АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-9870/2020

г. Владимир

7 октября 2022 года

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации резолютивная часть решения объявлена 19.09.2022, полный текст решения изготовлен 07.10.2022.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Комильфо», 600902, г. Владимир, мкр. Энергетик, ул. Энергетиков, д. 25Б, этаж 1, пом. 1, 17, 18, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315332700000165, о признании страхового депозита незачтенным, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Комильфо» о взыскании 474 645 руб. 79 коп., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Русское пиво», при участии представителей: от общества с ограниченной ответственностью «Комильфо» - ФИО3, по доверенности от 20.11.2020, представлен диплом о высшем юридическом образовании; от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4, по доверенности; от ООО «Русское пиво»- представитель не явился, извещен,  

установил следующее:                       

Общество с ограниченной ответственностью «Комильфо» (далее по тексту - ООО «Комильфо», Общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту - ИП ФИО2, Предприниматель, арендодатель) о признании внесенного страхового депозита незачтенным в счет штрафа и неустоек, указанных ИП ФИО2 в претензиях:

1) от 24.07.2020, 

2) от 29.07.2020, 

3) от 30.07.2020,

4) от 31.07.2020,

5) от 05.08.2020,

6) от 10.08.2020.

В ходе рассмотрения дела Общество уточнило исковые требования и просило взыскать сумму страхового депозита в размере 95 000 руб. 

Уточнение на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. 

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ООО «Комильфо» о взыскании:

1) расходов на ремонт арендуемого помещения в сумме 200 000 руб.;

2) задолженности по внесению арендной платы за сентябрь 2020 года - 105 456 руб. 62 коп., октябрь 2020 года в сумме 51 483 руб. 87 коп., 

3) пеней за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 117 705 руб. 30 коп. 

Исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу № А11-12069/2020.

Определением суда от 11.01.2021 дело № А11-9870/2020 и дело № А11-12069/2020 в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А11-9870/2020. 

В ходе рассмотрения дела Предприниматель неоднократно  уточнял требования, в заявлении от 11.05.2021 просил суд взыскать:

- задолженность по ю арендной плате за сентябрь, октябрь 2020 года в сумме 156 940 руб. 49 коп.;

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 117 705 руб. 30 коп. (за сентябрь, октябрь 2020 года);

- штраф за досрочное расторжение договора, предусмотренный пунктом 8.4 договора, равный совокупной сумме аренды за два месяца, в сумме 212 800 руб.;

- сумму ущерба 617 814 руб.;

- неустойку за нарушение условий договора аренды с 24.07.2020 по 10.08.2020 в сумме  10 070 руб.;

- просил признать правомерными действия о зачете суммы депозита в сумме 95 000 руб. в счет оплаты неустойки за нарушение условий договора. 

В заявлении от 15.06.2022 ИП ФИО2 указал, что просит взыскать с Общества:

- задолженность по уплате арендной платы за сентябрь, октябрь 2020 года в сумме 156 940 руб. 49 коп.;

- неустойку за нарушение срока внесения арендной  платы за сентябрь и октябрь 2020 года в сумме 117 705 руб. 30 коп.;

- штраф за досрочное расторжение договора аренды в сумме 212 800 руб.;

- убытки, связанные с устранением выявленных недостатков фактически выполненных работ по текущему ремонту и дефектов эксплуатации нежилого помещения, в сумме 591 117 руб. 48 коп.;

- убытки, связанные с заменой унитаза, в сумме 8678 руб.;

- убытки, связанные с ремонтом входной группы и прилегающей территории помещения, в сумме 49 969 руб. 52 коп.,

- неустойку за нарушение условий договора аренды за период с 24.07.2020 по 10.08.2020 в сумме 10 070 руб.,

- признать правомерными действия ИП ФИО2 по зачету суммы депозита в размере 95 000 руб., в счет оплаты неустойки за нарушение условий договора в период с 24.07.2020 по 10.08.2020. 

Утончение принимается судом, так как оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц в порядке статьи 49 АПК РФ. 

Уточнение размера убытков, связанных с устранением выявленных недостатков фактически выполненных работ по текущему ремонту и дефектов эксплуатации помещения, произведено Предпринимателем в связи с проведенной по делу судебной экспертизой (заключение от 12.05.2022 № 813/3-16.1), с результатами которой ИП ФИО2 согласился.  

В обоснование требований стороны указали, что между ними заключен договор аренды от 01.02.2015 № 15.

Общество, обосновывая свои требования, возражая против требований Предпринимателя, указало, что у арендодателя отсутствовали основания по начислению штрафов, у ООО «Комильфо» отсутствует обязанность возмещать стоимость ремонта, так как помещение возращено им в хорошем состоянии, соответствующем тому, в котором принималось при заключении договора аренды, в нем проведен ремонт, все работы выполнены качественно. Пояснило, что у него отсутствует и обязанность по устранению повреждений помещения и  территории, так как она может возникнуть лишь в случае несоответствия их состояния, указанному в акте приема-передачи, которое (состояние в момент передачи в аренду) невозможно определить.

Общество считает, что не доказано, что помещение находится в текущем состоянии по его вине, так как Предпринимателем не представлено доказательств отсутствия эксплуатации помещения после 15.10.2020, оснований считать, что недостатки, связаны с деятельностью арендатора, нет, они могли возникнуть позднее.

ООО «Комильфо» считает, что не обязано выполнять ремонт входа в арендуемое помещение,  расположенных за его переделами  ограждений, столбов, поручней, отливов на окнах, кровлю, которые не осматривались при передаче помещения в аренду, их состояние не оценивалось. Предусмотренная пунктом 5.4.10 договора обязанность арендатора по проведению  ремонта касается только помещения и находящегося внутри имущества. Отметило, что передача помещения производилась в феврале,  кровля  и прилегающая территория находились под снежным покровом.  Определить их состояние на дату акта и сопоставить с их состоянием на дату осмотра не представляется возможным. 

ООО «Комильфо» отметило, что объект аренды располагается в многоквартирном доме,  бремя содержания общего имущества лежит на собственниках помещений.  Кроме того, в соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи.  Общество    ежемесячно   оплачивало    управляющей   организации услуги по содержанию. 

Общество сослалось на  проведенный  с участием представителя эксперта-оценщика Торгово-промышленной палаты Ивановской области осмотр (от 18.06.2021 № 058-01-02/190), согласно которому помещение находится в хорошем состоянии, следов подтеков, дефектов на потолке и стенах помещения не обнаружено, что подтверждается актом осмотра от 12.08.2020.

Общество обратило внимание суда, что ремонтные работы не проведены в срок по вине Предпринимателя, так как согласно пункту 5.4.25 договора аренды до начала  работ арендатор должен представить арендодателю проект работ, сертификаты соответствия материалов. Во исполнение договора Общество обращалось к ИП ФИО2 о согласовании - заявлениями от 15.07.2020, 27.07.2020, 03.08.2020, которые оставлены без ответа. 

 Общество указало, что увеличив арендную плату после отказа  от  договора аренды, Предприниматель злоупотребил правом. Увеличение платы произведено в отсутствие  причин, способствовавших  значительному повышению. Арендодатель, зная о скором прекращении договора, произвел  увеличение только с намерением получить максимально большую сумму арендной платы за оставшийся период аренды. 

Общество считает, что требование о взыскании неустойки за отказ от  договора аренды является злоупотреблением правом со стороны арендодателя,  неустойка подлежит уменьшению по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество возразило против результатов проведенной судебной экспертизы, указав, что эксперт необоснованно допустил выход за пределы поставленного перед ним судом вопроса.

Предприниматель в обоснование своей позиции указал, что в период действия договора Общество являлось злостным нарушителем договора аренды, помещение возращено в состоянии, требующем ремонта, не соответствующем состоянию, в котором было принято при заключении  договора, отраженному в акте приема-передачи.   

ИП ФИО2 отметил, что акт приема-передачи к договору составлен по результатам неоднократных осмотров помещения, в нем отражено состояние помещение, которому оно должно соответствовать в момент возврата. 

Предприниматель, возражая против уменьшения неустойки за отказ от договора, пояснил суду, что из переписки сторон на стадии заключения договора  следует, что условие о размере компенсации за отказ от договора аренды было принято в редакции ООО «Комильфо».

И Общество и Предприниматель представили в материалы дела акты осмотра спорного помещения, материалы фото и видео фиксации его состояния.

Определением суда от 06.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью «Русское пиво».

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

15.02.2019 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Комильфо» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать нежилое помещение магазина «Продукты» общей площадью 84,4 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, состоящее (согласно экспликации и поэтажного плана) из комнат:  № 13 - бытовое помещение, общей полезной площадью 54,4 кв.м;  № 14 - санузел, 2,2 кв.м; № 15 - моечная 1, 6 кв.м; № 16 - служебное помещение, 5,1 кв.м;  № 17 - коридор, 6,3 кв.м; № 18 - торговый зал, 12, 4 кв.м; № 19 - коридор,  2, 3 кв.м; № 20 - торговый зал, 45, 8 кв.м;  № 21 - тамбур, 3, 3 кв.м. 

