ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-10311/2020

07 апреля 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 11.12.2020;

от ответчика: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3349/2022) Администрации МО «Зеленоградский городской округ» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.12.2021 по делу № А21-10311/2020 (судья Талалас Е.А.), принятое по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

к Администрации МО «Зеленоградский городской округ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

о признании незаконным решения,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации муниципального образования Зеленоградский городской округ» (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным отказа Администрации, выраженного в письме от 03.07.2020 № 4-426/МФЦ, в предоставлении Предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 39:05:010211:59 общей площадью 26 651 кв.м, расположенного в поселке Малиновка Зеленоградского района Калининградской области и обязании Администрации предоставить Предпринимателю указанный земельный участок по договору аренды сроком на 49 лет.

Решением суда от 21.12.2021 требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В апелляционной жалобе ее податель указал, что Предприниматель обращался в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка под обслуживание индивидуальных жилых домов, а не для строительства гостевых домов, соответственно, в настоящее время объекты не соответствуют виду разрешенного использования участка. Также ответчик отметил, что на момент подачи заявлений и вынесения оспариваемого отказа объекты недвижимости не находились в состоянии 100% готовности, то есть не являлись таковыми, в связи с чем оснований для предоставления земельного участка в аренду у Администрации не имелось. Кроме того, Администрация указала, что при подаче заявления Предприниматель не обосновала площадь необходимого земельного участка –  26 651 кв.м, по мнению подателя жалобы, в данном случае имеется несоразмерность предоставляемого земельного участка под обслуживание спорных объектов, а именно четырех домов площадью 54,3 кв.м. каждый..

К судебному заседанию в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Предприниматель просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Администрация, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в апелляционный суд не направила, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие подателя жалобы в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка 24.05.2017 № 265- 2 КЗО/2017, по условиям которого Предпринимателю предоставлен земельный участок с кадастровым номером 39:05:010211:59 с разрешенным использованием «Жилая застройка», общей площадью 26 651 кв.м. сроком до 23.05.2020.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие Предпринимателю на праве собственности объекты недвижимого имущества - жилые дома с кадастровыми номерами 39:05:010211:54 (дата государственной регистрации права собственности – 19.10.2016), 39:05:010211:55 (дата государственной регистрации – 20.10.2016), 39:05:010211:56 (дата государственной регистрации – 19.10.2016) и 39:05:010211:57 (дата государственной регистрации – 23.08.2016), что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). 

Кроме того, через земельный участок с кадастровым номером 39:05:010211:59 Предпринимателем проложены и зарегистрированы на праве собственности инженерные сети с кадастровым номером 39:05:010211:186, площадью 726 кв.м., наименование - бытовая канализация, с кадастровым номером 39:05:010211:187, площадью 751 кв.м., наименование - водопровод, с кадастровым номером 39:05:010211:188, площадью 423 кв.м., наименование - ливневая канализация, к которым подключены объекты недвижимого имущества заявителя.

Впоследствии Предпринимателю выдан новый градостроительный план земельного участка от 10.10.2019 (ГПЗУ № RU39320000-1511-2019/А), из которого, как следует из пояснений представителя заявителя, заявителю стало известно об изменении территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, на территориальную зону РЗ 2 «Зона санаториев, детских оздоровительных лагерей, учреждений отдыха, спорта и туризма», в которой не предусмотрено размещение и нахождение жилых домов.

В целях приведения функционального назначения принадлежащих на праве собственности заявителю объектов недвижимого имущества в соответствие с градостроительным регламентом, по заданию Предпринимателя ООО «ВитаСтройПроект» разработало проектную документацию «Спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Малиновка уч. с к.н. 39:05:010211:59». Проектная документация в настоящее время фактически предпринимателем реализована.

07.04.2020 и 21.05.2020 Предприниматель обратилась в Администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду под существующим объектом недвижимости земельного участка с  кадастровым номером 39:05:010211:59 площадью 26 651 кв.м. 

Письмом от 03.07.2020 Администрация отказала в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010211:59, ссылаясь на то, что установлен факт значительного превышения площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем жилых домов и доказательств необходимости использования всей площади для эксплуатации объектов не представлены, а также то, что фактически находящиеся на земельном участке объекты не соответствуют объектам завершенного строительства со степенью готовности 100%.

10.08.2020 Администрацией вынесено Постановление № 1746 «О прекращении договора аренды земельного участка № 256-КЗО/2017 от 24.05.2017 года», однако, сведения о прекращении договора не были внесены в ЕГРП в связи с принятием обеспечительных мер определением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 11.03.2020 по делу № 2-404/2020 (отменены определением от 05.08.2021) и определением Арбитражного суда Калининградской области от 10.08.2021 по настоящему делу, в виде запрета Управлению Росреестра осуществлять любые регистрационные действия в отношении спорного земельного участка.

Полагая, что отказ Администрации в заключении договора аренды испрашиваемого земельного участка в аренду является незаконным и нарушает его права, Предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции признал требования Предпринимателя обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы Администрации, суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим отмене на основании следующего.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем, заявитель в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым ненормативным правовым актом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Статьей 39.14 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование.

