﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-56243/2017

г. Краснодар

24 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СВС – Тех Пром» (ИНН 2312162265, ОГРН 1092312004421) – Слабоденюка И.А. (доверенность от 31.05.2018), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СВС – Тех Пром» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2019 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу № А32-56243/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «СВС – Тех Пром» (далее – общество) о взыскании 433 406 рублей 49 копеек долга с 01.07.2017 по 30.11.2017 и 5763 рублей 40 копеек пеней по состоянию на 23.11.2017 по договору от 18.07.2013 № 4300020211 аренды земельного участка площадью 10 447 кв. м с кадастровым номером 23:43:0412001:572, расположенного в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тихорецкой, 32/1; расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанность освободить и вернуть истцу земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы и длительного неосвоения земельного участка.

Общество предъявило администрации встречный иск о признании договора аренды от 18.07.2013 № 4300020211 недействительной (ничтожной) сделкой и взыскании с администрации 2 237 638 рублей 86 копеек убытков.

Встречные требования мотивированы тем, что указанный в договоре аренды вид разрешенного использования земельного участка не соответствовал сведениям о земельном участке, отраженным в генеральном плане, что повлекло невозможность осуществления на участке строительства предусмотренного договором объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент архитектуры), Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и Департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент финансов).

Решением от 11.03.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.05.2019, первоначальные требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды пришли к выводу о ненадлежащем исполнении обществом условий заключенного сторонами соглашения в части внесения арендной платы и освоения земельного участка, что является основанием для расторжения договора аренды, взыскания долга и пеней. Отклоняя встречный иск, суды исходили из того, что общество не доказало факт нарушения администрацией определения вида разрешенного использования арендованного земельного участка. Ответчик за выдачей градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке не обращался. Общество получило исполнение по договору аренды путем принятия во владение спорного участка, оплачивало такое пользование, не отказывалось от предмета аренды, то есть исполняло договор и считало его действительным, соответственно, при постановке вопроса об оплате такого пользования не вправе ссылаться на его ничтожность.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты в части отказа во встречном иске и удовлетворить его требования в полном объеме. Заявитель указывает на то, что договор аренды от 18.07.2013 № 4300020211 является недействительной (ничтожной) сделкой. Согласно генеральному плану муниципального образования земельный участок расположен в неустановленной функциональной зоне, частично в границах с особыми условиями использования территории (граница санзоны от транспортных магистралей на территории сельскохозяйственного назначения). Департамент архитектуры пояснил, что как на момент заключения договора аренды, так и в данное время выдать градостроительный план земельного участка с зоной размещения объектов капитального строительства не предоставляется возможным. На спорном земельном участке не могло и не может быть осуществлено строительство капитального объекта – многоуровневого гаража. 

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Департамент финансов в отзыве на кассационную жалобу поддержал позицию администрации, заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 11.07.2013 № 5040 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СВС – Тех Пром" земельного участка Карасунском внутригородском округе города Краснодара» общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор от 18.07.2013 № 4300020211 аренды земельного участка площадью 10 447 кв. м с кадастровым номером 23:43:0412001:572, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тихорецкая, 32, для строительства многоуровневого гаража (пункты 1.1 и 1.3).

Порядок внесения арендной платы и ее размер согласован сторонами в разделе 2 договора.

На основании подпункта 4.1.5 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенным использованием.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись от 02.08.2013 № 23-23-01/513/2013-013.

30 мая 2017 года сотрудниками арендодателя произведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на нем произрастают деревья и трава, о чем составлен акт № 1153. 

В письме от 26.05.2017 № 29/5436 департамент архитектуры сообщил, что арендатор не обращался за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по договору аренды, обратилась с иском в арбитражный суд.

Общество, полагая, что договор аренды от 18.07.2013 № 4300020211 является недействительным, предъявило администрации встречный иск.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 данного Кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса закрепляет специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы и отсутствие доказательств принятия мер для освоения земельного участка более четырех лет с момента заключения договора, проверив расчет долга и пеней, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 данного Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В части 1 статьи 10 Гражданского кодекса указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 части 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце 5 пункта 1 постановления № 25 разъяснил: если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Таким образом, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

В статье 612 Гражданского кодекса установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, невозможность использования земельного участка по целевому назначению сама по себе не является основанием для признания договора аренды недействительным. Гражданским законодательством предусмотрены иные правовые последствия при предоставлении земельного участка в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Суды установили, что договор аренды от 18.07.2013 № 4300020211 прошел процедуру государственной регистрации, земельный участок передан арендатору, который вносил за пользование им соответствующую плату, факт владения участком более четырех лет не оспаривается. Доказательств того, что до предъявления администрацией иска в суд у общества имелись какие-либо претензии относительно предмета аренды, в материалы дела не представлено. Считая, что имеются обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка, арендатор в спорный период с предложениями о расторжении договора аренды к арендодателю не обращался, вопрос о возврате земельного участка не ставил, однозначно волю на прекращение арендных отношений не выражал.

Сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 Гражданского кодекса, а также, если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны (пункт 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса).

Соответствующих оснований для признания оспариваемого договора недействительным суды не установили. 

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований.

Возражения, изложенные в жалобе, не опровергают выводов судов, подкрепленных нормами права. Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или о допущенной судебной ошибки.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 по делу № А32-56243/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Е.Г. Соловьев

Судьи										         В.А. Анциферов

										         В.Е. Епифанов