ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

 

30 марта 2022 года                                                                               Дело № А55-32865/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.03.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 30.03.2022

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э.,

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 марта 2022 года

апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 декабря 2021 года по делу № А55-32865/2020 (судья Смирнягина С.А.),

по иску Комитета по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района

к  Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

о взыскании 69 158 руб. 42 коп.

и по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

к Комитету по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района

о признании расторгнутым договор аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 с кадастровым номером 63:25:1306001:38 с 19.11.2019.

третье лицо: Администрация муниципального района Красноармейский Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2  (далее - ответчик) о  взыскании 69 566 руб. 01 коп., в том числе 63 809 руб. 87 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 10.01.2020 по 10.10.2020, а также пени за период с 01.10.2019 по 09.11.2020 в размере 5 756 руб. 14 коп.

Определением от 04.12.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением от 08.02.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 08.06.2021 к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках дела №А55-32865/2020 принят встречный иск Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 от 01.06.2021 к Комитету по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области о признании расторгнутым договора аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 с кадастровым номером 63:25:1306001:38 с 19.11.2019.

Определением от 16.06.2021 суд принял уменьшение размера исковых требований и уточнение периода образования задолженности. Иск считается заявленным в размере 69 158 руб. 42 коп., в том числе 63 809 руб. 87 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 01.10.2019 по 30.09.2020, 5 348 руб. 55 коп. - пени за период с 11.01.2020 по 09.11.2020.

Определением от 27.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Красноармейского района Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2021 исковые требования по первоначальному исковому заявлению удовлетворены. С Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу Комитета по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района взыскано 69 158 руб. 42 коп., в том числе 63 809 руб. 87 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 01.10.2019 по 30.09.2020, 5 348 руб. 55 коп. - пени за период с 11.01.2020 по 09.11.2020. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. С Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 2 766 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении первоначального иска в полном объёме и удовлетворив в полном объёме встречные исковые требования, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. Суд первой инстанции необоснованно признал доказанным, что именно уведомлением №387 от 16.12.2019, направленным арендатору 26.12.2019,., арендодатель уведомил арендатора о том, что с 01.01.2020 арендная плата составила 96 268 руб. 01 коп. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что именно это уведомление об изменении размера арендной платы было направлено истцом в адрес ответчика. Значительное увеличение размера аренной платы, по мнению заявителя, является существенным изменением обстоятельств. Кроме того, заявитель указывает на недействительность договора №190 от 15.12.2014, поскольку на передаваемом арендатору земельном участке располагалось несколько объектов недвижимости.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, отзывов не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, на основании администрации муниципального района Красноармейский  №1950 от 15.12.2014 между Комитетом по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (арендатор) 15.12.2014 был заключен договор №190 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:25:1306001:38, площадью 100179 кв.м. для строительства объектов крестьянского (фермерского) хозяйства и территория необходимая для их надлежащего обслуживания, находящаяся по адресу: Самарская область, муниципальный район Красноармейский, юго-восточнее с. Волчанка.

По акту приема-передачи от 15.12.2014 земельный участок, являющийся предметом договора аренды, был передан арендатору.

Договор №190 аренды земельного участка от 15.12.2014 прошел государственную регистрацию.

Срок аренды участка устанавливается на 10 лет с 24.10.2014 по 23.10.2024 (п. 2.1 договора).

В разделе 3 договора стороны предусмотрели размер и условия внесения арендной платы.

Размер арендной платы за Участок составляет 14 299 рублей 55 копеек в год.  Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1. Договора суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала. Арендная плата исчисляется с 24.10.2014. Расчет арендной платы определен в приложении в Договору, который является неотъемлемой частью Договора. Размер арендной платы может быть, пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями государственных органов исполнительной власти и местного самоуправления/ связанными с установлением оценочных зон, размера кадастровой цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы и льгот (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее), с письменным извещением Арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы со ссылкой на соответствующее  решение государственных органов  исполнительной       власти и местного самоуправления, вместе с перерасчетом, направляется Арендатору. Новый размер арендной применяется в расчетах сторон с первого числа месяца, следующего за месяцем,    котором принято решение о перерасчете арендной платы. Не использование Участка Арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

Уведомлением №387 от 16.12.2019, направленным арендатору 26.12.2019, с 01.01.2020 арендная плата составила 96 268 руб. 01 коп.

Обосновывая исковые требования, Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области указал, что по состоянию на 10.11.2020 задолженность арендатора по арендной плате составляет 63 809 руб. 87 коп. за период с 01.10.2019 по 130.09.2020.

В порядке досудебного урегулирования, Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области направлял в адрес Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2  уведомления №13889 от 14.07.2020 и №14290 от 12.10.2020, с требованием оплаты образовавшейся задолженности.

