ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-11444/2024

27 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2025 года  

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

рассмотрев 09.10.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8731/2025) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2025 по делу № А21-11444/2024,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Маэстро клуб» (далее – Общество, ООО «Маэстро клуб»), адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, Октябрьская 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО3) о взыскании 2 180 000 руб. неосновательного обогащения, 418 305 руб. 09 коп. процентов за пользование денежными средствами за период с 31.03.2022 по 28.08.2024.  

В свою очередь ИП ФИО3 обратилась в суд с иском к Обществу, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о расторжении с 01.09.2024 договора аренды от 23.08.2016, взыскании 1 586 174 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2021 по 31.08.2024.  

Определением суда от 28.10.2024 дела объединены для рассмотрения в одном производстве в порядке статьи 130 АПК РФ.  

Решением от 03.03.2025 в удовлетворении ходатайства Общества об оставлении иска без рассмотрения отказано; в удовлетворении исков Общества и ИП ФИО3 отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя.  

В обосновании апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не учел представленные предпринимателем счета по переменной и постоянной арендной плате с 2022 по 2024 год, Общество является участником электронного документооборота и на протяжении всего срока действия договора аренды все счета направлялись арендатору путем электронного документооборота. Платежные поручения по внесению арендной платы, представленные Обществом, соответствуют выставленным арендатору счетам.  

В дополнительных пояснениях Предприниматель указывал, что доступ арендодателю к помещению, а равно к системе обеспечения всего торгового центра и к приборам учета всего коммунального ресурса здания, не предоставлялся. Относительно доводов о ненаправлении счетов в адрес Общества предприниматель указал, что в соответствии с указанными счетами арендатором производилось внесение арендной платы, их направление также подтверждается скриншотами переписки бухгалтера Предпринимателя с учредителем Общества ФИО4 и менеджером Общества ФИО5.  

В отзыве на апелляционную жалобу Общество против её удовлетворения возражало, просило оставить судебный акт без изменения.  

В письменных пояснениях Предприниматель указал, что представленные акты сверки по состоянию на 30.06.2021 между ООО «Форум-Вест» и ООО «Маэстро-Клуб» подтверждают, что в период с января 2019 года по март 2021 года арендатор вносил арендую плату в размере 130 000 руб. ежемесячно и что условия дополнительного соглашения о пониженном размере арендной платы в сумме 30 000 руб. носили временный характер; арендатором не заявлены возражения относительно претензии от 05.03.2021 с указанием обязанности арендатора по внесению ежемесячной арендной платы в сумме 130 000 руб., а предприняты меры по погашению указанной задолженности, отсутствие в дополнительном соглашении конкретного периода, в течение которого действовала пониженная ставка, связано с недочетом при подписании данного соглашения.  

Определением от 23.07.2025 в составе суда, рассматривающем дело, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена судьи Изотовой С.В. на судью Целищеву Н.Е.  

Определением от 25.07.2025 судебное заседание отложено на 04.09.2025. 

Определением от 04.09.2025 судебное заседание отложено на 09.10.2025, ввиду неподключения представителя ООО «Маэстро клуб» к веб-конференции.  

До начала судебного заседания от ИП ФИО3 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела таблиц по начисленным и оплаченным коммунальным платежам за спорный период, в которой в графе: «Коммуналка Маэстро» указаны периоды, в которые были произведены оплаты арендатором коммунальных платежей, а в графе «Коммуналка ТЦ Светлана» указаны начисления за фактически потребленный арендатором коммунальный ресурс в спорный период; ведомости из личного кабинета абонента ООО «Янтарьэнергосбыт» в рамках договора от 26.02.2020 № 1156 между ООО «Форум-Вест» и ООО «Янтарьэнергосбыт», подтверждающие потребление  

электроэнергии, в том числе арендатором по адресу его нахождения; счета водоканала и теплосетей Калининграда на оплату потребленного коммунального ресурса; дополнительное соглашение, согласно которому оплату ресурсоснабжающим организациям производит ООО «Форум-Вест», а новый собственник здания компенсирует произведенные расходы старому собственнику объекта, по такой же аналогии ИП ФИО3 выставляет счета другим арендатором данного объекта, в частности ООО «Копейка-Москва» магазин «Пятерочка»; исходящее письмо от 22 сентября 2025 года, согласно которому у ИП ФИО3 к. отсутствует задолженность перед ООО «Форум-Вест».  

От ИП ИП ФИО3 также поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.  

Явку своих представителей в судебное заседание 09.10.2025 стороны не обеспечили.  

