Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

город Пермь       

26.07.2024 года                                                             Дело № А50-5591/24

Резолютивная часть решения объявлена 23.07.2024г.

Решение в полном объеме изготовлено   26.07.2024

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В.Гусельниковой

при ведении протокола помощником судьи И.А. Шулеповой

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Аист» (618900, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании денежных средств, понуждении заключить договор, установлении сервитута

При участии:

От истца: ФИО2, доверенность от 24.11.2023, паспорт, диплом.

От ответчика: ФИО3, доверенность от 26.04.2024, паспорт.

От третьего лица: ФИО4, доверенность от 01.09.2022, паспорт. 

 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Аист» (далее ООО «УК Аист», ответчик) с требованием о понуждении к заключению договора аренды части нежилого помещения 78,1к.в.м на предложенных условиях; установлению сервитута на часть нежилого помещения с кадастровым номером 59:09:0012802:919 по адресу 

<

...> в целях использования коммуникаций, проходящих через подвальное помещение на предложенных условиях; взыскании неосновательного обогащения в размере 218 216руб. за период с 24.05.2023 по 11.01.2024г. 

          В обоснование иска истцом указано, что с 24.05.2023 является собственником встроенного нежилого помещения, площадью 671,90 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: ул. Делегатская, 34А в городе Лысьва.  В данном помещении находятся инженерные сети и общедомовое оборудование многоквартирного дома. В связи с этим, истец направил ответчику договор аренды нежилого помещения для предоставления круглосуточного доступа в подвал. Предложение отклонено. После этого истец в адрес ответчика направил соглашение об установлении сервитута, которое также отклонено последним. Поскольку ответчик пользуется помещением истца, им заявлено требование о взыскании денежных средств как неосновательное обогащение за период с 24.05.2023 по 11.01.2024.

          Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва, указав, что обязанности заключения договора аренды у него нет. Так же не может быть установлен и сервитут в виду нахождения в подвале имущества МКД. Тем более ответчик не обогатился за счет истца, поскольку выполняет функции управляющей компании МКД.

          Выслушав стороны, исследовав материалы дела, иск удовлетворению   не подлежит, поскольку расположенные в подвале дома коммуникации МКД  являются не использованием помещения собственника подвала, а ограничением использования этим помещением его законным владельцем.

Из материалов дела следует, что дом по адресу 

<

...> построен в 1980 году, коммуникации проходит по подвалу данного дома.  В спорном подвальном помещении находится общедомовое имущество – проходят тепловые сети МКД и установлен общедомовой прибор учета тепловой энергии. Указанный прибор учета был установлен на основании предписания ресурсоснабжающей организации от 25.01.2019) на границе балансовой принадлежности в соответствии с проектом, нормами закона и техническими условиями ресурсоснабжающей организации.

На момент установки указанного ОДПУ собственником спорного помещения являлось ООО "Импульс", с которым 04.03.2022 управляющая компания, действуя в интересах собственников помещений многоквартирного дома, заключила соглашение о пользовании нежилым помещением площадью 15 кв.м. (помещение № 19 на поэтажном плане) на безвозмездной основе.

В мае 2023 года собственником спорных нежилых помещений стал ФИО5

Истец просят понудить ответчика к заключению договора аренды, предложив соответствующие условия.

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

   Таким образом, законодательно определены случаи, когда можно понудить сторону к заключению договора. Так, понуждение применимо, если одновременно соблюдаются следующие условия: заключение договора обязательно для этой стороны; имеют место факты, свидетельствующие о ее уклонении от заключения договора.

Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не приведены нормы, обязывающие ответчика к заключению договора.

Нормы гражданского законодательства их не содержат.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца о понуждении ответчика заключить договор аренды.

Заключение соглашения о пользовании нежилым помещением площадью 15 кв.м. 04.03.2022 с предыдущим собственником подвала ООО "Импульс" правового значения не имеет, поскольку основано на положениях ст. 421 ГК РФ свободы договора.

Истец также просит установить сервитут на часть нежилого помещения с кадастровым номером 59:09:0012802:919 по адресу 

<

...> в целях использования коммуникаций, проходящих через подвальное помещение на предложенных условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пунктах 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 данного постановления).

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ установлено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ к обязанностям управляющей организации по договору управления многоквартирным домом относится выполнение работ и (или) оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В силу пунктов 5 и 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В силу пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. 

Согласно подпунктам "а" и "з" пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 данных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 названных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункт 13 Правил № 49).

В силу подпункта "б" пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), исполнитель имеет право требовать допуск в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Согласно подпункту "е" пункта 34 Правил № 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время в порядке, указанном в пункте 85 названных Правил, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.05.2018 № 1239-О, указанные положения Правил № 354 направлены на поддержание в надлежащем состоянии внутриквартирного оборудования и качественное предоставление коммунальных услуг, обеспечивая при этом необходимый баланс интересов собственников (пользователей) помещений, лиц, предоставляющих коммунальные услуги, а также представителей государственных органов, осуществляющих контроль и надзор.