Поскольку требования истца по первоначальному иску были оставлены без удовлетворения, Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 указал, что арендодатель необоснованно отказал в расторжении договора аренды, в связи с чем предъявил встречное исковое заявление к Комитету по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области о признании расторгнутым договора аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 с кадастровым номером 63:25:1306001:38 с 19.11.2019.

Обосновывая встречные требования, Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 указал, что 15.04.2020 направил в адрес арендодателя заявление о расторжении договора аренды земельного участка в связи с повышением арендной платы в семь раз.

Отказ Комитета по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области в расторжении договора аренды №190 от 15.12.2014, выраженный в письме №1104 от 22.12.2020, арендатор считает необоснованным.

Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области возражал против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и в виде арендной платы.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов" утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов (далее -Порядок).

Согласно п. 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, «определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для строительства осуществляется в соответствии с методикой, содержащейся в приложении N2 к настоящему Порядку, за исключением арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых по результатам торгов (далее - Методика).

В силу положений п. 1 Методики размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства до 1 марта 2015 года без проведения торгов по договору аренды.

Согласно п. 4 таблицы 2 Методики «Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства» - «Строительство промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического снабжения, объектов связи за исключением п. 4.1-4.3» процент от кадастровой стоимости земельного участка составляет 3,9% (за первые два года использования земельного участка).

Пункт 4 таблицы 2 Методики в части, устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, признан недействующим Решением Самарского областного суда от 26.06.2019 №3а-962/2019 со дня вступления в законную силу решения суда (Решение суда вступило в законную силу 02 августа 2019 года).

Таким образом, указанные в пункте 4 таблицы 2 Методики проценты от кадастровой стоимости: 6,1% (за третий год использования земельного участка), 12,2% (за четвертый год и последующие годы использования земельного участка), не подлежат применению при определении размера арендной платы по договору аренды № 190.

Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции отмечает, что судебными актами №3а-962/2019 установлено отсутствие экономического обоснования увеличения процентов от кадастровой стоимости в зависимости от продолжительности периода использования земельного участка. предоставленного для строительства объектов торговли и офисных объектов, не представлены расчеты, подтверждающие изменение доходности земельных участков в зависимости от длительности нахождения их в пользовании. Установление процента от кадастровой стоимости земельных участков, применяемого при расчете арендной платы, в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства офисных объектов и объектов торговли, повлекшее многократное увеличение арендной платы для административных истцов, без соблюдения принципов экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений и предсказуемости расчета размера арендной платы, свидетельствует о противоречии положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ и п. 8 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", имеющим большую юридическую силу.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 216 КАС РФ в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 КАС РФ, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

Указанная правовая позиция ранее определена в Определении Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627 по делу N А47-6281/2011, в котором подчеркнуто, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Земельный участок с кадастровым номером 63:25:1306001:38, являющийся предметом договора аренды № 190, относится к категории земель: «Земли сельскохозяйственного назначения». государственная собственность на земельный участок не разграничена.

С учетом изложенного, при расчете арендной платы подлежит применению процент от кадастровой стоимости установленный пунктом 4 Таблицы N 2 "Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства" Приложения N 2 "Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства" к постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308, в размере 3,9 % ( на первые два года использования земельного участка), что с учетом кадастровой стоимости земельного участка в размере 366 655,14 руб., утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2014 №814 составит  14299,55 в год или 3 574,89  руб. в квартал,

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 N 800 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области" с 01.01.2020  утверждена   новая   кадастровая   стоимость   земельного   участка  с кадастровым номером 63:25:1306001:38, которая по результатам кадастровой оценки составила 2 468 410 руб. 56 коп.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды № 190 за 2020 год составляет 96268,01 руб.; за квартал: 96268,01 / 4 = 24067,00 руб.

С учетом у изложенного, повторно проверив уточненный расчет арендой платы и задолженности по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 01.10.2019 по 30.09.2020 в сумме 63 809 руб. 87 коп, представленный истцом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его обоснованности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Право арендодателя на взыскание неустойки за просрочку уплаты арендной платы  в размере 0,06% от просроченной суммы предусмотрено пунктом п. 3.3 договора.

Расчет неустойки, представленный истцом, выполнен арифметически верно, в соответствии с условиями договора, кроме того ответчиком не оспорен.

