АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-7252/2023

г. Салехард

21 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании  дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бурэнерго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к  Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на самовольную постройку,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью "Уренгойконтрольсервис" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности б/н от 19.05.2023;

от ответчика – представитель не явился;

от третьего лица – представитель не явился, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бурэнерго" (далее – ООО "Бурэнерго"; истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент; ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости «Многофункциональное здание» кадастровый № 89:11:010204:385, расположенное на земельном участке по адресу: ЯНАО, гор. Новый Уренгой, Западная промзона с кадастровым номером: 89:11:010204:345.

В правовое обоснование исковых требований истцом указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что объект построен без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако построен с соблюдением норм и правил на земельном участке, ранее предоставленному в аренду третьему лицу для окончания строительства объекта незавершенного строительства.

Департамент в представленном в суд отзыве на иск указал, что просительная часть требований: «Признать право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 89:11:010204:385», по мнению ответчика, не предполагает возможность их удовлетворения, поскольку ООО «Бурэнерго» в настоящее время является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 89:11:010204:385 о чем в сведениях ЕГРН содержится соответствующая запись. Таким образом, заявленные ООО «Бурэнерго» требования подлежат разрешению в соответствии с действующими нормами гражданского законодательства, регулирующего возникшие по делу правоотношения. Решение по результатам рассмотрения искового заявления ООО «Бурэнерго» о признании права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 89:11:010204:385, ответчик просит вынести на усмотрение суда.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд  рассматривает дело по существу в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся документам.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, исследовав, представленные по делу доказательства,  заслушав представителя истца, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "Уренгойконтрольсервис" (далее – третье лицо) и Департаментом 18.06.2012г.  был заключен договор аренды земельного участка номер НУ-6835, по условиям которого земельный участок, расположенный по адресу: ЯНАО, гор. Новый Уренгой, Западная промзона с кадастровым номером: 89:11:010204:345, предоставлялся третьему лицу сроком до 18.06.2015г., под постройку: Строительство производственной базы.

Администрацией гор. Новый Уренгой выдано разрешение на строительство от 07.11.2013г. N RU89304000-95/2013 для строительства Многофункционального здания сроком действия до 07.11.2014г. продленного впоследствии до 07.11.2016г.

После истечения срока действия Договора аренды между третьим лицом и ответчиком был заключен Договор аренды земельного участка № НУ-363-15 от 23.10.2015г. на срок до 04.08.2018г.

Третье лицо оформило право собственности на построенный объект незавершенного строительства. Объекту был присвоен кадастровый № 89:11:010204:385.

В связи с тем, что объект не был введен в эксплуатацию, ответчик обратился с иском к третьему лицу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Решением Арбитражного суда ЯНАО от 16.11.2020 по делу № А81-6277/2020 Департаменту было отказано в изъятии Объекта путем продажи с публичных торгов по причине завершения строительства Объекта в полном объеме.

Завершив за свой счет строительство спорного объекта, ООО "Уренгойконтрольсервис" по истечении срока договора аренды обратилось в Администрацию гор. Новый Уренгой с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию был получен отказ от 24.12.2020г. № 102-02/2630 и после повторного обращения также получен отказ от 02.12.2022г. № 89-176/08-07/1322.

Впоследствии между третьим лицом и истцом был заключен договор купли-продажи объекта незавершённого строительства от 23.01.2023 № 23-01/2023. К истцу перешли все права и обязанности как по объекту незавершенного строительства, так и по земельному участку, на котором указанный объект расположен и необходим для его использования.

Отсутствие всех необходимых документов для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, лишает истца возможности зарегистрировать свои права на приобретенный им объект, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Право застройщика - лица, которое осуществляет строительство либо реконструкцию объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательного права на сам объект недвижимости.

Статья 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51-55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 1 ГК РФ предусматривает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Сам по себе факт самовольного строительства или реконструкции объекта при наличии в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

В статье 222 ГК РФ не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольное строительство, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Анализ содержания статьи 222 ГК РФ в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный или реконструированный объект недвижимости, допущенная законодателем в третьей части статьи 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

По смыслу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо обращается в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 21 Обзора судебной практики N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики N 2 (2020) отмечено, что разъяснения п. 26 Постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления № 10/22 и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 г. N 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации N 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г., и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

Истец возвел спорный объект на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта.

В соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ получено разрешение на строительство объекта № RU 89304000-95/2013.

Объект недвижимого имущества имеет степень готовности 100 %, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей, что подтверждается Заключением строительно-технической экспертизы по определению соответствия строительного объекта (нежилого административного здания) требованиям Российского законодательства в области проектирования и строительства от 05.11.2020 № 25-15-20, выполненного ООО «Специализированное предприятие «Гарант» по экспертизе и оценке, а также решением Арбитражного суда ЯНАО вступившим в законную силу.

Как следует из п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В действиях истца отсутствуют признаки недобросовестного поведения и злоупотребление правом, существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, нарушение прав и законных интересов собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц не допущено.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 июня 2022 г. N 308-ЭС21-29061 по делу N А63-18015/2020 по смыслу ст. 222 ГК РФ, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Так, положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ закрепляют за арендатором право использовать арендованное имущество согласно условиям заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В Определении КС РФ от 03.07.2007 № 595-О-П выражена позиция, согласно которой самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в отступлении от норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. По буквальному смыслу нормы статьи 222 ГК РФ содержащиеся в ней санкции могут быть применены, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, из положений статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Учитывая, что с момента окончания арендных отношений застройщик осуществляет строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю, то есть совершает частно-правовое нарушение, соответствующие обстоятельства подлежат оценке судом на предмет соблюдения общеправовых принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, а также соотнесению с поведением кредитора.

Само по себе истечение срока аренды и завершение строительных работ после соответствующей юридически значимой даты не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку за застройщиком в порядке статьи 222 ГК РФ.

Изложенные обстоятельства подтверждают, что построенный Объект в настоящее время не имеет каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение возведенного объекта недвижимости (самовольной постройки) и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование ООО "Бурэнерго" о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины суд оставляет за Истцом, поскольку решение о признании права собственности Истца на самовольно возведенное им строение не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Бурэнерго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) право собственности на объект недвижимости «Многофункциональное здание» кадастровый № 89:11:010204:385, , расположенное на земельном участке по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Западная промзона с кадастровым номером: 89:11:010204:345.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья

С.В. Соколов