АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-5114/2017

13 августа 2019 года

г. Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 06.08.2019

Полный текст мотивированного решения изготовлен 13.08.2019

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации городского округа "город Дербент" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368608, Республика Дагестан, г. Дербент, площадь Свободы, д. 2), далее - администрация

муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368608, Республика Дагестан, г. Дербент площадь Свободы, д. 2), далее - МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент", управление

к обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс Оазис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368608, 

<

...>), далее -  ООО "ОК Оазис", общество

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368024, 

<

...>), далее - ТУ Росимущества в РД

о взыскании 3 534 830, 01 руб., в т.ч.: задолженности по арендной плате в размере 2 522 176, 25 руб. и 1 012 653, 76 руб. пени по договору аренды земельного участка № 23 от 31.10.2010

при участии представителей: 

от истца и соистца: ФИО1 – доверенность  в деле, паспорт

от ответчика: ФИО2 – доверенность  в деле, паспорт

от третьего лица: извещен не явился

при ведении протокола помощником судьи Ягибековым Т.Б.  

УСТАНОВИЛ:

администрация и МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" (определением суда от 01.11.2017 привлечено к участию в деле в качестве соистца) обратились в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "ОК Оазис", в котором просят:

- взыскать 3 534 830, 01 руб., в т.ч.: задолженности по арендной плате в размере 2 522 176, 25 руб. и 1 012 653, 76 руб. пени по договору аренды земельного участка № 23 от 31.03.2010.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 02.03.2018 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу учреждения взыскано 1 738 576 рублей арендной платы и 217 861 рубль 26 копеек пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. Решение мотивировано наличием на стороне общества задолженности по арендной плате. Поскольку договор аренды от 24.07.2009 № 50 заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), арендная плата по договору является регулируемой и подлежит начислению исходя из нормативно установленных ставок. Применив постановление Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан» (далее – постановление от 31.01.2013 № 13) и решение Собрания депутатов администрации от 24.01.2014 № 4-5 «Об аренде земельных участков на территории городского округа "город Дербент"» (далее – решение от 24.01.2014 № 4-5), с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, суд установил наличие на стороне общества задолженности.

Апелляционным постановлением от 03.08.2018 решение от 02.03.2018 изменено, с общества в пользу учреждения взыскано 331 659 рублей арендной платы и 46 500 рублей 86 копеек пени. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции относительно обоснованности исковых требований по праву и размеру, а также подлежащими применению правовыми нормами. Однако установил, что при осуществлении расчетов арендной платы суд первой инстанции допустил арифметическую ошибку, которая повлекла за собой ошибку в наличии долга по арендной плате и пене.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2018 решение от 02.03.2018 и постановление от 06.08.2018 по делу № А15-5114/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Суд кассационной инстанции указал при новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать вопрос об отнесении спорного земельного участка к федеральному уровню собственности, определить собственника спорного земельного участка, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле федерального собственника рассматриваемого земельного участка, дать оценку договору аренды от 30.03.2010 № 25 на предмет его действительности, проверить соблюдение процедуры предоставления спорного земельного участка для строительства, исследовать все представленные доказательства с учетом аргументов сторон, после чего принять законное и обоснованное решение.

В силу абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела суд принимает во внимание указания арбитражного суда кассационной инстанции по данному делу.

Определением суда от 11.12.2018 ТУ Росимущества в РД привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истца и соистца в судебном заседании поддерживает заявленные требования, а также отзыв третьего лица в части отсутствия в федеральной собственности такого взморья, как г. Дербент, в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР №105 от 10.02.1977.

Представитель ответчика в судебном заседании считает задолженность определенную судами при первоначальном рассмотрении дела правильной по праву и размеру, а также подлежащим применению правовым нормам. Пояснил, что согласен с доводами истца, соистца и третьего лица о том, что спорная территория федеральной собственностью не является. Сообщил, что владеет и пользуется всей спорной территорией переданной ему по договору. Ответчиком заявлено о применении к данным правоотношениям общего трехлетнего срока исковой давности. 