Осуществляя функции управления в отношении спорного МКД, ответчик отвечает за надлежащее содержание общего имущества названного дома как управляющая организация с момента заключения договора управления многоквартирным жилым домом и  имеет право доступа к общему имуществу в целях его обслуживания.

В принадлежащем истцу на праве собственности нежилом помещении, расположенном в подвале многоквартирного жилого дома, проходят внутридомовые сети отопления, посредством которых осуществляется отопление всех жилых и нежилых помещений дома, а также установлен общедомовый прибор учета, то есть, в помещениях истца имеется общедомовое имущество жилого дома, к которому он обязан обеспечить доступ работников управляющей компании с целью надлежащего содержания и обслуживания этого имущества.

Невыполнение истцом обязанности по предоставлению ответчику доступа к расположенным в нежилом помещении истца внутридомовым сетям отопления, тепловому узлу для проведения их осмотра, ремонтных работ создает препятствия в обслуживании и эксплуатации общедомового инженерного оборудования, которое подлежит защите в порядке ст. 304 ГК РФ.

Доводы истца, основанные на необходимости внесения платы за пользование помещением площадью 78 кв.м. не могут быть учтены судом, поскольку при покупке спорных нежилых помещений истец не мог не осознавать, что в приобретаемых им помещениях расположены общедомовые коммуникации и узел учета, которые необходимо обслуживать, соответственно, необходимо обеспечивать доступ уполномоченных на то лиц в помещение. 

Также судом установлено, что общедомовой прибор учета установлен во исполнение предписания ресурсоснабжающей организации от 25.01.2019. ООО «Импульс», за которым было зарегистрировано право собственности на помещение, добровольно и без всяких условий предоставило спорное помещение для размещения общего имущества многоквартирного жилого дома – узла учета тепловой энергии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абзац 2 указанной статьи).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Согласно статье 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо из-за отсутствия связи с пользованием объектом.

Целью предъявления требования на основании пункта 3 статьи 274 ГК РФ признается создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации собственником своего имущества посредством предоставления по решению суда права ограниченного пользования чужим имуществом.

Поскольку ответчик не является собственником тепловых сетей МКД и  общедомового прибора учета тепловой энергии, системы водоснабжения, а исполняет обязанности по его надлежащему содержанию, на него не может быть возложена обязанность по заключению соглашения об установлении сервитута с истцом.

Конституционный Суд Российской Федерации также неоднократно указывал на то, что статья 274 ГК РФ направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 510-О-О, от 24.09.2012 N 1562-О, от 02.07.2013 N 1046-О).

В момент, когда истец приобретал подвальное помещение в нем уже находились коммуникации, технически расположенные с момента строительства дома в 1980году, при этом не требует специальных знаний установление обстоятельства, что данное помещение является оптимальным для размещения узла учета, поскольку является местом, максимально приближенном к границе балансовой принадлежности трубопроводов, с учетом реально существовавших возможностей на объекте (пункт 19 Постановления Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034 "О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя"). Перемещение оборудования требует дополнительных затрат, согласования проекта перемещения оборудования с теплоснабжающей организацией и т.д. При таких условиях, учитывая свойства оборудования, перемещение оборудования не предполагалось, как минимум, в течение срока службы данного оборудования.

Такой способ защиты (установление сервитута) возможен в ситуации, когда собственник в данном случае жители МКД осуществили прокладку таких коммуникаций  в помещении истца после возникновения права собственности истца на подвал, при этом уклоняясь от заключения соглашения о сервитуте.

Истец просит взыскать неосновательное обогащение.

  В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Следовательно, в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Следовательно, исходя из специфичности объекта (коммуникации) и его расположения ( в подвале дома), а также наличия законных оснований для установления охранной зоны, ответчик может использовать помещение подвала лишь для обслуживания или ремонта таких коммуникаций в виду возложенных на него законодательно такой обязанности, поскольку является управляющей компанией МКД.  Неосновательного обогащения при этом на стороне ответчика не возникает. При этом такое использование не связано с отчуждением имущества у собственника и не лишает его права владения и пользования подвалом, расположенным в МКД.  Наличие на части подвала истца коммуникаций МКД не свидетельствует о незаконном пользовании ответчиком частью данного подвала и о том, что он неосновательно обогатился за счет истца, в связи с чем, основания для взыскания неосновательного обогащения как платы за пользование чужим имуществом в данной ситуации отсутствуют.

          Госпошлина по правилам ст. 110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь ст. ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                   Н.В. Гусельникова