АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3701/2024

г. Архангельск

21 января 2025 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2025 года  

Полный текст решения изготовлен 21 января 2025 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН: 

<

***>), федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление №14" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 123098, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щукино, ул. Маршала Новикова, дом 14, к. 2) и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (163000, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Карла Либкнехта, дом 2)

о расторжении предварительного договора купли-продажи,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>)

об обязании заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО5 (доверенность от 19.08.2023),

от ответчика - ФИО6 (доверенность от 07.03.2024),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.12.2023, заключенного между истцом и ответчиком.

Определением от 30.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением от 21.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

Определением от 08.11.2024 дела №А05-3701/2024 и №А05-11981/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера дела А05-3701/2024. Суд определил исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании в течение трех дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ним основной договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:902, площадью 1210,4 кв.м, нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:904, площадью 408,4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> а также права аренды земельного участка кадастровый номер 29:28:111219:2, площадью 1,3113 га, на условиях предварительного договора купли-продажи от 05.12.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1, считать встречными исковыми требованиями в деле №А05-3701/2024.

Определением от 05.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе.

Представитель истца в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика с иском не согласился, по доводам, изложенным в отзыве. Поддержал требования встречного иска.

Третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили. 

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав представителей истца и ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 15.10.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (принципал) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (агент) заключен агентский договор, по условиям которого агент обязался от имени и за счет принципала совершить юридические действия по приобретению, предпродажной подготовке и последующей продаже: нежилого здания с кадастровым номером 29:28:000000:904, нежилого здания с кадастровым номером 29:28:000000:902 и земельного участка с кадастровым номером 29:28:111219:2, на котором они расположены, а принципал обязуется выплатить агенту вознаграждение.

Согласно пункту 2.1. агентского договора агент обязуется провести переговоры с ИП ФИО4 и совершить с ним сделку купли-продажи по приобретению объектов в собственность агента по цене не выше 8 500 000 руб. (подпункт 2.1.1.), осуществить выкуп земельного участка с кадастровым номером 29:28:111219:2 (подпункт 2.1.2.), осуществить кадастровые работы по уточнению границ земельного участка (подпункт 2.1.3.), осуществить подбор покупателей и реализовать объекты по цене, согласованной с принципалом (подпункт 2.1.4.), в течение 3-х рабочих дней с момента получения денежных средств от продажи объектов выплатить их принципалу (подпункт 2.1.6.).

15.11.2023 между ИП ФИО1 и ИП ФИО4 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ИП ФИО4 передает в собственность ИП ФИО1 нежилое здание с кадастровым номером 29:28:000000:904, нежилое здание с кадастровым номером 29:28:000000:902, а также право аренды земельного участка, на котором расположены здания.

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что продаваемые здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 29:28:111219:2, являющемся федеральной собственностью, который принадлежит продавцу на праве аренды. На основании данного договора продавец также передал право аренды в пользу покупателя, то есть осуществил уступку права (требования) по договору аренды от 18 апреля 2005 года № 58/23.

Кроме того, к договору купли-продажи от 15.11.2023 между ИП ФИО1 и ИП ФИО4 было подписано дополнительное соглашение №1 от 15.11.2023, по условиям которого стоимость нежилого здания, с кадастровым номером 29:28:000000:904, составляет 2 247 750 руб., стоимость нежилого здания, с кадастровым номером 29:28:000000:902 – 5 846 250 руб., стоимость передачи права аренды (цессии) в пользу покупателя – 406 000 руб. Пунктом 3.3.3 дополнительного соглашения установлено, что сумму в размере 4 000 000 руб. покупатель уплачивает продавцу не позднее 30.04.2024. Дополнительное соглашение от 15.11.2023 № 1 на регистрацию не представляли.

ИП ФИО1 05.12.2023 перевел ИП ФИО4 2 000 000 руб., а также 15.12.2023 - 1 000 000 руб. двумя платежами по 300 000 руб. и 700 000 руб.

05.12.2023 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном договоре в срок не позднее 30 дней с даты регистрации права собственности продавца на объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 29:28:000000:904 по цене 2 500 000 руб., нежилое здание с кадастровым номером 29:28:000000:902 по цене 7 000 000 руб., стоимость передачи права аренды 500 000 руб., всего стоимость по договору составляет 10 000 000 руб.