Третье лицо в отзыве на иск просит суд исковые требования удовлетворить в полном объеме. Поясняет, что береговая полоса г. Дербента в границы земельных участков являющихся исключительной собственностью Российской Федерации не входит. Вместе с тем считает, что спорный договора аренды обладает признаками ничтожности, как заключенный в отношении территории общего пользования, которая не может быть предоставлена в пользование конкретному лицу. 

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 Кодекса).

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Кодекса.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела постановлением главы администрации г. Дербента № 25 от 30.03.2010 обществу сроком на 49 лет предоставлены в аренду земли населенных пунктов г. Дербента, площадью 13649 кв.м., расположенные в кадастровом квартале №27, для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства (пункт 1). Постановлено управлению муниципальным имуществом администрации г. Дербента заключить договор аренды с ООО "ОК Оазис" (пункт 2) (л.д. 48 т. 1).

Комитет по управлению имуществом г. Дербента (после реорганизации – управление, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №23 от 31.03.2010  со  сроком действия на 49 лет, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 13649 кв.м., в кадастровом квартале №27  для использования под оздоровительный комплекс с устройством берегозащиты, согласно постановлению администрации №25 от 30.03.2010. К договору прилагается кадастровый план земельного участка (приложение 1), без которого договор не имеет юридической силы (пункт 1.4).

Арендные платежи исчисляются с момента заключения договора (пункт 1.3).

Согласно пункту 2.1 размер арендной платы в год за участок составляет 38 650 руб., сумма ежеквартальных платежей составляет 9 674 руб. Расчет арендной платы  определен в приложении №2 к договору. 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца отчетного квартала на счет арендодателя для аккумуляции платежей по аренде (пункт 2.2).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента введения нормативных актов (пункт 2.3).

Не использование земельного участка не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы (пункт 2.4 договора).

В силу пункта 2.5 договора в случае невнесения арендатором платежей более двух сроков, установленных договором, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, уведомив об этом арендодателя. При этом арендатор уплачивает пеню в размере ставки рефинансирования, установленного Центробанком РФ  на момент просрочки за каждый день просрочки.

Права и обязанности сторон регламентированы в разделе 3 договора аренды.

Согласно пунктам 3.2.3, 3.2.4 и 3.2.6 арендатор обязан в месячный срок со дня официального опубликования решения об изменении базовых ставок арендной платы  произвести перерасчет платы; своевременно в установленные договором сроки вносить арендную плату и не позднее 5-ти дней с момента перечисления арендной платы представлять арендодателю копии платежных поручений с отметкой банка, подтверждающей перечисление на счет арендодателя; после перерасчета арендной платы разницу вносить в ближайший установленный договором срок внесения арендной платы.

В случае не исполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором подробно и аргументировано излагает факты нарушений и требование их устранения в разумные сроки. Если нарушившая сторона не устранила нарушения в согласованные сроки, либо оставила без внимания в течении месяца уведомление о нарушениях, настоящий договор подлежит расторжению по условиям, предусмотренным договором (пункт 5.1). 

Земельный участок передан по акту приема-передачи (л.д. 44 т. 1).

Земельный участок площадью 13649+/-41 кв.м., с местоположением: 

<

...>  категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 13.04.2010, с кадастровым номером 05:42:000027:224, кадастровая стоимость земельного участка составляет 30 264 610,15 руб. (по состоянию на 16.02.2017 и на 07.11.2017) (л.д. 66 т. 1 и л.д. 5 т. 2).

Кадастровая стоимость земельного участка изменилась и по состоянию на 21.11.2017 (за рассматриваемым периодом) составляет 5 394 221,29 руб.

