ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-6176/2024

Дело № А41-51934/16

26 апреля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  17 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 апреля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Досовой М.В.,

судей Катькиной Н.Н., Семикина Д.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Давлатовым Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2024 по делу № А41-51934/16 

о несостоятельности (банкротстве) ООО «Камелот»

при участии в судебном заседании:

от ФИО1 – ФИО2 по доверенности №4973300 от 25.09.2020;

от конкурсного управляющего АО «Русский Строительный Банк» ГК АСВ – ФИО3 по доверенности №5853686 от 20.12.2023;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 22.08.2017 по делу №А41-51934/16 ООО «Камелот» (143056, Россия, ул. Заречная, д.91, Московская область, Одинцовский р-н, д. Иваньево, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена ФИО4. 

Сообщение об открытии в отношении должника процедуры банкротства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 26.08.2017 №157. 

ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2020 № 47793-ОТПП/19, № 47793-ОТПП/20, заключенных по результатам торгов в деле о банкротстве ООО «Камелот», и возврате уплаченных за имущество денежных средств. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.10.2023 в удовлетворении указанного заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ФИО1 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Конкурсный управляющий должника направил отзыв, против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель конкурсного управляющего АО «Русский Строительный Банк» ГК АСВ возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27.02.2020 проведены открытые торги в форме публичного предложения, организованные ООО «Лидер» на электронной площадке ООО «Межрегиональная электронная торговая система» в отношении лотов № 19, № 20 – земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Дмитровский район, с/пос Габовское, д. Рыбаки, уч. 11, кадастровые номера 50:04:0110509:146, 50:04:0110509:147.

ФИО1 участвовал в торгах по указанным лотам, им внесен задаток по обоим лотам, по результатам торгов заявитель признан победителем. 

02.03.2020 между конкурсным управляющим должника и ФИО1 подписаны спорные договоры, что отражено в сообщении ЕФРСБ от 04.03.2020 № 4775872. 

Ссылаясь на отсутствие в извещении о проведении торгов информации о запрете строительства на указанных земельных участках в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 23.09.2016 № 689/33, ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о расторжении договоров от 22.02.2023 № 47793-ОТПП/22, № 47793-OTПП/23 и возврате уплаченных денежных средств в размере 755 555, 55 руб. по каждому договору.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при проведении торгов нарушений не допущено. Кроме того, суд указал на то, что заявителем избран неверный способ защиты прав, поскольку фактически в рамках дела о банкротстве заявлены исковые требования о расторжении договора, а не заявление об оспаривании торгов и признании заключенных по их итогам договоров недействительными.

Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции, суд первой инстанции рассмотрел требования ФИО1 как заявление об оспаривании торгов и заключенных по их результатам договоров.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Отношения, связанные с банкротством граждан, регулируются положениями главы  X Закона о банкротстве. Отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой  X, регулируются главами I-III.I, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве (пункт 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. 

Как следует из материалов дела, между должником и ФИО1 возникли правоотношения из договоров купли-продажи земельных участков.

ФИО1 указывает, что земельные участки приобретались им с целью застройки жилыми домами.

Однако после регистрации права собственности на указанные земельные участки ФИО1 стало известно о невозможности использования по прямому назначению земельных участков, вид разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», по причине их нахождения на особо охраняемой природной территории, в связи с чем в адрес арбитражного управляющего им направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Указанная информация получена ФИО1 21.06.2023 в ходе судебного разбирательства в Московском областном суде по делу № 33-15613/2023 от представителя Министерства экологии и природопользования Московской области.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков вид разрешенного использование «Для индивидуального жилищного строительства» предполагает: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

В соответствии со статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населенных пунктов. Использование включенных в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учетом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий.

На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению.

Земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев.

В силу пункта 4 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение и находиться в ведении соответственно федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных статьей 28 настоящего ФЗ, также в ведении государственных научных организаций и государственных образовательных организаций высшего образования.

Границы и режим охраны памятника природы областного значения «Озера Нерское, Долгое, Круглое и их ближайшее окружение» и паспорт объекта установлены Постановлением Правительства Московской области от 23.09.2016 № 689/33.

