ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1696/2022

г. Челябинск

28 марта 2022 года

Дело № А07-32956/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Поздняковой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 по делу № А07-32956/2020.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр» - ФИО2 (доверенность от 06.12.2020 сроком действия до 06.12.2023, паспорт, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр» (далее – ООО «Деловой центр», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация) о признании незаконным отказа Управления в уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018, выраженного в ответах на обращение исх. № 312 от 28.08.2020, № 28891 от 05.10.2020; об обязании Управления направить в адрес ООО «Деловой центр» дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы по  договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018 на 90 % (с учетом уточнения заявленных требований, т. 2 л.д. 111-117).

В ходе рассмотрения дела ООО «Деловой центр» неоднократно уточняло заявленные требования и круг лиц, участвующих в деле, окончательно в качестве ответчиков избрало Управление и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство), просило суд обязать Министерство и Управление направить в адрес ООО «Деловой центр» проект дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018 за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66%, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76%, за период с 01.09.2020 по 31.12.2021 на 25,45%.

Кроме того, ООО «Деловой центр» заявило отказ от требования о признании незаконным отказа Управления в уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018, выраженного в ответах на обращение исх. № 312 от 28.08.2020, № 28891 от 05.10.2020 (т. 4 л.д. 9-10).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) указанное уточнение предмета заявленных требований было принято судом первой инстанции к производству.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ООО «Лента»), государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (далее – ГКУ «Управление имуществом казны РБ»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 (резолютивная часть от 16.12.2021) принят отказ ООО «Деловой центр» от требований в части признании незаконным отказа Управления, выраженного в письмах № 10480 от 26.06.2020, № 28891, 28008 от 05.10.2020. Производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования ООО «Деловой центр» удовлетворены. Суд обязал Министерство направить в адрес ООО  «Деловой центр» проект дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды № 666-18 от 30.10.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:55:0109810:5642 за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66 %, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76 %, за период с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 25,45 %. В удовлетворении исковых требований к Управлению отказано.

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что согласно п. 2.8 приложения к распоряжению Главы Республики Башкортостан от 01.06.2020 № РГ-153 «О дополнительных мерах по повышению устойчивости экономики Республики Башкортостан с учетом внешних факторов, в том числе связанных с распространением коронавирусной инфекции» органам местного самоуправления было только рекомендовано рассмотреть возможность освобождения юридических и физических лиц от уплаты (снижения) арендной платы по договорам аренды земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов)). В целях реализации первоочередных мер по повышению устойчивости экономики городского округа город Уфа Республики Башкортостан с учетом внешних факторов, Администрацией были направлены в Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан предложения об освобождении от арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, предоставленных для размещения гостиничных комплексов и объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов)) площадью свыше 5 000 кв.м. Нормативный правовой акт по указанным предложениям Администрации в настоящее время не принят. В силу изложенного Управление полагало, что как орган исполнительной власти не вправе самостоятельно принимать решения относительно правил платы за земли, а также принимать меры по освобождению от арендной платы или ее снижению.

Апеллянтом отмечено, что принятие органами местного самоуправления мер по снижению или отмены арендной платы по договорам аренды за 2020 год носит рекомендательный характер.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 апелляционная жалоба Управления на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 по делу № А07-32956/2020 была принята к производству и назначена к рассмотрению на 02.03.2021.

К дате судебного заседания, назначенного на 02.03.2021, от ООО «Деловой центр» поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления – без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы Управления было отложено на 21.03.2021. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 в составе суда, рассматривающего дело, на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Томилиной В.А. судьей Аникиным И.А. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ответчиков и третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости  от 03.09.2018 ООО «Деловой центр» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010910:6315, общей площадью 38 030,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 36-78).

Указанное здание, помещения в нем обременены правами аренды многочисленных арендаторов, с которыми у ООО «Деловой центр» заключены договоры аренды нежилых помещений.

Между Управлением (арендодатель) и ООО «Деловой центр» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018 (далее также – договор, т. 1 л.д. 99-102), по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010910:5642, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> с видом разрешенного использования - торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие, общей площадью  50 027 кв.м. Арендатор обязан вносить плату за 41 957,6 кв.м.

В силу п. 3.1 договора срок аренды определен с  12.07.2018 по 17.07.2028.

