﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9961/19 

Екатеринбург

09 июня 2020 г.

 

Дело № А76-4768/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

Председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БИС» (далее – общество «БИС») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2019 по делу № А76-4768/2019 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «БИС» - Григорьев В.П. (доверенность от 04.06.2020 № 01/юр). 

Общество «БИС» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации города Магнитогорска (далее - администрация) с заявлением о признании незаконным отказа от 26.12.2018 № АГ-09/1835 в предоставлении земельного участка площадью 7386,05 кв.м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. 50-летия Магнитки, 43, кадастровый номер 74:33:0311001:0191, для окончания строительства многоуровневой автостоянки; об обязании администрации предоставить в аренду указанный земельный участок. 

Решением  суда от 20.06.2019 требования удовлетворены. Суд признал недействительным отказ администрации в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191, выраженный в письме от 26.12.2018 №АГ09/1835 и возложил на администрацию обязанность предоставить обществу «БИС» земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, расположенного на указанном земельном участке.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2019 решение суда отменено, в удовлетворении требований общества «БИС» отказано. 

В кассационной жалобе общество «БИС» просит решение суда оставить в силе, постановление суда апелляционной инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.  Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы  полномочий, самостоятельно разрешил вопросы, требующие специальных познаний в техническо-строительной области; отмечает, что   выводы суда апелляционной инстанции  о незначительности застройки  земельного участка  основаны на акте  № 656 от 25.10.2018, однако строительные работы выполнялись в 2019 году. При этом ссылка на акт № 605  от 23.09.2019  о том, что невозможно установить степень заглубления, по мнению заявителя, недопустима, поскольку обследование на предмет углубления  железобетонного фундамента  не проводилось. Заявитель обращает внимание, что   порядок расчетов площади застройки  регламентируется  специальными строительными нормами  и правилами, а именно  СП 50-101-2004 «Проектирование  и устройство  оснований и фундаментов зданий и сооружений», утвержденный постановлением Госстроя России № 28 от 09.03.2004.  По мнению заявителя, единственным  относимым и допустимым  доказательством  технического описания объекта незавершенного строительства  является  технический план, а из технического плана  объекта незавершенного строительства  от 14.04.2019  следует, что о степень готовности  объекта незавершенного строительства, законченный строительством фундамент,  составляет -10%, в соответствии с готовностью  конструктивных элементов всего объекта. 

От общества «БИС» в суд кассационной инстанции 05.06.2020 поступили дополнения к кассационной жалобе, в которых общество  ходатайствует  о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица  «Кредит Урал Банк» (Акционерное общество), а также о приобщении к материалам дела  копии договора об ипотеке от 31.03.2017, заключенного между  обществом «БИС» и   «Кредит Урал Банк» (Акционерное общество).

Дополнение к кассационной жалобе судом кассационной инстанции принято к рассмотрению. 

В силу статей 51, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятии судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда. По смыслу приведенных норм права, суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по привлечению к участию в деле третьих лиц и формированию состава участников арбитражного процесса, в связи с чем, ходатайство о привлечении третьего лица удовлетворению не подлежит.

В силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций, в связи с чем суд кассационной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела копии договора об ипотеке от 31.03.2017 и справочной информации об объектах недвижимости.

Кроме того, в дополнениях к кассационной жалобе общество «БИС» указывает, что суд апелляционной инстанции  в нарушение статьи 266, части 1 статьи 268 АПК РФ без уважительных причин приобщил новые  доказательства, не переходил к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения в суде первой инстанции. 

В отзыве на кассационную жалобу Администрация г. Магнитогорска просит оставить постановление суда апелляционной инстанции  без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом «БИС» оформлен договор аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008, в соответствии с которым в аренду обществу «БИС» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311001:0191, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 144, площадью 7386,05 кв. м. для строительства многоуровневой автостоянки.

В силу пункта 2.1. договор заключен сроком до 10.12.2010, распространяет свое действие на отношения, возникшие с 10.12.2007. 

Обществу «БИС» 04.12.2017 на основании постановления администрации № 14776-11 от 08.12.2017 выдано разрешение на строительство №RU74307000-00987-2017 многоуровневой стоянки. Срок разрешения на строительство – 10.12.2018. 

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости 14.09.2018 в реестр внесена запись о государственной регистрации права собственности общества «БИС» на объект незавершенного строительства – многоуровневая стоянка, с кадастровым номером 74:33:0311001:11598  степенью готовности 3% (смонтирована часть ленточного фундамента), проектируемое назначение «нежилое здание», площадь 21, 1 кв. м. 

Указанные сведения внесены в реестр на основании технического плана объекта незавершенного строительства от 29.08.2018, выполненного кадастровым инженером Орышко А.Н. 

Согласно сведениям технического плана объекта незавершенного строительства от 13.04.2019, выполненного кадастровым инженером Бакаевым Р.С., указанный объект имеет площадь застройки 3 963, 3 кв. м. и степень готовности 10%, что составляет готовность конструктивных элементов фундамента. 

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства произведена на основании договора аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008, дополнительного соглашения от 28.02.2011 к договору аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008 (дата регистрации – 13.04.2011), дополнительного соглашения от 03.03.2014 к договору аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008 (дата регистрации – 25.07.2014).

 Из дополнительно представленных в апелляционный суд доказательств апелляционным судом установлено, что актуальные сведения единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 (по состоянию на 23.09.2019) не содержат информации о наличии обременения участка в виде аренды в пользу общества «БИС». 

