﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-20797/2018

г. Краснодар

11 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя – закрытого акционерного общества «Санаторий "Жемчужина моря"» – Григорьянца А.А. (доверенность от 25.05.2019), в отсутствие ответчика – муниципального образования г. Геленджик в лице администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Санаторий "Жемчужина моря"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Шапкин П.В.) по делу № А32-20797/2018, установил следующее.

ЗАО «Санаторий "Жемчужина моря"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию г. Геленджик в лице администрации муниципального образования г. Геленджик (далее – администрация) со следующими требованиями:

– считать достоверной и подлежащей применению для целей определения годовой арендной платы по договору аренды от 30.01.2012 № 4000004296 рыночную стоимость земельного участка в размере 5 769 827 рублей; 

– взыскать с муниципального образования г. Геленджик в лице администрации 872 321 рубль 61 копейку арендной платы и 1390 рублей 40 копеек пени, излишне уплаченных по договору аренды от 30.01.2012 № 4000004296 за период с 01.02.2012 по 30.06.2018.

Решением от 11.04.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, истец не доказал наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения. Общество не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в договор аренды, касающихся изменения арендной платы. Договор аренды от 30.01.2012 № 4000004296 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен в отношении земельного участка, представляющего собой территорию общего пользования (пляж).

Апелляционным постановлением от 15.07.2019 решение от 11.04.2019 в части требования о признании достоверной рыночную стоимость земельного участка в размере 5 769 827 рублей отменено, в данной части производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте, поскольку находится в первой зоне санитарной охраны курорта, следовательно, при расчете арендной платы следует применять ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.  Однако, поскольку размер кадастровой стоимости спорного земельного участка с 17.02.2011 составляет 1 рубль, что в силу несущественности суммы вступает в противоречие с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), в связи с этим при заключении договора аренды в качестве ставки арендной платы применена рыночная стоимость спорного земельного участка. 

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановления, принять новый судебный акт, которым отказать удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок находится в первой зоне санитарной охраны курорта, следовательно, является изъятым из оборота. При таких обстоятельствах уполномоченный орган местного самоуправления обязан был осуществлять расчет арендной платы с применением ставки в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно расчету общества сумма излишне уплаченной арендной платы составила 868 711 рублей 10 копеек, а пени – 1386 рублей 17 копеек. Сделав вывод о ничтожности договора аренды, суды не учли, что договор аренды заключен обществом в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует отменить.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество (арендатор) и администрация (арендодатель) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования заключили договор от 30.01.2012 № 4000004296 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов передан земельный участок площадью 5440 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202004:71, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, для размещения пляжа. Договор зарегистрирован 15.02.2012.

В пункте 2.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендная плата исчисляется от установленного приложением размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора аренды.

В соответствии приложением к договору аренды сумма ежегодной арендной платы за спорный земельный участок рассчитывается по формуле АП - Рс x С, где АП – размер арендной платы за земельный участок, рублей/год, Рс – рыночная стоимость земельного участка, а С – ставка арендной платы, определенная в размере 1,5%.

Право федеральной собственности на спорный земельный участок по состоянию на 17.12.2008 в ЕГРП не зарегистрировано, что подтверждается соответствующей выпиской. Следовательно, с 17.12.2008 и до регистрации права муниципальной собственности в ЕГРП он находился в собственности муниципального образования г. Геленджик в силу закона.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования г. Геленджик, определяются на основании постановления администрации от 20.05.2011 № 1126 (с изменениями от 15.12.2011 № 3241).

Согласно подпункту 5 пункта 1 постановления администрации от 20.05.2011 № 1126 за земельные участки, ограниченные в обороте, право на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, утверждена ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Часть спорного земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения пляжа», согласно кадастровому паспорту, приложенному к договору аренды, находится в пределах береговой полосы территориального моря, еще на одной части земельного участка истца, согласно техническому паспорту гидротехнического сооружения (буны, литера «XXVIII»), расположен объект гидротехнического сооружения.

При обращении в суд истец указывал, что в силу подпункта 10 пункта 5 и пункта 8 Земельного кодекса спорный земельный участок ограничен в обороте. Соответственно, поскольку договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то спорный земельный участок подпадает под оба критерия подпункта 3 пункта 1 постановления администрации от 20.05.2011 № 1126, устанавливающего арендную ставку в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Однако размер кадастровой стоимости спорного земельного участка с 17.02.2011 составляет 1 рубль (выписка из ЕГРН от 26.01.2017 и от 26.02.2018 о кадастровой стоимости). Таким образом, при буквальном применении соответствующих нормативных правовых актов размер арендной платы за спорный земельный участок был бы символическим, что в силу несущественности суммы вступает в противоречие с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса, согласно которому использование земли в Российской Федерации является платным. В связи с этим при заключении договора аренды в качестве ставки арендной платы было применено 1,5% от рыночной стоимости спорного земельного участка. При этом было принято во внимание, что согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки № 4, утвержденного Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Заявляя настоящий иск, истец указал, что примененная в качестве рыночной стоимости спорного земельного участка величина (10 341 588 рублей), является завышенной. Согласно отчету от 27.06.2017 № 50-17 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненного оценщиком ООО «Центральное юридическое агентство» Сафоновой Татьяной Васильевной, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на указанную дату составляла 5 769 827 рублей.