Пунктом 4.7 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. 

По акту приема-передачи земельного участка от 30.10.2018 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010910:5642, был передан в арендное пользование истцу (т. 1 л.д. 113).

Размер и расчет арендной платы определены в приложении № 2 к договору, согласно которому арендная плата за 2020 год составила 21 808 432,41 руб., которая подлежит оплате арендатором ежемесячно равными платежами в размере 1 817 369,34 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости  от 07.07.2021 № КУВИ-002/2021-83471090 обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 зарегистрировано в пользу ООО «Деловой центр» и ООО «Лента» (т. 3 л.д. 96-99).

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 13.08.2020 административное исковое заявление ООО «Деловой центр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, удовлетворено; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 05:55:010910:5642 площадью 5 027 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Кировский, ул. Бакалинская, равной рыночной стоимости в размере 293 997 673 руб. 06 коп. по состоянию на 01.01.2019. 

С учетом кадастровой стоимости, установленной судом, согласно расчету годовой арендной платы к договору аренды в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 ежемесячная плата составила 1 064 384,61 руб. 

На арендуемом земельном участке расположен Торгово-развлекательный центр «Ультра», основным видом деятельности ТРЦ «Ультра» (ООО «Деловой центр») является сдача помещений в аренду, на территории ТРЦ расположены магазины, кафе, детские игровые комнаты, кинотеатр.

Согласно акту осмотра здания торгово-развлекательного центра «Ультра», расположенного по адресу: 

<

...>, от 24.08.2021, составленного совместно представителями ООО «Деловой центр», Управления, Администрации, общая площадь здания составляет 45 376 кв.м, количество этажей - 5, в том числе подземных (подвал) - 1 (данные технического паспорта по состоянию 20.10.2015, инв. № 359336, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.11.2016).

Письмом от 26.05.2020 исх. № 190 ООО «Деловой центр» обратилось в Управление с просьбой об уменьшении стоимости арендной платы на 90 % от установленной договором аренды за месяц в период с 28.03.2020 по 30.09.2020, с подготовкой и направлением соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды (т. 1 л.д. 115-116).

Письмом от 26.06.2020 исх. № 10480 Управление отказало в удовлетворении заявления ввиду того, что нормативного правового акта, предусматривающего освобождение от арендной платы по договорам аренды земельных участков, не имеется (т. 1 л.д. 121-122).

Письмом от 28.08.2020 № 312 ООО «Деловой центр» вновь обратилось с заявлением в адрес Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, руководителя Управления с просьбой инициировать процедуру разработки и принятия нормативного правового акта, предусматривающего освобождение, уменьшение размера арендной платы (т. 1 л.д. 123-125). 

Письмом Управления от 05.10.2020 исх. № 28891, 28008 в удовлетворении заявления отказано по тем же самым основаниям (по причине отсутствия нормативного правового акта, предусматривающего освобождение, уменьшение размера арендной платы) (т. 1 л.д. 126-127). 

ООО «Деловой центр» получен отчет ООО «Стандарт-аудит» по результатам проведения финансовой экспертизы деятельности предприятия в период с 01.01.2020 по 30.09.2020 (т. 1 л.д. 82-98), согласно которому с учетом ситуации в РФ и в мире, связанной с объявленной пандемией по коронавирусу, общество наблюдает действие внешних факторов оказывающих существенное влияние на достижение плановых показателей экономической эффективности хозяйственной деятельности на 2020 год. В апреле 2020 года из 129 заключенных договоров аренды продолжили работу арендаторы лишь 8 договоров, так как входили в список организаций, необходимых для жизнеобеспечения граждан РФ. В связи со сложившейся ситуацией со многими клиентами были подписаны дополнительные соглашения, которые значительно уменьшили размер арендной платы с 01.04.2020, что привело к существенному снижению выручки. Выручка по арендной плате за 9 месяцев 2020 года по сравнению с выручкой за 9 месяцев предыдущего периода сократилась на 45 266 тыс. руб. Снижение выручки по сравнению с первым месяцем достигает максимума в апреле и составляет 71,15 %. В апреле наблюдается и максимальное снижение выручки по сравнению с предыдущим месяцем - 68,7%. Ежемесячная выручка каждого из месяцев 2 и 3 квартала 2020 года ниже выручки января и февраля 2020 года. Снижение по сравнению с январём 2020 года находится в диапазоне от 24,42% до 71,15%. Так, например, если выручка в январе и феврале 2020 года составляла 19125,6 тыс. руб. (без НДС) и 18662,5 тыс. руб. (без НДС) соответственно, то в апреле выручка составила 5517,3 тыс.руб. (без НДС). Несмотря на незначительное увеличение выручки в июне и сентябре по сравнению с данными предыдущего месяца общая тенденция по выручке показывает снижение по сравнению с январем и февралем 2020 г. Основной причиной существенного сокращения выручки является снижение ставок арендной платы в связи с общим ухудшением экономической ситуации в стране.