Срок действия договора аренды составляет 5 лет и начинает исчисляться с даты государственной регистрации договора (пункт 2.1). По окончании срока аренды в случае его истечения или досрочного прекращения договора арендатор обязан передать помещение не позднее 29 февраля 2024 года (пункт 3.4). 

 В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора передача помещения производится по акту приема-передачи помещения (приложение № 1). В акте  фиксируется техническое состояние помещения, а также оборудования, находящегося в помещении на момент сдачи его в аренду, к акту прилагаются фотографии помещения на момент его передачи. Акт  и приложения к нему являются неотъемлемой частью договора и имеют равную юридическую силу. 

В обязанности арендатора согласно договору, в том числе, входит: поддерживать помещение, находящееся в нем имущество, оборудование, а также прилегающую к нему территорию в чистом и исправном состоянии, соблюдать противопожарные, технические, санитарные нормы и правила, а также иные нормативные требования (пункт 5.4.6 договора). 

В пункте 5.4.7 договора (раздел 5.4 обязанности арендатора) сторонами установлено, что арендатор обязан сдать по акту приема-передачи 1 раз в 6 месяцев общее состояние нежилого помещения и прилегающую к нему территорию. В случае несоответствия состояния нежилого помещения и территории, указанному в акте  (приложение № 1), устранить повреждения (дефекты) в срок не позднее 15 рабочих дней с даты подписания акта, либо с даты получения письменного  уведомления арендодателя и затем сдать  результаты работ арендодателю, либо его представителю, уведомив его письменно за 5 рабочих дней до даты оформления соответствующего акта. В случае повторного несоответствия состояния нежилого помещения и прилегающей к нему территории указанному в акте (приложение № 1), арендатор уплачивает штраф в размере 35% от месячной  арендной платы на дату составления соответствующего требования.

Также арендатор обязан возвратить арендованное помещение, а также имущество и оборудование, находящееся в нем, после прекращения или расторжения договора в состоянии, в котором они находились на момент передачи их арендатору (согласно пункту 3.2 договора) (пункт 5.4.8 договора). 

Арендатор обязан осуществлять за свой счет текущий ремонт помещения и имущества, находящегося в нем, поддерживать его в течении срока действия  договора в состоянии, в котором оно было им принято (пункт 5.4.10 договора).

В соответствии с пунктом 5.4.25 договора до начала каких-либо ремонтных работ и/или строительных арендатор должен представить на одобрение арендодателя: проект и спецификация работ арендатора; предлагаемый график работ арендатора; сертификаты соответствия для всех материалов и оборудования, используемых при работах арендатора, а также спецификация на монтируемое оборудование с указанием технических характеристик;  перечень подрядчиков на производство работ, имеющих опыт производства таких работ и являющихся членами СРО, копии договоров с ними, а также подписанный арендатором и соответствующими подрядчиками порядок проведения ими соответствующих работ; документы, подтверждающие согласование проектной документации на работы арендатора и другой документации со всеми компетентными государственными органами, согласование с которыми необходимо в соответствии с действующим законодательством;  все другие документы, относящиеся к работам арендатора, которые могут быть разумно затребованы арендодателем. 

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца, оплачивает арендную плату в полном объеме за следующим календарный месяц.  Размер платы - 95 000 руб. ежемесячно.

В стоимость арендной платы не входят техническое обслуживание, коммунальные и эксплуатационные расходы за помещение, их оплату арендатор осуществляет арендодателю отдельно, согласно выставленных счетов, ежемесячно по потреблению фактических затрат. Счета в адрес арендатора выставляются арендодателем в электронной форме посредством их отправки по электронной почте по адресам, указанным в пункте 12.5 договора. 

Оплата выставленного счета осуществляется арендатором в течении 3 рабочих дней с момента его направления арендатору. 

В рамках договора любые полученные платежи засчитываются следующим образом: в первую очередь задолженность по начисленным пеням и штрафам, в последнюю -  задолженность по остальным платежам.

В соответствии с пунктом 7.2 договора за неуплату арендных платежей в сроки, установленные в пункте 6.1 и 6.2 договора, арендатор уплачивает пени в размере 5 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

В пункте 7.3 стороны предусмотрели, что за неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных договоров (за исключением установленных п.п. 6.1 и 6.2) арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 5 % от суммы месячной арендной платы за каждое нарушение. 

В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае одностороннего расторжения арендатором договора, он обязуется выплатить неустойку в размере равном совокупной сумме арендной платы за 2 месяца, в течении 15 рабочих дней с момента расторжения договора. 

Возврат помещения арендодателю оформляется актом приема-передачи, по форме, разработанной арендодателем (пункт 9.3 договора).Арендатор должен передать помещение в хорошем исправном состоянии. К моменту возврата  арендатор обязан, действуя за свой счет, демонтировать все отделимые улучшения помещений, удалить вывески, указатели, рекламные материалы и другое имущество арендатора из мест общего пользования, и иных площадей помещения/здания (пункт 9.4 договора).

В соответствии с пунктом 9.6 договора до момента возврата помещения арендатор должен компенсировать какие-либо расходы, понесенные арендодателем, в связи с устранением и/или возмещением ущерба, причиненного повреждением или разрушением арендатором помещения или здания.

Стороны в разделе 10 договора предусмотрели, что в обеспечение обязательств по договору, в том числе связанных с возмещением арендодателю убытков, причиненных арендатором вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, арендатор обязан представить  обеспечение: (пункт 10.1) в срок до 10.02.2019 арендатор перечисляет на счет арендодателя или вносит наличным платежом страховой депозит в размере 95 000 руб.

По окончании срока действия договора арендодатель возвращает в срок до 90 рабочих дней  сумму страхового депозита за вычетом: 

(а) суммы задолженностей арендатора по платежам, подлежащим уплате по договору до даты его прекращения, включая просроченные;

(б) суммы неустоек и иных санкций, которые подлежат выплате арендатором по договору до даты его прекращения;

(в) сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по договору, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба помещению или иному имуществу арендодателя;

(г)  иных сумм, подлежащих внесению по  договору.  Арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором или удерживать (без начисления процентов), полностью или частично страховой депозит в уплату любого платежа осуществленного арендатором в срок по настоящему договору, или любой иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий договора. При удержании, арендатор обязан в течении 5 банковских дней с даты такого удержания (индексации) уплатить арендодателю дополнительную (удержанную арендодателем) сумму страхового депозита с тем, чтобы в течение всего срока действия договора размер страхового депозита составлял сумму, не менее указанной. Использование страхового депозита для оплаты сумм, подлежащих платежу в силу обстоятельств арендатора по договору, производится арендодателем в преимущественном порядке по отношению к другим видам обеспечения, установленным договором.

По акту от 04.02.2019 помещения переданы от ИП ФИО2 Обществу.

В акте от 04.02.2019, в том числе указано, что:

1) Покрытие на полу: в комнатах №№ 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21 - плитка керамогранит, № 16 - линолеум. Повреждений нет, хорошее состояние.

2) Стены: в комнатах №№ 14,15 стены облицованы глазурованной плиткой бежевого цвета. Комнаты №№ 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21 - высококачественная фасадная краска внутреннего применения. Повреждений нет, состояние хорошее.

3) Потолок: в комнатах № 13-21 подвесной потолок "Армстронг". Повреждений нет, состояние хорошее.

Указано, что стороны произвели осмотр и констатируют, что все комнаты находятся в исправном состоянии и не требуют капитального, текущего ремонта и подлежат передаче в состоянии, пригодном для эксплуатации. 

В акте приема-передачи отражено, что помещение оснащено:

- сантехническим оборудованием: раковина, унитаз: комната № 14 установлена эмалированная раковина (тюльпан), смеситель 1 штука, санфаянс «Сенатор» 1 комплект. Исправны (хорошее состояние), повреждений нет. 

- туалетные  аксессуары: зеркало, полотенцедержатель, бумагодержатель (отсутствуют).

- осветительное оборудование количество светильников потолочных и лампочек в них (18 штук). Состояние исправное, хорошее, повреждений нет.

Электрические и компьютерные розетки (19 штук). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет. 

Отопительное оборудование - батареи (7 штук). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет. 

Окна, включая: подоконники, откосы, оконные замки, ручки (4 штуки) (2 пластиковых, 2 деревянных). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет. 

Двери, включая: дверную коробку, откосы, дверные замки (9 штук). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет. 

Металлические двери, включая: дверную коробку, откосы, деревянные замки (3 штуки). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет. 

В акте указанно, что все вышеуказанное оборудование находится в исправном рабочем состоянии, не требует замены или какого-либо ремонта. 

 В соответствии с платежным поручением от 08.02.2019 № 137 ООО «Комильфо» оплатило обеспечительный платеж в сумме 95 000 руб.  

25.04.2019 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору от 01.02.2019, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать помещение магазина «Продукты» общей площадью 84, 4 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, помещение II,  состоящее (согласно экспликации и поэтажного плана) из комнат: № 13 - бытовое помещение, 54, 4 кв.м;  № 14 - санузел, 2, 2 кв.м;  № 15 - моечная, 1, 6 кв.м;  № 16 - служебное помещение,  5, 1 кв.м; № 17 - коридор,  6, 3 кв.м;  № 18 - торговый зал, 12, 4 кв.м;  № 19 - коридор,2, 3 кв.м, № 20 - торговый зал, 45, 8 кв.м, № 21 - тамбур, 3, 3 кв.м. 

