АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5256/24 

Екатеринбург

03 октября 2024 г.

 

Дело № А60-70730/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Скромовой  Ю.В., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Уральский транспортно-технологический комплекс» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.03.2024 по делу № А60-70730/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества «Уральский транспортно-технологический комплекс» – ФИО1 (доверенность от 05.07.2024);

закрытого акционерного общества «Пиринт» – ФИО2 (доверенность от 02.10.2024).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Терминал» (далее – общество «Терминал), общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость» (далее – общество «Недвижимость»), закрытое акционерное общество «Пиринт» (далее – общество «Пиринт»), закрытое акционерное общество «Уральский транспортно-технологический комплекс» (далее – общество «Уральский транспортно-технологический комплекс»), общество с ограниченной ответственностью «Континент Парк» (далее – общество «Континент Парк») обратились в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к о признании незаконным отказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, Министерство)  от 16.10.2023 № 170125/15870нз в выкупе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108014:50, обязании Министерства утвердить схему расположения земельного участка в течение 15 дней с даты вступления в законную силу решения суда,   заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108014:50, установив выкупную цену в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, равную 1988482 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.03.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами,   общество «Уральский транспортно-технологический комплекс» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе  заявителем приведены доводы о том, что судами первой и апелляционной инстанции в нарушение Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследованы и не оценены обстоятельства приобретения  заявителями объектов недвижимости, что привело к неверной квалификации спорных правоотношений, принятию неправильного решения. Настаивает, что судам надлежало  проверить возможность применения к правоотношениям сторон положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», которым допускается выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства,  судами не применен закон, подлежащий применению - статья 28 Закона о приватизации, предусматривающая право собственников объектов недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства) выкупить соответствующий земельный участок. Отмечает, что применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе, что не противоречит статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений 1,3 статьи 28 Закона о приватизации, а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Настаивает на том,  что расположение на участке объектов незавершенного строительства в рассматриваемом деле не является безусловным основанием для отказа в выкупе   земельного участка.   Заявитель считает, что отказ Министерства в выкупе земельного участка является незаконным,   оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на земельном участке площадью 110,318 кв.м с кадастровым номером 66:41:0108014:50, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства таможенного комплекса, расположенном по адресу: 

<

...>, принадлежащем на праве аренды обществу «Уральский транспортно-технологический комплекс» на основании договора № 1-411 от 11.02.2002 аренды земельного участка, расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности:

1. обществу «Уральский транспортно-технологический комплекс»:  нежилое здание (АБК), кадастровый номер 66:41:0108014:213, площадь 3064, 7 кв.м. Регистрация права - запись 66:41:0108014:213-66/199/2023-1 от 30.06.2023,  нежилое здание блок складов главного корпуса таможенного терминала, кадастровый номер 66:41:0108014:1195, площадь 14119 кв.м. Регистрация права - запись 66:41:0108014:1195-66/199/2022-1 от 18.07.2022, объект незавершенного строительства (степень готовности 99%), кадастровый номер 66:41:0000000:82751, площадь 3396,2 кв.м. Регистрация права - запись 66-01/01-339/2003-406 от 25.12.2003,  сооружение открытая крановая эстакада № 1, кадастровый номер 66:41:0108014:210, площадь 4932,7 кв.м. Регистрация права - запись 66:41:0108014:210-66/199/2022-2 от 29.03.2022.

2. обществу «Пиринг»:  объект незавершенного строительства (степень готовности 99%), кадастровый номер 66:41:0000000:82752, площадь 397,2 кв.м. Регистрация права - запись 66:41:0000000:82752-66/001/2018-2 от 18.01.2018,  объект незавершенного строительства (степень готовности 33%) кадастровый номер 66:41:0000000:82755. Регистрация права - запись 66-66- 01/413/2007-026 от 22.05.2007,  объект незавершенного строительства (степень готовности 15%), кадастровый номер 66:41:0000000:82754, площадь 5583кв.м. Регистрация права - запись 66:41:0000000:82754- 66/199/2021-5 от 08.07.2021;

3. обществу «Терминал»:  сооружение подъездные железнодорожные пути № 1, № 46, № 4г (№ 1 - до стрелки № 8 до стрелки № 10, № 46 - от стрелки № 6 до стрелки №8,  № 4г - от стрелки № 10 до стрелки № 12), кадастровый номер 66:41:0000000:71397 протяженность 420 м. Регистрация права - запись 66-66-01/323/2014-210 от 16.05.2014.

