АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А32-20786/2016

г. Краснодар                                               «17» апреля 2017 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Корейво Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чистяковой Я.В.,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО1 (доверенность от 12 декабря 2016 года),

от третьего лица (ФИО2) – ФИО3 (доверенность от 20 декабря 2016 года),

от третьего лица (ФИО4) – ФИО3 (доверенность от 20 декабря 2016 года),

от третьего лица (ФИО5) – ФИО6 (доверенность от 12 ноября 2016 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании с объявлением 10 апреля 2017 года резолютивной части судебного решения заявление публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк» г. Краснодар о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «КубаньЖилСтрой» г. Краснодар, ФИО2 г. Краснодар, ФИО7 г. Краснодар, ФИО4 г. Краснодар, ФИО5 с. Малые Кибечи Канашского района Чувашской Республики, общества с ограниченной ответственностью «Компания инвестиционного строительства» г. Самара,

установил:

заявитель просит признать незаконными действия заинтересованного лица, выразившиеся в неправомерном погашении регистрационных записей об ипотеке.

В качестве меры правовосстановительного характера заявитель просит обязать заинтересованное лицо внести в ЕГРН записи об обременении ипотекой в отношении квартир №№ 80, 84, 128 по адресу: 

<

...> дом №425.

Заинтересованное лицо в письменном отзыве и в устных выступлениях представителя возразило против удовлетворения заявленных требований, указав, среди прочего, что запись о регистрации договора залога актуальна по настоящее время, погашение регистрационных записей в отношении квартир не производилось.

Третьи лица – ФИО2, ФИО4, ФИО5 выступили на стороне заинтересованного лица.

Иные третьи лица, а также заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного процесса, в итоговое судебное заседание (после перерыва) явку не обеспечили, в связи с чем, дело разрешено по существу без его участия по правилам ст. 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав доводы представителей сторон и третьих лиц, изучив материалы дела, суд считает, что требования заявителя подлежат отклонению в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между заявителем (кредитором) и ФИО5 (заемщиком) подписан договор №73576 от 3 апреля 2013 года, по условиям которого банк открыл заемщику кредитную линию в размере 5 миллионов рублей с датой окончательного погашения кредита – 2 апреля 2018 года (дополнительное соглашение №1 от 28 октября 2013 года).

Договор обеспечивался поручительством общества с ограниченной ответственностью «Компания инвестиционного строительства» на основании соответствующего договора №73576/2 от 28 марта 2014 года.

Договор также обеспечивался залогом права требования передачи в собственность жилых помещений – объектов долевого строительства квартир №№ 80 (этаж 5, подъезд 2), 84 (этаж 6 подъезд 2), 128 (этаж 5 подъезд 3) по адресу: 

<

...> дом №425, в соответствии с договором залога имущественных прав №73576/1 от 18 апреля 2013 года (с учетом дополнительного соглашения от 18 марта 2014 года) между заявителем (залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью «КубаньЖилСтрой» (залогодателем).

На основании заявления залогодержателя соответствующее обременение зарегистрировано в отношении земельного участка площадью 9600 м² с кадастровым номером 23:43:04110555:0008 (запись регистрации от 22 апреля 2013 года №23-23-01/2508/2013-761).

Как указал заявитель, обязательства по внесению заемных средств исполнялись заемщиком ненадлежащим образом, в связи с чем, заявитель выразил намерение обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.

Согласно представленного заявителем расчета по состоянию на 9 июня 2016 года за заемщиком следует долг в сумме 3966666 рублей 67 копеек, начислены проценты в сумме 2259261 рубля 49 копеек.

Согласно сведениям ЕГРП по состоянию на 29 апреля 2016 года собственником квартиры №80 указан ФИО2 (запись регистрации от 11 января 2016 года №23-23/001-23/001/829/2015-565/1), собственником квартиры №84 указана ФИО7 (запись регистрации от 30 ноября 2015 года №23-23/001-23/001/825/2015-8956/1), собственником квартиры №128 указана ФИО4 (запись регистрации от 11 января 2016 года №23-23/001-23/001/829/2015-574/1), какие-либо обременения в отношении данных квартир не зарегистрированы.

В связи с чем, заявитель обратился к заинтересованному лицу письмом от 6 мая 2016 года №05-5449 за разъяснением вопроса о наличии либо отсутствии обременений в пользу залогодержателя в отношении означенных квартир, о регистрации права собственности без согласия залогодержателя.

В ответ на обращение (письмо от 6 июня 2016 года №14-119/16532) заинтересованное лицо сослалось на письмо заявителя от 21 января 2014 года №21685, в котором содержится согласие на реализацию квартир №№ 80 и 128.

Полагая, что погашение регистрационных записей нарушает права и законные интересы заявителя как залогодержателя, публичное акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк» обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Согласно ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Разрешая данное дело, суд не установил наличия упомянутых условий для судебной защиты.

В силу положений действующих в период возникновения спорных правоотношений норм Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), в частности, статьи 2, государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно пункту 2 названной статьи государственная регистрация прав проводится по установленной данным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП.