23.04.2020 между сторонами составлен акт сдачи (осмотра) технического состояния  арендуемого помещения и прилегающей территории, подписанный ИП ФИО2 и ООО «Комильфо» без замечаний (акт составлен в соответствии с пунктом 5.4.7 договора). 

В акте указано, что по результатам осмотра в срок до 15.07.2020 выявлена необходимость в проведении следующих работ, которые обязано провести:

1)  работы по монтажу новой бетонной плитки (согласовав ее арендодателем) на входе в арендуемое помещение;

 2) покрасить металлические ограждения, столбы, цепи и поручни (с соблюдением технологии);

3) произвести проверку защитного покрытия входных дверей, и выполнить их покраску, смазку замков и замену уплотнительных резинок (с соблюдением технологии);

4) покрасить внутренние стены арендуемого помещения (с соблюдением технологии);

5) произвести частичную замену половой плитки внутри помещения (треснутой, сколотой, бутящей) на аналогичную керамогранитную плитку;

6) произвести проверку электрического оборудования арендуемого помещения, в случае выявления неисправностей устранить их путем замены неисправных элементов (согласовав перечень оборудования с арендодателем) на новые элементы в соответствии с нормами и СНиП. Составить акт выполнения работ. Все работы производить квалифицированными специалистами с соответствующими допусками. Произвести замену ламп осветительных приборов на новые аналогичные.

7) выполнить штукатурку (цементным раствором М-300) и покраску цоколя помещения.

8) произвести замену сломанного и неисправного туалета «сенатор» на новый аналогичный туалет.

9) проверить на предмет исправности канализацию и все элементы сантехнического оборудования в арендуемом помещении.

10) произвести очистку желобов, лотков на кровле арендуемого помещения. Устранить течь кровли; 

11) выправить погнутые и вывернутые отливы на окнах в арендуемом помещении. 

В письме от 09.07.2020 ИП ФИО2  уведомил Общество, что осмотр помещений (работы по акту от 23.04.2020) будет произведен 15.07.2020. 

15.07.2020 Общество направило Предпринимателю уведомление  о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с актом от 15.07.2020, который составлен и подписан Предпринимателем, с указанием того, что Общество от подписания отказалось, отражено, что работы, указанные в акте от 23.04.2020, не произведены. В акте указано, что его копия вручена на руки представителю ООО «Комильфо» ФИО3, которая с результатами акта не согласна. 

В акте указано, что в ходе осмотра 15.07.2020 также выявлены:

- множественные механические повреждения внутренних стен, глубокие дыры в стенах от монтажных отверстий, трещины, отслоения штукатурки, шпаклевки, лакокрасочного покрытия;

- механические повреждения откосов, выразившихся к глубоких царапинах, повреждение штукатурки, шпаклевки, лакокрасочного покрытия;

- механические повреждения внешних и внутренних дверей, выразившиеся в вмятинах и глубоких царапинах на дверях;

-механические повреждения половой плитки, выразившиеся в трещинах, отслоении плитки в помещении и на входном крыльце;

- не исправны замки, ручки на внутренних дверях - 6 штук. 

Указано, что в ходе осмотра осуществлялась фото фиксация.

В письме от 31.07.2020 Предприниматель указал, что 15.07.2020 произведен осмотр помещений и установлено, что не выполнены работы, указанные в акте от 23.04.2020, выявлены новые повреждения.

В ответе от 24.07.2020 № 162 на претензию Предпринимателя от 24.07.2020  ООО «Комильфо»,  в том числе, указало, что представляет сертификаты соответствия материалов, которые будут использованы при ремонте, указало, что в случае непредставления ответа оставляет  право провести работы из представленных материалов, они будут считаться согласованными с арендодателем.

Письмом от 30.07.2020 № 165 ООО «Комильфо» уведомило арендодателя о начале проведения текущих работ с 31.07.2020, работы проводятся по панируемым к работе материалам:

1) проверка защитного покрытия входных дверей, их покраска (по необходимости), смазка замков и замена уплотнительных резинок (по необходимости);

2) покраска внутренних стен арендуемого помещения;

3) частичная замена половой плитки внутри помещения (треснутой, сколотой, бутящей) на аналогичную керамогранитную плитку;

4) проверка электрического оборудования. Замену осветительных ламп осветительных приборов.

01.06.2020 между ООО «Русское пиво» (подрядчик) и ООО «Комильфо» заключен договор подряда, в соответствии с пунктом 1.1 которого подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика комплекс строительных работ в объеме, предусмотренном в техническом задании (приложение № 1), являющемся неотъемлемой частью договора, сдать результат работ заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его.

03.08.2020 арендодатель направил арендатору письмо о том, что последний является нарушителем в соответствии с претензиями от 24., 29, 30., 31.07, 05.08. и 10.08.2020 сумма задолженности составляет 105 000 руб., которая удерживается из страхового депозита, 10 070 руб. необходимо оплатить.

04.08.2020 ИП ФИО5 составлен акт осмотра, в котором отражены данные актов от 23.04.2020, 15.07.2020, указано, что осуществлялась фото фиксация, на составление акта представители ООО «Комильфо» не явились.

Акт аналогичного содержания с указанием того, какие работы необходимо провести, составлен ИП ФИО5 07.08.2020. В акте указано, что представители арендатора от подписания акта отказались, ознакомлены. 

Также в акте от 07.08.2020 Предприниматель указал какие работы необходимо, по его мнению, произвести (с соблюдением технологии и согласовании с арендатором):

1) по монтажу новой бетонной плитки  на входе. Необходимо произвести полный демонтаж и монтаж на новую плитку на  крыльце, использовать грунт глубокого проникновения Церезит СТ-17 и плиточный клей Церезит СМ-14;

 2) покрасить металлические ограждения, столбы, цепи и поручни, зачистка от коррозии, и нанести 2 слоя краски 3в1 «Дали» черного цвета;

3) произвести проверку защитного покрытия входных дверей,  выполнить их покраску, смазку замков и замену уплотнительных резинок. Произвести зачистку от коррозии двери, обезжирить и нанести 2 слоя краски 3в1 «Дали» черного цвета, произвести смазку замков, петель, установить новые уплотнительные резинки класса D;

4) покрасить внутренние стены. Произвести зачистку и подготовку стен для покраски,  произвести покраску (моющей краской Делюкс ультра Резист) в 2 слоя стен помещения, колер согласовать с арендодателем по акту;

5) произвести частичную замену половой плитки внутри помещения (треснутой, сколотой, бутящей) на аналогичную керамогранитную. Произвести демонтаж и монтаж на новую, использовать  клей Церезит СМ-14;

6) произвести проверку электрического оборудования, в случае выявления неисправностей устранить их путем замены, в соответствии с нормами и СНиП. Составить акт выполнения работ. Произвести замену ламп осветительных приборов на новые;

7) выполнить штукатурку (цементным раствором М-300) и покраску цоколя помещения: необходимо произвести снятие  штукатурки на цоколе арендуемого помещения, после снятия  нанести грунт глубокого проникновения Церезит СТ-17, по грунту нанести  новый слой штукатурки Церезит марки М-300, после высыхания нанести 2 слоя краски влагостойкой;

8) произвести замену сломанного и неисправного туалета «сенатор» на новый аналогичный туалет;

9) проверить на предмет исправности канализацию, сантехническое оборудование, очистку канализационных труб, устранить течи, заменить краны;

10) произвести очистку желобов, лотков на кровле арендуемого помещения, устранить течь кровли; 

11) выправить погнутые и вывернутые отливы на окнах в помещении. Демонтаж сломанных отливов, установить  металлические  толщиной 0,5 мм;

12)  произвести снятие штукатурки  стен и откосов, после снятия штукатурки, нанести грунт глубокого проникновения Церезит СТ-17, слой штукатурки Церезит СТ-24, второй слой грунтовки Церезит СТ-17,  шпатлевку Бетонит ЛР, выровнять слой, произвести зачистку, покраску (моющей краской Делюкс ультра резист) 2 слоя, колер согласовать с арендодателем;

13) произвести демонтаж всех дверей на монтаж аналогичных дверей по согласованию, подписать акт. 

12.08.2020  Предпринимателем составлен акт, в котором указано, что работы, изложенные в актах от 23.04.2020, 15.07.2020, 04.08.2020, 07.08.2020,  не выполнены, а начатые  выполняются с грубыми нарушениями технологии. 

Акты аналогичного содержания составлены арендодателем 02.09.2020, 07.09.2020, 29.09.2020, 15.10.2020. 

В письмах от 06.08.2020 № 171, от 18.08.2020 № 172  Общество указало, что с 31.07.2020 приступило к работам, произвело: проверку канализации, элементов сантехнического оборудования; замену неисправного туалета; проверку электрического оборудования и замену ламп; расшивку швов штукатурки в торговом зале; начаты работы по подготовке стен к покраске. 