Письмом-уведомлением №504 от 11.03.2014 арендодатель (управление) сообщил арендатору (обществу), что согласно постановлению Правительства РД №13 от 31.01.2013 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов  Республики Дагестан», решения Собрания депутатов администрации городского округа «город Дербент» №4 от 24.01.2014 «Об аренде земельных участков на территории городского округа «город Дербент» условия договора №23 от 31.03.2010 изменяются в части, годовая арендная плата с 01.01.2014 составляет 605 292 руб.  (л.д. 70 т. 2).

Данное письмо-уведомление от 11.03.2014 получено обществом 29.03.2014 (л.д. 69 т. 2). 

Неисполнение обществом претензии №1208 от 09.08.2017 об оплате 2 522 176, 25 руб. задолженности (по состоянию на 01.07.2017) по договору № 23 от 31.03.2010 послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В договоре аренды претензионный порядок, конкретные требования к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения по спорным правоотношениям не установлен. 

Предусмотренный пунктом 9.1 договора комиссионный порядок рассмотрения земельных споров, возникающих при реализации договора, не подлежит применению, поскольку в данном случае возник спор не земельный, а по расчетам. Кроме того, разделом 9 не установлен ни персональный, ни количественный состав комиссии, ни порядок ее формирования. 

В качестве доказательств соблюдения претензионного порядка истцом в материалы дела представлена претензия №1208 от 09.08.2017 об оплате 2 522 176, 25 руб. задолженности (по состоянию на 01.07.2017) по договору № 23 от 31.03.2010 которая направлена по юридическому адресу ответчика 10.08.2017 (л.д. 79-80 т. 2). Кроме того представлены уведомления и претензии от 28.05.2016, 20.09.2016, 14.03.2017, 06.06.2017 с доказательствами их направления ответчику, в которых арендодатель уведомляет арендатора о наличии задолженности по договору №23 от 31.03.2010, предлагает арендатору погасить в недельный срок задолженность и явиться с квитанцией об оплате в управление, предупредив, что в противном случае договор аренды будет расторгнут, земельный участок изъят, а материалы о взыскании задолженности с начислением пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент просрочки будут переданы в суд (л.д. 73-78, 81-82 т. 2). 

С учетом изложенного, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

На основании пункта 1 части 2 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации (далее - Водный кодекс) моря относятся к поверхностным водным объектам, состоящим из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (часть 3 статьи 5 Водного кодекса). Порядок определения береговой линии (границы водного объекта) описан в части 4 статьи 5 Водного кодекса. 

Согласно правилу, закрепленному в части 1 статьи 8 Водного кодекса, водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности). 

Земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах (то есть внутри береговой линии), а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, относятся к землям водного фонда. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункты 1 и 2 статьи 102 Земельного кодекса). 

В то же время земли, расположенные за береговой линией и не занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, могут относиться к землям любой иной категории, кроме земель водного фонда. 

Следовательно, законодатель разделил правовой режим земель, занятых поверхностными водными объектами, и земель (территорий), примыкающих к поверхностным водным объектам по береговой линии. 

Частью 1 статьи 65 Водного кодекса предусмотрено, что территории, которые примыкают к береговой линии поверхностных водных объектов, являются водоохранными зонами. На указанных территориях устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. 

Правовой режим водоохранных зон не является однородным. В границах водоохранных зон выделяют береговую полосу (часть 6 статьи 6 Водного кодекса) и прибрежные защитные полосы (часть 2 статьи 65 Водного кодекса), на территории которых действует больший перечень публично-правовых запретов и ограничений. 

Вместе с тем в силу норм Водного кодекса (часть 2 статьи 2, часть 1 статьи 4) водное законодательство регулирует водные отношения – правоотношения по использованию и охране водных объектов. Положения действующего водного законодательства не содержат каких-либо норм об отнесении земельных участков, относящихся к водоохранной зоне федеральных водных объектов, к собственности публично-правовых образований. Отнесение земельного участка к водоохранной зоне само по себе не означает, что у собственника водного объекта возникает право собственности на такой участок. 

Отношения по использованию и охране земель регулируются не водным, а земельным законодательством (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса). При этом в названной норме Земельного кодекса закреплен приоритет норм земельного законодательства как специального закона перед гражданским законодательством в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. 