05.12.2023 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ИП ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером 29:28:000000:904 и нежилое здание с кадастровым номером 29:28:000000:902, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:111219:2, являющегося федеральной собственностью. Право собственности на объекты возникло на основании договора купли-продажи от 15.11.2023, заключенного ответчиком с ИП ФИО4

В силу пункта 1.4. предварительного договора, продаваемые по основному договору здания расположены на земельном участке: кадастровый номер 29:28:111219:2, по адресу: 

<

...> площадь объекта 1,3113 га. Земельный участок используется продавцом на праве аренды. Объем передаваемых прав на земельный участок отражен в приложении №1 к настоящему договору.

Пунктом 1.6. предварительного договора предусмотрено, что переход права собственности нежилое здание по основному договору подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 2.1. предварительного договора, продавец обязан заключить основной договор в срок предусмотренный в п. 1.2. настоящего договора. По основному договору, передать покупателю здания в течение 2 (двух) рабочих дней с даты перехода права собственности на недвижимость к покупателю, подтвержденное государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в ЕГРН, обеспечить государственную регистрацию основного договора, а также переход права собственности на здание.

Согласно пункту 2.2. предварительного договора, покупатель обязан заключить основной договор в срок предусмотренный в п. 1.2. настоящего договора. По основному договору обеспечить государственную регистрацию, а также переход права собственности на здание, оплатить стоимость здания по цене и в сроки, предусмотренной в настоящем договоре, передача здания продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту к основному договору.

Пунктом 3.1. предварительного договора купли-продажи определено, что по основному договору стоимость нежилого здания, с кадастровым номером 29:28:000000:904, составляет 2 500 000 руб., стоимость нежилого здания, с кадастровым номером 29:28:000000:902 – 7 000 000 руб., стоимость передачи права аренды – 500 000 руб. Всего стоимость по договору составляет 10 000 000 руб.

Этим же пунктом установлено, что покупатель вносит предоплату в момент подписания предварительного договора в размере 3 000 000 руб., денежные средства в размере 5 000 000 руб. вносит в течение 60-ти дней с даты регистрации права собственности на здание покупателем, оставшиеся 2 000 000 руб. покупатель уплачивает в рассрочку.

В соответствии с пунктом 3.2. предварительного договора, по основному договору, здание признаются находящимся в залоге у продавца с момента передачи их покупателю по основному договору до их полной оплаты. Залог обеспечивает исполнение покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

ИП ФИО2 05.12.2023 уплатил ИП ФИО1 3 000 000 руб. двумя платежами: 2 000 000 руб. и 1 000 000 руб.

ИП ФИО1 24.04.2024 уплатил ИП ФИО4 4 000 000 руб.

В апреле 2024 года ИП ФИО1 направил ИП ФИО3 претензию, в которой, ссылаясь на непредоставление ею денежных средств для выкупа объектов, предложил расторгнуть агентский договор, а также компенсировать его расходы, связанные с проведением переговоров по заключению договора купли-продажи. В ответе от 06.05.2024 ИП ФИО3 согласилась с расторжением агентского договора.

В мае 2024 года расторгнут агентский договор от 15.10.2023 заключенный между ИП ФИО3 и ИП ФИО1

В обоснование требования о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.12.2023, истец указал о намерении выкупить у Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 29:28:111219:2 и в последующем на условиях предварительного договора продать данный участок ИП ФИО2

На обращение истца о выкупе земельного участка, письмом от 31.01.2024 Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецкому автономному округу сообщило об отказе выкупа земельного участка, так как в его границах расположен объект недвижимости с кадастровым номером 29:28:000000:4458, принадлежащий на праве хозяйственного ведения федеральному государственному унитарному предприятию "Главное военно-строительное управление №14".

По мнению истца, учитывая невозможность выкупа земельного участка с кадастровым номером 29:28:111219:2, истец не имеет возможности заключить с ответчиком основной договор.

01.02.2024 ответчик выразил намерение приобрести объекты недвижимости и право аренды на земельный участок целиком за 15 000 000 руб.

Встречным уведомлением от 22.02.2024 истец предложил ответчику выкупить объекты недвижимости и право аренды на земельный участок целиком за 20 000 000 руб.

Поскольку продавец и покупатель не договорились о стоимости спорных объектов, истец 06.03.2024 направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.12.2023.