Представителем ООО «Маэстро клуб» ФИО6 25.09.2025 было заявлено ходатайство об участии в судебном заседании 09.10.2025 путем использования системы веб-конференции, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции 26.09.2025, техническая возможность со стороны суда предоставлена. Вместе с тем в судебном заседании 09.10.2025 подключение к веб-конференции представителем общества с ограниченной ответственностью «Маэстро клуб» ФИО6 не осуществлено, техническая возможность со стороны суда апелляционной инстанции предоставлена.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.  

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «ФорумВест» (арендодатель) и ООО «Маэстро Клуб» (арендатор) 23.08.2016 заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения №№ 1-4, 8-12, 14 «а», 18-25, 27, 28, 30 (далее - помещения) общей площадью 546,7 кв. м на цокольном этаже в здании торгового центра, расположенном по адресу: Калининград, Батальный пер., д. 4.  

Договор аренды заключен для осуществления следующих видов деятельности: общественное питание, ночной клуб, кафе, спортивный бар, дискотека, выставки (художественные, народного творчества), концерты, перфомансы, антрепризы и т.п.  

Согласно пункту 7.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует в течение 10 лет.  

Размер арендной платы и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 4 договора.  

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование помещением арендную плату в следующем размере: в период сентября 2016 года по сентябрь 2026 года – 130 000 руб. в месяц из расчета 237 руб. 79 коп. за 1 кв. м площади помещения.  

Арендная плата за пользование помещением вносится арендатором путем предоплаты ежемесячно один раз в месяц (с 5-го по 30-ое число текущего месяца) на основании счета арендодателя (пункт 4.2 договора).  

Согласно пункту 4.3 договора согласованная сторонами арендная плата, указанная в пункте 1.1. договора, включает в себя стоимость всех услуг, кроме стоимости коммунальных услуг, потреблённых непосредственно в помещении арендатора.  

В дальнейшем между ООО «Форум-Вест» (Арендодатель 1), ИП ФИО7 (Арендодатель) и ООО «Маэстро клуб» (Арендатор) 01.11.2020 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому:  

- ООО «Форум-Вест» (Арендодатель 1) представляет Арендатору в связи с проведением текущего ремонта арендные каникулы с 01.01.2018 до 31.12.2018 (пункт 1 соглашения);  

- ООО «Форум-Вест» (Арендодатель 1) с 01.01.2019 устанавливает Арендатору размер постоянной арендной платы за пользование помещением в 30 000 рублей. В указанный период Арендатор уплачивает исключительно переменную арендную плату (коммунальные платежи) (пункт 2 соглашения);  

- ООО «Форум-Вест» (Арендодатель 1) и Предприниматель (Арендодатель) предоставляют Арендатору на время ограничительных мер с 21.03.2020 по 03.09.2020, с 25.10.2020 по 18.03.2021 арендные каникулы. В указанные периоды Арендатор уплачивает исключительно переменную арендную плату (коммунальные платежи) (пункт 3 соглашения).  

- в связи с переходом права собственности на помещения от 

ООО «Форум-Вест» (Арендодатель 1) к Предпринимателю (Арендодателю) на недвижимое имущество, являющееся объектом аренды по договору, все права и обязанности ООО «Форум-Вест» по договору аренды перешли к Предпринимателю с 01.11.2020 (пункт 4 соглашения).  

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП.  

Предприниматель направил Обществу уведомление от 29.03.2024 о расторжении договора аренды с 29.05.2024, уведомление об ограничении доступа в помещение от 18.07.2024 с требованием освободить помещение с 19.07.2024.  

Предприниматель направил Обществу досудебную претензию от 31.07.2024 о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, ввиду ненадлежащего исполнения Обществом как арендатором условий договора в части согласования осуществления своей деятельности в пожарной службе.  

Общество, в свою очередь, полагая, что дополнительным соглашением от 01.11.2020 размер арендной платы снижен до 30 000 руб., направило Предпринимателю претензию от 19.07.2024 с требованием оплатить образовавшуюся сумму неосновательного обогащения по состоянию на 15.07.2024 в общем размере 2 180 000 руб. Претензия от 19.07.2024 также содержала требование об уплате процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ в размере 418 305 руб. 09 коп.  

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Общества с настоящим иском в суд.  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Предприниматель заявил исковые требования о расторжении договора аренды от 23.08.2016, взыскании с Общества 1 586 174 руб. 89 коп. задолженности в связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы в полном объеме за период с 01.08.2021 по 31.08.2024, 40 862 коп. расходов по уплате государственной пошлины.  