12.08.2020 ООО «Комильфо» также составило акт осмотра, в котором указано, что произведены работы по ремонту (договор подряда от 01.06.2020):

- покраска входной металлической двери в местах повреждения  защитного покрытия с заменой уплотнительных резинок (в местах отсутствия). Проведена смазка и проверка замков, находятся в рабочем состоянии;

- проведена покраска внутренних стен водоэмульсионной краской в однотонный цвет. Местами (в местах выкашивания штукатурки из-за ранее произведенных монтажных работ) произведено снятие отслоившейся штукатурки от стен и выполнена новая с последующей отгрунтовкой и окраской (за исключением помещений № 14,15), вновь отштукатурены откосы входной группы и окрашены в тот же цвет, что и основные помещения;

- произведена замена половой плитки внутри помещения на аналогичную керамогранитную плитку. Плитка с трещинами, сколами и другими механическими повреждениями отсутствует;

- лампы осветительных приборов, розетки, приборы в рабочем состоянии;

-установлен новый унитаз фирмы «Сантек», в рабочем состоянии, не имеет внешних повреждений и подтеков;

- сантехническое оборудование в рабочем состоянии;

- течь кровли устранена;

- в  помещении отсутствуют отливы на окнах, находятся с наружной стороны, что относится к фасаду, состояние отливов до приемки установить не представляется возможным (в акте от 04.02.2019  сведения отсутствуют);

- дверные полотна межкомнатных дверей находятся в удовлетворительном состоянии, с учетом нормального износа, вмятин, глубоких царапин, нарушающих целостность полотен и приводящих к невозможности  эксплуатации - не обнаружено. Дверные ручки (6 штук) исправны и функционируют;

- работы по монтажу и замене плитки на входе не проводились, так как следов разрушения (механических повреждений, сколов, глубоких трещин, т.д.) не обнаружено) Обнаружен эксплуатационный износ плитки в результате ее эксплуатации: входы-выходы покупателей, расчистка снега, разгрузочные работы. Состояние  до приемки помещения в аренду установить не представляется возможным (в акте от 04.02.2019 сведения отсутствуют);

- в акте от 04.02.2019 отсутствуют характеристики технического состояния металлических ограждений, столбов, цепей, поручней на момент принятия, невозможно установить их первоначальное состояние;

- прилегающая территория находится в надлежащем состоянии.

В акте указано, что все ремонтные работы и работы по монтажу инженерного оборудования производились на стадии сдачи объекта в эксплуатацию, сведения о проведении арендодателем капитальных, текущих и косметических ремонтов до 2019 года и в 2019 году отсутствуют. В результате осмотра экспертом-оценщиком Торгово-промышленной палаты Ивановской области выполнена фотосъемка. 

24.09.2020 Общество направило Предпринимателю уведомление № 222 о готовности передать по акту помещение 15.10.2020 в 10 час. 00 мин., сообщило, что деятельность не ведется, помещение освобождено (получено 29.09.2020). 

В ответ ИП ФИО2 сообщил, что готов осмотреть и принять нежилое помещение 15.10.2020. 

В соответствии с актом от 15.10.2020, составленном МУП «Водоканал» и ООО «Комильфо», установлено прекращение питьевой воды, стоков, задвижка опломбирован № АА 257328. 

15.10.2020 Обществом составлен акт осмотра помещения, в котором отражено: показания приборов учета вода ХВ - 00001, ГВ - 00000, электричество - 115 847.В акте отражено хорошее состояние покрытий на полу, стен, потолка, сантехнического и осветительного оборудования, розеток, батарей, окон, дверей,  указано, что представитель арендодателя отказался принимать помещение. 

Акт от 15.10.2020 направлен акт в адрес ФИО2, с уведомлением о том, что договор аренды прекратил свое действие с 15.10.2020, комплект ключей, акты сверки (направлено почтовой, номер почтового идентификатора 60000167145424). 

При этом платежи за коммунальные услуги арендодателем Обществу после октября 2020 года не выставлялись. 

ИП ФИО2 также составил акт от 15.10.2020, в котором отразил недостатки помещения. 

Определением суда от 26.05.2021 по ходатайству ИП ФИО2 по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено федеральному бюджетному учреждению Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, эксперту ФИО6, перед экспертом поставлен вопрос:         

  - был ли по состоянию на 15.10.2020 произведен текущий ремонт в нежилом помещении, расположенном  на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> Ж, общей площадью 84,4 кв.м (комнаты №№ 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21), какие работы проведены, их стоимость, соответствуют ли они действующим строительным нормам и правилам, в каком состоянии находилось помещение по состоянию на 15.10.2020 (возможно ли ответить на вопрос по состоянию на дату проведения экспертизы в 2021 году)?

Эксперт в заключении от 12.05.2022 № 813/3-16.1, проведенном на основании определения суда,  пришел к выводу, что в результате сопоставления всех представленных фотоматериалов и актов осмотра, по состоянию на 15.10.2020 произведен текущий ремонт в помещении по адресу: 

<

...> Ж, площадью 84, 4 кв.м (комнаты № 13,14,15,16,17,18,19,20.21). С 15.10.2020 до проведения экспертного осмотра (28.09.2021) помещение не эксплуатировалось и состояние его не изменялось. 

Эксперт представил перечень ремонтных работ, их объем, анализ в соответствии со  строительными нормами и правилам и указал, что:

 1) смена унитазов типа «Компакт» - новый унитаз-компакт «Сантек Анимо» (не соответствует ранее установленному «Сенатор» по акту от 23.04.2020), по анализу рынка установлена более дешевая модель;

2) подводка гибкая, армированная резиновая, диаметр 15 мм, дина 500 мм, гофра для унитаза - выполнено без дефектов;

3) разборка покрытий полов из керамической плитки, устройство покрытий из плит керамогранитных, размер 40х40, плитка керамогранитная многоцветная неполированная: выполнена замена отдельных плиток в количестве 9 штук, имеется значительное количество поврежденных и изношенных плиток пола. Не соответствует СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», МДС 31-11.2007 «Устройство полов»; 

4) смена ламп: выполнено без дефектов;

5) улучшенная масляная окраска ранее окрашенных дверей: за два раза с расчисткой старой краски. Выполнена окраска одной двери, без надлежащей подготовки. Не соответствует СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия" [10]*, МДС 12-30.2006 «Методические рекомендации по нормам, правилам и приемам выполнения отделочных работ» [11]**;

6) окраска стен: многочисленные неровности, наплывы, трещины. Не соответствует СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия» [10]*, МДС 12-30.2006 «Методические рекомендации по нормам, правилам и приемам выполнения отделочных работ» [11]**.

Эксперт указал, что стоимость фактически выполненных ООО «Комильфо» работ по текущему ремонту в нежилом помещении по состоянию на 15.10.2020 составляет 106 909 рублей.

Также эксперт указал, что им произведен расчет стоимости устранения выявленных недостатков фактически выполненных ООО «Комильфо» работ по текущему ремонту и дефектов эксплуатации нежилого помещения. Расчет  по состоянию на 15.10.2020  представлен в таблице № 3 (стоимость устранения недостатков и дефектов эксплуатации - 591 117 руб. 48 коп.), по состоянию на 28.09.2021  - в таблице № 4  (стоимость - 614 166 руб. 10 коп.). В расчет стоимости устранения недостатков экспертом включены: штукатурка внутренних стен, труб, радиаторов, окон, дверей, ремонт дверных коробок, полов, потолков, смесителя, выключателей, розеток, решеток вентиляционных, входной группы и прилегающей территории. 

Расчет стоимости замены унитаза по состоянию на 15.10.2020  представлен экспертом в таблице № 5 (стоимость - 8678 руб.),  по состоянию на на 28.09.2021 - в таблице № 6 (стоимость - 9281 руб.).

Расчет стоимости ремонта входной группы и прилегающей территории  по состоянию на 15.10.2020  представлен экспертом в таблице № 7 (стоимость - 49 969 руб. 52 коп.), по состоянию на  28.09.2021 - в таблице № 8 (стоимость - 63 668 руб. 89 коп.).

Эксперт ФИО7 вызывалась в заседания суда, ответила на вопросы суда и представителей  лиц, участвующих в деле (03.06.2022, 24.06.2022). Экспертом представлены письменные ответы на вопросы представителей участвующих в деле лиц и суда, данные в судебных заседаниях (сопроводительное письмо от 14.07.2022 № 813), в том числе  эксперт указал, что:

-необходимость замены линолеума вызвана истертостью на ходовых участках, трещинах, сквозными повреждениями и испачканностью краской;

- необходимость замены  выключателей и розеток вызвана потертостями и загрязнениями, испачканностью шпаклевочной, штукатурной смесями и краской;

- необходимость замены  жалюзийных и вентиляционных решеток вызвана загрязнениями, испачканностью шпаклевочной, штукатурной смесями и краской;

- необходимость замены  смесителя, сифона вызвана ржавчиной, известковым налетом, общим износом;

- необходимость замены металлической и внутренних дверей вызвано повреждениями дверей, их покрытий, ржавчиной петель, замков, полотна и коробки, частичным отсутствием уплотнителя, испачканностью шпаклевочной, штукатурной смесями и краской металлической двери, стесами и царапинами, деформированностью уплотнителей, неисправностью замков, ручек, повреждением доводчика, порога;

- необходимость замены  плинтусов вызвана повреждениями, испачканностью шпаклевочной, штукатурной смесями и краской плинтуса, потерей частей плинтуса и элементов плинтусов угловых, стыковочных торцевых;

- необходимость окраски радиаторов, труб отопления, окон вызвана  непрокрасами,  испачканностью от окраски стен радиаторов отопления и разводных труб;

- необходимость замены  подвесных потолков вызвана заменой плиток потолка «Армстронг» на отличные по цвету и фактуре, механическими повреждениями плитки, поврежденными и деформированными направляющими, закрашенными пристенными уголками и частично плитками потолка «Армстронг».

