ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-190655/15-41-1599

Резолютивная часть решения объявлена 29.01.2018

Решение в полном объеме изготовлено 28.02.2018

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 24.10.2017, ФИО3 и ответчика ФИО4 по доверенности от 18.09.2017 № 107, дело по иску ФИО3 (ОГРН 

<

***>) к ООО «ЛЮБЛИНСКИЙ ЛМЗ» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 2 055 426 руб. 27 коп., установил

С учетом увеличения размера исковых требований в части процентов за пользование чужими денежными средствами истец просит суд взыскать с ответчика  1 503 335 руб. в оплату расходов, понесенные на проведение ремонта помещений, арендованных истцом, и 552 091 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 27.09.2012 по 29.11.2016.

В обоснование иска сослался на то, что арендовал у ответчика на основании договора аренды от 01.09.2011 № 14/Н помещения площадью 777, 7 кв. м; в соответствии с п. 3.3.8 договора на основании письма ответчика произвел капитальный ремонт помещений, согласовав с ответчиком стоимость ремонта, заявил о зачете понесенных затрат на ремонт, однако ответчик в нарушение условий договора затраты по ремонту в счет арендной платы не зачел, после возврата помещений затраты не возместил.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что ремонт в помещениях, арендованных истцом, последний с ответчиком не согласовал, в частности, не согласованы виды ремонтных работ, их объем, стоимость, время выполнения и т.д.; представленные истцом акты не свидетельствуют о том, что ответчик согласился зачесть стоимость ремонта в суммах, указанных в актах; согласно заключению эксперта все ремонтные работы, указанные в локальных сметах, составленных истцом, относятся к текущему ремонту, в то время как текущий ремонт помещений является обязанностью арендатора. Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности применительно к требованию о взыскании стоимости работ, указанных в акте от 31.05.2012 № 1.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заключения экспертов, суд установил, что 01.09.2011 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды недвижимого имущества № 14/Н, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество, имеющее основные характеристики, указанные в приложении № 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное по адресу: 

<

...>, - включающее в себя офис и производственные помещения в  здании производственного ремонтного участка ОКСа площадью 777, 7 кв. м.

В соответствии с разделом 3 договора арендодатель обязуется в 5-дневный срок с даты вступления договора в силу предоставить арендатору недвижимое имущество по акту приема-передачи, который составляется и подписывается сторонами в двух экземплярах. 

Арендатор в соответствии с разделом 3 договора обязан вносить арендную плату в установленный договором срок (п. 3.3.3); своевременно и за свой счет производить текущий ремонт недвижимого имущества, при этом доля арендатора в затратах на ремонт определяется исходя из отношения арендуемой площади к общей площади здания (п. 3.3.5); с письменного согласия арендодателя производить капитальный ремонт недвижимого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем (п. 3.3.8). При этом затраты арендатора на проведение капитального ремонта недвижимого имущества, подтвержденные надлежащей финансовой и исполнительной документацией, могут быть полностью или частично зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Зачет производится по решению арендодателя на основании заключаемого сторонами дополнительного соглашения к договору.

П. 3.3.7 договора устанавливает, что арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества без письменного разрешения арендодателя, а п. 6.3 договора предусматривает возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества по решению арендодателя на основании дополнительного соглашения к договору.

По акту от 01.09.2011 помещение площадью 777, 7 кв. м передано истцу в аренду.

Договор действует до 30.07.2012 (п. 2.1).

Дополнительным соглашением от 31.07.2012 № 2 договор аренды продлен до 30.06.2013. 

24.05.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды и о зачете затрат на капитальный ремонт помещения в счет арендной платы. 

Соглашение о зачете понесенных истцом затрат на капитальный ремонт помещения в счет арендной платы сторонами не подписано, вместе с тем арендные отношения сохранялись и после 30.06.2013.

Из представленных суду актов приема-передачи следует, что 31.07.2014 истец возвратил ответчику помещение площадью 230, 5 кв. м, 31.12.2014 – помещение площадью 369, 6 кв. м, 30.11.2015 – помещение площадью 177, 6 кв. м 

Таким образом, истец полностью возвратил ответчику арендованные помещения 30.11.2015.

Требования истца основаны на том, что в период действия договора аренды им произведен ремонт арендованных помещений, при этом как само проведение ремонта, так и виды ремонтных работ и их стоимость согласовывались истцом с представителем арендодателя, который подписывал акты, предъявлявшиеся истцом.

О ремонте арендованных истцом помещений и его оплате истцом свидетельствуют представленные суду товарные накладные, справка по форме КС-3 от 28.09.2012 № 3 на сумму 1 268 589 руб. 58 коп. и др., авансовые отчеты, квитанции к приходным кассовым ордерам и др. О состоянии арендованных истцом помещений на момент передачи их в аренду истцу и на момент возврата из аренды свидетельствуют представленные суду фотографии.