Полагая вышеуказанные отказы Управления нарушающими права и законные интересы истца в сфере предпринимательской деятельности, не соответствующими действующему законодательству, полагая, что истец имеет право на снижение арендной платы по договору аренды земельного участка, ООО «Деловой центр» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования общества, суд первой инстанции установил, что ООО «Деловой центр» занимается предоставлением в аренду нежилых помещений в ТЦ «Ультра», общество лишилось дохода (прибыли), который существовал до наступления пандемии и на который заявитель рассчитывал в будущем, установленные запреты изменили условия и возможность использовать здание ТКЦ «Ультра». Суд пришел к выводу, что обстоятельства, из которых исходил истец при строительстве, открытии ТКЦ «Ультра» и соответственно заключении договора аренды земельного участка в настоящее время существенно изменились. Исходя из реализации принципа запрета необоснованных предпочтений, а также в силу того, что на уровне субъекта Российской Федерации был принят нормативный правовой акт (распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 18.06.2020 № 609-р), предусматривающий освобождение от уплаты арендной платы с 01.04.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды земельных участков, заключенных до 01.04.2020 и предоставленных в том числе для размещения торговых торгово-развлекательных центров площадью свыше 5 000 кв.м, суд пришел к выводу, что для иных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых также располагаются торговые центры, не может быть установлен совершенно иной размер арендной платы, в силу чего посчитал, что в сложившейся ситуации арендная плата по договору аренды земельного участка подлежит уменьшению за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66%, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76%, за период с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 25,45%.  

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичной отмены судебного акта. 

На основании статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 451 ГК РФ закреплено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По смыслу подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным.

Следовательно, для применения статьи 451 ГК РФ необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора, характеризующие изменение динамики доходности этой деятельности (изменение выручки, рентабельности продаж и т.п.) и отражающие то, в какой степени (существенной или нет) исполнение обязательства стало менее выгодным и более затратным для арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам статьи 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом. При этом необходимо учитывать возможность у истца преодолеть возникшие обстоятельства за счет использования экономически обоснованных и разумных мер (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558).

При этом согласно ответу на вопрос № 8, содержащемуся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

На основании части 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В силу части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно ответу на вопрос № 5, содержащемуся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Как следует из материалов дела, ООО «Деловой центр» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010910:6315, общей площадью 38 030,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:5642.

Между Управлением (арендодатель) и ООО «Деловой центр» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с  12.07.2018 по 17.07.2028 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010910:5642, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> с видом разрешенного использования - торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие, общей площадью  50 027 кв.м. Арендатор обязан вносить плату за 41 957,6 кв.м.

Судом первой инстанции было установлено, что ООО «Деловой центр»  занимается предоставлением в аренду нежилых помещений в ТЦ «Ультра» (в нежилом помещении с кадастровым номером 02:55:010910:6315).

Указом Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» (в редакции Указа Главы Республики Башкортостан от 27.03.2020 № УГ-124) была возложена обязанность организации (индивидуальных предпринимателей) приостановить деятельность (прекратить допуск граждан):

- ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), театров, кружков, секций, детских игровых комнат, детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений;

- спортивных залов, фитнес-центров, спортивных секций, аквапарков, плавательных бассейнов и других объектов физической культуры и спорта, за исключением случаев допуска лиц, проходящих спортивную подготовку на этапе совершенствования спортивного мастерства и высшего спортивного мастерства, членов спортивных сборных команд Российской Федерации и Республики Башкортостан, членов профессиональных спортивных клубов;

- с 28 марта по 5 апреля 2020 года приостановить деятельность (прекратить допуск граждан):