Согласно пункту 2 статьи 16 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами.

Критерии разграничения государственной собственности на землю установлены статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ). Нахождение земельного участка в границах водоохранных зон (территорий со специальным режимом использования и охраны природных ресурсов) в качестве критерия разграничения публичной собственности в названной статье Закона № 137-ФЗ не упомянуто.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2017 № 99/2017/3438069 расположение земельного участка с кадастровым номером 05:42:000027:224 установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: 

<

...>. Вид разрешенного использования «для размещения строительства спортивнооздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства». 

Согласно разделу 4.1 «Содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости» земельный участок с кадастровым номером 05:42:000027:224 имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса (приказ от 31.08.2015 № 46-П об установлении границ части водоохраной зоны и части прибрежной полосы Каспийского моря на территории Республики Дагестан; л. д. 5-8, т. 2).

Критерии разграничения государственной собственности на землю установлены статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ). Нахождение земельного участка в границах водоохранных зон в качестве критерия разграничения публичной собственности в названной статье Закона № 137-ФЗ не упомянуто. 

С учетом приведенных норм, частичное нахождение земельного участка с кадастровым номером 05:42:000027:224 в водоохранной зоне федерального водного объекта общего пользования (Каспийского моря) само по себе не свидетельствует о принадлежности такого участка Российской Федерации. Уровень публичной собственности в отношении земельных участков определяется на основании критериев, закрепленных в статьях 17 – 19 Земельного кодекса, а также в статье 3.1 Закона № 137-ФЗ.

Береговая полоса г. Дербента в границы земельных участков, являющихся исключительной собственностью Российской Федерации, согласно Постановлению Совета Министров РСФСР от 10.02.1977 №105 не входит, что не оспаривает ТУ Росимущества в РД.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу императивной нормы статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 10 Земельного кодекса управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Условиями договора предусмотрено, что арендная плата может изменяться в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

В  соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского поселения относятся, в т.ч., владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16 и 19 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление №73)  также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пункт 20 Постановления №73 содержит следующее положение: если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Судом установлено, что договор № 23 от 31.03.2010 аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности,  заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Арендная плата подлежит начислению (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

Данный вывод суда соответствует правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 09.04.2014 по делу №А32-4307/2013. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции. В преамбуле и пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора (о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших) при рассмотрении исков, предъявленных в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, а также исков, имеющих своей целью признание соответствующего договора недействительным, незаключенным либо его изменение или расторжение.

Поскольку договор аренды №23 заключен 31.10.2010 в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции от 27.07.2006. Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В момент заключения договора аренды №23 от 31.10.2010 земельным законодательством допускалось предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительно на торгах. 

Согласно статье 29 Земельного кодекса  предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса.

Судом установлено, что при заключении договора аренды № 23 от 31.03.2010 стороны нарушили порядок его заключения (не обеспечено соблюдение публичного порядка предоставления земельного участка), доказательства обратного сторонами в материалы дела не представлены. Доказательств, подтверждающих наличие у ответчика права на предоставление земельного участка без торгов, также не представлено.

Таким образом, поскольку судом установлено нарушение порядка заключения договора №23 от 31.03.2010, указанный договор применительно к статье 168 Гражданского кодекса, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Фактическое использование земель, находящихся в публичной собственности, в отсутствие на это каких-либо оснований подлежит оплате наряду с пользованием по договору аренды. Общество, поименованное в договоре аренды арендатором, с начала подписания передаточного акта от 31.03.2010 являлось фактическим пользователем земельного участка и должно было вносить соответствующие платежи независимо от законности (ее отсутствия) такого пользования. Обратного в материалы дела ответчиком не представлено. Таким образом, суд приходит к выводу о фактическом использовании ответчиком в спорный период земельного участка.