Общество «БИС» 15.12.2018  обратилось в администрацию с заявлением о заключении на новый срок (три года) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 площадью 7386 кв. м. расположенного в г. Магнитогорске, по ул. 50-летия Магнитки, для строительства многоуровневой автостоянки.

 По результатам рассмотрения заявления администрация в письме от 26.12.2018 № АГ-09/1835 отказала обществу «БИС» в заключении договора аренды на новый срок. При этом администрацией указано, что Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями было проведено обследование земельного участка, о чем составлен акт обследования земельного участка № 656 от 25.10.2018. В результате обследования установлено, что на земельном участке расположена функционирующая круглосуточная платная автостоянка легкового автотранспорта, согласно выписке из ЕГРН от 14.09.2018 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 21,1 кв. м., степень готовности - 3% (смонтирована часть ленточного фундамента) собственником которого является общество «БИС», территория отсыпана щебнем, установлены временное ограждение и будка охраны. Администрация указала, что указанная в документах общества «БИС» информация вызывает сомнения в части завершенности работ по сооружению фундамента.

 Ссылаясь на необоснованность указанного отказа, общество «БИС» обратилось в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество «БИС» вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства размещенного на земельном участке объекта незавершенного строительства. Судом учтено, что сведения об объекте незавершенного строительства и правах общества на него внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и в установленном порядке не оспорены, относимых доказательств того, что работы по возведению фундамента объекта не завершены, администрацией не представлено, в силу чего суд не нашел оснований полагать, что объект незавершенного строительства не отвечает критериям объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии у заявителя права на приобретение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства, поскольку расположенный на земельном участке  обьект незавершенного строительства не отвечает критериям объекта недвижимости. 

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции. 

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с нормой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

  Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе технический план объекта незавершенного строительства от 29.08.2018, схему расположения  объекта на земельном участке, приложенную к техническому плану, акт № 656 от 25.10.2018 обследования земельного участка, выписку из ЕГРН от 14.09.2018, акт № 602 от 23.09.2019 обследования земельного участка, фотоматериалы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что технические характеристики надземной части объекта, зарегистрированного в ЕГРН как «объект незавершенного строительства - многоуровневая стоянка, с кадастровым номером 74:33:0311001:11598», а именно: степень готовности 3% (смонтирована часть ленточного фундамента), площадь застройки 21, 1 кв. м, соответствуют его актуальным фактическим характеристикам, отраженным на основании данных натурного осмотра в вышеназванных актах обследования земельного участка.

  В связи с этим суд апелляционной инстанции критически оценил технический план объекта незавершенного строительства от 13.04.2019, выполненный кадастровым инженером Бакаевым Р.С., согласно которому указанный объект имеет площадь застройки 3 963, 3 кв. м, степень готовности 10%, что, по утверждению кадастрового инженера, составляет готовность конструктивных элементов фундамента, а конфигурация объекта согласно приложенной к техническому плану схеме представляет собой замкнутую конструкцию по периметру земельного участка.

  Как установлено судом апелляционной инстанции, согласно технической документации площадь застройки земельного участка под размещение двухуровневой автостоянки составляет 6 093 кв. м, что позволяет опровергнуть изложенные техническом плане от 13.04.2019, выполненном кадастровым инженером Бакаевым Р.С.  сведения о том, что установленная инженером площадь застройки в размере 3 963, 3 кв. м составляет степень готовности 10% и составляет готовность конструктивных элементов фундамента.

Судом апелляционной инстанции учтено, что из схемы расположения многоуровневой автостоянки на земельном участке, отраженной в томе 2 части 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» следует конфигурация автостоянки в виде замкнутого прямоугольника по периметру земельного участка, тогда как из сведений ЕГРН, технического плана от 29.08.2018, выполненного кадастровым инженером Орышко А.Н., актов обследования земельного участка № 656 от 25.10.2018 и № 605 от 23.09.2019 усматривается П-образная форма фактически расположенных на земельном участке надземных конструкций в виде частично смонтированного ленточного фундамента, локализованных на незначительной части земельного участка.

  Суд апелляционной указал, что вышеизложенные доказательства подтверждают расположение части ленточного фундамента на поверхности земли, а расположение на земельном участке заглубленных в грунт железобетонных блоков, установленных актом № 605 от 23.09.2019 обследования земельного участка, не позволяет суду оценить степень их заглубленности для определения завершенности работ по организации монолитного железобетонного фундамента подземной автостоянки.

  Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что работы по сооружению фундамента многоуровневой автостоянки не завершены, что в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ не позволяет признать расположенный на земельном участке объект с кадастровым номером 74:33:0311001:11598 степенью готовности 3% площадью застройки 21, 1 кв. м объектом недвижимости, следовательно, предусмотренное пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ право на льготное приобретение земельного участка без торгов в аренду для завершения строительства у заявителя отсутствует.

         Ссылка заявителя жалобы в дополнении к кассационной жалобы на нарушение судом апелляционной инстанции  статьи 266, части 1 статьи 268 АПК РФ, а именно суд апелляционной инстанции без уважительных причин приобщил новые доказательства, не переходил к рассмотрению  дела по правилам, установленным для рассмотрения в суде первой инстанции, судом кассационной инстанции отклоняется с учетом того, что  в соответствии с абзацем пятым пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 названного Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 этого Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Иные доводы  заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам, а также направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьей 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2019 по делу № А76-4768/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БИС» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева

 

                                                                                             И.А. Татаринова