Эксперт сослалась на фотоматериалы, осмотра и пояснила, что ею изучались оба акта, составленные и ООО «Комильфо», и ИП «Толстых», которые имеют для эксперта определенное ориентирующее значение в плане того, что у сторон  радикально разные мнения о состоянии исследуемого нежилого помещения на один и тот же период времени. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, фото и видеоматериалы осмотров спорного помещения, заключение судебной экспертизы от 12.05.2022 № 813/3-16.1, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В части требований ИП ФИО2 о взыскании штрафов и неустоек, арендной платы. 

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник   обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

1)В части требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Комильфо»: 

- штрафа, предусмотренного пунктами 5.4.7 и 7.3 договора в сумме 9500 руб. (95 000 руб. х 5 % х 2 = 9500 руб.) (за то, что арендатор не вызвал на осмотр помещения); 

- штрафа, предусмотренного пунктом 5.4.7 договора  в сумме 33 250 руб. (95 000 х 35 % = 33 250 руб.) (за повторное несоответствие состояния нежилого помещения и прилегающей ему территории указанному в акте приема-передачи: отражено в акте 23.04.2020 и 15.07.2020).

24.07.2020 арендодатель направил арендатору претензию, в которой указал, что в соответствии с  пунктом 5.4.7 договора с 01.02.2019 по 01.02.2020 арендатор обязан был два раза сдать по акту состояние помещения и территории, однако до 23.04.2020 на осмотр арендодатель не вызывался. После напоминаний со стороны арендодателя 23.04.2020 стороны произвели осмотр объекта, выявлена необходимость проведения работ. В соответствии с договором срок устранения повреждений - 15 рабочих дней, срок продлен до 15 июня и до 15 июля 2020 года, по состоянию на 15.07.2020 повреждения не устранены. 

В претензии Предприниматель просил уплатить штраф в сумме  9500 руб. и 33 250 руб., всего 42 750 руб., выполнить работы в объеме, указанном в актах от 23.04.2020 и 15.07.2020, сдать работы по акту.

В пункте 5.4.7 договора сторонами установлено, что арендатор обязан сдать по акту приема-передачи 1 раз в 6 месяцев общее состояние нежилого помещения и прилегающую к нему территорию. В случае несоответствия состояния нежилого помещения и территории, указанному в акте  (приложение № 1), устранить повреждения (дефекты) в срок не позднее 15 рабочих дней с даты подписания акта, либо с даты получения письменного  уведомления арендодателя и затем сдать  результаты работ арендодателю, либо его представителю, уведомив его письменно за 5 рабочих дней до даты оформления соответствующего акта. В случае повторного несоответствия состояния нежилого помещения и прилегающей к нему территории указанному в акте (приложение № 1), арендатор уплачивает штраф в размере 35% от месячной  арендной платы на дату составления соответствующего требования.

 В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Дав оценку условиям договора аренды в соответствии с приведенными правилами, суд приходит к выводу о том, что обязанность сдать помещение  по акту, это обязанность арендатора по сдаче, в случае, если арендодатель воспользуется правом на составление акта, потребует составить акт и осуществить приемку помещения, а штраф подлежит взысканию в случае уклонения арендатора от такой сдачи.

 В период с 01.02.2019 до 01.20.2020 ИП ФИО2  не обращался к ООО «Комильфо» с требованием о проведении осмотра, составлении акта, не воспользовался правом, предусмотренным в пункте 5.1.1 договора, на вход в помещение с целью его периодического осмотра.   В договоре не установлена  обязанность арендатора вызывать или приглашать арендодателя для составления акта осмотра помещения. В пункте 5.4.7 не указано, что арендатор обязан инициировать составление акта, не указано на порядок сдачи арендатором  помещение по акту в одностороннем порядке.  

Никаких замечаний по состоянию помещения период действия договора до 23.04.2020 и адрес ООО «Комильфо» не поступало. Договор не содержит положений, которые бы обязывали арендатора письменно вызывать арендодателя на осмотр помещения. Также договором не урегулированы порядок и сроки направления соответствующих уведомлений арендодателю. Начиная с даты возникновения арендных отношений и передачи помещения арендатору последний не препятствовал проведению совместных с арендодателем осмотров на предмет общего состояния помещения и прилегающей к нему территории, но арендодатель не выражал своего желания и интереса в их организации.

На основании изложенного требование о взыскании штрафа в сумме 9500 руб. удовлетворению не подлежит. 

 В соответствии с вышеуказанным пунктом 5.4.7 договора (раздел 5.4 обязанности арендатора) сторонами установлено, что арендатор обязан сдать по акту приема-передачи 1 раз в 6 месяцев общее состояние помещения и прилегающую к нему территорию. В случае несоответствия состояния, указанному в акте (приложение № 1), устранить повреждения (дефекты) в срок не позднее 15 рабочих дней с даты подписания акта, либо с даты получения уведомления арендодателя, сдать  результаты работ арендодателю, уведомив его письменно за 5 рабочих дней до даты оформления акта. В случае повторного несоответствия состояния указанному в акте (приложение № 1), арендатор уплачивает штраф в размере 35% от месячной арендной платы.

Штраф в сумме 32 500 руб. в соответствии с пунктом 5.4.7 договора оплачивается арендатором в случае несоответствия состояния нежилого помещения и прилегающей территории, указанному в акте приема-передачи помещения.  В данном случае акт подписан  сторонами 23 апреля 2020 года, в нем отражены несоответствия, наличие которых ООО «Комильфо» не оспорено.  Нарушения в срок Обществом до 15.07.2020 не устранены, выявлены повторно, в связи с чем обосновано начисление штрафа в сумме 32 500 руб. за повторное несоответствие состояния нежилого помещения. 

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, переписку между сторонами, в том числе ответ на претензию от 27.07.2020 № 162, приходит к выводу, что не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих, что нарушение срока, установленного в акте от 23.04.2020, не проведение ремонтных работ в срок до 15 июля 2020 года, обязанность по проведению которых Общество взяло, подписав акт от 23.04.2020,  произошло по вине ИП ФИО2 При этом из письма от 27.07.2020 следует, что 15.07.2020 только направлены предложения и возражения по подписанному Обществом без замечаний акту, а не проведены работы. 

2) В части требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Комильфо» пеней в сумме 4750 руб. 

Предпринимателем в адрес ООО «Комильфо» направлена претензия   29.07.2020 № 2 об уплате пеней за несвоевременное внесение арендной платы за август 2020 года.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца оплачивает арендную плату в полном объеме за следующий календарный месяц.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, оплата за август 2020 года произведена 21.07.2020,  просрочка составляет 1 день, размер пени - 5% от суммы месячной арендной платы за 1 день - 4750 руб. 

Вместе с тем, Обществом заявлено ходатайство о снижении неустойки.

Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов). 

Таким образом, суд, исходя из всей совокупности материалов дела и доводов сторон, устанавливает возможность снижения суммы неустойки, руководствуясь принципом справедливости, но с учетом состязательности арбитражного процесса и распределения бремени доказывания. 

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до 950 руб. При этом суд учитывает компенсационный характер пеней, их повышенный размер относительно ключевой ставки Банка России. По мнению суда, такой размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца и соответствует принципам добросовестности и разумности.

Таким образом обоснованы требования о взыскании  пени в сумме 950 руб. 

3) В части требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Комильфо»:

- штрафа в сумме 4750 руб. (9500 х 5 % = 4750 руб.) за не проведение текущего ремонта;

- штрафа в сумме 4750 руб. (9500 х 5 % = 4750 руб.) за нарушение пункта 5.4.6 договора (не поддержание территории в надлежащем состоянии, акт от 24.07.2020).

- штрафа в сумме 5320 руб. за нарушение пункта 5.4.6 договора (не поддержание территории в надлежащем состоянии, претензия от 01.10.2020).

В претензии от 30.07.2020 Предприниматель указал, что пунктом 5.4.10 договора на арендатора возложена обязанность осуществлять текущий ремонт, ремонт не производится, что подтверждено в актах от 23.04.2020 и 15.07.2020.

В соответствии с пунктом 7.3 договора предусмотрено, что неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 5 % от месячной суммы арендной платы за каждое нарушение.

Нарушение, отраженное в претензии от 30.07.2020 аналогично нарушению, отраженному в претензии от  24.07.2020 (невыполнение работ, указанных в актах от 23.04.2020 и 15.07.2020), за которое арендодателем начислен штраф в размере 35 % - повторное несоответствие состояния нежилого помещения и территории, указанному  акте приема - передачи. 