Квалификация договора аренды как ничтожной сделки не только не препятствует, но и влечет возникновение у ответчика как фактического пользователя земельным участком обязанности по возмещению управлению стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, в том числе за определенный сторонами предшествующий заключению договора период. 

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, а также в силу действовавших до 1 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации № 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Правительством Республики Дагестан 31.01.2013  принято постановление № 13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан". 

Названным постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по кадастровым кварталам городов Республики Дагестан (приложение №1), в соответствии с которым в кадастровом квартале №05:42:000027 г.Дербента в отношении земельного участка с видом разрешенного использования «Земли под объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» установлено в сумме 395,21 руб./кв.м.

Решением Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 24.01.2014 №4-5 «Об аренде земельных участков на территории городского округа «город Дербент» утверждено Положение «О порядке оформления договоров аренды земельных участков, выделенных юридическим и физическим лицам на территории городского округа «город Дербент» (приложение №1) (далее – Положение); установлены поправочные коэффициенты к базовым ставкам по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложения №2); при начислении арендной платы за земельные участки базовой ставкой решено считать стоимость земельного участка в данном кадастровом  квартале  в соответствии  с постановлением Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 №13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан» с применением поправочных коэффициентов по категориям земель и видам разрешенного использования согласно пункту 2 настоящего решения; действие настоящего решения распространены на правоотношения, возникшие с  01.01.2014. 

В соответствии с разделом 3 Положения плата за землю (ПЗ) по договорам аренды рассчитывается по следующей формуле: ПЗ = Кст.з. х S х Рст.н. х Пк,  где ПЗ – арендная плата за землю, Кст.з – кадастровая стоимость земли по виду использования, устанавливаемая федеральными законами и нормативными актами Республики Дагестан, Рст.н. – коэффициент ставки земельного налога, S – площадь арендуемого земельного участка, Пк – поправочный коэффициент, устанавливаемый для конкретного вида деятельности.

В приложении №2 к указанному решению собрания депутатов к категории земель: «земли под объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», к которым относится арендуемый обществом земельный участок, ставка земельного налога (в процентах) от кадастровой стоимости установлена 1,5%, поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования - 2.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, земельный участок предоставлен ответчику для использования под оздоровительный комплекс с устройством берегозащиты, согласно постановлению администрации №25 от 30.03.2010.

Поскольку нормативные акты субъекта Российской Федерации, муниципального образования не были оспорены заинтересованными лицами в установленном законом порядке и не были признаны противоречащими федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, полностью или в части, оснований для их неприменения у суда не имеется.

По расчётам истцов с учётом всех произведённых ответчиком платежей на стороне последнего имеет место задолженность по арендной плате в размере 3 534 830,01 руб. (2 522 176,25 основного долга и 1 012653,76 пени), рассчитанная за период с 31.03.2010 по 30.06.2017, которую истцы просят взыскать с ответчика.

За период с 2010 г. по 3 квартал 2017г. арендодателем начислено всего 2 783 450,25 руб. арендной платы, оплачено арендатором – 261 274 руб. (что ответчиком не оспаривается),  недоплата составила – 2 522 176,25 руб.  

Судом расчет истцов проверен и признан неверным. С учетом вышеназванных актов размер годовой арендной платы за земельный участок с 01.01.2014 составляет 161 826,6 руб. (ПЗ= 395,21х13649кв.м.х1,5%х2).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечёт за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ). 

Ответчик доказательств погашения задолженности не представил, вместе с тем заявил о пропуске срока исковой давности (л.д. 83-84 т.2).

Исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). 

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса). По обязательствам с определённым сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса). 

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (статья 203 Гражданского кодекса).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам) (пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). 

Для целей разрешения вопроса о применении статьи 203 Гражданского кодекса суд должен установить наличие (отсутствие) обстоятельств, которые фактически подтверждают совершение должником действий, свидетельствующих о признании им правомерности требований кредитора. 

Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43). 

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43). 

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43). 

Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43). 