Общество, полагая, что у него имеется переплата по арендным платежам, что для ответчика является неосновательным обогащения, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Возмещению потерпевшему подлежит то, что сбережено вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» приведена рекомендация о том, что в отсутствие нормативно установленных особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Суды установили, что спорный земельный участок предоставлялся обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования и является ограниченным в обороте, поскольку находится в первой зоне санитарной охраны курорта, следовательно, при расчете арендной платы следует применять ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.  Однако, поскольку размер кадастровой стоимости спорного земельного участка с 17.02.2011 составляет 1 рубль, что в силу несущественности суммы вступает в противоречие с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса (принцип платности), расчет арендной платы осуществлен с применением рыночной стоимости спорного земельного участка.

Вместе с тем, судебные акты приняты без учета следующего.

Земельным кодексом определен принцип платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). За земли, переданные в аренду, предусмотрено взимание арендной платы, размер которой определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22, пункт 3 статьи 65). Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Соответствующие правовые позиции ранее были сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11, от 29.05.2012 № 17475/11.

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции) юридическим лицам вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Арендная плата в этом случае определялась в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а ее размер на год устанавливался в пределах двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков и полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в нем (пункт 2 статьи 3). В случаях, если кадастровая стоимость земли не была определена, для расчета арендной платы должна была применяться нормативная цена земли (пункт 13 статьи 3). Изданные до введения в действие Земельного кодекса и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применялись в части, не противоречащей Земельному кодексу (статья 6).

Статьей 25 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» нормативная цена земли определялась как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Установление порядка определения нормативной цены земли относилось к компетенции Правительства Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» установлена обязанность органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по ежегодному определению предельного значения нормативной цены земли (пункт 1), которая не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (пункт 3).

Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» разъяснил возможность применения нормативной цены земли, если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена. Аналогичную правовую позицию поддерживал Высший Арбитражный суд Российской Федерации (определения от 15.03.2012 № ВАС-10346/2010, от 16.08.2012 № ВАС-10346/2010) и поддерживает Верховный суд Российской Федерации (определение от 11.01.2016 № 309-ЭС15-16596).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.03.2008 № 9504/07 сформулировал правовую позицию, согласно которой  постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является нормативным правовым актом.

Определяя размер платы за пользование земельным участком, и соответственно, размер излишне уплаченной арендной платы, суды не исследовали вопрос о необходимости применения нормативной цены земли, которая не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Вместе с тем исследование и оценка данных обстоятельств влияет на законность и обоснованность исковых требований.

Довод подателя жалобы о том, сделав вывод о ничтожности договора аренды, суды не учли, что договор аренды заключен обществом в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования, отклоняется судом округа. Как видно из постановления администрации от 12.05.2011 № 1026 обществу в аренду предоставлен земельный участок 5440 кв. м (прибрежная полоса территориального моря), из которого один участок (площадью 3182 кв. м) – береговая полоса территориального моря (кадастровый номер 23:40:0202004:71). Из кадастрового паспорта участка следует, что он фактически включает в себя гидротехнические сооружения (буны), которые непосредственно находятся в границах водного объекта (Черного моря). Вместе с тем территории общего пользования (в том числе береговая полоса моря) не могут быть предметом договора аренды.

Довод подателя жалобы о том, что поскольку спорный земельный участок находится в первой зоне санитарной охраны курорта, следовательно, является изъятым из оборота, основан на ошибочном понимании норм материального права. По результатам исследования и оценки обстоятельств дела и подлежащих применению правовых норм, суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте.

При таких обстоятельствах апелляционное постановление от 15.07.2019 не может быть признано законным, основанным на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. 

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного апелляционное постановление от 15.07.2019 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Суду при новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные недостатки, исследовать вопрос о необходимости применения нормативной цены земли при определении платы за пользование земельным участком, проверить доводы общества о наличии у него права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного участка, определить наличие (отсутствие) на стороне ответчика неосновательного обогащения, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 по делу № А32-20797/2018 в части прекращения производства по делу оставить без изменения, в остальной части дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                   Я.Е. Волков

Судьи										           В.Е. Епифанов

										           Н.С. Мазурова