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции считает размер начисленной истцом неустойки обоснованным, соответствующим соглашению сторон, а требования истца о взыскании неустойки с 11.01.2020 по 09.11.2020 в сумме 5 348 руб. 55 коп. - правомерно удовлетворенными судом первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены следующие основания изменения и расторжения договора:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, как:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как указывалось ранее, основанием досрочного расторжения спорного договора аренды истец по встречному иску значительное увеличение размера арендной платы по договору, а также факт не направления уведомления об изменении размера арендной платы.

Отклоняя доводы ответчика (истца по встречному иску), суд первой инстанции отметил, что  уведомлением №387 от 16.12.2019, направленным арендатору 26.12.2019, с 01.01.2020 арендная плата составила 96 268 руб. 01 коп. Указанным письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что Согласно Постановлению Правительства Самарской области № 308 от 06.08.2008 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов", договор аренды N 190 от 24.10.2014 изменяется в части суммы арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с 01.01.2020, поэтому довод апеллянта об отсутствии уведомления арендатора о перерасчете арендной платы, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Кроме того, факт ненаправления в адрес арендатора уведомления с перерасчетом арендной платы не является существенным нарушением условий договора аренды, так как ставки арендной платы по договору аренды № 190 являются регулируемыми ценами, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменение размера платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ, и не зависит от внесения изменений в договор аренды.

Отказ Комитета по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области в расторжении договора аренды №190 от 15.12.2014, выражен в письме №1104 от 22.12.2020, в котором указано на необходимость предоставить правоустанавливающие документы на объекты недвижимости (объекты незавершенного строительства), расположенные на земельном участке.

Таким образом, арендодатель согласия на досрочное расторжение договора не представил.

Кроме того, договором не было предусмотрено право арендатора на внесудебное расторжение договора.

Принимая во внимание изложенное, оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанные Индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обстоятельства не являются основаниями для досрочного расторжения договора, установленными положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не являющиеся существенным изменением обстоятельств, свидетельствующих об одновременном наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец по встречному иску, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что условия, при которых был заключен договор аренды на момент возникновения спора изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, как и заключая спорный договор аренды, должен был предвидеть инфляционные процессы и рост цен на рынке арендных услуг, в том числе, за находящиеся в публичной собственности земли, размер арендной платы за которые является регулируемым.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного искового заявления о признании расторгнутым договора аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 с кадастровым номером 63:25:1306001:38 с 19.11.2019.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе,  о недействительности ничтожности договора №190 от 15.12.2014, поскольку как указал ответчик, на передаваемом арендатору земельном участке располагалось несколько объектов недвижимости, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно отклонены по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.п. 73,74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

В силу пункта 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пункт 75 постановления Пленума ВС РФ № 25 содержит подробные разъяснения понятию «публичные интересы»: «Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов».

Таким образом, учитывая разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, доводы апеллянта не соответствуют ни одному из признаков ничтожной сделки, установленным нормами ГК РФ. Ответчиком не доказан факт нарушения истцом положений действующего законодательства при заключении договора аренды № 190.

Истец по первоначальному иску отрицал факт нахождения на передаваемом в аренду ИП ФИО2 земельном участке с кадастровым номером 63:25:1306001:38 на момент его передачи в аренду нескольких объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости в материалах дела не имеется.

Доказательством отсутствия на момент передачи на спорном земельном участке объектов недвижимости служит то обстоятельство, что ответчик при подписании акта приема передачи не возражал по поводу состояния предмета договора аренды № 190. В представленной к материалам дела выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 63:25:1306001:38 отсутствуют сведения об объектах недвижимости в виде зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства и т.п.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу основных начал гражданского законодательства граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК РФ).

Законодатель, установив в п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  правило, исключающее ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, побуждает арендатора действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. В противном случае арендатор несет риск не обнаружения явных недостатков.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. В указанной норме закона речь идет именно о скрытых недостатках имущества, передаваемого в аренду.

Как верно отмечено в обжалуемом решении, до заключения договора аренды № 190 арендатор имел возможность осмотреть земельный участок на предмет нахождения объектов недвижимости на земельном участке. Следовательно, арендатор на момент заключения договора аренды № 190 был согласен с его условиями, а также с предоставленным в аренду земельным участком.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Материалами дела подтверждается, и участвующими в деле лицами не оспаривается, спорный земельный участок использовался арендатором в соответствии с условиями договора т.е. договор исполнялся сторонами.

В силу п.2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5 ст. 166 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 70 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

С учетом указанных выше обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ответчик действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств.

При этом главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Таким образом, основу принципа эстоппель составляет двуединство принципов справедливости и добросовестности при приоритете последнего.

Учитывая вышеизложенное, доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

 

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27 декабря 2021 года по делу № А55-32865/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

 

Судьи                                                                                                                   Д.А. Дегтярев

 

С.Ш. Романенко