/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11275/2018

г. Краснодар

18 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – закрытого акционерного общества «Комбинат “Каскад”»(ИНН 2320087124, ОГРН 1022302918989) – Городко А.Т. (доверенность от 09.04.2019), в отсутствие истца – администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – индивидуального предпринимателя Байрамович Веры Евгениевны (ИНН 232010046130, ОГРНИП 312236623500014), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 (судьи Сулименко О.А., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-11275/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю                                    Байрамович В.Е. (далее – предприниматель) о расторжении договора от 29.01.2009 № 4900005022 аренды земельного участка площадью 8500 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204026:9), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 31 (с учетом определения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2018; т. 1, л. д. 147, 148).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Комбинат “Каскад”» (далее – общество; т. 1, л. д. 147, 148).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что ответчик не допустил существенного нарушения условий договора аренды.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 09.10.2018 и постановление от 16.01.2019, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Податель жалобы указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды. Допущенные арендатором нарушения условий сделки являются существенными, поэтому администрация вправе требовать расторжения договора даже после уплаты ответчиком долга (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; далее – постановление от 17.11.2011 № 73).

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель третьего лица полагал, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 23.11.1995 № 930 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2009 № 490005022 аренды земельного участка площадью 8500 кв. м  (кадастровый номер 23:49:0204026:9), расположенного по адресу: Краснодарский край,  г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 31 (т. 1,                         л. д. 114 – 118). Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации от 11.03.2009 № 23-23-50/036/2010-013; т. 1, л. д. 8).

8 мая 2018 года на основании договора № Б1-2 права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.01.2009 № 490005022 переданы предпринимателю (т. 1, л. д. 127 – 129).

Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес общества направил претензии от 14.07.2017 о необходимости устранения нарушений в части своевременного внесения арендной платы, а также от 07.09.2017 о расторжении договора аренды от 29.01.2009 № 490005022. Претензия в части требований о расторжении договора оставлена без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2                      статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом другим федеральным законом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в качестве основания расторжения договора указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком. При разрешении спора суды указали, что в рамках дела № А32-7791/2018 администрация обращалась с исковым заявлением к обществу о взыскании 1 613 654 рублей 43 копеек долга по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.09.2017, а также 265 357 рублей 63 копеек неустойки. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2018 по делу № А32-7791/2018 принят отказ администрации от заявленных требований, производство по делу прекращено. Судебные инстанции в рамках настоящего дела установили, что предприниматель погасил долг по арендной плате, что подтверждено чеком от 13.09.2018 (т. 2, л. д. 124).

Таким образом, допущенные нарушения арендатором устранены, что, как правомерно указали суды первой и апелляционной инстанций, исключает возможность удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Довод кассационной жалобы администрации о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения иска, суд округа отклоняет. Обстоятельства, связанные с устранением обществом допущенных нарушений условий договора аренды, а также отсутствием оснований для их квалификации в качестве существенных, подтверждены документально. Ссылка заявителя на пункт 23 постановления от 17.11.2011 № 73 не принимается, поскольку приведенные в нем разъяснения касаются права арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора после погашения долга, но не устанавливают безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом изложенного основания для отмены решения от 09.10.2018 и апелляционного постановления от 16.01.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 по делу № А32-11275/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         Я.Е. Волков