объектов розничной торговли, за исключением аптек, организаций, обеспечивающих население продуктами питания, товарами первой необходимости, строительными и хозяйственными товарами, организаций, предоставляющих услуги связи, а также зоомагазинов;

торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных на их территориях аптек, организаций, обеспечивающих население продуктами питания, товарами первой необходимости, строительными и хозяйственными товарами, организаций, предоставляющих услуги связи, а также зоомагазинов;

салонов красоты, косметических салонов, СПА-салонов, массажных салонов, парикмахерских, соляриев, бань, саун и иных аналогичных объектов, предусматривающих очное присутствие гражданина, за исключением услуг, оказываемых дистанционным способом, в том числе с условием доставки (пункт 15).

На организации (индивидуальных предпринимателей), осуществляющих оказание услуг в сфере общественного питания (рестораны, бары, кафе и иные аналогичные объекты), расположенных в торговых объектах, торгово-развлекательных центрах (фуд-корты), возложена обязанность приостановить деятельность (прекратить допуск граждан) с 28 марта по 5 апреля 2020 года (пункт 16).

Указом Главы Республики Башкортостан от 12.05.2020 № УГ-170 «О внесении изменений в Указ Главы Республики Башкортостан от 18 марта 2020 года № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» с 12 мая 2020 года сохранено приостановление (запрет) деятельности торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных на их территориях аптек, организаций, обеспечивающих население продуктами питания, товарами первой необходимости, строительными и хозяйственными товарами, организаций, предоставляющих услуги связи, многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг, а также зоомагазинов.

Далее Указами Главы Республики Башкортостан также вносились изменения в Указ Главы Республики Башкортостан от 18 марта 2020 года № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)», окончательно запреты, связанные с деятельностью располагающихся в торгово-развлекательных центрах магазинов, ресторанов, баров, кафе, кинотеатров и прочих были сняты с 01.09.2020.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на невозможность пользования ТЦ «Ультра» в полном объеме, ООО «Деловой центр» заявили требование об обязании направить в его адрес проект дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018 за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66%, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76%, за период с 01.09.2020 по 31.12.2021 на 25,45%.

Суд первой инстанции нашел данное требование, адресованное к Министерству, обоснованным и правомерным.

Однако, по мнению суда апелляционной инстанции, указанные выводы суда первой инстанции являются ошибочными.

По смыслу части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года только в случае, если у него отсутствовала объективная возможность использования арендуемого имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Истец и суд первой инстанции исходили, что с учетом Указа Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» в различных его редакциях у ООО «Деловой центр» объективно отсутствовала возможность полноценного использования ТЦ «Ультра».

Суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте указал, что общество лишилось дохода (прибыли), который существовал до наступления пандемии и на который заявитель рассчитывал в будущем, установленные запреты изменили условия и возможность использовать здание ТКЦ «Ультра».

Однако истец и суд первой инстанции не учли, что в рассматриваемом случае предметом аренды, в отношении которого возможно разрешение вопроса о снижении арендных платежей, является не ТКЦ «Ультра», а земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010910:5642.

Из условий договора аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018 следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 предоставлялся истцу с видом разрешенного использования - торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие. Фактически земельный участок используется истцом для размещения ТКЦ «Ультра».

При этом доказательства того, что в спорный период ООО «Деловой центр» было лишено возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 для целей размещения на нем ТКЦ «Ультра», истец суду первой инстанции не представил. Данное обстоятельство в принципе опровергается самим фактом размещения на земельном участке объекта недвижимости в силу закрепленного в статье 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

То обстоятельство, что Указом Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» (в редакции Указа Главы Республики Башкортостан от 27.03.2020 № УГ-124) была возложена обязанность с 28 марта 2020 года приостановить деятельность (прекратить допуск граждан) торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных на их территориях аптек, организаций, обеспечивающих население продуктами питания, товарами первой необходимости, строительными и хозяйственными товарами, организаций, предоставляющих услуги связи, а также зоомагазинов, вопреки суждениям истца, не свидетельствует, что ООО «Деловой центр» полностью прекратило использование (эксплуатацию) ТКЦ «Ультра» и прекратило пользование земельным участком, на котором располагается торговый комплекс.