4. обществу «Континент Парк»: сооружение подъездные железнодорожные пути № 26 (от стрелки № 5 до стрелки № 9), 2а (от стрелки № 6 до стрелки №5), 4а (от ворот до стрелки № 6), кадастровый номер 66:41:0108014:1158, протяженность 207 м. Регистрация права - запись 66:41:0108014:1158- 66/199/2022-6 от 03.03.2022;

5. обществу «Недвижимость»: сооружение подъездные железнодорожные пути № 3 (от стрелки № 5 до стрелки № 42), кадастровый номер 66:41:0000000:72022, протяженность 328 м. Регистрация права - запись 66-66-01/812/2010-002 от 07.12.2010.

Постановлением Главы города Екатеринбурга от 17.03.2010 № 1219  утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: 

<

...>.

Заявители 05.10.2023 обратились в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108014:50 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Министерством 16.10.2023 в адрес заявителей направлено решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая отказ незаконным, заявители обратились с настоящим заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что на земельном участке расположены, в том числе, объекты незавершенного строительства, пришли к выводам о том, что до завершения строительства данных объектов земельный участок не может быть предоставлен в собственность заявителям.    

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном нормами статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 указанной статьи Кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам проверки принимает соответствующее решение. Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть принято при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Судами установлено, материалами дела подтверждено, что заявители являются собственниками объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108014:50. Указанный земельный участок предоставлен обществу «Уральский транспортно-технологический комплекс» на основании договора аренды от 11.12.2002 сроком на 15 лет для целей строительства и дальнейшей эксплуатации таможенного комплекса.

Отказ в предоставлении земли в собственность без торгов, изложенный в письме от 16.10.2023 N 1701-25/15870нз, мотивирован заинтересованным лицом наличием на земельном участке объектов незавершенного строительства и линейных объектов, для эксплуатации которых предоставление земельных участков не требуется.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (п. 14).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12, законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался. Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Учитывая, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка строительство таможенного комплекса не завершено (часть объектов является объектами незавершенного строительства), цель предоставления земельного участка не достигнута, разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, руководствуясь приведенными выше нормами права, правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд обоснованно не усмотрел оснований для признания отказа незаконным в связи с недоказанностью заявителями необходимости предоставления земельного участка в заявленных целях.

Вопреки позиции апеллянтов, выводы суда являются правильными, соответствуют разъяснениям п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022).

Доводы заявителя жалобы о том, что земельный участок в рассматриваемом случае может быть предоставлен в собственность в соответствии с положениями статьи 28  Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,   положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», судами во внимание не приняты обоснованно. 

В силу статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 1 статьи 28).

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 3 статьи 28).

Так как заявители по делу общество «Терминал, общество «Недвижимость»,   общество «Пиринт»,   общество «Уральский транспортно-технологический комплекс»,   общество «Континент Парк» приобрели расположенное на земельном участке имущество не в процессе его приватизации, о чем свидетельствуют даты возникновения права собственности заявителей  на имущество, а по иным основаниям,  они не имеют прав на выкуп занятого объектами земельного участка в порядке, предусмотренном указанным специальным  законом.  Предоставление земельного участка заявителям как  собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (пункт 7 статьи 28 Закона № 178-ФЗ). 

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В абзаце 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Материалами дела подтверждено,  что на основании  государственного акта № 3742б от 23.05.1975  производственному объединению «Уралмаш» предоставлен под капитальное строительство  и для дальнейшей эксплуатации земельный участок  площадью 7,2 га за счет земель  Горземфонда – 5,7 га, Горлесфонда – 1,5 га. 

По договору аренды от 11.02.2002 обществу «Уральский транспортно-технологический комплекс»  под объекты таможенного комплекса (его строительство и дальнейшую эксплуатацию)  предоставлен в аренду земельный участок  площадью 105296 кв.м с кадастровым номером 66:41:0108014:006.

Указанные в заявлении по настоящему делу  объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 110318+/-116 кв.м с кадастровым номером 66:41:0108014:50, поставленном на государственный кадастровый учет 25.07.2005 (согласно выписке из ЕГРН на 03.08.2023). Запись о праве постоянного (бессрочного) пользования в ЕГРН не внесена. 

С учетом различия в площади земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду, и площади участка с кадастровым номером 66:41:0108014:50, поставленного на государственный кадастровый учет 25.07.2005, доводы заявителя жалобы о том, что выкуп указанного  участка осуществляется в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности,  судом округа отклонены в силу их недоказанности (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.03.2024 по делу № А60-70730/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2024 по тому же делу   оставить без изменения, кассационную жалобу  закрытого акционерного общества «Уральский транспортно-технологический комплекс»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Е.И. Гуляева 

 

Судьи                                                                          Ю.В. Скромова  

 

                                                                                      С.В. Лазарев