В дело представлены восемь платёжных документов, оформленных за период с 2010 по 2017 годы (л.д. 125-129, т. 1). Данные документы не могут служить объективным доказательством факта признания обществом задолженности в пользу истцов. 

Поскольку в дело не представлено объективных и достоверных доказательств, подтверждающих совершение ответчиком действий, свидетельствующих о признании долга, оснований для вывода о перерыве течения срока исковой давности (статья 203 Гражданского кодекса) не имеется.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43). 

В рассматриваемом случае с учетом направления истцом досудебной претензии 10.08.2017 требование о взыскании задолженности, возникшей до 10.08.2014, предъявлено за пределами срока исковой давности.

Так, за период с 10.08.2014 по 30.06.2017 начислению подлежало 468 410,44 руб. За этот период арендатором оплачено – 154 600 руб. (что ответчиком не оспаривается),  недоплата составила – 313 810,44 руб. Контррасчет ответчиком не представлен.

Поскольку ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства  надлежащего и своевременного исполнения им обязательств по договору аренды по уплате арендных платежей, документально не обоснована невозможность неисполнения обязательств и отсутствия вины, требование истца в части  взыскания 313 810,44 руб. задолженности следует удовлетворить.

Ссылаясь на несвоевременную оплату ответчиком арендной платы за пользование земельным участком, руководствуясь положениями договора, истец начислил к взысканию с ответчика пени в размере 1 012 653,76 руб.

Поскольку в силу статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, право требования уплаты договорной неустойки у истцов не возникло.

В тоже время использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, поэтому фактически используя земельные участки, ответчик обязан был вносить арендные платежи в размере и порядке, установленные уполномоченным органом. Однако эти обязательства исполнены не были.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства установлена статьей 395 Гражданского кодекса. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1).

По расчету суда сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в спорный период составила 79 601,6 руб.

Довод ответчика со ссылками на судебные акты по делам №А15-2408/2011 и № А15-298/2012 о том что, судебными актами по указанным делам установлены обстоятельства отсутствия необходимости в проведении торгов на право заключения спорного договора, судом отклоняется поскольку  решением суда от 22.02.2012 по делу №А15-2408/2011 по иску администрации к обществу и управлению о признании незаключенным договора аренды № 23 от 31.03.2011 и истребовании кадастрового паспорта земельного участка указано, что доводы истца о допущенных при заключении договора аренды нарушениях закона (отсутствие извещения о предстоящей передаче земли в аренду и незаконном изъятии земельного участка у прежнего владельца участка – школы) не относятся к предмету рассматриваемого спора, так как указанные нарушения имеют значение при рассмотрении требований, связанных с недействительностью сделки, которые в настоящем деле не рассматриваются, а производство по делу № А15-298/2012 прекращено в связи с отказом администрации от иска.  

Правовой подход примененный в данном деле соответствует сложившейся в Российской Федерации судебной практике (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2019 N Ф08-11807/2018 по делу N А32-49561/2017).

На основании установленных обстоятельств, применив к спорным правоотношениям вышеуказанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца 393 412,04 руб., в т.ч.: 313 810,44 руб. задолженности и 79 601,60 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (за период 10.08.2014-30.06.2017). В удовлетворении остальной части требований отказать.

В соответствии со статьями 112 и 170 Арбитражного процессуального кодекса в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов. 

Истцы (органы местного самоуправления) в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины, поэтому в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса государственная пошлина по делу взыскивается с ответчика в  доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс Оазис" (ОГРН 1030502000363, ИНН 0542026464, 368608, Республика Дагестан, г. Дербент, улица Шеболдаева, д. 1) в пользу Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" (ОГРН 1100542000569, ИНН 0542033052, 368608, Республика Дагестан, г. Дербент площадь Свободы, д. 2) 393 412,04 руб., в т.ч.: 313 810,44 руб. задолженности и 79 601,60 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (за период 10.08.2014-30.06.2017).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс Оазис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368608, 

<

...>) в доход федерального бюджета 4 527 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через  Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                                                                                                        К.С. Гридасова