АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27577/2019

г. Уфа

29 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.03.2021

Полный текст решения изготовлен 29.03.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи               Харисова А.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  исковое заявление (заявление) 

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Третье лицо - Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан

о взыскании 1 919 087,50 руб., с учетом уточненного искового заявления

Судебное заседание запланировано с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) при участии в нем представителя истца - ФИО2 по доверенности от 02.11.2020.

Кроме того, при личном участии в судебном заседании:

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 17.09.2019, предъявлен диплом о высшем юридическом образовании.

от третьего лица – не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙ-СЕРВИС" о взыскании задолженности в размере 1 338 750,00 py6., пени в сумме 826 815 руб. 

Представитель истца исковые требования поддержал. 

Ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по снижению неустойки.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы сторон, доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

УСТАНОВИЛ:

На основании протокола от 19.12.2016 №8-з/2016 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 161116/0673216/01, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и ООО "СТРОЙ-СЕРВИС"  был заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2017 № 6-17-57зем по условиям которого, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель) предоставляет, а Общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙ-СЕРВИС"  (арендатор) принимает в аренду земельный участок (далее - Участок) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:59:070317:425, площадью 9 931 кв.м., находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, Восточный жилой район, мкр. 6, д. 3,  для использования в целях: строительства 9-этажного 5-секционного жилого дома № 3 (п. 1.1. договора). 

Договор заключен сроком с 01.01.2017 по 30.06.2021 (п. 2.1 договора).

Размер годовой арендной платы определен в приложениях № 2 к договору аренды, являющихся его неотъемлемой частью (п. 3.3 договора, л. д. 20).

Договор был зарегистрирован в установленном законном порядке. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 января, 15 апреля, 15 июля и 15 октября (п. п. 3.2. договора). 

Арендованный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 09.01.2017 (л. д. 21).    

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:59:070317:425.

Комитетом в адрес общества было направлено уведомление о наличии задолженности N 218-32-УЗ от 014.07.2019 и необходимости ее оплаты с указанием банковских реквизитов.

Указанное уведомление было оставлено без ответа.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужили основанием для обращения Комитета с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В письменном отзыве ответчик исковые требования не признает в части заявленной суммы долга за 3 квартал 2019, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, исковое заявление в указанной части просил оставить без рассмотрения. По мнению ответчика с 3 квартала 2019 года он не мог использовать арендованный земельный участок по целевому назначению, в связи с отсутствием технических условий для присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, на основании которых Комитет формировал аукционную документацию (извещение № 161116/0673216/01 от 16.11.2016 года). Ответчиком также заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по снижению неустойки.  

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению на основании следующего.  

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Вместе с тем по смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 18 Постановления Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" размер арендной платы по договору аренды государственного и муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам торгов.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 09.01.2017 г. № 6-17-57зем  заключен между сторонами на основании протокола от 19.12.2016 №8-з/2016 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 161116/0673216/01 – т.е. по результатам торгов.

Согласно расчету истца, признанному судом верным, сумма арендных платежей с учетом частичной оплаты за период с 1-4 кварталы 2019 составила 1 338 750 руб.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден обязательный претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора, судом отклонен, как противоречащий представленным доказательствам. Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имеется.

По мнению ответчика, арендная плата, начиная с 3 квартала  2019 не может быть взыскана, по причине невозможности использования им земельного участка в соответствии с его целевым назначением по вине арендодателя.

Указанный довод является несостоятельным и не подтвержден надлежащими доказательствами по следующим причинам.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен в целях: строительства 9-этажного 5-секционного жилого дома № 3 (п. 1.1. договора).  Акт приема-передачи земельного участка подписан арендатором 09.01.2017. Согласно Акту арендатор фактически использует земельный участок с 01.01.2017.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 по делу N 89-КГ16-7, включенной в пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного анализа норм гражданского законодательства и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации следует, что ответчик, ссылаясь на наличие противоправных действий истца или органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство, обязан доказать указанные обстоятельства. В частности, ответчик должен представить судебные акты, в соответствии с которыми признаны незаконными отказы в выдаче разрешения на строительство, или же представить сами отказы в выдаче разрешения на строительство с целью их анализа в рамках судебного разбирательства и последующей оценки наличия или отсутствия противоправности действий истца. Однако требований о расторжении договора ответчик не заявил, а по настоящее время использует земельный участок для использования в целях: строительства 9-этажного 5-секционного жилого дома № 3.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком в материалы дела не представлено ни одного доказательства, подтверждающего противоправность действий истца в рамках арендных правоотношений.

Наоборот, в спорный период, то есть в период взыскания арендной платы за временное владение и пользование земельным участком, ООО «Строй-сервис» осуществляло строительство объекта недвижимости и на нем возводится первая секция многоквартирного дома.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в размере 1 338 750 руб.

Из материалов дела усматривается также требование истца о взыскании пени за просрочку исполнения обязательств.

Согласно статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчёту истца сумма неустойки составляет 826 815 руб.; период взыскания с 01.07.2018 по 31.12.2018 (274 646, 25 руб.), с 01.01.2019 по 31.12.2019 (552 168, 75 руб.). Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, признан верным.

В ходе производства по делу ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по снижению неустойки.

Согласно положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

На основании пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае арбитражный суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (пункт 2 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд, установив наличие оснований для взыскания неустойки, пришел к выводу о несоразмерности заявленной суммы неустойки, в связи с чем, снижает установленные договором пени в размере 0,3% от суммы задолженности до 0,1% на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. с 826 815 руб. до 275 605 руб.

Таким образом, судом исковые требования истца признаны подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Согласно абзацу четвертого пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и пункта 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строй-сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 1 338 750 руб. – долга, пени в размере 275 605 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строй-сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 29 144 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.Ф. Харисов