Напротив, из отчета ООО «Стандарт-аудит» по результатам проведения финансовой экспертизы деятельности предприятия в период с 01.01.2020 по 30.09.2020 (т. 1 л.д. 82-98), письменных пояснений истца, усматривается, что использование (эксплуатация) ТКЦ «Ультра» была продолжена, часть арендаторов (8, вошедших в список организаций, необходимых для жизнеобеспечения граждан) продолжали деятельность, затраты, связанные с предоставлением помещений в аренду, существенно не снизились.

Основным видом экономической деятельности ответчика, включенным в Единый государственный реестр юридических лиц, является: «68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе».

Указанный вид деятельности не был включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

С учетом изложенного, апелляционной коллегией признан необоснованным вывод истца о том, что отсутствовала возможность использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:5642, поскольку, несмотря на введенные ограничения, на земельном участке располагалось эксплуатируемое истцом здание ТКЦ «Ультра», следовательно, оснований для вывода о том, что земельный участок не использовался и, как следствие, оснований для применения части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ не имеется.

Факт того, что арендаторы, занимающие помещения в ТКЦ «Ультра», в спорный период из-за введенных ограничений в разное время не могли  использовать свои помещения, ООО «Деловой центр» заключило с ними дополнительные соглашения о снижении размера арендных платежей с 01.04.2020, не опровергает вышеуказанного вывода суда апелляционной инстанции, поскольку указанные правоотношения с арендаторами касаются эксплуатации здания ТКЦ «Ультра», а не пользования ООО «Деловой центр» арендуемым земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельность является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. В силу чего возможные у ООО «Деловой центр» убытки, вызванные заключением с арендаторами добровольных дополнительных соглашений о снижении размера арендных платежей, относится к элементу предпринимательского риска (опять же применительно к пользованию зданием, а не земельным участком, на котором здание располагается).

Апелляционный суд отмечает, что применительно к понесенным издержкам по зданию ТКЦ «Ультра» ООО «Деловой центр» получило свою меру государственной поддержки, на основании Закона Республики Башкортостан от 30.11.2020 № 328-з «О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан «О налоге на имущество организаций» на 2020 г. ООО «Деловой центр» было освобождено от уплаты налоге на имущество (т. 3 л.д. 73-82).

Оснований для дополнительного применения мер государственной поддержки, предусмотренных частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, при недоказанности наличия указанных в ней условий, судебной коллегией не усмотрено. Падение выручки от сдачи имущества в аренду может служить основанием для мер государственной поддержки применительно к данному имуществу, но не к земельному участку, на котором оно располагается. Предъявлением рассматриваемого иска ООО «Деловой центр», чей основной вид деятельности даже не был включен  в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, преследует цель переложения на муниципальный бюджет своих издержек (предпринимательских рисков), обусловленных введенными ограничительными мероприятиями на территории Республики Башкортостан.

Вывод суда первой инстанции от том, что исходя из реализации принципа запрета необоснованных предпочтений, а также в силу того, что на уровне субъекта Российской Федерации был принят нормативный правовой акт (распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 18.06.2020 № 609-р), предусматривающий освобождение от уплаты арендной платы с 01.04.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды земельных участков, заключенных до 01.04.2020 и предоставленных в том числе для размещения торговых торгово-развлекательных центров площадью свыше 5 000 кв.м, для иных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых также располагаются торговые центры, не может быть установлен совершенно иной размер арендной платы, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит нормам материального права, поскольку в рассматриваемом случае заявлены требования, связанные не со взысканием арендных платежей, а связанные с наличием оснований для предоставления истцу испрашиваемой им меры государственной поддержки. 

На основании части 1 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

В систему муниципальных правовых актов входят: устав муниципального образования, правовые акты, принятые на местном референдуме (сходе граждан); нормативные и иные правовые акты представительного органа муниципального образования; правовые акты главы муниципального образования, местной администрации и иных органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставом муниципального образования (часть 1 статьи 43 Закона № 131-ФЗ).

Представительный орган муниципального образования по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, решение об удалении главы муниципального образования в отставку, а также решения по вопросам организации деятельности представительного органа муниципального образования и по иным вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, уставом муниципального образования. Решения представительного органа муниципального образования, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, принимаются большинством голосов от установленной численности депутатов представительного органа муниципального образования, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 43 Закона № 131-ФЗ).