В указанной части суд, основываясь на принципе невозможности применения к должнику двух мер ответственности за одно нарушение, приходит к выводу, что ИП ФИО2 фактически установлена двойная ответственность за одно и тоже нарушение, а именно за не проведение ремонта в арендуемом помещении, что противоречит положениям гражданского законодательства Российской Федерации.

На основании изложенного требование о взыскании штрафа в сумме 4750 руб. удовлетворению не подлежит. 

ИП ФИО2 также  указал в претензии от 30.07.2020, что возле входа в помещение складируется мусор, не вывозится в места утилизации, необходимо уплатить штраф в сумме 4750 руб., предусмотренный пунктом 7.3 договора. 

В претензии от 01.10.2020 (01.10.2020 направлено два требования о взыскании штрафов) ИП ФИО2 указал, что  требование к содержанию территории не выполняется, что зафиксировано и подтверждается актом осмотра от 29.09.2020 (представителем арендатора, третьими лицами зафиксировано, что возле входа в помещение складируется мусор, нарушаются санитарно-гигиенические нормы и правила, условия  договора).

Однако, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств подтверждающих, что территория не содержалась в надлежащем состоянии, мусор не вывозился и Обществом нарушались санитарно-гигиенические нормы и правила на территории, прилегающей к арендуемому помещению, Предпринимателем не представлено. 

Из ответа на претензию от 30.07.2020, составленном ООО «Комильфо» от 04.08.2020 № 169 и материалов дела следует, что Предпринимателем проведены осмотры территории, однако, он не уведомлял арендатора о проведении осмотра,  договор не содержит положений, предоставляющих арендодателю производить осмотр прилегающей территории без участия арендатора.   

Об актах осмотра ИП ФИО2 Общество не уведомлял. 

То обстоятельство, что на прилегающей территории находился мусор, не свидетельствует о том, что Общество не убирало его, не вывозило, не поддерживало территорию в частоте, из актов и иных документов дела не следует - когда данный мусор появился, когда и кем был убран с нее, какое время находился около магазина.  

4) В части требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Комильфо» штрафа в сумме 4750 руб. (за нарушение пункта 6.3 договора аренды). 

ИП ФИО2 направил ООО «Комильфо» претензию от 31.07.2020, в которой указал, что 28.07.2020 направлен счет за эксплуатационные расходы на сумму 1903 руб. 22 коп. 

В соответствии с пунктом 6.3 договора арендатор обязан в течение 3 рабочих дней с момента получения счета от арендодателя на оплату технического обслуживания, коммунальных и эксплуатационных расходов за арендуемое помещение направить арендодателю на электронную почту  копии платежных документов, подтверждающих оплату  расходов.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требование в данной части  не подлежит удовлетворению, так как документ об оплате квитанции за содержание жилого помещения за июль 2020 года по лицевому счету № 

<

***> направлен арендодателю 31.07.2020 на адрес электронной почты, в соответствии с пунктом 12.5 договора. Следовательно, обязанность, предусмотренная пунктом 6.3 договора, арендатором не нарушена.

При этом суд также принимает во внимание, что Предприниматель не заявляет о неуплате арендной платы, о нарушении срока уплаты, денежные средства в соответствии с выставленным счетом получены. ИП ФИО2 получив оплату в 1903 руб. 22 коп. знал о том, что оплата произведена по платежному поручению. Суд принимает во внимание, что в претензии Предприниматель не указывает - когда им направлен счет на оплату, когда он получен арендатором, в чем именно выражено нарушение условий договора. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства суд приходит к выводу, что основания для начисления и взыскания штрафа в сумме 4750 руб. за нарушение пункта 6.3  договора аренды отсутствуют. 

5) В части требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Комильфо»:

- штрафа в сумме 33 250 руб. (95 000 х 35 % = 34 750 руб.) за нарушение пункта 5.4.7 договора;

- штрафа в сумме 4750 руб., за нарушение пункта  5.1.1 договора (95 000 х 5 % = 4750 руб.);

- штрафа за нарушение пункта 5.1.1 договора в сумме 5320 руб. (106 300 х 5 % = 5320 руб. (претензия от 29.10.2020).  

ИП ФИО2 в претензии от 05.08.2020 сослался на пункт 5.4.7 договора, акты от 23.04.2020, от 15.07.2020 и на то, что согласован новый срок осмотра помещения с целью фиксации проведенных работ по устранению вреда, который должен состояться 04.08.2020. В претензии указано, что представители ООО «Комильфо» на осмотр не явились, препятствовали проведению осмотра, помещение было закрыто и заблокировано, вызваны сотрудники полиции и общественности (акт осмотра от 04.08.2020).

Штраф за нарушение пункта 5.4.7 договора взысканию не подлежит, так как выставлен к оплате претензией от 24.07.2020 и признан судом обоснованным. В претензии от 05.08.2020 фактически начисляется штраф и арендатор привлекается в ответственности, предусмотренной пунктом 5.4.7 договора – несоответствия состояния нежилого помещения, повторно. 

В указанной части суд, основываясь на принципе невозможности применения к должнику двух мер ответственности за одно нарушение, приходит к выводу, что фактически установлена двойная ответственность за одно и тоже нарушение, а именно за не проведение ремонта в арендуемом помещении.

Более того, как было указано выше, сообщалось ИП ФИО2 в вышеуказанных письмах, 30.07.2020 ООО «Комильфо» начало производить ремонтные работы арендуемого помещения, которые по состоянию на 12.08.2020 завершены, что подтверждается актом от 12.08.2020. 

В части взыскания штрафа в размере 4750 руб. требование также не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель (его представители) имеют право на вход в помещение с целью его осмотра на предмет.  

Оценив в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ условия договора, суд приходит к выводу, что в данном случае вход в помещение, в соответствии с пунктом 5.1.1 договора, должен производиться с целью соблюдения условий пользования помещением, а не целью проверки проведения ремонтных работ.

Следовательно, основания для взыскания штрафа, предусмотренного 7.3 договора, за непредставление возможности входа в помещение 04.08.2020, нарушение пункта 5.1.1 договора, отсутствуют.

Более того, Предприниматель в нарушение статьи 65 АПК РФ не оспорил, что уведомлениями от 03.08.2020 № 166 и 04.08.2020  № 167 Общество сообщило о невозможности проведения осмотра 05.08.2020 в связи с проведением ремонтных работ, окончание которых запланировано 11.08.2020, равно как и не доказал, что имело место препятствие к входу в помещение, за которое может быть предусмотрена ответственность, предусмотренная пунктом 5.1.1 договора. 

Несогласие Общества с тем, что помещение не соответствует требованиям, предъявляемым Предпринимателем,  не подписание актов, не свидетельствует о препятствии в осмотре помещения и не влекут ответственность, предусмотренную договором. 

ИП ФИО2 не обосновал необходимость составления многочисленных, аналогичных по содержанию актов осмотра и направления аналогичных по содержанию претензий об оплате штрафов за не проведение ремонтных работ. 

В связи с тем, что ремонтные работы не проведены (проведены ненадлежащим образом, с нарушениями, помещению нанесен ущерб) Предприниматель заявил ко взысканию убытки в виде стоимости устранения недостатков переданного в аренду помещения. За нарушение сроков проведения работ заявил ко взысканию штраф. 

Более того, из материалов дела, актов, видеоматериалов, претензий, переписки, явно следует, что Общество не уклоняется от передачи помещения, разногласия сторон сводятся к качеству проведенных ремонтных работ и состоянию помещения, а не к препятствию ИП ФИО2 осматривать принадлежащее ему имущество. 

В письме от 04.08.2020 Общество сообщило, что 04.08.2020 представитель на осмотре присутствовать не сможет, необходимо 12.08.2020 произвести осмотр. 12.08.2020 проведены осмотр и видеосъемка помещения. 

По вышеизложенным основаниям не подлежит взысканию штраф в сумме 4750 руб.(95 000 х 5 % = 4750 руб. и 5320 руб. (106 400 =х 5% = 5320 руб.  (претензия от 10.08.2020), 10 640 руб. (106 400 х 5 % х 2= 10 640 руб.) (претензия от 08.09.2020), 5320 руб. (106 400 х 5 = 5320 руб.) (претензия от 29.10.2020).

Кроме того пункт 5.1.1 не содержит прямой обязанности истца направлять на проводимые ответчиком осмотры своего представителя, которая бы позволила начислять арендатору штрафы за неявку на осмотр.   

6)В части требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Комильфо»

- штрафа в сумме 37 420 руб. (106 400 руб. х 35 %), за нарушение пункта  5.4.7 договора (претензия от 20.08.2020);

- штрафа в сумме 37  420 руб. (106 400 руб. х 35 %), за нарушение пункта 5.4.7 договора (претензия от 08.09.2020) 

В претензии от 20.08.2020 Предприниматель указал, что осмотрами 04.08.2020 и 07.08.2020 установлено, что ни один из видов работ, указанных в актах от 23.04.2020 и 15.07.2020, не выполнен. 12.08.2020 также установлено, что работы не проведены, подлежит уплате штраф - 37 420 руб., предусмотренный пунктом 5.4.7 договора.  Предприниматель указал, что он оставляет за собой право привлечь стороннюю подрядную организацию и произвести ремонт,  устранить допущенные повреждения, расходы Общество обязано будет возместить в полном объёме. 