В соответствии со статьей 29 Закона о регистрации, государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке (пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации).

Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ                                 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом, без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии со статьей 16 (ч.1) Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимость". Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч.2).

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о регистрации, заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Статьей 25.1 Закона о регистрации предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

Как указано выше, запись №23-23-01/2508/2013-761 об обременении на основании договора залога имущественных прав №73576/1 от 18 апреля 2013 года внесена в ЕГРП      22 апреля 2013 года на основании заявления залогодержателя и является активной.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, пояснили, что с заявлением о регистрации ипотеки в отношении спорных квартир лица, указанные в статье 29 Закона о регистрации, не обращались.

Согласно положениям пункта 7 статьи 16, пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации, статье 25 Закона об ипотеке регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию; погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.

Как видно из материалов регистрационных дел, государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру №80 произведена на основании: договора от 26 декабря 2013 года уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 22 августа 2012 года, между обществом с ограниченной ответственностью «КубаньЖилСтрой» и ФИО2, акта приема-передачи от 11 сентября 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «МАГРИ» (застройщиком) и ФИО2.

Государственная регистрация права собственности ФИО7 на квартиру №84 произведена на основании: договора от 5 февраля 2014 года уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 22 августа 2012 года, между обществом с ограниченной ответственностью «КубаньЖилСтрой» и ФИО7, акта приема-передачи от 11 сентября 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «МАГРИ» (застройщиком) и ФИО7.

Государственная регистрация права собственности ФИО4 на квартиру №128 произведена на основании: договора от 26 декабря 2013 года уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 22 августа 2012 года, между обществом с ограниченной ответственностью «КубаньЖилСтрой» и ФИО4, акта приема-передачи от 11 сентября 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «МАГРИ» (застройщиком) и ФИО4. 

В рамках указанных дел отсутствуют заявления залогодателя и залогодержателя о регистрации ипотеки на квартиры, отсутствуют и документы, подтверждающие факт строительства квартир с использованием кредитных средств заявителя.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ                        от 31 августа 2015 года №305-ЭС15-10901.

Исследовав представленные регистрирующем органом материалы, суд не нашел подтверждений доводам заявителя о погашении записей об обременении ипотекой в отношении спорных квартир, иными словами, соответствующих действий регистрирующий орган не совершал. Считать, что имело место бездействие заинтересованного лица, оснований также не имеется, так как в данном случае, таковое могло выражаться в уклонении от совершения регистрационных действий, но только при наличии соответствующего заявления залогодержателя. Представленное письмо заявителя о предоставлении информации от 6 мая 2016 года №05-5449 таковым не является.

В этой связи заявленная мера в виде восстановления (приведения в прежнее состояние) регистрационных записей об обременении в отношении квартир не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку таковых записей не создавалось изначально.

Третьи лица в своих возражениях указали на прекращение залога в связи с переводом долга по обязательству, обеспеченному залогом, на другое лицо.

В обоснование означенных доводов суду представлен договор об отступном №9 от 31 марта 2014 года между заявителем (банком) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания инвестиционного строительства» (должником), по условиям которого должник обязывался передать в собственность банка земельный участок с кадастровым номером 23:43:0306039:265, а банк прекратил обязательства должника по договору поручительства №73576/2 от 28 марта 2014 года полностью в размере основного долга 3966666 рублей 67 копеек, причитающихся процентов, неустоек и пеней, рассчитанных на дату подписания акта приема-передачи имущества. Соответствующий акт подписан сторонами сделки (том 2, л.дела 68).

Заявитель пояснил, что государственная регистрация договора об отступном не производилась в связи с наличием соответствующих судебных обеспечительных мер, впоследствии решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 октября 2014 года по делу №А32-5527/2014 признано право собственности ОАО "Краснодарское предприятие промышленного железнодорожного транспорта" на земельный участок площадью 1292 кв. м с кадастровым номером 23:43:0306039:265, земельный участок площадью 1205 кв. м с кадастровым номером 23:43:0306039:266, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, в районе ул. Павлова.

В соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 июня 2014 года №2826/14, для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением. Поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, право собственности на которое в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российско Федерации возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства.

Данная позиция ВАС РФ согласуется с пунктом 1 Информационного письма ВАС РФ от 21 декабря 2005 года №102 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ", согласно которому, обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном. Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное.

Таким образом, для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения, выражающееся в фактическом предоставлении отступного.

С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор (истец) вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.

Следовательно, в данном случае обязательства заемщика не прекратились, соответствующие доводы третьих лиц суд счел несостоятельными.

Выводы Октябрьского районного суда города Краснодара, изложенные в решении от 25 октября 2016 года по делу №2-4120/2016, не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора.

При таком исходе дела судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176, 180, 181, 182, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать публичному акционерному обществу «Краснодарский краевой инвестиционный банк» г. Краснодар в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей отнести на заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

         Судья                                                                    Е.В. Корейво