Так как стороны не пришли к соглашению о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.12.2023, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Установлено, что 09.02.2024 ФИО3 обратилась в Северодвинский городской суд Архангельской области с иском к ФИО1 с требованием о возложении обязанности исполнить условия агентского договора на приобретение и продажу объектов недвижимости от 15.10.2023 и понудить ответчика не позднее трех дней с момента вступления судебного решения в законную силу заключить с ФИО2 договор купли-продажи объектов недвижимости, по которому последнему будут переданы за 15 000 000 руб. нежилое здание - кадастровый номер 29:28:000000:902, площадью 1210,40 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> нежилое здание - кадастровый номер 29:28:000000:904, площадью 408,40 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> и право аренды на земельный участок - кадастровый номер 29:28:111219:2, площадью 13113 кв.м, расположенный по адресу Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Дзержинского.

Определением от 09.02.2024 иск принят к производству Северодвинского городского суда Архангельской области, возбуждено гражданское дело №2-2229/2024.

Определением от 08.05.2024 дело №2-2229/2024 передано Северодвинским городским судом Архангельской области в Арбитражный суд Архангельской области по подсудности.

При рассмотрении дела №2-2229/2024 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Северодвинским городским судом Архангельской области привлечен ФИО2 с требованием обязать ФИО1 в течение трех дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с третьим лицом основной договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:902, площадью 1210,4 кв.м, нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:904, площадью 408,4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> а также земельного участка кадастровый номер 29:28:111219:2, площадью 1,3113 га, на условиях предварительного договора купли-продажи от 05.12.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 23.09.2024 по делу №А05-7597/2024 выделено в отдельное производство требование индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) в течение трех дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ним основной договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:902, площадью 1210,4 кв.м, нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:904, площадью 408,4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> а также земельного участка кадастровый номер 29:28:111219:2, площадью 1,3113 га, на условиях предварительного договора купли-продажи от 05.12.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1 Выделенному делу присвоен номер А05-11981/2024.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 08.11.2024 по делу №А05-3701/2024, дела №А05-3701/2024 и №А05-11981/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера дела А05-3701/2024. Суд определил исковые требования ИП ФИО2 к ИП ФИО1 об обязании в течение трех дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ним основной договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:902, площадью 1210,4 кв.м, нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:904, площадью 408,4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> а также права аренды земельного участка кадастровый номер 29:28:111219:2, площадью 1,3113 га, на условиях предварительного договора купли-продажи от 05.12.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1, считать встречными исковыми требованиями в деле №А05-3701/2024.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.

Таким образом, договор может быть расторгнут (прекращен) двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

Пунктом 7.2. предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что при не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде по месту нахождения продавца в порядке, установленном действующим законодательством.

Следовательно, право сторон предварительного договора купли-продажи на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд не предусмотрено его условиями.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается отсутствие договоренности между сторонами в части определения стоимости выкупаемых объектов недвижимости и права аренды земельного участка. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 3 статьи 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств. Таким образом, при решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ (определение Верховного Суда РФ от 13.09.2016 № 18-КГ16-102).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление №49), для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Как видно из условий спорного предварительного договора купли-продажи недвижимости, сторонами определены объекты недвижимости в последующем подлежащие передаче покупателю, а также их стоимость. При буквальном толковании условий предварительного договора можно сделать вывод о том, что по условиям основного договора купли-продажи продавец обязуется передать право собственности на два здания по цене 9 500 000 руб. и право аренды на земельный участок в границах, определенных приложением, по цене 500 000 руб. Данные условия предварительного договора при его заключении и в дальнейшем при исполнении договора сторонами не оспорены, недействительными не признаны.

В ходе судебного разбирательства фактов о существенных нарушениях каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, судом установлено не было. Соответственно, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.12.2023 по мотиву существенных нарушений его условий в судебном порядке не имеется.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.12.2023. В первоначальном иске истцу надлежит отказать.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании пункта 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Постановления №49, основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Кодекса). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора (пункт 7.1. предварительного договора).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании части 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ИП ФИО1 не обоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2. предварительного договора, требование с ИП ФИО2 о понуждении заключить основной договор суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Пунктом 29 Постановления №49 предусмотрено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ на истца относятся расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) в течение трех дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) основной договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:902, площадью 1210,4 кв.м, нежилого здания, кадастровый номер 29:28:000000:904, площадью 408,4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> а также права аренды земельного участка кадастровый номер 29:28:111219:2, площадью 1,3113 га, на условиях предварительного договора купли-продажи от 05.12.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) 300 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 5700 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Н. Тюпин