В претензии от 08.09.2020 ИП ФИО2 также со ссылкой на пункт 5.4.7 договора указывает, что не проведены ремонтные работы, не согласован график проведения, нарушена технология выполнения  работ (акты осмотра от 02.09.2020, 07.09.2020). 

В данном случае штраф за нарушение пункта 5.4.7 договора взысканию не подлежит, так как был выставлен к оплате претензией от 24.07.2020 и признан в данной части судом обоснованным.  

7) В части требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Комильфо» пеней в сумме 28 500 руб. (по состоянию на 25.08.2020 (95 000 х 5 % х 6 дней) = 28 500 руб., по состоянию на 01.09.2020 в сумме 61 750 руб.

Предприниматель в претензии от 25.08.2020 указал, что необходимо оплатить сумму страхового депозита - 95 000 руб. и пени за нарушение срока его предоставления в сумме 28 500 руб., в претензии от 01.09.2020 указал, что необходимо оплатить сумму пеней - 61 750 руб. (по состоянию на 01.09.2020).

В соответствии  с пунктом 10.1 договора  при удержании страхового депозита арендатор обязан в течение 5 банковских дней с даты такого удержания (индексации) уплатить арендодателю дополнительную (удержанную арендодателем) сумму страхового депозита с тем, чтобы в течение всего срока действия договора размер страхового депозита составлял сумму, не менее указанной в настоящем пункте. Использование страхового депозита для уплаты сумм, подлежащих платежу в силу обстоятельств арендатора по договору, производится арендодателем в преимущественном порядке по отношению к другим видам обеспечения, установленным настоящим договором.

В случае просрочки в предоставлении арендатором обеспечения по договору и/или его предоставления не в полном объеме согласованной в  договоре суммы страхового депозита, арендодатель имеет право потребовать уплаты  пени за просрочку в размере 5 % непокрытой обеспечением суммы покрытия за каждый календарный день просрочки.

 Поскольку суд приходит к выводу, что правомерно начисление штрафов и пеней только в сумме 34 200 руб.  (33 250 руб. и 950 руб.), основания для перечисления страхового депозита в сумме 95 000 руб. по состоянию на 25.08.2020 у Общества отсутствовали, следовательно, отсутствуют основания для взыскания пеней за нарушение срока его зачисления.  

Более того, оценив в порядке статьи 431 ГК РФ условия договора, в том числе пункт 10.2, суд пришел к выводу, что ответственность  за нарушение срока уплаты дополнительной суммы страхового депозита данным пунктом не предусмотрена. Ответственность в виде пени наступает в случае просрочки в предоставлении обеспечения в момент заключения договора.

8) В части требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Комильфо» штрафа в сумме 5320 руб. (претензии от 23.09.2020, от 01.10.2020).

В претензии от 23.09.2020 и в претензии от 01.10.2020 повторно ИП ФИО2 указал, что в соответствии с пунктом 5.4.10 договора установлена обязанность арендатора осуществлять за свой счет текущий ремонт помещения и имущества, находящегося в нем, поддерживать его в течении срока действия договора в состоянии, в котором оно было им принято.  При передаче арендатору помещения в сантехническом узле установлено два прибора учета воды. При осмотре состояния помещения 07.09.2020 выявлено, что в санузле только один прибор. По состоянию на 18.09.2020 установлено, что прибор учета воды не установлен, не опломбирован, не предоставлена техническая документация и паспорт, прибор в эксплуатацию не допущен. 

Предприниматель сослался на нарушение пунктов 5.4.6,  5.4.10  5.4.16 договора, указав, что подлежит уплате штраф, предусмотренный пунктом 7.3 договора - 106 400 х 5% = 5 320 руб.

Суд считает, что требования в данной участи удовлетворению не подлежат, так как  в нарушение статьи 65 АПК РФ Предприниматель не представил доказательств, что Обществом допущено нарушение условий договора. Не представил доказательств, что в момент передачи помещения в нем имелось два прибора учета воды, что Общество демонтировало какой - либо прибор учета, осуществляло пользование водой по неучтенному прибору.  Акт приема-передачи помещения от 04.02.2019 не содержит сведений о приборе учета воды, установленном в помещении на момент его передачи. Более того до сентября 2020 года составлялись многочисленные акты осмотра, в том числе в апреле сторонами составлен акт и указаны работы, которые необходимо произвести арендатору, претензий к приборам учета воды ИП ФИО2 не предъявлял. 

Предприниматель в ходе рассмотрения дела не оспорил, что 06.07.2020 Обществом и МУП «Владимир водоканал» в спорном помещении принят в эксплуатацию узел учета питьевой воды, что подтверждается соответствующим актом, содержащим сведения о марке и заводском номере установленного прибора, его опломбировании. До указанной даты определение объемов потребленной воды производилось расчетным способом, а не на основании показаний прибора учета, что подтверждается справкой МУП «Владимирводоканал»  от 17.03.2021. Более того, одновременно с расторжением договора аренды и возвратом помещения Обществом совместно с  МУП «Владимирводоканал» 15.10.2020 составлен акт прекращения услуг по водоснабжению и водоотведению, содержащий сведения об установленном ранее 06.07.2020 приборе учета и наличии на нем пломб.

9) В  части требования ИП ФИО2 о взыскании 212 800 руб. 

(пункт 8.4 договора).

Суд считает, что требование о взыскании 212 800 руб. заявлено Предпринимателем обоснованно на основании нижеследующего. 

В соответствии с пунктом 8.4 договора аренды в случае одностороннего расторжения арендатором договора, он обязуется выплатить неустойку в размере равном совокупной сумме арендной платы за 2 месяца, в течении 15 рабочих дней с момента расторжения договора. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 01.02.2019 он заключен на срок 5 лет.

В соответствии с извещением от 06.08.2020 ИП ФИО2 увеличил размер платы до 106 400 руб. ежемесячно. 

Так как Общество отказалось от договора ранее 01.02.2024, оно обязано вносить арендодателю плату в размере платы за 2 месяца, что составляет 212 800 руб. 

Довод Общества о том, что увеличение размера арендной платы является злоупотреблением права отклоняется судом, так как в соответствии с пунктом 6.6 договора арендодатель имеет право изменить в одностороннем порядке размер арендной платы, не ранее чем черед 18 (восемнадцать) месяцев с даты заключения настоящего договора и не более чем на 12% (двенадцать процентов) от размера арендной платы, указанной в п.п., 6.1, 6.2. договора. Стороны установили, что дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы, между сторонами не заключается и не подписывается, арендная плата изменяется и начисляется в новом размере с даты указанной в письменном уведомлении арендодателя.

 В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма  является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. 

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

При этом в соответствии с платежным поручением оплата за сентябрь 2020 года (платежное поручение от 19.08.2020 № 1043) произведена Обществом с учетом произведенного увеличения размера арендной платы. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзацах 6, 7 Информационного письма Президиума от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских

правоотношений, закрепленной статьей 10ГК РФ.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если с учетом конкретных обстоятельств такое требование будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности. Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения, отношение к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения. Законодатель и сложившаяся судебная практика не допускают попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

В данном случае, основания для применения статьи 333 ГК РФ и взыскании платы в размере менее, чем плата за два месяца, судом не установлено. 

В претензии от 11.11.2020 ИП ФИО2 указал, что в соответствии с уведомлениями от 15.07.2020 № 149 и от 24.09.22020 № 222 на основании пункта 5.4.5 договора арендатор воспользовался правом на досрочное расторжение договора аренды с 15.10.2020, неустойка, предусмотренная пунктом 8.4 составляет 212 800 руб. В связи с неуплатой 212 800 руб. необходимо оплатить штраф в сумме 5320 руб. (106 400 руб. х 5 % = 5320 руб.)

В части требования Предпринимателя о взыскании штрафа в сумме 5320 руб. за невыплату 212 800 руб. суд приходит к выводу, что в данном случае штраф за нарушение пункта 7.3 договора не может быть взыскан за несвоевременное внесение неустойки за пользование помещением в связи с досрочным расторжением договора. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что Предпринимателем обосновано предъявлены требования о взыскании штрафа в сумме 33 250 руб., пеней в сумме 950 руб., и требование о взыскании платы в сумме 212 800 руб. за досрочное расторжение договора. 

По требованию ИП ФИО2  

о взыскании убытков, связанных с устранением выявленных недостатков и дефектов в помещении.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 8 и пункта 2 статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

Согласно статье 393  ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15  настоящего Кодекса.

В силу статьи 15  ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с требованием ИП ФИО2 должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения Общества, причинную связь между его поведением и наступившим вредом.

Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статьи 71  АПК РФ).

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты, фото и видеоматериалы, заключение судебной экспертизы от 12.05.2021 № 813/3-16.1, суд пришел к выводу, что требование о взыскании убытков в общей сумме 649 765 руб. заявлено Предпринимателем обосновано. 

В данном случае стороны в пункте 5.4.8 договора аренды согласовали, что в обязанности арендатора входит возврат помещения после прекращения или расторжения договора аренды в состоянии, в котором оно находилось в момент его передачи арендатору (согласно п.3.2 договора).