Суд первой инстанции, посчитав, что из буквального толкования соглашения не следует временный характер уменьшения размера арендной платы, а внесение арендной платы производилась Обществом в большем размере в порядке авансирования будущих платежей, оснований для взыскания задолженности по арендной плате и расторжения договора в судебном порядке не установил, как и оснований для удовлетворения требований Общества,  

посчитав, что неосновательное обогащение по действующему договору не может быть взыскано.  

Суд апелляционной инстанции, повторно изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).  

В преамбуле дополнительного соглашения к договору от 01.11.2020 стороны соглашения поименованы следующим образом: Арендодатель 1 - ООО «Форум-Вест» (предыдущий собственник), Арендодатель – Предприниматель (новый собственник), и Арендатор – Общество.  

Из буквального толкования условий преамбулы трехстороннего соглашения и пунктов 2, 4 следует, что предыдущий собственник, ООО «Форум-Вест», установил для арендатора пониженную ставку арендной платы на период с 01.01.2019 в размере 30 000 руб., то есть на тот период, когда именно ООО «Форум-Вест» как собственник являлось арендодателем.  

При этом, поскольку в период с 21.03.2020 по 03.09.2020, с 25.10.2020 по 18.03.2021 помещение находилось как в собственности ООО «Форум-Вест» (до 22.09.2020), так и Предпринимателя (после 22.09.2020), то арендные каникулы предоставлены арендатору уже как арендодателем 1, так арендодателем (пункт 3 соглашения).  

Таким образом, на момент заключения трехстороннего соглашения ООО «Форум-Вест» не являлось собственником помещения, поэтому вносить изменения в условия договора аренды на период после 22.09.2020 не могло, при этом Предприниматель в пункте 2 соглашения как лицо, установившее пониженную ставку арендной платы, не поименован.  

Следовательно, оснований считать, что Предпринимателем и ООО «Маэстро-Клуб» в письменной форме согласовано изменение размера арендной платы, установленного договором от 23.08.2016, у суда апелляционной инстанции нет.  

Согласование такого условия сторонами также подтверждается добровольным без каких-либо возражений внесением Обществом арендных платежей в размере большем, чем пониженная ставка арендной платы на протяжении продолжительного времени с 2022 по 2024 год. Тот факт, что Предприниматель указывала, что сторонами в устной форме до августа 2021 года был согласован пониженный размер арендной платы, не исключает обязанность ООО «Маэстро-Клуб» по внесению арендных платежей в спорный период в установленном договором размере.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование Предпринимателя о взыскании с Общества арендной платы за период с 01.07.2023 года по 31.08.2024 в размере 1 586 174 руб. 89 коп. подлежит удовлетворению в полном объеме, а основания для удовлетворения искового заявления Общества о взыскании с Предпринимателя неосновательного обогащения отсутствуют. Ссылка Общества на пропуск срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку исходя из  

размера задолженности и суммы ежемесячного арендного платежа, а также оснований вносимых платежей в платежный поручениях ООО «Маэстро Клуб» без ссылок на оплачиваемый месяц, такой срок Предпринимателем не пропущен.  

В отношении требования Предпринимателя о расторжения договора суд апелляционной инстанции заключил следующее.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.  

Расторжение договора является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.  

Согласно пункту 5.2 договора аренды по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: использует помещение не по назначению, существенно ухудшает техническое состояние помещения, более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  

Предприниматель в обоснование требований о расторжении договора указал на несоблюдение Обществом норм противопожарной безопасности, вместе с тем в материалы дела не представлено доказательств выявления нарушений противопожарной безопасности специализированными органами. Кроме того, договором обязанность по оборудованию помещения системой пожаротушения на арендатора не возложена.  

В материалы дела представлена претензия от 31.03.2024, в которой Предприниматель со ссылкой на наличие по состоянию на 10.03.2024 задолженности по арендной плате в размере 647 130 руб. предлагает указанную задолженность добровольно погасить, а также подписать соглашение о расторжении договора, однако доказательств направления в адрес Общества указанной претензии в материалы дела не представлено. Отчет об отслеживании отправления таким доказательством не является, поскольку отправителем в нем указана ФИО8, опись вложения, подтверждающая характер почтового отправления, также не представлена.   

Исходя из изложенных обстоятельств, оснований для расторжения договора не имеется.  

При таких обстоятельствах судебный акт подлежит отмене, а требование Предпринимателя о взыскании задолженности – удовлетворению.  

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2025 по делу А21-11444/2024 отменить.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маэстро клуб» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1 586 174 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.08.2016, а также 33 862 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.  

В остальной части в удовлетворении требований ФИО3 отказать.  

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Маэстро клуб» отказать.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.   

Председательствующий М.А. Ракчеева Судьи М.В. Балакир  

Н.Е. Целищева