руб. 45 коп., за май – 4 888 руб. 45 коп., за июнь – 4 888 руб. 45 коп., за июль – 4 888 руб. 45 коп., за август – 4 888 руб. 45 коп., за сентябрь – 934 руб.

Взыскать с казенного учреждения Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу закрытого акционерного общества «Баланс-Оптима» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         И.А. Иванова