Более того, в пунктах 3.1 и 3.2 договора стороны установили, что передача помещения производится по акту приема-передачи помещения (приложение № 1). В акте  фиксируется техническое состояние помещения, а также оборудования. Акт  является неотъемлемой частью договора. 

Таким образом, исходя из вышеуказанных пунктов договора, а также вышеизложенных пунктов договора, содержащих обязанности арендатора,  в том числе 5.4.6 договора (...поддерживать помещение, прилегающую территорию в исправном состоянии....), 5.4.7 (....о состоянии помещения состоянию в акте, являющемуся приложением № 1.....), 5.4.8 (.... возвратить помещение в состоянии, в котором оно находились в момент передачи...), 5.4.10 (....осуществлять ремонт, поддерживать в состоянии, в котором помещение было принято....), 5.4.23, 5.4.25, 9.4,   ООО «Комильфо» обязано проводить текущий ремонт помещения и прилегающей территории, обеспечивать надлежащее их состояние, вернуть помещение в том состоянии, которое отражено в акте от 04.02.2019, т.е. на момент передачи арендатору.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В акте от 04.09.2019 (приложение № 1 к договору), стороны, в том числе, в целях соблюдения пункта 5.4.8 договора и возврата помещения в том состоянии, в котором оно принято,  согласовали состояние помещения, отдельных его элементов, оборудования (раковины, унитаза, светильников, розеток, батарей, окон, дверей), определив  его как «хорошее состояние».

Более того в процессе исполнения договора, подписав акт от 23.04.2020,  Общество приняло на себя обязательство по осуществлению ремонта в помещении и обязательство по проведению ремонта прилегающей территории. В акте от 23.04.2020 указано какие работы необходимо провести. Все работы, которые входят в стоимость убытков, являются работами, проведение которых Общество взяло, подписав акт от 23.04.2020. 

Общество подписало договор, акт от 04.09.2019, акт от 23.04.2020, приступило к проведению работ, но в ходе рассмотрения спора в суде, заявило довод, что из акта от 23.04.2020 не следует, кто должен производить работы, а работы по ремонту территории не могут быть возложены на арендатора. 

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзацах 6, 7 Информационного письма Президиума от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских

правоотношений, закрепленной статьей 10ГК РФ.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если с учетом конкретных обстоятельств такое требование будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности. Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения, отношение к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения. Законодатель и сложившаяся судебная практика не допускают попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

Ссылка Общества на то, что из акта от 23.04.2020 не следует, кто должен проводить работы, не принимается судом, так как он подписан на основании пункта 5.4.7 договора, в котором указано на проведение ремонта именно арендатором. Более того, в акте указано, что работы по монтажу плитки необходимо согласовать с арендодателем. 

Ссылка ООО «Комильфо», что выявленные повреждения не подтверждают факт передачи помещений арендодателю в худшем состоянии, чем принятые арендатором первоначально, признается судом необоснованной, так как не представлено доказательств возврата арендованного им имущества арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, доводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не опровергнуты.

Довод Общества о том, что оно не обязано содержать прилагающую территорию, производить ремонт входной плитки, двери, перил, цепей, также отклоняется судом, так как противоречит пунктам 5.4.6, 5.4.7, в которых ООО «Комильфо» взяло на себя обязанность поддерживать прилегающую территорию в исправном состоянии.  

Довод ООО «Комильфо» о том, что помещение могло эксплуатироваться после 15.10.2020, не принимается судом, так как из актов осмотра, фотографий, заключения эксперта следует, что после 15.10.2020 ИП ФИО2 помещение не эксплуатировал, своим правом, предусмотренным пунктом 5.6 на проведение ремонта не воспользовался, помещение в аренду не передавал.

Ввиду наличия между сторонами спора относительно недостатков в нежилом помещении на момент его возврата арендодателю,  судом  назначалась  судебная экспертиза.

Как следует из материалов дела и подтверждено результатами проведенной  по делу судебной  экспертизы, ремонт в спорном помещении ООО «Комильфо» проводился. Однако, проведен некачественно, в результате его проведения помещение не было приведено в надлежащее состояние, в котором находилось на момент его принятия по акту от 04.02.2019.

Эксперт указал, что проведенные работы не соответствуют действующим требованиям ГОСТ и СНиП, некачественно произведенный  ремонт  подлежит  демонтажу, необходимо проведение ремонтных работ в помещении.

Ссылки Общества на недостоверность экспертного заключения судом не принимаются во внимание, поскольку по поставленному судом вопросу экспертом дан подробный ответ, который не противоречит иным, имеющимся в материалах дела, доказательствам.

Согласно статье 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1).  В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2). 

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении исследования требований действующего законодательства, не представлено. Само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для того, чтобы исключить его из числа доказательств по делу. Достоверных и достаточных доказательств, опровергающих, ставящих под сомнения выводы эксперта, сделанные в заключении от 12.05.2022 № 813/3-16.1, суду не предоставлено.

Суд, оценив заключение эксперта,  признает его допустимым доказательством, поскольку оно противоречий не содержит, сомнений в его достоверности не имеется, заключение мотивировано, выводы эксперта обоснованы исследованными обстоятельствами. У суда отсутствуют основания не доверять эксперту, имеющему специальные познания, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

То обстоятельство, что эксперт определил стоимость ремонтных работ, стоимость устранения недостатков, не является обстоятельством, которое позволяет суду сделать вывод о недопустимости экспертного заключения от 12.05.2022 как доказательства по делу. 

В силу абзаца 12 части 2 статьи 86 АПК РФ, если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы заявлено не было, никаких документов, подтверждающих иной размер убытков, в материалы дела, не представлено. 

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. 

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Экспертом суду представлен подробный расчет суммы восстановительного ремонта, представлена локальная смета с указанием стоимости работ по каждой позиции. Он установил, что помещение имеет недостатки, проведен некачественный ремонт, необходимо проводить ремонтные работы, заменить плитку, покрасить стены и т.д., иной стоимости работ, т.е. иной размер убытков Обществом не приведен. 

Эксперт пояснил, что  считает, что помещение находилось в хорошем состоянии, исходя из акта, составленного в феврале 2019 года, но в настоящее время  должны быть выполнены работы в соответствии с нормативными требованиями. Эксперт, согласно ответам на вопросы, исходил из предоставленного акта, согласно которому помещение находилось в состоянии, соответствующем строительным требованиям и нормам, не требующем капитального и текущего ремонта. На момент обследования помещение нуждалось в восстановительном ремонте, выявленные повреждения выходили за рамки нормального физического износа, дефекты, отраженные в заключении, возникли в результате механического воздействия, проведения некачественного ремонта. Указал, что работы, перечисленные в экспертном заключении, являются работами, необходимыми для восстановления объекта после механических воздействий в результате использования помещения и проведенного некачественного ремонта. 

С учетом того, что обязательства по проведению надлежащего ремонта используемого помещения,  возврата помещения в надлежащем состоянии Обществом не исполнены, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с него убытков на основании норм статьей 15, 393 ГК РФ в сумме 649 765 руб. 

Таким образом, правомерны требования Предпринимателя о взыскании убытков в сумме 649 765 руб., штрафа в сумме 33 250 руб., пеней в сумме 950 руб., платы в сумме 212 800 руб. за досрочное расторжение договора, всего 896 765 руб. 

Предпринимателем заявлено требование о взыскании:

-  задолженности по арендной плате за сентябрь и октябрь 2020 года в сумме 156 940 руб. 49 коп.;

- штрафа за досрочное расторжение договора аренды в сумме 212 800 руб.; 

- неустойки в сумме 10 070 руб. 

с учетом того, что Обществом оплачена сумма обеспечительного платежа 95 000 руб. (платежное поручение от 08.02.2019 № 137), внесена плата за сентябрь 2020 года в сумме 106 400 руб. (платежное поручение от 19.08.2020 № 1043) и плата за октябрь 2020 года в сумме 51 483 руб. (платежное поручение от 16.09.2020 № 1228), указанные суммы зачтены ИП ФИО2 в счет начисленных неустоек, пеней, штрафов. 

Таким образом, с учетом имеющегося обеспечения в сумме 95 000 руб. с Общества подлежит взысканию задолженность в сумме 152 000 руб. на основании пункта 8.4 договора и убытки в сумме 649 765 руб. 

Требование Общества о возращении 95 000 руб. удовлетворению не подлежит. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, с Общества в пользу Предпринимателя подлежит взысканию 17 103 руб.

С индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 320 руб. с учетом произведенного увеличения размера исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 17, 49, 65, 70, 71, 110, 123, 156, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              Р Е Ш И Л:

       1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комильфо», 600902, г. Владимир, мкр. Энергетик, ул. Энергетиков, д. 25Б, этаж 1, пом. 1, 17, 18, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315332700000165, задолженность на основании пункта 8.4 договора аренды от 01.02.2019 № 15 в сумме 152 000 руб., убытки в сумме 649 765 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 17 103 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315332700000165, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 320 руб. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу. 

       3. В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 в остальной части отказать. 

       4. В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Комильфо» отказать. 

5. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                  З.В. Попова