Частями 1, 2 статьи 46 Закона № 131-ФЗ установлено, что проекты муниципальных правовых актов могут вноситься депутатами представительного органа муниципального образования, главой муниципального образования, иными выборными органами местного самоуправления, главой местной администрации, органами территориального общественного самоуправления, инициативными группами граждан, а также иными субъектами правотворческой инициативы, установленными уставом муниципального образования. Порядок внесения проектов муниципальных правовых актов, перечень и форма прилагаемых к ним документов устанавливаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления или должностного лица местного самоуправления, на рассмотрение которых вносятся указанные проекты.

Положениями Закона № 131-ФЗ не установлен конкретный перечень нормативно-правовых актов, подлежащих принятию представительным органом муниципального образования.

Вопрос о возможности и целесообразности принятия соответствующих решений, устанавливающих правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, принимается соответствующим представительным органом муниципального образования, исходя из вопросов, отнесенных к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, а также исходя из соответствующих экономических возможностей соответствующего муниципального образования.

В развитие положений статьи 19 Закона № 98-ФЗ было принято постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», которым в пункте 2 было рекомендовано руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям-собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

Распоряжением Главы Республики Башкортостан от 01.06.2020 № РГ-153 был утверждён План дополнительных мер по повышению устойчивости экономики Республики Башкортостан с учетом внешних факторов, в том числе связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, которым среди прочего предусматривалось освобождение юридических и физических лиц от уплаты арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, предоставленных для размещения объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов)) площадью свыше 5000 кв. м, в случае заключения арендодателем объекта недвижимости с арендаторами дополнительных соглашений к договорам аренды, предусматривающих снижение арендной платы в 2020 году не менее чем на 30%, при условии сохранения в течение всего периода действия освобождения среднесписочной численности работников указанных юридических и физических лиц не менее 90% от количества работников в марте 2020 года.

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 18.06.2020 № 609-р было принято решение о заключении с юридическими или физическими лицами дополнительных соглашений, предусматривающих освобождение от уплаты арендной платы с 01.04.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, заключенных до 01.04.2020.

Пунктом 2 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан было рекомендовано органам местного самоуправления Республики Башкортостан принять аналогичные решения в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Проанализировав содержание вышеуказанных правовых актов, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в части органов местного самоуправления правовые акты носят рекомендательный характер, не содержат обязательных к исполнению предписаний по принятию решения об освобождении арендатора от уплаты арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Указанный вывод согласуется с закрепленным в части 2 статьи 1 Закона № 131-ФЗ принципом самостоятельности местного самоуправления в Российской Федерации.

Законом № 98-ФЗ либо иными федеральными законами на органы местного самоуправления также не возлагалась обязанность по принятию указанного решения об освобождении арендатора от уплаты арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств судом апелляционной инстанции также не усмотрено, поскольку вне зависимости от возможности полноценного извлечения истцом прибыли от сдачи помещений ТКЦ «Ультра» в аренду в спорный период обстоятельства использования истцом земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:5642 под размещение данного ТКЦ «Ультра» существенным образом не изменились.

На основании вышеизложенного апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требования ООО «Деловой центр» к Министерству в части возложения на Министерство обязанности направить в адрес ООО  «Деловой центр» проекта дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды № 666-18 от 30.10.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:55:0109810:5642 за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66 %, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76 %, за период с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 25,45 %, а также в части сопутствующего взыскания с Министерства в пользу ООО «Деловой центр» судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. у суда первой инстанции не имелось.

В указанной части решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пунктов 3, 4, части 1 статьи 270 АПК РФ, иск ООО  «Деловой центр» удовлетворению не подлежит.

В части принятия судом первой инстанции отказа ООО «Деловой центр» от требований в части признании незаконным отказа Управления, выраженного в письмах № 10480 от 26.06.2020, № 28891, 28008 от 05.10.2020; прекращения производства по делу, в части отказа в удовлетворении исковых требований к Управлению решение является правильным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются апелляционным судом по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ООО «Деловой центр» отказано, госпошлина, уплаченная за рассмотрение искового требования, относиться на истца, распределению не подлежит.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 по делу № А07-32956/2020 отменить в части удовлетворенных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и в части взыскания с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр» судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении указанных требований общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр» отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 по делу № А07-32956/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                         А.С. Жернаков

Судьи:                                                                               И.А. Аникин

      Е.А. Позднякова