Опрошенные в судебных заседаниях 29.02.2016 и 21.03.2016 свидетели со стороны истца  ФИО5 и ФИО6 подтвердили, что истец в 2011 году арендовал заброшенные помещения у завода, которые последним не использовались, на арендованных помещениях истец производил деревянную тару для колесных пар ОАО «РЖД», в течение нескольких лет истец отремонтировал помещения, которые после ремонта приобрели вид помещений (административного (офисного) и производственного) европейского уровня, в процессе ремонта истец заменил двери, окна, канализацию, полы, устроил подвесной потолок, сменил электрику и т.д.

В качестве доказательства того, что ремонтные работы выполнялись не только с согласия, а по указанию арендодателя, суду представлено письмо, подписанное  сотрудником арендодателя ФИО7 на основании доверенности и заверенное оттиском печати арендодателя. В письме арендодатель просил арендатора на основании п. 3.3.8 договора аренды в период с 01.04.2012 по 01.10.2012 провести капитальный ремонт в здании производственного ремонтного участка ОКСа площадью 777 кв. м.

Согласно  актам от 31.05.2012 № 1, от 27.09.2012 № 2 и 3, подписанным истцом и представителем ответчика ФИО7 на основании доверенности, стоимость ремонтных работ, выполненных и оплаченных истцом, составила 1 503 335 руб. 80 коп.

Виды ремонтных работ, их стоимость приведены в локальных сметах, составленных истцом и предъявленных для подписания ответчику.

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил о фальсификации истцом доказательств по делу - актов от 31.05.2012 № 1, от 27.09.2012 № 2 и 3, в связи с чем судом назначалась почерковедческая экспертиза.

Экспертным заключением от 12.09.2016 № 2375/06-3 установлено, что подписи в актах выполненных работ выполнены самим ФИО7

В соответствии со ст. 606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: 

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

П. 2 ст. 616 Кодекса устанавливает, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 623 Кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что в 2011 году истец получил от ответчика в аренду помещения, которые находились в заброшенном состоянии и не использовались, в период действия арендных отношений истец выполнил ремонт помещений на основании письма арендодателя, который со ссылкой на п. 3.3.8 договора просил арендатора произвести капитальный ремонт помещений площадью 777, 7 кв. м.

П. 3.3.8 договора, на который арендодатель сослался в своем письме, предусматривает возможность зачета затрат арендатора на проведение капитального ремонта, подтвержденных финансовой и исполнительной документацией, в счет арендной платы.

Такой зачет арендодателем не произведен, хотя необходимая документация по затратам арендатора имеется, стоимость затрат по ремонту согласована арендодателем подписанием актов от 31.05.2012 № 1, от 27.09.2012 № 2 и 3, в письме от 24.05.2013 арендатор просил арендодателя о зачете затрат на капитальный ремонт помещения в счет арендной платы.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что арендные отношения прекратились 30.11.2015, в нарушение условий договора арендодатель в период действия договора не принял затраты арендатора к зачету, суд соглашается с мнением истца о том, что после возврата истцом арендованных помещений из аренды ответчик обязан возместить истцу стоимость ремонтных работ, выполненных в помещениях по указанию ответчика.

 Определением от 23.01.2017 по ходатайству ответчика назначалась техническая  экспертиза, которой установлено, что рыночная стоимость работ, указанных в локальных сметах, составленных истцом и предъявленных ответчику, составляет 1 133 168 руб. 50 коп.

Ответчик в ходе судебного разбирательства сослался на то, что согласно заключению экспертов все указанные в сметах работы относятся к текущему ремонту, обязанность по выполнению которого возлагается на арендатора.

Вместе с тем в экспертном заключении указано, что результатом части указанных в сметах работ являются неотделимые улучшения. При этом в письме в адрес арендатора арендодатель просил выполнить в помещениях площадью 777 кв. м капитальный ремонт, однако не указал, какие именно ремонтные работы следует выполнить арендатору. Кроме того,  арендодателем подписаны все акты, предъявленные ему арендатором, а именно акты от 31.05.2012 № 1, от 27.09.2012 № 2 и 3. 

Поскольку договор не предусматривает согласование сторонами ни текущего ремонта, ни его стоимости, суд расценивает подписание арендодателем указанных актов в качестве признания арендодателем того обстоятельства, что все эти акты составлены в соответствии с п. 3.3.8 договора, то есть с тем, что все работы, выполненные арендатором на основании письма арендодателя о выполнении капитального ремонта, при наличии финансовой и исполнительной документации принимаются арендодателем к зачету в счет арендной платы.

Вместе с тем иск судом удовлетворяется частично.

Согласно гл. 12 «Исковая давность» ГК Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в 3 года, течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, при этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку ответчик заявил о применении исковой давности применительно к акту от 31.05.2012 № 1, суд отказывает в иске в части требования о взыскании расходов на ремонт, указанных в этом акте, и начисленных на них процентов.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг представителя взыскиваются с ответчика в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь гл. 12, ст. 395, 606, 616, 623, 1102, 1107 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

взыскать с к ООО «ЛЮБЛИНСКИЙ ЛМЗ»  в пользу ФИО3 1 124 002 руб. 73 коп., в том числе 825 656 руб. основного долга и 298 346 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 17 037 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 16 500 руб. – по оплате услуг представителя;

в остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                                                       О.А.Березова