Исходя из ответа Администрации Дмитровского городского округа Московской области, на спорных земельных участках запрещено не только любое строительство, но и распашка земель, использование под сады и огороды, осуществление благоустройства, въезд на территорию и перемещение по ней с использованием моторных транспортных средств. 

Таким образом, использование спорных земельных участков под указанный вид разрешенного использование невозможно.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из анализа указанных норм, предметом доказывания по заявленным требованиям о применении последствий, указанных пунктами 1 - 2 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации в виде уменьшении покупной цены земельных участков, является, установление обстоятельств, свидетельствующих о наличие на момент совершения сделки обременений третьих лиц в отношении предмета купли-продажи, о которых продавец не сообщил покупателю, недобросовестном поведении продавца, выраженном в умышленном сокрытии от покупателя информации, либо предоставлении покупателю заведомо ложной информации (то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности) относительно предмета купли-продажи и его характеристик, в том числе о наличие ограничений в использовании земельных участков в соответствии с категорией и разрешенным использованием, при этом такие ограничения должны быть существенными для покупателя, т.е. наличие таких обременений (ограничений) должно привести к невозможности использования приобретенных земельных участков в соответствии с их категорией и видом разрешенного использования.

Как следует из материалов дела, после объявления о проведении торгов, но до их проведения 27.02.2020, конкурсный управляющий должника направил 26.02.2020 в адрес Администрации Дмитровского г.о. Московской области запрос о предоставлении сведений о нахождении земельных участков с кадастровыми номерами 50:04:0110509:128 - 50:04:0110509:153, распложенных в дер. Рыбаки, в природоохранной зоне.

Согласно ответу Администрации от 02.03.2020 № 1759/010-8 указанные земельные участки распложены в границах памятника природы областного значения «Озера Нерское, Долгое, Круглое и их ближайшее окружение», паспорт которого утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2016 № 689/33 «О реорганизации государственного природного заказника областного значения «Озера Нерское, Долгое, Круглое и их ближайшее окружение», в границах которого запрещено, в том числе любое строительство.

Однако сведения о наличии ограничений использования земельных участков в сообщении о проведении торгов конкурсным управляющим не указаны, а также не отражены в договорах купли-продажи от 22.02.2023 № 47793-ОТПП/22, № 47793-OTПП/23.

Напротив, в пункте 6 договоров купли-продажи вышеуказанных земельных участков указано, что продавец гарантирует, что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц и не является предметом спора.

Тем самым продавец в лице финансового управляющего не исполнил обязанностей установленных статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде обязанности передать участки свободными от обременений.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Федеральным законом сведений. 

Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, добросовестность лица, полагавшегося на данные Единого государственного реестра недвижимости, презюмируется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, которые установлены федеральными законами. 

В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» реестр ограничений прав и обременении недвижимого имущества является составной частью ЕГРН. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 указанного Федерального закона каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975 (в ред. от 21.10.2019) утверждены формы выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведениях и порядок их заполнения.

Согласно пункту 61 указанного приказа в графе «Ограничение права и обременение объекта недвижимости» выписки из ЕГРН вносятся сведения обо всех актуальных на момент выдачи выписки записях об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости.

В силу пункта 57 Приказа Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975 даже в случае, когда сведения об ограничениях прав и обременении объекта недвижимости не подлежат государственной регистрации в ЕГРН, сведения о них отражаются в графе «Особые отметки». 

Между тем согласно сведениям, содержащимся в прилагаемых к договорам купли-продажи выписках из ЕГРН, наличие ограничений на спорных земельных участках не зарегистрировано.

Являясь профессиональным арбитражным управляющим, обладая необходимыми и достаточными познаниями в сфере несостоятельности (банкротства) и достаточным опытом, конкурсный управляющий должника имел и правовую и реальную возможность выполнить обязанности, установленные Законом о банкротстве, однако, действуя недобросовестно и неразумно, при отсутствии каких-либо непреодолимых препятствий для исполнения обязанностей, находящихся вне его контроля, не предприняла необходимых и достаточных мер по их выполнению.

