АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

05 февраля 2025 года

Дело №

А21-3792/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Рудницкого Г.М., ФИО1, 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 16.04.2019),

рассмотрев 22.01.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 по делу № А21-3792/2023, 

у с т а н о в и л:

Государственное бюджетное учреждение культуры «Калининградский областной музей янтаря», адрес: 236016, Калининград, пл. Маршала Василевского, зд. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Музей), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 

<

***> (далее – Предприниматель), 210 117 руб. 10 коп. задолженности по арендным платежам за 2022 год и расторжении договора аренды недвижимого имущества (сооружения) от 08.06.2015 № 1613.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство по имуществу Калининградской области, адрес: 236006, Калининград, Московский пр., д. 95, пом. I, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Агентство).

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции Предпринимателем подан встречный иск об обязании Музея заключить договор аренды исторического сооружения – железобетонного моста с металлическими ограждающими конструкциями через водяной ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях) протяженностью 25 м с кадастровым номером 39:15:131844:149, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях договора аренды от 08.06.2015 № 1613 сроком на 5 лет с размером арендной платы, определенной согласно отчету общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Специализированная фирма «Оценка» – 30 700 руб. в месяц, 153 500 руб. в год.

Решением суда первой инстанции от 26.03.2024 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 26.03.2024 и постановление от 05.09.2024, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск. 

Податель жалобы полагает, что суды при вынесении обжалуемых судебных актов неправильно применили положения части 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) о праве арендатора на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок без проведения торгов, неправильно истолковали пункт 3.1.2 договора о праве арендодателя на изменение размера арендной платы в предусмотренных договором случаях, которые договором не установлены; не дали оценку представленному Предпринимателем отчету об оценке рыночной стоимости арендной платы. 

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, государственное предприятие Калининградской области «Государственная собственность» (арендодатель; далее – Предприятие) и Предприниматель (арендатор) 08.06.2015 заключили договор № 1613 аренды недвижимого имущества (сооружения) – элемента объекта культурного наследия федерального значения «Городские ворота Дер-Дона, 1803 г.»: исторического сооружения – железобетонного моста с металлическими ограждающими конструкциями через водный ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях) протяженностью 25 м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – Объект), для использования под деятельность летнего кафе (в период с 01 мая по 30 сентября).

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора).

Объект передан Предпринимателю по акту приема-передачи от 08.06.2015. 

Согласно пункту 4.1 договора ежемесячная арендная плата за переданное имущество определена 25 476 руб. 58 коп. в месяц. на основании отчета от 29.04.2015 об определении рыночной стоимости размера арендой платы. Арендная плата начисляется с момента предоставления имуществ арендатору на основании акта приема-передачи, за период с 01 мая по 30 сентября ежегодно, за остальные месяцы арендная плата не взимается, в связи с чем годовая арендная плата составила 127 382 руб. 09 коп. 

Согласно пункту 3.1.2 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в предусмотренных договором случаях. При этом размер такой платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения. 

Арендодатель обязан при изменении арендной платы в соответствии с договором подготавливать и направлять арендатору уведомление с расчетом арендной платы (пункт 3.2.3 договора).

В связи с передачей Объекта в оперативное управление Музея арендодателем по договору стал Музей, о чем стороны заключили 01.12.2015 дополнительное соглашение № 1 к договору.

Поскольку после истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться Объектом стороны 10.01.2022 заключили дополнительное соглашение № 3 к договору, в котором указали, что договор считается заключенным на неопределенный срок.

Музей направил в адрес Предпринимателя уведомление от 24.03.2022 № 1, в котором сообщил, что в соответствии с отчетом от 28.01.2022 № 28/01-2022 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за пользование Объектом размер арендной платы составил 67 500 руб. в месяц, и предложил подписать дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы по договору.

Поскольку Предприниматель дополнительное соглашение не подписал, продолжил оплачивать арендную плату в прежнем размере, претензии Музея от оставил без удовлетворения, Музей обратился в арбитражный суд с иском о взыскании недоплаты арендной платы и пеней с просрочку ее внесения.

Предприниматель в свою очередь предъявил встречный иск о понуждении Музея заключить договор аренды Объекта на условиях договора от 08.06.2015 № 1613 сроком на 5 лет с размером арендной платы, определенной согласно отчету ООО «Специализированная фирма «Оценка» – 30 700 руб. в месяц, 153 500 руб. в год.

Суд первой инстанции, посчитав, что договором предусмотрено право арендодателя на увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке, удовлетворил первоначальный иск, не усмотрев правовых оснований для удовлетворения встречного иска. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 3 ГК РФ под «законом» в указанном кодексе понимается федеральный закон.

В связи с этим вывод судов о праве Музея на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды Объекта (сооружения) в силу норм Закона Калининградской области от 12.07.2006 № 31 «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области» является ошибочным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Между тем суды сделали вывод о праве Музея на увеличение размера арендной платы по договору в одностороннем порядке без учета буквального содержания пункта 3.1.2 договора.

Согласно тексту пункта 3.1.2 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в предусмотренных договором случаях, при этом размер такой платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения. 

Вместе с тем такие случи договором не установлены.

При таком положении вывод судов об обязанности Предпринимателя вносить арендную плату в размере, указанном в уведомлении Музея, нельзя признать обоснованным, а удовлетворение первоначального иска и отказ в удовлетворении встречного иска правомерными.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. 

Частью 9 названной нормы предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Из части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ следует, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев:

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Наличие или отсутствие у арендатора задолженности в данном случае подлежит установлению исходя из размера арендной платы, предусмотренного договором.

В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Как следует из пункта 4.5 Постановления № 73, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 названной статьи, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 АПК РФ).

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд Калининградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, при необходимости назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости арендной платы за Объект, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 по делу № А21-3792/2023 отменить.

Дело направить в Арбитражный суд Калининградской области на новое рассмотрение.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Г.М. Рудницкий

ФИО1