Приведенные положения касаются прав собственника зданий, сооружений на оформление в собственность или в аренду земельного участка с целью эксплуатации таких объектов без проведения торгов.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

Как указано выше, в обоснование отказа в предоставлении земельного участка Администрация сослалась на то, что фактически жилые дома, расположенные на земельном участке не соответствуют объекту завершенного строительства со степенью готовности 100%, а также то, что установлен факт значительного превышения площади испрашиваемого земельного участка, площади расположенных на нем жилых домов, принадлежащих заявителю, объективные и достаточные доказательства 

При этом, из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что изначально спорный земельный участок общей площадью 26 651 кв.м. был предоставлен Предпринимателю на основании постановления Администрации от 24.05.2017 № 1555 и договора от 24.05.2017 № 265-КЗО/2017 сроком до 23.05.2020 под четыре существующих объекта недвижимого имущества и имел разрешенное использование «Жилая застройка».

На указанном земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности Предпринимателю объекты недвижимого имущества - жилые дома с кадастровыми номерами 39:05:010211:54 (дата государственной регистрации права собственности – 19.10.2016), 39:05:010211:55 (дата государственной регистрации – 20.10.2016), 39:05:010211:56 (дата государственной регистрации – 19.10.2016) и 39:05:010211:57 (дата государственной регистрации – 23.08.2016), что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на получение в пользование земельного участка, на котором расположены данные объекты и необходимого для их обслуживания.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В этой связи доводы Администрации о правомерности отказа в предоставлении Предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 39:05:010211:59 общей площадью 26 651 кв.м. со ссылкой на то, что спорный земельный участок не мог быть представлен в аренду для эксплуатации вышеназванных жилых домов ввиду того, что они не соответствуют объектам завершенного строительства со степенью готовности 100%, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, поскольку право собственности Предпринимателя на вышеназванные объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается соответствующими выписками, и в судебном порядке оспорено не было, равно как и отсутствующим не признано.

В то же время, апелляционный суд отмечает, что согласно правовой позиции, изложенной постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен в обязательном порядке представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Кроме того, из содержания норм статьи 39.20 ЗК РФ и разъяснений пункта 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации №3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, следует, что в случае рассмотрения спора о законности отказа в предоставлении участка, расположенного под объектом недвижимости, в аренду, требует выяснения вопрос о том, необходим ли земельный участок заявленной площадью, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для их эксплуатации или требуется сформировать и испрашивать без торгов иную часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.

Однако, как следует из материалов дела, обращаясь к Администрации с заявлением о предоставлении спорного участка общей площадью 26 651 кв.м. в аренду под обслуживание индивидуальных жилых домов, Общество указало, что на его территории расположено 4 принадлежащих ему на праве собственности объекта недвижимости совокупной площадью 217,20 кв. м (площадь каждого жилого дома составляет 54,3 кв.м), следовательно, указанная площадь не равна площади застройки участка.

При этом, каких-либо доказательств в обоснование необходимости предоставления Предпринимателю участка площадью 26 651 кв.м. для эксплуатации 4 принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости совокупной площадью 217,20 кв. м. (площадь каждого жилого дома составляет 54,3 кв.м) Администрации представлено не было.

Не представлено соответствующих доказательств и суду первой инстанции.

Таким образом, поскольку площадь испрашиваемого участка значительно превышает площадь, достаточную и необходимую для размещения указанных в заявлениях от 07.04.2020 и 21.05.2020 четырех жилых зданий, при этом, заявителем не было представлено объективных и достаточных доказательств необходимости использования всего спорного участка для их эксплуатации, площадь застройки этих объектов незначительна по отношению к общей площади земельного участка, апелляционный суд соглашается с доводом подателя жалобы о том, что оспариваемым отказом Администрации права и законные интересы Предпринимателя не нарушены.

При этом, вопреки позиции суда первой инстанции, представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы ООО «Декорум» №158/21 не могло быть принято в качестве надлежащего и допустимого доказательства необходимости предоставления Предпринимателю участка площадью 26 651 кв.м. для эксплуатации 4 принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости совокупной площадью 217,20 кв. м. (площадь каждого жилого дома составляет 54,3 кв.м), поскольку эксперт не ответил на вопрос суда о том, какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания принадлежащих на праве собственности Предпринимателю жилых домов, фактически ответ эксперта был дан в отношении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, с заявлением о предоставлении земельного участка под который Предприниматель к Администрации не обращался.

Кроме того, согласно вышеназванным выпискам из ЕГРН на праве собственности у Предпринимателя зарегистрированы именно жилые дома, а не гостевые дома и/или спортивно-оздоровительный комплекс.

Более того, 30.08.2021 приняты Правила землепользования и застройки МО «Зеленоградский городской округ», согласно которым спорный земельный участок относится к зоне Ж-4/А «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», а не к зоне РЗ 2 «Зона санаториев, детских оздоровительных лагерей, учреждений отдыха, спорта и туризма».

В свою очередь вывод суда первой инстанции о том, что действия Администрации в части изменения территориального и градостроительного зонирования в отношении конкретного земельного участка в период рассмотрения дела носят характер злоупотребления правом, необоснован, поскольку, как указала Администрация, означенные правила были утверждены на основании сведений генерального плана МО «Зеленоградский городской округ», который был принят еще 24.06.2019.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное, у Администрации отсутствовали правовые основания для предоставления Предпринимателю спорного земельного участка и заключения соответствующего договора аренды, в связи с чем оспариваемый отказ Администрации в предоставлении земельного участка не противоречит требованиям закона, соответственно, не нарушает права заявителя, а потому оснований для удовлетворения требований Предпринимателя у суда первой инстанции не имелось. 

С учетом приведенного решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 21.12.2021 по делу №  А21-10311/2020  подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований Предпринимателя в полном объеме.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 21.12.2021 по делу №  А21-10311/2020  отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

 Ю. С. Баженова

   Н. С. Полубехина