Поскольку, обладая информацией об ограничениях в использовании земельных участков под застройку, принимая во внимание цель их приобретения, ФИО1 отказался бы в участии в торгах, бездействия конкурсного управляющего привели к нарушению законных прав и интересов участников торгов.

Как разъяснял Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по вопросам участия арбитражного управляющего в деле о банкротстве, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 11.10.2023, конкурсный управляющий должен принять реальные меры к розыску и истребованию документов должника.

Осуществляя свои обязанности в деле о банкротстве, арбитражный управляющий должен действовать разумно и добросовестно в интересах должника, кредиторов и общества (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве). Добросовестность и разумность заключаются в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей процедуры банкротства.

Неразумность действий (бездействия) арбитражного управляющего считается доказанной, в частности, когда он принял решение без учета известной ему информации, имеющей значение в данной ситуации, а до принятия решения не предпринял действий по получению необходимой и достаточной для его принятия информации, которые обычны для деловой практики при сходных обстоятельствах (пункты 3, 4, 12 постановления № 62).

Наличие и полнота документации о хозяйственной деятельности должника имеет существенное значение для эффективного ведения процедур его банкротства. Конкурсный управляющий должен принять реальные меры к розыску и истребованию этой документации, проведению на ее основе инвентаризации, обеспечению сохранности обнаруженного имущества, предъявлению на основании полученных документов требований имущественного характера к дебиторам и т.д. (пункт 2 статьи 129 Закона о банкротстве).

В данном случае конкурсный управляющий документацию не получил, мер, направленных на поиск документации должника своевременно не принял, что привело к невозможности достоверно оценить имущественное положение должника и принять эффективные и своевременные меры для формирования конкурсной массы.

Нахождение спорного земельного участка в особо охраняемой природной территории делает невозможным его использование по целевому назначению, что для ФИО1 является существенным нарушением договора, поскольку он в полной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для  расторжения договора купли-продажи.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что, несмотря на то, что выписки из ЕГРН в отношении спорных земельных участков не содержат сведений о наличии ограничений в использовании земельных участков, конкурсным управляющим должника направлен соответствующий запрос в Администрацию Дмитровского г.о. Московской области.

С учетом указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что конкурсный управляющий должника знал о наличии ограничений в использовании земельных участков.

Поскольку указанный запрос с учетом даты проведения торгов направлен несвоевременно, конкурсный управляющий должника, действуя разумно и осмотрительно, должен был принять меры по минимизации рисков реализации такого имущества и приостановить торги.

Из содержания пункта 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Не предоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

После расторжения договора уплаченные по нему денежные средства подлежат возвращению другой стороне по правилам пункта 5 статьи 453, статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1 и наличии оснований для расторжения договоров купли-продажи от 22.02.2023 № 47793-ОТПП/22,  № 47793-OTПП/23 и взыскании с ООО «Камелот» уплаченных по ним денежных средств.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что в отсутствие оснований для признания торгов недействительными, и, как следствие, признания недействительными заключенных по их результатам сделок, ФИО1 фактически будет лишен судебной защиты своих нарушенных прав.

Учитывая изложенное, определение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2024 по делу № А41-51934/16 надлежит отменить, заявление ФИО1 – удовлетворить.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2024 по делу № А41-51934/16 отменить.

Расторгнуть договор купли-продажи имущества от 02.03.2020 №  47793-ОТПП/19, заключенный между ООО «Камелот» и ФИО1.

Расторгнуть договор купли-продажи имущества от 02.03.2020 № 47793-ОТПП/20, заключенный между ООО «Камелот» и ФИО1.

Взыскать с ООО «Камелот» в пользу ФИО1 755 555, 55 руб., уплаченные по договору купли-продажи имущества от 02.03.2020 № 47793-ОТПП/19.

Взыскать с ООО «Камелот» в пользу ФИО1 755 555, 55 руб., уплаченные по договору купли-продажи имущества от 02.03.2020 № 47793-ОТПП/20.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий cудья

Судьи

 

М.В. Досова

Н.Н. Катькина 

Д.С. Семикин